ידיעות הנדל"ן

המדריך לתהליך

אילו ערבויות צריכים בעלי הדירות לקבל, ומתי? ת � ה תחום מנהל , לוטן אמירר בקבוצת ע רונ ת חדשות

" ש חמ שה סוג ם מרכז יים של : לו נשט יין ערבו ות מה זם לד ייר: הראש ת ה א ער ת בות חוק המכר (ד רות), הנ תנת בג ן מס ת רת הד רה ל ד ה זם לתקופת הפרו קט. עורכ הד ן הצל חו עם הזמן לשפר גם אותה – להכנ ס אל ה תנא מ מוש במק ת רה של א חור במס רה או הפסקת עבודה, או להגד ל את הסכום הכולל של הערבות ממגוון ס בות. ערבות שנ ייה ה א ערבות שכ רות, שנועדה להבט ח את עלות הש ת כ רות בד ור החלופ שבו גר הד ייר שפונה מב תו למשך כל תקופת הבנ ייה. גובהה נקבע על ד שמא או לפ מח ר השכ ת רות הנהוג ם באזור. ערבות של ש ת ה א ערבות בדק – שנועדה להבט ח את יתקו ת נ הבדק לאחר המס רה. הסכום בערבות זו משתנה לפ גודל הפרו קט, אבל הוא ר � שקל ל ח דת ד ור. ע 15,000 נע סב יב בות רב ע ת ה א ערבות מ סו - המבט חה את תשלומ המ סו הנדרש ם בפרו קט, ונקבעת בדרך כלל על ד ועץ המס של הפרו קט. ערבות חמ ש ת ה א ערבות ר שום – המבט חה את ר שום הב ת המ ת שותף בסוף הפרו קט. גובה הערבות הוא שקל ל ח דה". 1,500-1,000־ כ צב קה רוב נשט ן, סמנכ"ל פ תוח עסק בב וגג: "במסגרת הפרו קט בעל הד רות אמור ם לקבל ערבו ות שונות. ראש ת על הפרו קט לה ות מלווה על ד מוסד מוכר, ש כול לה ות בנק, חברת ב טוח או קרן מתמחה. הערבות הע קר ת ה א חוק מכר ד רות, שנ תנת כערבות א ש ת לכל אחד מבעל הד רות, ונקבעת לפ שוו הד רה החדשה שאותה הוא ע יתד לקבל, בהתאם להערכת השמא מטעם הבנק המלווה. הע ת רבות נמסרת לבעל הד רה כנגד מס רת החזקה בד רה ה שנה ור שום השעבוד על זכו ות הבעל ם במקרקע ן, הל ך של 'ח ת לופ שבו יים' ממש. ח לוט ערבות זו מחו ב בהל ך ש פוט . נוסף על כך נהוג לתת ער ת בו ות בנקא ות אוטונומ ות, הנ תנות לח ת לוט לפ דר שה של מחז ק הערבות, בהתאם להוראות ההסכם ב ן הצדד ם וללא צורך בהל ך ש פוט ". ח � מ מנהל שותף , א צקוב ץ' ש עו"ד משרד , ע רונ ת והתחדשות נדל"ן לקת "כ ום : ושות' הכהן רוזנברג ושות' אגמון א ן חוק שמגד ר מהן הבטוחות ש ש לה ת ופ נו ־ב נו . ש 38 עמ ד לד ייר ם בתמ"א שעוש ם אנלוג ה מחוק המכר שחוקק עבור רוכש ד רות מ זמ ם, אך לרוב נהוג שבעל הד רות מקבל ם ערבות בתנא חוק המכר בשוו הד רה החדשה. ערבות זו נ תנת להם בהתאם למנגנונ ם שנ תנ ם בהסכם ב חס לנקודת הזמן של פ נו המתחם, שעבוד הקרקע ולפנ תח לת עבודות. בכל הקשור ח זוק, נהוג לתת ערבות ב צוע 38 לתמ"א ב חס לאחוז משוו העבודות הבנ ייה וע ת רבות שכ רות, ככל שמפנ ם את הד ייר ם מהפרו קט. כמו כן נותנ ם ערבות המ ס ם, הר שום והב דוק. במסגרת משא ם ומתנ ם עולות דר שות לערבו ות נוספות, אך זו הרש מה הנהוגה במרב ת הפרו קט ם. הכ ת רח לתת הסבר ם מפורט ם לבעל הד רות על נושא שעבוד הקרקע לגורם הפ ננס וב ת כלל על הערבו ות. אלה הם הדבר ם החשו ת ב ם והמהו יים בהתקשרות בעסקה ונותנ ם את הב טחון להתקשר עם ה זם בהסכם".

