ידיעות הנדל"ן

דיור להשכרה

ל

מ

ה

ח

ד

ש

ו

ק

ב

נ

ה

אבי מאור, More מנכ"ל קבוצת הייזום והבנייה

משבר הפתרונות, לא המחירים 30 התוכנית הממשלתית להכליל עוד אלף זכאים להגרלה בתוכנית מחיר מטרה בשלבים מוקדמים מאוד של פרויקט, היא סוג של שימוש ציני במשפחות צעירות לטובת מיסוך הבעיה האמיתית. למשפחות לא נאמרת כל האמת, ומטרת המהלך היא לכלוא אותן ב"מלכודת הזכייה" לטובת צינון השוק כביכול. המשפחות צפויות לעבור מסע בן חמש־שש שנים, שבו ימשיכו לגור בשכירות ולהוציא עשרות אלפי שקלים בשנה ללא כל ודאות שאכן יזכו בדירה. המדינה מאמינה שהמהלך יצנן את השוק וימנע מאותן אלף משפחות לייצר ביקושים 30 לדירות בשוק החופשי, ובכך תימנע עליית המחירים. אבל הטעות יסודה בהגדרה לא נכונה של המשבר. כשבאים להתמודד עם כל משבר, יש תחילה צורך להגדיר במדויק את הבעיה, שאם אלא כן, הפתרונות המוצעים שגויים. משבר הדיור בישראל איננו במחירים, אלא בפתרונות, ובכללם שכירות. הבעיה היא שאין מספיק פתרונות הן למכירה והן להשכרה. כדי שדירה תוכל לשמש להשכרה, מישהו צריך לרכוש אותה ולהעמידה להשכרה. אלף 60־ למשל נניח, שהצורך הוא ל פתרונות דיור ("מפתחות לדירות") אלף 25 בכל שנה. בפועל מייצרים אלף 15־ דירות שנמכרות לחסרי דיור ו שנרכשות ("המשקיעים") להשכרה 20־ לחסרי דיור. כלומר יש מחסור ב 10,000 אלף פתרונות דיור. אם יעבירו משפחות ממצב של רוכשים לשוכרים, זה לא ישנה את המצב, כי מייצרים פחות דירות מהצורך. זהו משחק סכום אפס. עיקר המאמצים צריכים להתמקד בשחרור וזירוז חסמי ייצור דירות: שיווק קרקעות, זירוז רישוי, פתרון בתשתיות, עובדים, חומרי גלם, מימון וכדומה. דוגמה זועקת לשמיים מתרחשת כעת בחיפה. לפני כשנתיים רמ"י פרסמה מכרז לפרויקט "מחיר למשתכן". הפרויקט תקוע כבר שנתיים עם למעלה מאלף משפחות זוכות, שממתינות עד שרמ"י, עיריית חיפה ורשות המים יפתרו את חסמי 1,500־ התשתיות. המשמעות היא ש דירות, שיכולות להצטרף לשוק, תקועות בשל ריב בין רשויות, ואיתן זוכי מחיר למשתכן. דוגמאות 1,000־ כ כאלו ישפה, ובעשרות אלפים.

Arceffect הדמיה:

דירות להשכרה ארוכת טווח 300 פרויקט דיור להשכרה ברובע הבינלאומי בלוד. אשטרום תבנה

10,000 מיכה קליין: "היעד של יח"ד להשכרה שהציב משרד השיכון הוא קריאת כיוון נכונה. הוא מאתגר מחד, אך מאידך מהווה טיפה בים הדרישה כיום"

בקבוצת אמבסדור, המתמחה בייעוץ ושיווק לחברות נדל"ן ושווקה בשנים האחרונות פרויקטים לשכירות ארוכת טווח במרכז, מאשרת, כי הביקוש אמיתי ומשמעותי: "אנו רואים עלייה דרסטית בביקושים לפרויקטים החדשים לשכירות ארוכת טווח. זה בא לידי ביטוי גם מבחינת היזמים שמוכנים לשלם מחיר גבוה משמעותית, עשרות אחוזים יותר מהשומה, במסגרת מכרזי קרקע. החברות היזמיות מזהות את הצורך של הקהל לדיור להשכרה ארוכת טווח. בשנתיים האחרונות היינו עדים להתעניינות של קהלים שונים מגוונים: צעירים מחוסרי דיור הזכאים במ ־ סגרת תוכנית 'דירה להשכיר' במחיר מופ ־ , משפחות שבוחרות לעבור 20% חת של עד דירה ולשכור לטווח ארוך לאור שינוי במקום העבודה, ומאידך בעלי דירות ממעמד סו ־ ציואקונומי גבוה, שמחפשים את המעטפת והתמיכה הנותנים פרויקטים מסוג זה. הבי ־ קושים לשכירות ארוכת טווח כה גבוהים, שיש אפילו רשימות המתנה של למעלה משנה בפרויקטים המבוקשים – בהרצליה, ירושלים ומקומות נוספים". עוד כלים ותמריצים מהממשלה לצד הביקוש הרחב וההבנה בשוק שדיור לה ־ שכרה הוא הדבר הבא, גם החקיקה ושינויים שאושרו במסגרת חוק ההסדרים האחרון מע ־ ניקים לשחקנים בענף כלים נוספים לקידום התחום. דניאלה פז־ארז, מנכ"לית ובעלים של חברת ייעוץ הנדל"ן פז כלכלה והנדסה המייעצת לחברת דירה להשכיר וליזמים הפועלים בתחום, מפרטת: "התיקון ראשון מתייחס להתאמת חוק עידוד השקעות הון, שבמסגרתו יוענקו שיעורי מס מופחתים על השבח הריאלי ממכירת דירות להשכרה וכן על ההכנסה החייבת מהשכרת הדירות. זאת

