ידיעות הנדל"ן

בניינים מסוכנים

שחזר על עצמו במספר פרויקטים שמשרדה ליווה בערים שונות. "דרישה שכזו משפיעה מן הסתם על הדינמיקה בין הדיירים בבניין, מגבירה את המוטיבציה של המתלבטים לח ־ תום על ההסכם ויוצרת לחץ גדול יותר על הסרבנים. כולם מבינים שהאלטרנטיבה היא השקעה של עשרות אלפי שקלים לחיזוק מכי ־ סם, וזאת ללא השבחה משמעותית של הנכס". אמיר לוטן, מנהל תחום ההתחדשות העירו ־ נית בקבוצת לוינשטין: "הגדרת מבנה כמסו ־ כן לפי קריטריונים של מהנדס העיר עשויה לזרז בקרב בעלי הדירות בבניין קידום של פרויקט התחדשות עירונית. זה ייצור לחץ מצד הדיירים להגיע להסכמה ולשכנע את הדיירים הסרבנים, במטרה שהיזם המבצע יתקן את הליקוי, ושהם עצמם לא יצטר ־ כו לשלם מכיסם. לעומת זאת, אצל הרשות המקומית הודעה על המבנה כמסוכן לא תביא בהכרח לזירוז קידום פרויקט ההתחדשות או אפילו להסכמה מצידה. אני סבור, כי בניינים במצב רעוע שהוגדרו כמסוכנים צריכים לקבל 'מסלול ירוק' לקידום הליך של התחדשות עי ־ רונית בהם, לפני שיתרחש אסון והבניין ייפול על יושביו". לוטן מוסיף, כי "העיתוי של ההודעה על המ ־ בנה כמסוכן משפיע באופן מהותי על קידום התחדשות עירונית – אם מדובר בשלב מת ־ קדם, כמו למשל לקראת היתר בנייה, כשכל הדיירים כבר חתומים על הסכמים מול היזם, ניתן לפנות לרשות המקומית ולבקש דחייה של המועד לתיקון הליקויים כדי לקבל היתר ולהמשיך בפרויקט. אם מדובר בשלב ראשו ־ ני, המהנדס מטעם היזם שיבצע את פרויקט ההתחדשות, יבחן עד כמה התיקונים דחופים והכרחיים. ייתכן שהבעיה מינורית והתיקון קוסמטי בלבד בעלות נמוכה, ואז היזם יכול לעשות זאת בעצמו. גם אם אין עדיין יזם בת ־ מונה, מומלץ לבעלי הדירות להביא מהנדס מטעמם, שיבדוק לעומק את המבנה וייתן להם את התמונה האמיתית. העלות היא מינורית, אך התועלת גבוהה לאין שיעור". גל קסטל, סמנכ"ל התחדשות עירונית בחברת אורון נדל"ן, מקבוצת אורון אחזקות והשק ־ עות, מספר שהחברה נתקלת בתופעה יותר ויותר: "כמעט בכל פרויקט שפגשנו לאחרונה, גילינו שהדיירים קיבלו כרעם ביום בהיר את ההודעה על כך שהמבנה שלהם מסוכן, לצד רשימת ליקויים שמהנדס או מפקח מטעם העירייה מצא בבניין. בין היתר נפגשנו עם זה בחיפה, בדרך השלום בתל אביב־יפו, בלוד. הרשויות אף נוקבות במועד לתיקון כל הלי ־ קויים, ולרוב מדובר במועד קרוב למדי, כאשר אם הדיירים לא יתקנו – הם יהיו צפויים לק ־ נסות. מדובר בעצם בסוג של הסרת אחריות. יש רשויות מקומיות שעד כה לא קידמו את המתחמים כמתחמי התחדשות עירונית, ומה ־ חשש שחלילה יקרה משהו למבנה, הן מטילות את כל האחריות ואת העלויות הנלוות על הדיירים. כל תיקון כזה יכול להגיע לאלפי שקלים לכל משפחה בבניין. מיותר לציין, שהתופעה קיימת במבנים ישנים שם מתגו ־ ררת לרוב אוכלוסייה מוחלשת, שוודאי לא תוכל לטפל בליקויים. אין ויכוח שחייבים לעשות הכול כדי למנוע אובדן חיי אדם, אבל מי שיש לו הכוח לשנות ולתקן את המצב הזה הוא הרשות המקומית, לא הדיירים. יש לקדם הליך מזורז לבניינים מסוכנים". "לרוב הסכנה נסתרת מהעין" י � הג 38 היות שפינוי־בינוי אורך שנים, תמ"א עה כפתרון מהיר יותר. אולם התוכנית עומדת

