ידיעות הנדל"ן

דיור להשכרה

ערן ענבים: "השינוי החשוב הוא קביעת הסטנדרט לשכירות ארוכת שנה, בדומה לחוק 20-10 טווח ל־ הריטים. המגמה צריכה לכוון לדיור להשכרה לנצח"

פרויקט דיור להשכרה בשכונת רקפות בראשון לציון של חברת אזורים

פרויקטים שנמצאים בשלבי הקמה. תחום ההשכרה לטווח ארוך הוא יעד אסטרטגי עבור החברה, והוא למעשה יותר מפרויקט מגורים למכירה, הוא נכס מניב לתקופה ארוכה, גם במהלך תקופת ההשכרה, אבל גם בעת מכירה עתידית, שתכלול השבחה משמעותית של הנכס. אנחנו רואים מגמת שינוי בגישה גם בקרב המשפחות, שרואות בכך כאופציה ריאלית ורצויה, כך היה בפ ־ רויקט 'ארנונה' בירושלים, הביקוש הגיע מצד המשפחות". הוא יעד אגרסיבי 10,000־ "אני מעריך ש מאוד לשנה הקרובה, אך גם אם יתממש בחלקו, אנו מדברים כאן על צמיחה אדירה", .Living אומר ערן ענבים, מנכ"ל אזורים "באשר לשינויים שנעשו בחוק לעידוד הש ־ קעות הון, השינוי החשוב ביותר הוא קביעת הסטנדרט הראוי לשכירות ארוכת טווח שנה, בדומה לחוק הריטים. לטעמי, 20-10־ ל המגמה צריכה לכוון לדיור להשכרה לנצח. זה אינטרס של המדינה. בשכונות שאכלסנו עתה באור יהודה וראשון לציון, ולפני כן גם באשדוד, אנחנו רואים כיצד נבנית קהילה ושכונה ונבנים תהליכי ניהול של השכרה שנה זה יתכלה 20 ארוכת טווח. אבל בעוד וילך לאיבוד, כי היזם יוכל למכור את הדי ־ רות. האינטרס של המדינה הוא לייצר דיור אמיתי וארוך טווח להשכרה. בנוסף לכל זאת, החוק לא העניק מספיק כלים למגזר הפרטי, ועדיין מותיר את הרגולטור כגורם היחידי שמייצר דירות להשכרה. כך למשל, אפשרו בהתאם לתיקון החוק, הגדלת זכויות לטובת דיור להשכרה, אך הנושא כולו נתון לחסדי הרשויות המקומיות". עם זאת – ההחלטה לשנות את התקופה שבמסגרתה ניתן להשכיר או למכור אומ ־ נם התקבלה, אבל עד היישום בפועל יש זמן כי נקבעה תקופת מעבר. רז שרייבר מחב ־ רת אינהאוס שיווק נדל"ן, מסביר: "אנחנו רואים עכשיו ההתעוררות גדולה ברכישות ויוזמות להשכרה, וזה קשור לתיקון שנעשה בחוק עידוד השקעות הון. השינוי עבר, אבל ניתן ליזמים חלון זמן ארוך במיוחד – עד , להמשיך לפעול לפי המסלול 2023 סוף הישן והרווחי יותר, ולכן אנו רואים את להיטות היזמים לרכוש עכשיו את המתח ־ מים, כדי לא לאחר את המועד". "צעד בכיוון הנכון, אך לא מספיק" קולות נוספים שמגיעים מהשטח, סבו ־ רים שהשינויים מבורכים, אבל לא בטוח מספיקים. שמעון ג'יני, מנכ"ל קבוצת גו ־ לדן ארט שבנתה ומתכננת בארץ מספר פרויקטים המשלבים דירות למכירה לצד השכרה ארוכת טווח ופעלה בתחום זה גם בחו"ל, מסביר: "נראה שקובעי המדיניות התכנונית והכלכלית אינם מבינים לעו ־ מק עד כמה דיור לשכירות ארוכת טווח שונה מעוד בניין עם דירות למכירה. השו ־ ני מתחיל מתמהיל הדירות בבניין ועובר דרך מערכות הבניין, התשתית לשירותים