צילום: עמי לאור

אירוע הריסת המבנים הישנים בבת ים בפרויקט של חברת מעוז דניאל

לשאר הד ייר ם, שמבקש ם את עזרת ה זם במצ את ד רה חלופ ת, חשוב בדרך כלל המ קום, כשרובם בקשו לא להתרחק מאזור מגור הם. ל זם חשוב מאוד לס ייע לד ייר ם המבקש ם זאת במצ את נכס מתא ם, ול ת ד ייר ם חשוב ם הס וע והתמ כה של ה זם במהלך, המקנה לד ייר ב טחון ושקט נפש להמשך התהל ך המאתגר. ה זם גם מס ייע לד ייר ם בהעברת התכולה מהד רה הק יימת לחלופ ת, ובהמשך גם לד רה החדשה. חשוב שהגורם האנוש המטפל בד ייר ם לכל אורך הפרו קטי ה ה רג ש וקשוב לצורכ הם, ייתן להם מענה מה ר ו ע ל, ו יידע לפעול גם מול ה זם בצורה המ טב ת כד להענ ק להם ב ט ת חון במעבר מהד רה ה שנה לד רה החדשה". הד ייר ם החל מ ום ח יתמת ההסכם, דרך הש ת נ ם של התכנון והר שו , הבנ ייה בפועל ועד למס רה ולתקופת הבדק. זם שמבצע פרו קט פ נו ־ב נו מקד ש משאב ם רב ם לפן החב ת ר ית־סוצ אל של הד ייר ם כבר משלב ח ית ת מת הסכם - אם זה ס וע לא תור ד רות חלו ת פ ות למפונ ם, הס ייעות במתווכ ם, ט פול הול סט בקש ש ם ומוגבל ם עד להשלמת העברתם לד רה החלופ ת ועוד. לאחר הפ נו לע ייתם ה זם גם דואג לט פול בבע ות שמת ת עוררות בד רות החלופ ות. במקר ם מסו מ ם מתאפשרת בנ ייה ללא פ נו הד ייר ם לשכ ת רות, באמצעות פרו קט ם מסוג ב נו ־פ נו , אולם אלה נד ר ם. מנ ס וננו, ההתח ייבות של זם כלפ בעל ד רות ה א לל וו צמוד והדוק לכל התקופה, שא ננה כתובה בחוזה". ח � ב סמנכ"ל , מלכה אתירמר ש � "התק : דנ אל מעוז בר � רות בהסכם פ נו ־ב נו ה א נט לת אחר ות מצד ה זם על

מה ההבדל בין ליווי בנקאי ללווי חוץ בנקאי? אסף ס מון, מנכ"ל אפר קה התחדשות ע רונ ת: "ל וו

על־פי מה נקבע גובה הערבותשמקבל הדייר? וכיצד ניתן לממשאותה במקרה הצורך?

