ידיעות הנדל"ן

איור: שאטרסטוק

היות שהביקוש בקרב רוב החברות הוא לשטחי משרדים הממוקמים בבניינים חדשים ומודרניים, כל הבניינים הישנים עלולים להפוך בעוד כמה שנים ל'פילים לבנים' במרכז העיר. לזאת ניתן להוסיף את רמת הבטיחותם הנמוכה, שהופכת אותם אף למסוכנים לשימוש ללא אפשרות לקבל רישיון עסק. גם אם הם לא מסוכ ־ נים, מי שמאכלס נכון להיום את הבניינים הישנים הן בדרך כלל רשויות, משרדים עירוניים וממשלתיים. ואולם הבניינים הישנים לא עומדים בתקנים החדשים של כיבוי אש, ועולות בעיות של רישיון עסק, ולכן הם לא יכולים לאכלס גם את הר ־ שויות". חביב מגיע למסקנה פשוטה, אך חשובה: "צריך להרוס בניינים כאלה ולב ־ נות מחדש בניינים בתכנון מודרני וחדיש, שייתן ביטוי גם למגמת עירוב השימושים המתגברת על ידי הוספת שטחי מסחר ובילוי ואף מגורים. בבניינים החדשים ניתן להוסיף מיקרו דירות וכך לענות לדרישה מצד זוגות צעירים, סטודנטים ורווקים, שפחות זקוקים לגני ילדים, בתי ספר וכו', ובכך למנוע עומס על התשתיות הקיימות. אחת מהבעיות בחידוש בנייני המשרדים

היא שהכדאיות הכלכלית בבניית מגד ־ לי משרדים נמוכה משמעותית מבנייה למגורים, ולכן כמות היחידות שיידרשו להיבנות כדי להבטיח כדאיות, תביא למ ־ קומות. מנגד הוספת 60-50 גדלים של יחידות מגורים, כאמור, תשפר משמעותית את הכדאיות הכלכלית וכך כל הצדדים ירוויחו – היזמים שיבנו, רוכשי הדירות ובעלי מבני המשרדים, וגם הרשות המ ־ קומית שמרוויחה שיפור פני העיר, מניעת מצב של מבנים נטושים במרכזה, מניעת אזורי סלאמס, שמביאים איתם פשיעה ולכלוך, שיפור בטיחות המבנים, הכנסה מהיטלי השבחה וארנונה למשרדים נוספים ושמירה על צביון העיר. בקבוצת איציק תשובה אנחנו מתנהלים כיום במספר מקו ־ מות, במטרה לצרף בנייני משרדים ישנים למתחמי פינוי־בינוי שאנו מקדמים, כדי להשיג שיפור תכנוני ושיפור הנראות של פני האזור כולו". צחי סופרין, סגן יו"ר דירקטוריון ומבעלי השליטה בקבוצת סופרין, מתייחס לנושא ומדגים עיר המקדמת חידוש או הריסה של מבני משרדים ישנים: "נקודת המוצא של רשויות, בעיקר במרכז הארץ, היא לב ־

נות לגובה ולצופף באופן חכם באמצעות פרויקטים בשימושים מעורבים ומגוונים. הרשות חושבת על הגדלת הכנסות, ולכן בראש ובראשונה עומדים לנגד עיניה שטחי המשרדים שהיא יכולה להוסיף הן במסגרת תוכניות התחדשות עירונית למ ־ גורים והן כחלק מחידוש אזורי תעסוקה ותיקים. לעיריית רמת גן, למשל, תוכנית לאיחוד מגרשים, הריסת בנייני משרדים ישנים ותוספת זכויות במתחם הבורסה. זאת בניגוד לתמרץ חיזוק של בניין בודד, כמו שהיה בתקופה שבה עבדו לפי תמ"א ". עם זאת סופרין מוסיף, כי אין עדיין 38 התייחסות מספקת לנושא ברמה הארצית: "ברוב הרשויות אין היום התייחסות קונ ־ קרטית לחיזוק יסודות של בנייני משר ־ דים ישנים, אלא בעיקר לאזורים שבהם מתכוונים לפנות ולהרוס בתי מלאכה או מבנים ישנים, כמו חסאן עראפה, המסגר או התחנה המרכזית הישנה, והקמת בנייני משרדים חדשים במקומם. כמו שרשויות פועלות לחזק בנייני מגורים, חשוב שהן יפעלו לקדם גם תוכניות לחיזוק בנייני משרדים ישנים, שם אנו נמצאים לעיתים רוב שעות היום".

"הבעיה האמיתית היא כלכלית גרידא ולא הנדסית תכנונית" חגית לאניאדו, יעצת לשיווק ואסטרטגיה בנדל"ן, סבורה אף היא שיש לתת את הדעת על סוגיית חיזוק מבנים שאינם למגורים, ויפה שעה אחת קודם: "רעידות האדמה שהיינו עדים להן לאחרונה וכאלה שהתר ־ חשו בעבר הלא רחוק בעוצמות גדולות אף יותר מהוות נורות אזהרה ומצריכות מתן מענה הולם לבנייני המשרדים ומבני הציבור הישנים, שרובם המוחלט כלל לא זוכה לטי ־ פול ראוי והמצב הקיים מסכן את העובדים והמבקרים בהם. הבעיה האמיתית בהזנחת תחום חיזוק מבנים שאינם מיועדים למגורים הינה כלכלית גרידא ולא הנדסית תכנונית. בעוד חידוש וחיזוק מבני מגורים מעניק לי ־ זמים וקבלנים זכויות בנייה ותמריצים רבים ומאפשר מנגנון כלכלי אטרקטיבי הנתמך בעובדה שמחירי הדירות באזורי הביקוש נמצאים כבר שנים בעלייה חדה, הדבר אינו כך בכל הנוגע למבני ציבור ומשרדים. בת ־ חום זה אין פריבילגיה אמיתית או הטבות משמעותיות ליזם. במתכונת הנוכחית חי ־ דוש פרויקט מסוג זה יוכל להיעשות אך ורק

91 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | - יום שישי, ט" ו באדר ב תשפ"ב 18 .03.22