ידיעות הנדל"ן

הריסת פרויקט פינוי־בינוי קדמת צהלה. צילום: חן גלילי

פרויקט פינוי־בינוי קדמת צהלה

לצד פרויקטים שאוכלסו ונוספים שמוקמים כעת במרכז הארץ, חברת הבנייה והייזום שנה, מרחיבה את המעגל אל ערים מבוקשות נוספות 15 אפגד, מחלוצות התחום זה מעבר לגבולות גוש דן! התחדשות עירונית באזורי הביקוש החדשים

למשלאחוזיהסכמהאו 'חוקהמארגנים' (חוקהתחדשות עירונית), שנועד להסדיר את פעילות המתווכים, הקובע מסגרת פעולות, זמנים וחובות למארגן, לצורך הגנה על הדיירים. ועדיין בתהליך הבסיסי של קידום פרויקט פינוי־בינוי לא חל שינוי מהותי: הוא מתחיל בפנייה יזומה של דיירים אלינו או בפנייה שלנו אליהם על־ פי מקומות שאנחנו מאתרים. בשלב הראשון עורכים בדיקות היתכנות מקדמיות, ואם יש היענות מצד הדיירים, מתחילים בשלב החתימות על הסכמי ארגון". שיתוף פעולה, הבנה ושקיפות באפגד מסבירים, שכיום "חוק המארגנים" מאפשר להוציא אל הפועל בקלות רבה יותר פרויקט פינוי־ בינוי, בזכות לוחות זמנים ברורים ולאור חובות החברה היזמית והמארגנת לשיתוף ולשקיפות. "מרגע שהדיירים מסמיכים את כוחנו להליך תכנוני ראשוני, וכשזכויות הבנייה ברורות, ניתן להציע לדיירים הצעות ולהתחיל לנהל מולם משא ומתן. בשלב הזה אנו מסייעים להם להתארגן,הםשוכריםעו"דמטעמם,מפקח,צוותמקצועי שיעבוד מולנו על מנת להכין את ההסכמים ולנסח את העקרונות, המפרט ולוחות הזמנים של הפרויקט. בשלב הבא מגישים תוכניות לרשות המקומית, ותהליך האישורים מתחיל. בסופו של דבר - וכך גם יעידו מאות הדיירים שזכו לדירות חדשות במתחמים רבים שאותם חידשנו, שפרויקט מצליח הוא תוצר של שיתוף פעולה, הבנה ושקיפותבין החברההיזמיתלדיירים. לכן ישנהחשיבות גדולה לבחירת חברה, אשר היא גם יזמית וגם מבצעת, עם ניסיון רב בתחום ויכולת מוכחת בהקמת פרויקטים למגורים ובעבודה מול גופי התכנון והרשויות". על ידי אפרים הניג, 1989 חברת אפגד נוסדה בשנת ונחשבת לאחת מחברות הבנייה והייזום הוותיקות בישראל, עם אלפי יחידות דיור שהקימה לאורך השנים בכל רחבי הארץ, מעכו ועד אילת, בבנייה למגורים ובמסגרת התחדשות עירונית. הכתבה בשיתוף חברת אפגד

