ידיעות הנדל"ן

צילום: אוראל כהן

תוקפם של חוזי פינוי־בינוי ומכירתם

מה אומר החוק במקרה שבו יזם מגלגל את הסכם ההתחדשות העירונית שחתם עם הדיירים ליזם אחר למטרת רווח אישי? בפסיקות נדירות בנושא, בתי המשפט מכירים בחשיבות העצומה של בחירת היזם להצלחת הפרויקט

לעשות כן. אולם קריאה מקצועית של מנגנוני ההסכם השונים יכולה להביא למסקנה, שגם ללא תנאי מפורש המגביל את העברת הפרויקט לאחר, הדבר ברור מאליו לשני הצדדים בעת חתימת החוזה. דהיינו, היזם החתום על ההסכם הוא ורק הוא יבצע את הפרויקט. נדירים הם פסקי הדין שהוציאו בתי המשפט בתחום סחר בפרויקטים או כפייה על דיירים לבצע פרויקט עם יזם חדש ללא הסכמתם. בית המשפט המחוזי בתל אביב ) הכריע בסוגיה של ניסיון להחליף יזמים 62104-11-17( בפרויקט ללא הסכמת הבעלים. במקרה זה החברה היזמית שחתמה על הסכם עם הדיירים בחרה שלא לבצע את הפרויקט, ולכן נכנסו יזמים חדשים, כאשר תשעה סירבו לאפשר להם זאת. בפרשה זו דחה 48 דיירים מתוך בית המשפט את הניסיון לכפות על הדיירים את המהלך. הטענה, שלפיה ניתן להעביר את ההסכם ליזם אחר מכוח , נדחתה, תוך הפניה לדברי השופטת חוק המחאת חיובים מרים בן פורת בספרה "פירוש לחוק החוזים – חוק ): "זכות ניתנת להמחאה מבחינת 14 המחאת חיובים" (עמ' מהותה, רק כאשראין זהמשנה לחייב כלפי מי עליו לבצע את החיוב". בית המשפט קבע, כי במקרה של פרויקט התחדשות עירונית "בחירת היזם המתאים הינה קריטית להצלחת החשש של בעלי הדירות, 38 הפרויקט. בפרויקט תמ"א שלנכס העיקרי שלהם – דירת המגורים, ייגרם נזק משמעותי אם הפרויקט לא יושלם, ויכול ואף תימנע מהם האפשרות להמשיך לגור בדירתם. בין בעלי הדירות נדרש אמון מיוחד, 38 ליזם הנבחר לביצוע פרויקט תמ"א ובפרט כאשר הבניין אמור להפוך למשך תקופה ממושכת לאתר בנייה על כל המשתמע מכך". טענה נוספת, שלפיה היו זכאים עורכי הדין לחתום ליזמיםהחדשים על מסמכים על בסיס ייפויי כוח, נדחתה אף היא, תוך קביעה שמדובר בחריגה מסמכות: "לא ניתן ללמוד מייפויי הכוח הבלתי חוזרים, שנחתמו מכוח ההסכם, שהמשיבים נתנו הסמכה למיופי הכוח להחליף את היזם המקורי ביזמים חדשים" לסיום, מציין עו"ד יוזוק, כי בתי המשפט הכירו בחשיבות בחירת זהותו של היזם להצלחה בביצוע פינוי־בינוי או . 38 תמ"א הכתבה בשיתוף יוזוק את מלכין חברת עו"ד

יינתן היתר בנייה. . קבלת היתר בנייה והתחלת העבודות. 4

עם התרחבות והתקדמות פרויקטים של התחדשות עירונית החלה לצוץ תופעה של מכירתפרויקטים. המכנההמשותף הואשברוב