לדיירים ועד לניהול המקצועי הנדרש. אנ ־ חנו שחקנים לטווח ארוך ומבקשים להקים פרויקטים ברי קיימא, שיידעו לתת מענה ראוי וליצור תשתית לצרכים של קהילה מגוונת לאורך זמן. בישראל אנחנו עדיין רואים שההתייחסות לא התפתחה לרמה של דיור לשכירות ארוכת טווח לצמיתות, אלא לפרוייקטי דיור למכירה, שמושכרים בשלב הראשון באופן זמני ולטווח מוגבל. נכון להיום ניתן למשל למצוא ביטוי לכך בתחום המיסוי והתמריצים, כגון אי היכו ־ לת להזדכות על תשומות מע"מ בעת הקמת פרויקטי השכרה, כשהפיצוי על כך מגיע רק בעת מכירת הדירות, מה שמנוגד לת ־ פיסת שימור הנכס לצמיתות כנכס להש ־ כרה. כך בעצם מוציאים מהשוק שוב ושוב דירות שנבנו להשכרה, ושהמדינה תמרצה וסבסדה דרך ההטבות את הקמתן. באופן אבסורדי התמריצים כיום בחלקם מעודדים אחזקה לטווח הקצר ביותר האפשרי ותכנון אסטרטגיית אקזיט למכירה. כמו כן כמעט אין תב"עות ייעודיות ונכונות מבחינה תכנונית לדיור להשכרה, אלא הקצאה של יחידות דיור בתוך תב"עות, שמהותן הקמת בניינים עם דירות למכירה לציבור הרחב. ברור שהעומס וחוסר היעילות הכלכלית והלקונה בתחום המע"מ מייקרים את הפ ־ רויקט ליזם ומתבטאים במחיר שמשלמים הדיירים. כדי שהתחום יתפתח באופן מסי ־ בי ונכון, המדינה צריכה ללמוד את התחום לעומק, ולתכנן באופן הוליסטי את השילוב הנכון בין המרכיבים התכנוניים והפיזיים, התמריצים והכלים הפיננסיים, כדי שנוכל ליצור מודל יעיל ומתפקד של השכרת די ־ רות לצמיתות". עו"ד דורון אריאל, מייסד פירמת דורון אריאל ושות': "התיקון לחוק עידוד השק ־ עות הון מחייב כעת את היזמים למכור את שנה ולהקצות 20-15 הדירות רק לאחר דירות בכל בניין. הדרישות 20 מינימום הללו ידירו את רגליהם של הרבה מאוד יז ־ מים קטנים ובינוניים, שעד היום בנו דירות להשכרה ארוכת טווח וייצרו במהלך כל שנה אלפי דירות. משרד האוצר מוציא מה ־ משחק הרבה יזמים שסייעו במהלך השנים להגדיל את מכסת הדירות להשכרה. בכלל, כל השיח של האוצר בהתייחס לחוק הינו מוטעה מיסודו – בישראל התשואה בדירות אחוזים בלבד – 3-2 מזמן כבר נמצאת סביב אף אחד ממילא לא נהנה מהטבת המס מכוח החוק בשוטף, אלא אך ורק בעת המכירה – שכן העסקה הפסדית עד למכירה ממילא.

Hippie Films צילום:

במשרד האוצר עוסקים בעיקר בהוצאת גורמים מהשוק, שהוכיחו כי חרף התשואה הנמוכה ולמרות הפטור ממס ועליית מחיר הדירות לאחר תום חמש השנים, בפועל לא מיהרו למכור דירות". אדריכל גיל שנהב, שותף ומייסד בכנען שנהב אדריכלים שתכנן פרויקטים להש ־ כרה, מציין מה התנאים ההכרחיים להת ־ פתחות תקינה של התחום: "המבחן הגדול יימדד בשלושה פרמטרים: ראשית, ניהול איכותי ותחזוקה. שנית, אפשרות להשכיר שנה – צריך לבחון 15-10 נכס לטווח של לאורך זמן האם אנשים יתמידו ויישארו בדירות הללו. שלישית, חוויית המגורים – בפרויקטים להשכרה ארוכת טווח התכ ־

נון של הדירות, איכותיות ככל שתהיינה, איננו מספיק. התכנון חייב לכלול חוויה קהילתית, המאגדת בתוכה חדרי פעילות משותפים, אזורי שהייה מגוונים, מענה לצ ־ רכים של משתמשי הבניין בגילים השונים ועוד. ניהול משותף בידי גורם אחד מאפשר לספק בפרויקט כזה שירותים שלא קיימים בדירות רגילות, כדוגמת שירותי כביסה, הסעדה, קניות, שירותי חדרי עבודה להש ־ כרה מזדמנת, דירות אירוח, מועדונים רב־ גילאיים ועוד, שיהפכו את החיים בפרויקט להשכרה לאטרקטיביים לא פחות מאשר קניית דירה". אדריכל רון שפיגל מסכים שחסרה המעט ־ פת השלמה שתגרום לענף להתרומם משמ ־ עותית: "הרעיון הוא מבורך, אבל זה לא צלח עד היום, לכן אני סקפטי מאוד לגבי ההצ ־ לחה של פרויקטים אלו. דיורים להשכרה מגיעים במינונים נמוכים מדי כדי להשפיע על השוק. אם לא יהיה תמריץ של הממשלה בכמויות ובאיכות, זה לא יקרה, הישראלים עדיין רוצים מאוד את הבית שלהם. בחו"ל זה חזק, ויש אנשים שגרים כל החיים שלהם בשכירות, אבל פה זה פחות הצליח. זה לא  מספיק מקודם בארץ".

רז שרייבר: "ההתייקרות מצמצמת עוד את שיעור משקי הבית שמסוגלים לרכוש דירה. פתרון מגורים בחוזי שכירות יציבים לשנים מסתמן ככיוון שהשוק הולך אליו"

- יום שישי, ט" ו באדר ב תשפ"ב 18 .03.22 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 78