ידיעות הנדל"ן

התחדשות עירונית

"למי זה מפריע אם יקבלו קצת יותר?"

צילום: עידן סבח

בזמן שהדיון על התמורות הוא ברובו תכנוני, יש הטוענים שחלק מהמגבלות נובעות לפעמים מסיבות אחרות. תומר צליח, סגן נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, לא מצליח להבין למה רוצים לפגוע בתחום כה חשוב. "חלק מהרשויות המקומיות מבקשות להגביל את תוספת השטח לדירות התמורה. חשוב להבין שמדובר לרוב בתושבים ותיקים, קשי יום, החיים בדירות ישנות וקטנות מאוד. עבורם זו אולי הזדמנות חד־פעמית לשפר את מ"ר? למי מפריע 12־ איכות חייהם באופן דרמטי. אז למה להגביל ל שיקבלו קצת יותר? גם אם נפח הבנייה גדל מעט, ההשפעה על הסביבה שולית, לעומת התרומה האדירה לרווחת התושבים. אוי לרשות מקומית שעיניה צרות תושביה הוותיקים וקשי היום. תפקידן של רשויות התכנון הוא לא לצמצם, אלא לאפשר לתכנן את המרב האפשרי במסגרת התכנון, לטובת הציבור. כאשר רשות תכנון עסוקה יותר בלוודא שאף אחד לא מרוויח ‘יותר מדי’ מאשר בלייצר פתרונות, היא חוטאת לתפקידה ולשליחותה הציבורית". גם צחי סופרין, סגן יו"ר דירקטוריון קבוצת סופרין, סבור שהתערבות הרגולטור מיותרת: "מצד אחד מגבלת התמורות עשויה לעשות סדר בבלגן, אך לדעתי, יש פסול בהתערבות הרגולטור בהחלטות עסקיות בין יזם לבעלי דירות, שכל אחד מהם מוכן לעשות עסקה בתנאים מ״ר תוספת לכל דירה, 20 המתאימים לו. כלומר אם יזם מעוניין לתת ולאחר שביצע בדיקה שמאית, הסיק שהפרויקט כלכלי עבורו, מדוע צריך הרגולטור להתערב? ניתן לייצר הצעת פשרה שתבדיל בין משקיעים שלא מתכוונים לחזור ולהתגורר בדירה החדשה, עבורם תהיה מגבלת תמורה, ובין בעלי דירות שחוזרים להתגורר בדירה, שעבורם כל מ"ר נוסף מהווה הבדל משמעותי באיכות החיים". יונתן אזר, סמנכ"ל התחדשות עירונית בקבוצת י.ד. ברזאני, מעלה חשש שהתופעה החדשה תוביל לתוצאה בעייתית בשטח: "קביעת רף תמורות אחיד עלולה דווקא לייצר אפקט הפוך של עצירת פרויקטים, פגיעה בכדאיות הכלכלית והעמקת הפערים בין אזורים חזקים לחלשים. יש להבין שהתחדשות עירונית אינה נוסחה אחת קבועה, אלא משתנה מרשות לרשות, משכונה לשכונה ולעיתים אף מבניין לבניין. כל מתחם שונה מהשני בערכי הקרקע, בתנאי השוק, בדרישות ההנדסיות ובציפיות הדיירים. לכן מודל אחיד של מגבלות תמורה מתעלם מהמורכבות המקומית. באזורים שבהם ערכי הקרקע נמוכים או עלויות הביצוע גבוהות, אפילו הפחתה קטנה בתמורה עלולה להפוך את הפרויקט לבלתי ישים. התוצאה תהיה מציאות שבה רק מרכזי הערים החזקים ממשיכים להתחדש, בעוד השכונות הוותיקות, הזקוקות ביותר להתערבות, נותרות מאחור. במקום הגבלות גורפות, נכון לקדם מודל דיפרנציאלי וגמיש, המבוסס על קריטריונים כלכליים ותכנוניים ברורים".

