ידיעות הנדל"ן

התחדשות מבני משרדים ומתחמי תעסוקה

ל

מ

ה

ח

ד

ש

ו

ק

ב

נ

ה

רוני מזרחי, נשיא לשכת הקבלנים ובעלי קבוצת "מזרחי ובניו"

זהשנים רבותמקבלי ההחלטות 38 בתחום הנדל"ן מדברים על תמ"א ופינוי־בינוי בכל הנוגע לבנייני מגורים. אלאשחיזוק מבני ציבור כנגד רעידות אדמה והתקפות טילים כמעטשאינו עולה על סדר היום הציבורי והלאומי. מדובר בפספוס ענק, הן מההיבט השמירה על ביטחונםשל מיליוני המש ־ תמשים באותם מבני ציבור - מקניונים ועד משרדים, מרפאות ומוסדות חינוך, הן מבחינתשדרוג מבנים ישניםשסיימו את חייהם, והן הפיכהשל מבני ציבור גדולים למקלטי ענק, שיעניקו ביטחון בעת חירום לאותם מיליוני משתמשים. לטעמי, על משרד הפנים ויתר משרדי הממשלה, ובתיאום עם העיריות, להכ ־ ניס יד עמוק לכיס, מהשיהפוך את כלל מבני הציבור להזדמנויות הנדל"ניות והכלכליותמהמעלה הראשונה. הייתי מציעשלושה מסלולים להתחד ־ שות עירונית במבני ציבור: מסלול ראשון, המתון מכולם, הוא לבצע חיזוק במבני הציבור הקיימים, מהשלפחות ימזער את הפגיעה באזרחים השוהים בהם בעת חירום. זוהי תוכניתמינימום חיונית, שמטרתה העיקרית אינה כלכלית, אלאשמירה על חיי אדם, בדומה להוספתממ"דים או מקלטים בבנייה למגורים. מודל שני הינו הריסה ובנייה מחדש (פינוי־בינוי), כולל חידוש ושדרוג מבני הציבור הקיימים, לרבות הוספת ממ"דים. המודל כרוך בתקציב לא מבוטל, אולם בסופו של דבר יהיה כדאי גם למדינה וגם ליזמים. מודל שלישי, המהפכני והמיטבי, הוא לקחתמוסדות ציבור, שנבנו בשנות של המאהשעברה על פני 60־ או ה 50־ ה שטח מבוזבז של כמה דונמים, ולהעניק ליזמים וקבלנים זכויות בנייה גדולות הרבה יותר באותו תאשטח, כולל בנייה לגובה, בנייה משולבתשל מוסדות צי ־ בור מגוונים ויצירתמקלטי ענק לשעת חירום במתחם המשודרג. יישום מודל זה, אדגיש, כרוך לא רק בתקציבים משמעותייםשעל המדינה להקצות (וכידוע, היא הרוויחה במהלך מיליארד 65־ סכום עתקשל כ 2021 שקל ממיסוי נדל"ן), אלא גם במהפך אסטרטגי בחשיבה(!) של מקבלי ההח ־ לטות על ההתחדשות העירונית. הפוטנציאל של התחדשות עירונית במבני ציבור עשוי להביא לערי ישראל שדרוג שלא יסולא בפז - הן בנראות, הן במגוון השימושים בהם והן בניצול שטח מבוזבז, במיוחד בלב אזור הביקוש. התחדשות עירונית במבני ציבור: הזדמנות נדל"נית וכלכלית

קומות" 2.5 "הסבת בניין משרדים למגורים מאפשרת את חיזוקו מפני רעידות אדמה גם אם מוסיפים לו רק

