ידיעות הנדל"ן

איך יוצאים מהקיפאון?

לא רק מס רכישה וריבית - גם קוטביות בחברה

צילום: אורי חודי

לצד הסיבות הברורות שמשפיעות על המשקיעים, כמו מס הרכישה הגבוה וריבית שהחלה לטפס, יש סיבות נוספות שמובילות את המשקיעים להוריד רגל מהגז. דן קצ'נובסקי, מנכ"ל ובעלי מרכז הנדל"ן, מסביר: "הגדלת מס לפני מספר שנים ברכישת דירה להשקעה, 8% הרכישה לרמה של בשוק שבו גם כך מחירי הדירות גבוהים מאוד, ודאי שהפחיתה משמעותית את האטרקטיביות של רכישת דירה להשקעה בישראל, וכך גם עליית הריבית. אולם כיום, לדעתי, השיקולים האלה הם רק חלק ממערך השיקולים של המשקיעים הפוטנציאליים – ולא החלק המרכזי. בשלוש השנים האחרונות חווה הציבור הישראלי טלטלות בלתי פוסקות, שתחילתן ברפורמה המשפטית והמחאה החריפה ובמלחמה הקשה שבאה 7.10 שקמה נגדה, והמשכה בטראומת טבח בעקבותיו, וגם היום האקלים הפוליטי והחברתי עדיין לא רגוע. למרות שכל אזרחי ישראל הושפעו מהאירועים, את ההשפעה החזקה ביותר ניתן לראות באזור המרכז, בערים שבהן רוב האוכלוסייה נמנית עם המחנה הליברלי, המתאפיינת ברמת הכנסה גבוהה יותר, ושהיוותה חלק משמעותי מסקטור המשקיעים. באזורים האלה הסנטימנט השתנה מקצה לקצה. יש בציבור הזה חששות גדולים לגבי הכיוון שאליו המדינה הולכת, וזה משפיע על המוטיבציה לגבי רכישת דירות להשקעה או רכישת דירות בכלל. אנחנו רואים שבהיקפי העסקאות בירושלים ובאזור הפריפריה לא חל שינוי דרמטי, בעוד בגוש דן ובאזור השרון חלה בשנים האחרונות צניחה, ושיש קורלציה גדולה מאוד בין הדעות הפוליטיות באזור מסוים ובין רמת הביקוש בו". קצ'נובסקי מתייחס גם לאלטרנטיבה שבה בחרו חלק מהמשקיעים, ומסביר שמדובר בשינוי מגמה משמעותי עם השפעה ארוכת טווח: ' שמענו סיפורים על פרויקטים בחיפה או באר 22-'21 "אם בשנים שבע, שעוד בהיותם 'על הנייר' נמכרו ברובם למשקיעים תושבי המרכז, הרי שהיום אותם משקיעים מעדיפים לבחון אפשרויות השקעה בקפריסין, אתונה או פורטו. אגב,

"מס הרכישה הגבוה הבריח את המשקיעים"

עים, ומציע דרכים אפשריות להשיב את המשקיעים הפרטיים: "קושי ראשון הוא מס רכישה גבוה: על דירה להשקעה כיום עד 8% משלמים מס רכישה בשיעור של על החלק שמעל. 10% שקל ו־ 6,055,070־ ל קושי שני הוא שהכנסה משכירות העולה שקל לחודש, דורשת מבעל 5,654 על הדירה למלא תצהיר, וייתכנו חיובי מס חלקיים. קושי נוסף: מס שבח הקובע, שמי שמוכר דירה שאינה דירתו היחידה, ישלם

החדה במחירי השכירות. למעשה, היעדרם של המשקיעים בשנים האחרונות יצר מעין 'מחסור כפול': האטה בעסקאות הרכישה מצד אחד, והעמקת משבר השכירות מצד שני. כדי להחזיר את המשקיעים המדינה נדרשת לשינוי מדיניות עמוק, שישיב את כדאיות ההשקעה למרכז הזירה. הצעד הראשון והדחוף ביותר הוא הפחתה מש ־ מעותית של מס הרכישה על דירה שנייה , 8-10% ויותר, שהועלה לרמות גבוהות של

מדובר בתהליך שלדעתי, הוא בלתי הפיך, כי מי שכבר למד את השווקים מעבר לים והבין אילו תשואות הם עשויים לספק ואת אפשרויות המימון בהם - שבמקרים רבים הן טובות הרבה יותר מבישראל - לא ימהר לחזור לשוק הישראלי, שגם בימיו הטובים סיפק תשואות בינוניות. לכן הפחתה של מס הרכישה עשויה להזרים קצת חמצן לשוק הדירות להשקעה, אך הדבר שבאמת נדרש כדי לשנות את האווירה בשוק, הוא מיתון של הקוטביות החברתית שנוצרה בשנים האחרונות, שיש לה השלכה משמעותית על הפעולות הכלכליות כמו השקעה בנדל"ן".