"חשוב שתהיה וודאות". הריסה בפרויקט התחדשות עירונית בפתח תקווה של קטה גרופ

גלעד אורן : "ברגע שרשות מקומית מציגה מדיניות סדורה וברורה, יזמים יודעים למה לצפות, מה הקווים המנחים, ומה הסיכוי שהפרויקט יאושר"

קיימא, החשש הוא שמגבלת התמורות תוביל לקיפאון בביצוע מיזמי התחדשות עירונית, דווקא בתקופה שבה הם נדר ־ שים יותר מתמיד". אמיר הלר, משנה למנכ"ל קבוצת אל ־ מוג, רואה בהגבלת התמורות כיוון נכון: "אני רואה במהלך צעד מבורך שיכניס יותר ודאות לשוק, ושהתחרות תהיה על איכות ולא מצגי שווא של תמורות לא מציאותיות, שמופחתות בהמשך הדרך. בשנים האחרונות ראינו יזמים שהצי ־ עו תמורות מופרזות רק כדי להחתים דיירים, ולאחר מכן חזרו בהם וביקשו להפחית. זה פגע באמון הציבור ובא ־ מינות התחום כולו. קביעת גבולות סבירים תעודד תכנון אחראי ותמנע אכזבות מיותרות. יחד עם זאת חשוב מאוד לקבוע הוראות מעבר ברורות, כדי שהשינויים לא יחולו רטרואקטיבית על פרויקטים, שבהם כבר נחתמו הסכמים ונמצא בהם הרוב הנדרש". עומר גוגנהיים, משנה למנכ"ל פיתוח עסקי והתחדשות עירונית אשטרום מגורים, רואה במגמה החדשה פוטנציאל חיובי לסדר בענף: "הגבלת התמורות

של התחדשות עירונית וגם למנוע כני ־ סה של גורמים לא מקצועיים לתחום זה". גם רו"ח גלעד אורן, מנכ"ל מצלאוי חברה לבניין, סבור שההגבלה עשויה להיות פתרון ולא בעיה: "מגבלת הת ־ מורות מביאה איתה יתרון חשוב – היא יוצרת סוף סוף ודאות תכנונית. ברגע שרשות מקומית מציגה מדיניות סדורה וברורה, יזמים יודעים למה לצפות, מה הקווים המנחים, ומה הסיכוי שהפרויקט יאושר. זה יכול לחסוך זמן יקר ולייעל משמעותית את שלבי התכנון והאישור. עם זאת לא די בוודאות רגולטורית. כשמדובר בהתחדשות עירונית, חייבת להיות גם היתכנות כלכלית. קביעת תקרות לתמורות מבלי לקחת בחשבון את העלייה בעלויות הבנייה, מחירי הק ־ רקע, עלויות מימון וסיכונים – עלולה להפוך פרויקטים ללא כדאיים. במ ־ קרים כאלה לא רק שהיזם יוותר, אלא גם הדיירים עצמם יישארו עם בניין ישן וללא פתרון. לכן, אם המדינה והרשויות המקומיות לא ימצאו את האיזון הנכון בין שמירה על מסגרת אחידה ובין גמי ־ שות תכנונית המאפשרת כלכלה בת־

מימין: צחי סופרין, תומר צליח, יונתן אזר

מדיניות דומה, אך אינן אוכפות אותה בפועל, ומשתמשות בה בעיקר כבסיס , 21 לחישובים כלכליים במסגרת תקן דבר היוצר לעיתים עיוותים בין רווחיות היזמים ובין הערכות הרשויות. למרות המורכבות אני רואה במהלך הזה צעד נכון ונדרש: הגבלת התמורות מסדירה את השוק ומונעת התנהלות ספקולטי ־ בית, וכתוצאה מכך מובילה לתחרות

מצד הרשויות המקומיות היא מהלך שמביא עימו מורכבות, אך גם סדר מבו ־ רך בענף. מצד אחד מדובר בכלי שמכניס ודאות לשוק ומגדיר גבולות ברורים הן ליזמים והן לדיירים. יש רשויות שמק ־ מ"ר ואף 12 פידות על תקרת תמורות של דורשות תיקון הסכמים קיימים, ובכך מייצרות אחידות וכללי משחק ידועים מראש. מנגד ישנן רשויות שאומנם קבעו

אמיר הלר: "אני רואה במהלך צעד מבורך שיכניס יותר ודאות לשוק, ושהתחרות תהיה על איכות ולא על מצגי שווא של תמורות לא מציאותיות"

צילומים: שירי גרופר, נווה אביאני, ניב קנטור

- יום שישי, ט" ו בכסלו תשפ" ו 05.12 .25 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 4 6