להעמיד הון עצמי נדרש לקניית דירה, ולא רק באזורי הביקוש. מתוך ההבנה הזאת, הח ־ לטנו להיכנס לתחום הדיור להשכרה. אנחנו מאמינים שהתחום עתיד להיות דומיננטי ולשנות את פני השוק בשנים הקרובות. כבר היום מספר חברות גדולות רוכשות ומכשירות מקבצי דיור להשכרה בפריסה ארצית - מעכו ועד באר שבע, מתוך אותה ההבנה שהשוק הולך לשינוי בהרגלי הצרי ־ כה, ושאין מספיק דירות זמינות להשכרה. מי שמחפש היום לשכור, לא משנה איפה, כבר חווה את המצוקה הזאת. דיור להשכרה הוא תחום רווחי המתאים לרוח התקופה, וישראל מפגרת בו מאוד ביחס למדינות מתקדמות באירופה ובארצות הברית. הגיע הזמן שגם הציבור הישראלי יוכל לשכור דירות ראויות בצורה מפוקחת ולטווח ארוך, ולא להתמודד עם השוק הפרוץ והבלתי אפשרי שיש כיום". בהתייחסה להחלטה אסטרטגית של החב ־ רה, להב מדגישה את העובדה, שלצד ייזום פרויקטים והגשת הצעות למכרזים, נוצר שוק נוסף, שבמסגרתו קבלנים ויזמים רוכ ־ שים דירות מקבלנים אחרים ומתכננים לה ־ עמיד אותן למכירה. שיחות עם גורמים נוס ־ פים בשוק מעלה, כי אכן בחודשים האחרונים חלה עלייה חדה בביקוש של חברות יזמיות לרכישת מקבצי דירות, שאותן הן מבקשות לייעד לשכירות ארוכת טווח. רז שרייבר,

בעלים ומנכ"ל משותף בחברת אינהאוס שיווק נדל"ן, תיווך בשנה החולפת במספר עסקאות, שבהן מכרה חברה יזמית אחת לש ־ נייה בניין או מספר בניינים בשלמותם למ ־ טרות השכרה. "מדובר בעסקאות בהיקפים גדולים, של עשרות או מאות מיליוני שקלים כל אחת, שעונות על צורך חשוב של שני הצ ־ דדים", מספר שרייבר, "בקרב החברות הרוכ ־ שות יש רצון לבנות מאגרים משמעותיים של דיור להשכרה תוך ניצול הטבות המס שמ ־ ציעה המדינה, ואילו החברה המוכרת נהנית מעסקה, שבמסגרתה היא מוכרת נתח גדול מהפרויקט, ללא הוצאות שיווק או פרסום, ותוך צמצום משמעותי בעלויות המימון של הפרויקט". לשאלה מדוע הביקוש הזה מת ־ עורר דווקא עכשיו, הוא משיב: "ניתוחי מא ־ קרו של השוק, שחברות רבות עושות כיום, מעידים כי מגורים בשכירות ארוכת טווח ילכו ויהפכו לצורת מגורים מקובלת יותר ויותר. כל שנה של עליות מחירים מצמצמת עוד ועוד את שיעור משקי הבית שמסוגלים לרכוש דירה, כאשר כיום גם זוגות צעירים בני מעמד הביניים מתקשים או לא מעוניינים לעשות זאת. הפתרון של מגורים בחוזי שכי ־ שנים מסתמן ככיוון 10 רות יציבים לחמש ו־ שהשוק הולך אליו, וחברות רבות רוצות להיות שם כשזה קורה". יסמין אורבך, מנהלת תחום דיור להשכרה

- יום שישי, ט" ו באדר ב תשפ"ב 18.03.22 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 74