,) 21 קיימים תנאים נוספים ובהם כדאיות כלכלית (תקן קבלת ליווי בנקאי וקבלת תנאי בנייה שנקבעו מראש. בכתבה זו נסקור תופעה, שהפכה לנפוצה, והיא סחר בפרויקט ללא ידיעת הדיירים ובעיקר ללא הסכמתם. בחירת היזם קריטית להצלחת הפרויקט סקירת חוזי פינוי־בינוי שהבשילו לפרויקט תלמדנו, שהיזמים מצהירים, כי יש בכוונתם לבצע את הפרויקט, וכי ביכולתםהכלכלית והביצועית לעשותכן. אולםכאשר יזם מצהיר זאת, אך בפועל הוא אינו יכול לעשות כן, הרי שכבר הפתיחה המשפטית בינו ובין הדיירים יסודה בהטעייתם, בחוסר תום לב ובעיקר תוך כוונה, שבשלב עתידי לאחר החתמתם הוא יבקש למכור את החוזה לחברה אחרת ולשלשל לכיסו עמלה. כאשר היזם מקבל את הסכמת הדיירים ליציאה מהפרויקט בתנאים הקיימים או שדרוגם אל מול יזם חדש, אין כל קושי. ה"דרמות" מתחילות כשהיזם מתנהל עם החוזה כ"בעל הבית", באופן שהדיירים מוצאים עצמם לאחר שנים רבות של ציפייה לפרויקט מול יזם חדש שאינם מכירים. עוד מוסיף עו"ד יוזוק כי לכאורה, סיטואציה שכזו כלל איננה צריכה להתקיים. אמורים להיות חסמים ובקרים בהסכם שבין הצדדים. בפועל פרויקטים רבים "מתגלגלים" מיד ליד, ללא ידיעת הדיירים ובמקרים רבים ללא הסכמתם. כלל משפטי ידוע הוא שמה שאינו אסור, מותר, ובכך בעצם מצדיקים יזמים ועורכי דין את האפשרות לגלגל את הפרויקט ליזם אחר, כי בהסכם אין מנגנון האוסר

המקרים הדיירים כלל אינם מודעים לזכותם להתנגד למהלך, ובעיקר אינם מודעים לעובדה שמי שהחתים אותם על ההסכם, גורף לכיסו שכר מכובד על חשבונם. לעיתים בדיקה מדוקדקת תעלה, כי מלכתחילה לגורם שלו חתמו כלל לא הייתה כוונה לבצע את הפרויקט. , חששם העיקרי של בעלי עו"ד עמנואל יוזוק לדברי הוא שלדירת 38 הדירות בפרויקט פינוי־בינוי או תמ"א המגורים שלהם ייגרם נזק משמעותי, אם הפרויקט לא יושלם, ובמקרה קיצון אף תימנע מהם האפשרות להמשיך לגור בדירתם. בעלי דירות בוחרים יזם, לאחר שבחנו את ניסיונו בביצוע פרויקטים, יכולתו הפיננסית ומהימנותו וניהלו עימו משא ומתן בטרם חתמו עימו על ההסכם. בשל האמור, קיימת חובה בגילוי ושקיפות מלאים מצד לחוק 6 היזם לדיירים. חובת זו קיימת בהוראות בסעיף לעניין 2006 פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), תשס"ו־ חובת הגילוי - הוראה המתאימה, ויש חובה לפעול על־ . 38 פיה גם בהסכמי תמ"א הסכמי ההתחדשות העירונית הם "חוזים על תנאי". הכלל המשפטי החל בהםהוא, כי אםהתנאי לאמתקיים במועד שקבעו לכך הצדדים או בתוך זמן סביר (בהתאם לנסיבות), החוזה פוקע ומתבטל למפרע. כלומר, ההסכם בטל וחסר תוקף משפטי. (להלן: 1973 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג־ 29 סעיף "היהחוזהמותנהבתנאי, והתנאי לא "חוקהחוזים") קובע: נתקיים תוך התקופה שנקבעה לכך, ובאין תקופה כזאת – תוך זמן סביר מכריתתהחוזה, הרי אםהיה זהתנאי מתלה – מתבטל החוזה, ואםתנאי מפסיק – מתבטלתההתנאה". 38 בדרך כלל התנאים המתלים בחוזי פינוי־בינוי ותמ"א הם: . החתמת הרוב הדרוש בהתאם לסוג הפרויקט בתוך 1 פרק זמן רלוונטי (הדרך כלל חודשים ספורים). זהו תנאי יסודי, שברוב הפרויקטים מתקיים במועד. . המצאת תוכניות הבנייה לדיירים וקבלת הסכמתם 2 לצורך הגשתם לוועדת התכנון לקבלת היתר בנייה. .קבלתהחלטתועדה, הקובעתתנאיםשעםהתקיימותם 3