צילום: ענתי גילעד

בטון חשוף וברזל חלוד בדירה ברמת גן

בלתי מזויינת שהוא מתפורר. ברוב המקרים הסכנה להתמוטטות נסתרת מהעין. להער ־ כתי, אין כמעט בניין שנבנה בישראל לפני , השנה בה הוכנסה רגולציה ברורה לגבי 1987 עמידות בניינים בפני רעידות אדמה, שאיננו מסוכן בפוטנציה. אורך חיים של בניין הינו שנה ולצערנו, אנחנו נכנסים לעידן 80-70־ כ שבו יותר ויותר בניינים שנבנו במהלך המאה הקודמת, נכנסים לקטגוריה הבעייתית הזו. אני מעריך, שקריסת הבניין בחולון תהפוך במהלך השנים הקרובות לתופעה נפוצה, וכ ־ שזה יקרה, נקווה שלא יהיו בהם אנשים". על־ פי מזרחי, הפתרון בידי הממשלה והרשויות המקומיות: "ראשית יש לחייב בדיקה מדוק ־ דקת של מהנדס קונסטרוקטור מומחה של כל . בניין שיימצא 1987 בניין שנבנה לפני שנת מסוכן, יחוזק מיידית או יאושר מיידית להרי ־ סה ובנייה. ברמה האסטרטגית ארוכת הטווח, יש לקדם התחדשות עירונית כוללת ולהכניס לקטגוריה הזו לא רק שיכונים ותיקים, אלא גם מאות אלפי בניינים 'נורמטיביים', לכאורה". יו"ר התאחדות קבלני השיפוצים ערן סיב מעלה נקודה נוספת שדוחה חיזוק מבנים – ההחלטה . "היחידים שלא היו מרוצים 38 על ביטול תמ"א הם ראשי הערים, שלא ראו רווחים 38 מתמ"א מספיק טובים מהפרויקטים", הוא טוען. "ביטול התוכנית יהיה בכייה לדורות ועלול לסכן חיי אדם. לכל מי ששכח אני מזכיר, התכנון המקורי היה חיזוק מבנים מפני רעידות 38 של תמ"א אדמה, המציאות הכריחה את התוכנית לשפר במקביל את תנאי המגורים ולהוסיף יחידות דיור ובכך לממן את חיזוק הבניינים". ישראל אברמוב, יו"ר קבוצת פרקש יזמות נדל"ן המתמחה בהתחדשות עירונית, סבור שגם רשות מקרקעי ישראל קשורה לסיפור: "בפרויקטים גדולים, הן של פינוי־בינוי והן של בינוי־פינוי בכל הארץ משום מה אין כמעט התייחסות לתפקיד המכריע של רמ"י. אברמוב מדגיש, כי נוצר מצב אבסורדי שבו מצד אחד שרי הפנים והשיכון מבטיחים להת ־ ניע את ההתחדשות העירונית ולקצר הליכים בירוקרטיים עד כדי שנתיים למתן אישור, אך מנגד הם חסרי אונים לחלוטין אל מול פקידי רמ"י. ברוב המקרים הנפגעים העיקריים הם 'עניי עירך', שמתגוררים באותו מתחם משך שנים רבות. מדובר לא רק בגורם מספר אחת בעצירת ההתחדשות העירונית, אלא גם בגו ־ רם ראשון במעלה לכך שאין היצע דיור בשוק  בכלל".