צילום: שאטרסטוק

על ידי מתן מימון ישיר מהרשות המקומית. אך מבחן המציאות מוכיח, כי מימון שכזה אינו בר השגה וכתוצאה מכך ישנם רחובות שלמים במרכזי הערים, שבהם בנייני משר ־ דים ישנים ומוזנחים הפוגעים בחזות העיר, בניגוד גמור לכל רציונל ובניגוד לדוגמאות רבות בערים מרכזיות בעולם, שם דואגות הרשויות לתקציבים לשימור וחידוש מבנים או לחילופין, קידום הריסה ואישור זכויות להקמת מגדלי משרדים ראויים שנותנים מענה כפול - חיזוק וביטחון, לצד שימור ושיפור חזות פני העיר". לדברי שמאי המקרקעין והמשפטן ארז כהן: "אף שמבחינה חוקית, הליכי התחדשות אינם מוגבלים לתחום המגורים בלבד, אנו רואים כי בפועל הם אינם מיושמים במבני משר ־ דים. גם משום שהכדאיות הכלכלית פחותה בשל שווי נמוך יותר למ"ר תעסוקה לעומת מגורים, וגם משום שהרשויות המקומיות אינן מעודדות זאת. אך מדובר בכשל שיש לתקן. האינטרס הציבורי בהתחדשות מבני משרדים ישנים אינו נופל מזה של חידוש בנייני המ ־ גורים, גם משום שמדובר במבנים המאכלסים עשרות ומאות אנשים בשעות העבודה, ויש חשיבות בעמידותם במקרה של רעידת אדמה, וגם בשל העובדה שלאזורי תעסוקה מיושנים ומוזנחים בלב הערים יש נטייה להפוך למו ־ קדים של תופעות שליליות ולא חוקיות". גם כהן מציע פתרון: "לדעתי, הפתרון המיטבי טמון בהסבת חלק משטחי הבנייה במבנים אלה לייעוד מגורים. אומנם לרוב מדובר באזורים שאינם מתאימים למגורי משפחות, אך עבור צעירים, סטודנטים וזוגות ללא ילדים, המ ־ בקשים סביבת מגורים עירונית, אזורים אלו עשויים להיות סביבת מגורים אידיאלית. עי ־ רוב השימושים ישרת את כל הצדדים: ליזמים יספק את הכדאיות הכלכלית שהיתה חסרה באזורים אלה, העיר תוכל לחדש את אזורי התעסוקה המיושנים ולדאוג כי המקום יהיה פעיל גם בשעות החשכה, והציבור כולו ירוויח מהגדלת היצע הדירות בכלל והדירות הקט ־ נות בפרט. אנחנו רואים, כי תוכנית המתאר של תל אביב כבר מיישמת את ההיגיון הזה במספר אזורים, אך אין בכך די. על מינהל התכנון לקדם תכנון כזה היכן שניתן, ועל הממשלה לתמרץ את יישומו באמצעות עד ־ כון לתמ"א, שיאפשר, בהליך של היתר, הסבת

צחי סופרין: "כמו שרשויות פועלות לחזק בנייני מגורים, חשוב שהן יפעלו לקדם תוכניות לחיזוק בנייני משרדים ישנים, שם אנו נמצאים לעיתים רוב שעות היום"