עו"ד הדס ו סברוט ממשרד עו"ד צב שוב: "במסגרת הל ך פ נו ־ב נו או בפרו קט שבו ק יים אלמנט של הר סת ד רה, ה זם פונה לבעל הד רות הק יימות ומצ ע להם, כ בתמורה לכך ש אפשרו את פ נו הד רות והר סתן - קבלו ד רה בפרו קט חדש. במסגרת הל ך פ נו , הד ייר ם נותר ם (זמנ ת) ללא קורת גג, ולכן נהוג כ בעל הד רות דרשו מה זם ערבות חוק מכר, ש יתנתן לכל אחד בע ת בור כל ד רה. הערבות נ תנת בהתאם להוראות חוק המכר, במטרה להבט ח את כספ הם של בעל הד רות במקרה של א מס רת ד רה, או אז הם וכלו לקבל את שוו הערבות בכסף. חשוב להכנ ס לכל ערבות תנא ם משופר ם ומשודרג ם, למשל שנ תן לממש את הערבות במק ת רה שה זם חדל פ רעון, פשט רגל, חברתו הג עה להל כ פ רוק וכו'. שוו הערבות ייקבע על ד שמא הבנק המלווה של הפרו קט, בהתאם לשוו הד רה החד ת שה שמתקבלת בפרו קט. עם זאת הכ ת רח להצמ ד את שוו הערבות לפ מדד תשומות הבנ ייה כד לשמור על ערכה הר אל של הד רה, וכד שהסכום הנקוב בערבות לא יישחק ב חס לשוק. ערבות חוק מכר נ תן לממש באמצעות הבנק שהנפ ק אותה – בדרך כלל זה הבנק המלווה של הפרו קט, ובהתאם לתנא המ מוש שנקבעו לגב ה".

של פרו קט בנ ייה הוא ל וו בחשבון סגור. הכוונה ה א שכל התקבול ם וההוצאות בג ן אותו מתחם מנוהל ם בחשבון אחד ותחת פ ת קוח של הגוף הפ ננס . באותה מסגרת ל וו נקבע גם המתווה של הערבו ות ה וצאות לב ת על הד רות המקור יים – ערבות בנוסח חוק מכר ולרוכש ם החדש ם ערבו ות חוק מכר. כל בעל קרקע ח ייב לדעת של וו פ ננס מג ת ב ר את רמת הוודאות וה צ בות לה תכנות הב צוע של הפרו קט. למעשה אותו גורם פ ת ננס הוא החסם ה ח ד האמ יית ב ן פרו קט ם כלכל יים ללא כלכל יים. עד לפנ מספר שנ ם ע קר הל וו יים הפ ננס ם התנהלו בבנק ם השונ ם, אך כ ום תחום הל וו החוץ בנקא נמצא בפר חה. מדובר בל וו שמבוצע על ד גוף מוסד – חברת ב טוח למשל או קרנות מ מון. בסופו של דבר, לדע ית, מהרגע שבו נסגר הל וו ובעל הקרקע מקבל את הבטו ת חות שלו, מבח נתו לא צר ך לה ות הבדל משמעו ".

איך מוצאים דירה חלופית? האם היזם

מסייע? ומתי אין צורך בה? נס ם אח עזרא, מנכ"ל חברת ח � אח ם דונ ץ: "נצ ג ה זם הא

רא על קשר הד ייר ם בודק מול כל משפחה מהם צרכ ה לד רה חלופ ת. שנם ד ייר ם שדואג ם למצוא לעצמם ד רה חלופ ת בתק ת צ ב העומד לרשותם ושעל ו סוכם עם ה זם.

מתי נקבעים דמי השכירות לדיור החליפי, ואיך נקבע גובהם? סמ מצלאו , ו"ר חברת

התחדשות עירונית היא מומחיות - כל בעל מקצוע שיסייע לכם בפרויקט, חייב להיות עם ניסיון בתחום ועם פרויקטים שליווה, עדיף כאלו שהסתיימו. התחדשות עירונית זה תחום בפני עצמו, שהינו מורכב ומסובך מאוד. אין להסתפק באנשי מקצוע שאינם בקיאים.

מצלאו : " דמ השכ רות נקבע ם בסמוך עד מספר חודש ם בודד ם לפנ פ נו בעל הז ת

- יום שישי, ט" ו באדר ב תשפ"ב 18.03.22 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 6 0