של פרויקטים חלוציים בהתחדשות עירונית באשקלון: יח"ד 2,500־ בחברתאפגדמקדמיםכיוםבעיר זו בלבד כ במספר פרויקטים במסגרת פינוי־בינוי. "אין לי ספק שנים מהיום אשקלון תהפוך לעיר המובילה 10 שבתוך בהתחדשות עירונית בישראל", מציין ברקוביץ'. 2008 חלוצים בתחום מאז שנה שחברת אפגד פועלת בתחום ההתחדשות 15 כבר העירונית ונמנית עם החברות החלוצות בקידום באזור גוש דן. 38 פרויקטים במסגרת פינוי־בינוי ותמ"א בימים אלה מקדמת החברה פרויקטים במסגרת פינוי־ יח"ד 500־ בינוי גם ברמת גן ובבת ים בסדר גודל של כ בחמישה מתחמים. הפרויקטים נמצאים כעת בשלבי תכנון שונים, עם צפי לקבלת היתרי בנייה בשניים מהמתחמים בתוך כשנה. הפרויקט הראשון של החברה יצא לדרך כבר בשנת , אז החלה אפגד לקדם פינוי־בינוי רחב היקף 2008 - "קדמת צהלה", בשכונת נווה שרת בתל אביב, שהיה לגדול ביותר שנעשה עד אז בעיר, בשיתוף עם חברת אפרידר. הפרויקט, שתכנן האדריכל אברהם יסקי, כלל דירות בחמישה בנייני רכבת ישנים, ובנייה 120 פינוי של קומות ועוד ארבעה בנייני בוטיק 24 של שני מגדלים בני דירות חדשות. 324 קומות כל אחד, ובסך הכול 10 בני , ובנייתו ארכה כשש שנים 2014 הוא יצא לביצוע בשנת בשלושה שלבים.

עליית מחירי הדיור בשנים האחרונות פרצה את גבולות גוש דן, ועליית ערכי הקרקע העלתה במקביל גם את הכדאיות הכלכלית ליזמיםבפרויקטיםשל התחדשות עירונית ובפרט פינוי־ בינוי. ערים נוספות, בעיקר במישור החוף והשפלה, הפכו להיות פוטנציאליות למיזמי התחדשות עירונית. מדובר בערים, כמו אשקלון, קריית גת, באר שבע, בית שמש, לוד ורמלה, חדרה, אור עקיבא, טירת הכרמל, נשר, הקריות ועוד. על־פי התוכנית החדשה של משרד השיכון, שפורסמה לאחרונה, חלק גדול מערים אלו ייכללו בהסכמי מסגרת, שבהם המדינה תתקצב ותעודד רשויות לקדם התחדשות עירונית בתחומן, במטרה לפתור מצב של היעדר משאבים למימון צורכי הציבור. זאת לאור תוספת הבינוי והאוכלוסייה בתחומי הרשות ובמקומות שבהם יש פטור מהיטל השבחה. "עם הסיוע של משרד הבינוי והשיכון והרשות להתחדשות עירונית, ויחד עם הירתמות של ראשי הערים, אני סבור שבשנים הקרובות נראה גידול אלון ברקוביץ', משמעותיבתוכניותשייצאו לדרך".אומר , "ולראיה, מנהל תחום התחדשות עירונית בחברת אפגד בין הפתרונות שהחלו להיות מאושרים לאחרונה הוא

הוספת 'קרקע משלימה' עם זכויות בנייה נוספות כדי לשפר את הכדאיות הכלכלית ליזם. אני מאמין שזה יהווה בסיס לחלק גדול ממתחמים אלו". דוגמה לכך ניתן כבר לראות בעיר אשקלון, שנכנסהרקלאחרונהלתחום הכדאיות של התחדשות עירונית. זאת בזכות הירתמות של הרשות המקומית והממשלה, באמצעות הסכמי הגג שתחמו בתוכם גם את תחום ההתחדשות העירונית בעיר. ואכן ניתן לומר, שכבר רואים ניצנים

"קדמת צהלה היה פרויקט חלוצי בהרבה מובנים", מספר ברקוביץ'. "זה קרה שנים לפני הקמתה של הרשות להתחדשות עירונית, וטרם חקיקה של רבים מהחוקים. בזכות הגישה המקצועית והעניינית של החברה, יישמנו אז באופן וולונטרי חוקים ונהלים, שהיום כבר מעוגנים בחקיקה. מאז יש הסדרה ברוב הסוגיות, בעיקר המשפטיות, שבדרך כלל הן המעכבות את התהליך, כמו

אלון ברקוביץ. צילום: ניצן הפנר