עמיר רחלבסקי: "לא תמיד לבעלי הנכסים יש יכולת כלכלית לעמוד בשיפוץ, וכשמדובר במבנים לפני התחדשות עירונית, אין להם רצון. מבחינתם, המבנים רגע לפני הריסה"

להסתיים, ובעוד התוכנית החלופית לתמ"א אמורה לענות על הצורך בחיזוק מבנים בו ־ דדים, סבור נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ ראול סרוגו, שיש גם להאריך את תו ־ הגנה 38 קפה של התוכנית המקורית: "תמ"א עד היום על למעלה מחצי מיליון איש. המדינה חייבת להאריך את התוכנית בשנים נוספות, כדי למנוע ואקום בפרויקטים של התחדשות עירונית וכדי ליצור ודאות בשוק. לאור רעי ־ דות האדמה האחרונות ואיומי הטילים, מת ־ חדדת החובה של המדינה לדאוג לאזרחיה, כאשר מעל ממחציתם חיים בדירות שאינן היא התוכנית 38 ממוגנות נגד טילים. תמ"א

הממשלתית להצלה מרעידת אדמה, אשר לו תתרחש, תביא למאות אלפי אזרחים ללא קורת גג. חלופת שקד חייבת להיות רלוונטית גם לפריפריה, והמדינה חייבת לתקצב רשויות מקומיות כדי שיאשרו יותר פרויקטים של התחדשות עירונית למגורים, באמצעות מתן תמריצים כספיים על כל יחידת דיור למגורים ותמיכה בתשתיות עירוניות ובהקמת מבני ציבור". רוני מזרחי, נשיא לשכת הקבלנים ובעלי מז ־ רחי ובניו, סבור שמספר הבניינים המסוכנים גבוה הרבה יותר מההערכות: "בניין מסוכן איננו בהכרח רק בניין שרואים בעליל בעין

איך מתמרצים ועדי בתים לבדוק את יציבות הבניין?

לא פעם נמנעים ועדי בתים מבדיקה מקיפה של המבנה הישן. ראשית, מדובר במהלך שעולה כסף, ושנית – החשש שהמבנה יתגלה ככזה שזקוק לשיפוץ או חיזוק, עתיד לגרור עלויות כספיות נוספות ובמקרים מסוימים אף פינוי של הדי ־ רות. כדי לדרבן את ועדי הבתים, יצאה עיריית רעננה בתוכנית מיוחדת המזמינה בעלי דירות בבניינים ישנים לבצע בדיקה הנדסית מקיפה. על־פי העירייה: "בהתאם לבדיקה שערך אגף ההנדסה, פוטנציאל הבניינים הישנים ברחבי העיר אשר נדרשים לבדיקה הנדסית עומד על ו � שנה. במסגרת תוכנית התמרוץ, ועד בניין הע 20 בניינים, שגילם עולה על 2,000-1,500 כ־ מד בקריטריונים ויציג בדיקה הנדסית מקיפה שבוצעה על ידי מהנדס קונסטרוקציה רשום שקל לטובת הבניין. בין המתנותשמהן יוכל 450 ומוכר, יקבל זכאות לבחירתמתנה בשווי של לבחורהוועד: מצלמתאבטחהאלחוטיתמתקדמת, שובר לרכישתציוד וצמחיםבמשתלהאו סט זרקורי חישה". במקביל העירייה מקדמת גם הסברה בנושא: "העירייה תקיים בשבועות הקרובים כנס הסברה לוועדי בתים משותפים, שבמסגרתו תתקיים הרצאה של קונסטרו ־ קטור בכיר, שיסקור את המשמעויות, הסימנים המוקדמים לזיהויי ליקויים בתשתית הבניין וחשיבות ביצוע הבדיקה המקדימה". ראש העיר חיים ברוידא מסביר: "התוכנית החדשה שגיבשנו מיועדת להציל חיים. אנו עדים בתקופה האחרונה למקרים בהם בניינים קורסים עקב תשתיות רעועות ולהתגברות תכיפות רעידות האדמה, והתוכנית מיועדת לאתר מו ־ קדם ככל הניתן את הבעיות ולטפל בהם. אני קורא לוועדי הבניינים הישנים ליטול אחריות, להצטרף לתוכנית ולסייע בהצלת חיים".

- יום שישי, ט" ו באדר ב תשפ"ב 18.03.22 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 24