אורית גבאי טירר: "יש התעניינות רבה מצד יהודי התפוצות ברכישת דירות להשקעה ולמגורים. זה ממחיש את הפוטנציאל והביקוש הגלובלי לנדל"ן בישראל"

דן קצ'נובסקי מנכ"ל מרכז הנדל"ן צילום: דרור סיתהכל

על הרווח. כך התשואה 25% מס שבח של נטו נספגת היטב בעלויות המס. כדי להקל על המשקיעים ניתן ליצור הטבות, למשל לייצר מדרגות מס לפי מספר דירות (נניח דירה שנייה — מס נמוך יותר, דירה רביעית ומעלה — מס גבוה יותר). כך ניתן לעודד משקיעים פעילים, ולא להרחיק אותם לג ־ מרי. המדינה גם יכולה להציע הטבות מס או סובסידיות לשוכרים ארוכי טווח או מענקים למשקיעים שמתחייבים להשכיר שנים לפחות". 10– 5־ ל "משקיעים אוהבים להרגיש בנוח" שגיא לנצ'נר, מנכ"ל חברת ינוב, מסביר מה יכול להשיב את המשקיעים לפעילות: "משקיעים אוהבים להרגיש בנוח - עם

והפך לחסם כמעט בלתי עביר. עם זאת הפחתת המס צריכה להיות מותנית בה ־ תחייבות להשכרת הנכס לטווח ארוך, כך שהתמריץ למשקיע יהיה גם אינטרס חבר ־ תי. בנוסף ניתן ליצור מסלולי עידוד ייעו ־ דיים, שיתגמלו משקיעים המחזיקים דירות שנים, למשל 7-10 להשכרה לתקופה של באמצעות הקלות במס שבח או במס הכנסה משכר דירה. צעד משלים הוא הקלה בהלי ־ כי תכנון ורישוי לפרויקטים ייעודיים לה ־ שכרה, תוך הורדת עלויות הקרקע ליוזמות מסוג זה. צעדים כאלה, בשילוב המשך ירידה בשיעור הריבית, ישדרו לשוק כי המשקיעים הם חלק מהפתרון ויחזירו את ההון החיוני לענף". מאיר וידר, מנכ"ל וידר משכנתאות, מפרט את הקשיים שאיתם מתמודדים המשקי ־

ביטחון — הוא רוצה לדעת שהחוקים, ההיטלים והמיסים לא ישתנו אחת לשנה. כיום חוסר הוודאות מרתיע גם את המש ־ קיעים המתוחכמים ביותר. ברגע שתהיה מדיניות עקבית, ריבית מאוזנת, מסלול תכנוני ברור וייעול הבירוקרטיה – המש ־ קיעים יחזרו". יוסי פרשקובסקי, יו"ר דירקטוריון פר ־ שקובסקי השקעות ובניין, סבור אף הוא שהורדת ריבית ותום המלחמה ישנו את המצב ויחזירו את המשקיעים: "בסוף המ ־ שקיעים מסתכלים על תיק ההשקעות שלהם ורוצים להרוויח, בטח כשהם רואים בשנה ולעיתים הרבה 2% עליית ערך של יותר בהשקעות בנדל"ן. ברגע שתיגמר המלחמה והשקט והיציבות הכלכלית יחזרו

סביבת ריבית נוחה, הוצאות מימון נמוכות ותחושת יציבות כלכלית. אלו התנאים שמחזקים אצלם את הביטחון, וההיגיון הפשוט שמלווה אותם ביומיום. כשהרי ־ בית וההוצאות הנלוות גבוהות, הרוכשים, והמשקיעים בפרט, נרתעים מחשש שלא יעמדו בעלויות. עם סיום המלחמה, ומהלך ראשון של הורדת הריבית, יש צפי להט ־ בות נוספות, לדוגמה, הורדת מס רכישה לרוכשי דירה שנייה ומעלה. פעולות אלו בהחלט יניבו נתונים כלכליים טובים עבור אותם המשקיעים, ויניעו חזרה את התנועה למשרדי המכירות ולגלגלי השוק כולו". גם עו"ד אביב טסה, הבעלים של אגם שביט התחדשות עירונית, מסביר שמשקיע רוצה ודאות: "משקיע פועל על בסיס תחושת

- יום שישי, ט" ו בכסלו תשפ" ו 05.12 .25 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 4 0