המקומיות. אני יודעת שהיזמים בהחלט מעו ־ ניינים בפרויקטים של הוספת שטחי מגורים למשרדים. חברת פז כלכלה והנדסה בחנה את הכדאיות הכלכלית של הסבה כזו כחלק מע ־ , ומצאנו 38 לתמ"א 4 בודה שעשינו לתיקון כי הסבת בניין משרדים למגורים מאפשרת את חיזוקו מפני רעידות אדמה, גם אם מוסי ־ ה � קומות. אם ישולב בו דיור ל 2.5 פים לו רק שכרה לטווח ארוך, בהחלט ניתן להגיע לכ ־ דאיות כלכלית, במיוחד במחוז תל אביב. גם הרשויות המקומיות יכולות להפיק רווחים מההסבה, רובן מעוניינות לייצר אזורי תע ־ , בניגוד 24/7 סוקה משולבים חיים ושוקקים לאזורי תעסוקה שמתרוקנים והופכים לשו ־ ממים בסיום יום העבודה. כל זאת יוצר מצב לכל הצדדים, ואני בהחלט WIN WIN של מאמינה שניתן ליישם זאת הלכה למעשה". עו"ד ענת בירן, בעלת משרד המתמחה בדי ־ ני מקרקעין ודיני תכנון ובנייה מסבירה, כי בחלק מהערים ניכר שיתוף פעולה: "לצד קידום של תוכניות בניין עיר, הכוללות יותר שטחי מסחר ותעסוקה, ניתן לראות כי הר ־ שויות מאפשרות תגבור של זכויות לשימושי תעסוקה גם בבניינים קיימים. במתחם הבור ־ סה לדוגמה, עיריית רמת גן מעודדת תוס ־ פת זכויות, וניתן לראות, כי במרבית בנייני המשרדים הוותיקים כבר בוצעה תוספת זכויות או מתוכננת תוספת כזו. לרוב תוספת הקומות כוללת גם חידוש כלל הבניין, וכך הרשות מרוויחה פעמיים - גם תוספת ארנונה על אותו שטח וגם התחדשות פני העיר. בחלק מהמקרים הרשויות מאפשרות גם שינויים בייעוד המבנה ועירוב שימושים. כך לדוגמה בבנייני משרדים באזורים שאינם אטרקטי ־ ביים, הרשויות מאפשרות שינוי ייעוד למלון, כמו במקרה של בית אמות ביטוח, או שילו ־  בים של משרדים ומגורים".

שימושים תחת מגבלות מסוימות, כגון גודל יחידה מינימלי והגדרת צפיפות מקסימלית מותרת". "פתרון הדורש הסדרה בחקיקה ושת"פ מצד הרשויות המקומיות" כפי שניתן לראות, החיבור בין חיזוק מבני מגורים ישנים לחידוש אזורי תעסוקה וגם עירוב שימושים והסבת בנייני משרדים למ ־ גורים חזק מאוד. דניאלה פז־ארז, מנכ"לית ובעלים של חברת ייעוץ הנדל"ן פז כלכלה והנדסה, המתמחה במתן ייעוץ בנושאי הת ־ חדשות עירונית למשרדי ממשלה ולרשויות המקומיות, מתארת את הפוטנציאל העצום בשטח ואת האפשרות של מהלכים אלו לסייע בפתרון משבר הדיור. "הסבה של שטחי מש ־ רדים למגורים מהווה כלי נוסף בסל הכלים שבידי המדינה למאבק במצוקת הדיור ביש ־ ראל", כך פז־ארז, "נכון להיום במחוזות תל מיליון מ"ר לתעסוקה, 27־ אביב והמרכז יש כ שמשרתים את מרבית המגזר העסקי שעובד מיליון מ"ר 30־ במחוזות אלה, עוד למעלה מ בתוכניות מפורטות שנמצאות על שולחן הוועדות, ובתוכניות מיתאריות, שמאפשרות ו � מיליון מ"ר לתעס 50 תכנון עתידי, יש עוד קה. הביקוש כיום הוא בעיקר לבנייני משר ־ דים חדשים ומודרניים. ניתן בהחלט לקחת בנייני משרדים ותיקים בני ארבע־חמש קומות, לחזקם ולהוסיף להם שטחי מגורים שישלבו גם שכירות לטווח ארוך - כמענה לצורך נוסף שקיים. הדירות שייבנו בבניינים אלה יהיו לרוב קטנות וישמשו רווקים וזוגות צעירים, שלא זקוקים לתשתיות ושירותים כמו משפחות עם ילדים. מדובר בפתרון ישים - אבל מעבר להסדרה בחקיקה, הוא דורש גם רצון ושיתוף פעולה מצד הרשויות

צילומים: יח"צ, דרור נחום, עזרא לוי, נווה אביאני

- יום שישי, ט" ו באדר ב תשפ"ב 18 .03.22 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 92