ידיעות הנדל"ן

התחדשות עירונית

ניק ודאות כפולה: גם לתמורות שיקבלו הדיירים וגם ליכולתם של היזמים לקדם את הפרויקטים בפועל. רק שילוב כזה יאפשר להתחדשות העירונית להמשיך ולצמוח". "ערעור יחסים וחשדנות דיירים" תוצר לוואי של שינוי מדיניות או הפחתת תמורות הוא שינוי במתווה הכלכלי של הפרויקט, מה שעשוי לגרור שינוי הסכם מול בעלי הדירות. רועי גלעד דורון, משנה למנכ״ל ומנהל פעילות ההתח ה דשות העירונית בדן נדל"ן התחדשות עירונית מקבוצת דן, מתייחס לסוגיה: "כאשר מדובר בפרויקטים שבהם נחת ה מו כבר הסכמים מול בעלי הדירות, על הרשות המקומית להימנע משינויי מדי ה ניות רטרואקטיביים או מהנחיות חדשות המשנות את גובה התמורות. כל שינוי כזה מערער את האמון בין הצדדים ופוגע בהיתכנות הכלכלית של פרויקט שכבר מבוסס על התחייבויות חוזיות. במקרים כאלה על הרשות לגלות גמישות ות ה בונה ניהולית ולאפשר קידום בהתאם למדיניות שהייתה תקפה בעת החתימה, ובמקרים חריגים למצוא פתרונות ביניים (כגון הפחתת דרישות ציבוריות או האר ה כת זכויות) שיאזנו את העלויות". עוד מוסיף גלעד דורון, כי "בפרויקטים שנמ ה צאים בשלבים מתקדמים אך טרם נחתמו, מומלץ שהרשות תנהל דיאלוג מוקדם ושקוף עם היזם והדיירים, ותציג בצורה ברורה את ציפיותיה בנוגע לתמורות, תמהיל ותכנון. בכך ניתן למנוע אשליות או עיכובים בשלב ההיתר. על היזמים מצידם להציג מודל כלכלי שקוף ומנומק, כולל ניתוח רגישות לשינויים בתמורות, כך שהצדדים יבינו את גבולות הגמישות ויוכלו להגיע להסכמה". גם שגיא לנצ'נר, מנכ"ל חברת ינוב, מתייחס לפתיחת החוזים מול הדיירים בחלק מהמקרים: "בשנה האחרונה אנחנו רואים יותר ויותר רשויות שמעלות לדיון את נושא הגבלת התמורות בפרויקטים של התחדשות עירונית. הרשויות מנסות למנוע מצב שבו הבטחות מופרזות יעצרו פרויקטים, וליצור גבולות ברורים, כדי שכל הצדדים – דיירים ויזמים – ייד ה עו למה לצפות. המשמעות היא למעשה פתיחת החוזה מחדש מול הדיירים, כש ה ברוב המקרים מדובר בחוזים שנחתמו לפני מספר שנים, והמהלך עלול לגרום לערעור היחסים, לחשדנות ולחוסר שבי ה עות רצון מצד הדיירים, שלא מבינים את השינוי הפתאומי בתמורות. המהלך מחייב גם בחינת מחודשת של רווחיות הפרויקט מול התחייבויות היזם, ולמעשה, זה מציב את הדיירים והיזמים במקום לא פשוט – בין הרצון לשמור על מה שהובטח בעבר ובין הצורך לאפשר לפרויקט להתקדם. התערבות הרשויות מנסה לייצר סדר, וזה מבורך, אך כידוע, הענף אינו עוצר, ולכן היה ראוי ליצור מנגנון זמנים אחיד שעל־ פיו יישמו את ההגבלות". עמית הולצברג, סמנכ"ל התחדשות עי ה

צילום: אורי חודי

"הגבלת תמורות - צעד מתבקש" הריסה בפרויקט של חברת פרשקובסקי בתל אביב

רון מרום: "בשנים האחרונות ראינו פערים עצומים בין פרויקטים סמוכים, ולעיתים אף באותה עיר, מה שיצר חוסר אחידות, עיכובים ואף התנגדויות מצד רשויות"

הוגנת ומאוזנת. הגבלה תמנע תהליכי שווא ותסנן הצעות לא ריאליות, ועל כן תוציא מהשוק שחקנים לא מקצועיים". "צעד שיכול להכניס סדר וודאות" אמיר לוטן, סמנכ"ל התחדשות עירו ה נית בקבוצת לוינשטין, מברך על הכיוון החדש: "הגבלת התמורות היא צעד מבורך שיכניס הרבה ודאות, יפשט ויזרז הליכים, ובכך יסייע לקידום התחדשות עירונית כפי שנדרש כיום. ההגבלה צריכה להיות מבוקרת על ידי העירייה מול הדיירים, כך שהשוויוניות תישמר, והיא תעניק ליזמים ודאות תכנונית. אנחנו מכירים לא מעט מקרים, שבהם תחרות בין יזמים הובילה למצבים שבהם הובטחו לדיירים תמורות מפליגות, ולאחר כמה שנים זה הוביל לב ה עיה בקידום הפרויקט הן מצד העירייה עצמה והן מהצד היזמי, כאשר התברר שההצעה ה'נדיבה' מאוד שניתנה בהתח ה לה – לא עומדת במבחן המציאות. ההגבלה טובה גם לדיירים, שכן במצב כזה ההחלטה על בחירה ביזם תתבסס על איכותו, יציבו ה תו ויכולתו להשלים את הפרויקט - ולא על השטחים. ההגבלה המדוברת כיום היא ה � מ"ר. לדעתי, כל עירייה צריכה ל 12 של

חליט על המספר שהיא חושבת, שמחד לא יעמיס יותר מידי על תשתיות העיר, ומנגד יישאר אטרקטיבי בעיני בעלי הדירות כדי לצאת לדרך עם הפרויקט". רון מרום, סמנכ"ל התחדשות עירונית בחברה קטה גרופ, סבור אף הוא שמדובר במהלך חיובי לענף: "מהלך של הגבלת התמורות הוא צעד מתבקש שיכול דווקא להכניס סדר וודאות לענף. בשנים האח ה רונות ראינו פערים עצומים בין פרויקטים סמוכים, ולעיתים אף באותה עיר, מה שיצר חוסר אחידות, עיכובים ואף התנגדויות מצד רשויות. קביעת מסגרת ברורה לת ה מורות מאפשרת ליזמים לדעת מראש את גבולות הגזרה הכלכליים, לרשויות המקו ה מיות לנהל מדיניות אחידה ושקופה יותר, ולדיירים להבין בדיוק מה הם מקבלים". עדי הוד, מנהלת התחדשות עירונית בק ה

בוצת שובל, מברכת גם היא על המגמה: "אנחנו בעד הגבלת התמורות. 'הסחר מכר' במטרים לא עושה טוב, לא לדיירים, לא לרשויות ולא ליזמים, כי כל אחד מבטיח מה שבא לו, וזה יוצר בעיות מול הרשות המקומית במימוש הפרויקט. המ ה כפיל שקובע את רווחיות הפרויקט נובע הן מההכנסות והן מהתמורות שניתנות לדיירים, והדבר יוצר מעמסה על התש ה תיות, מה שגורם קושי לרשויות לאשר את הפרויקט, לחוסר ודאות מתמשך ול ה בלבול של הדיירים. על הדיירים להתמקד באיכות הבנייה, במוניטין של החברה, בי ה כולתה לקדם את הפרויקט מהר וביעילות ובחוסן הכלכלי של היזם". הילל כהן, סמנכ"ל פיתוח עיסקי בחברת צ.פ, סבור כי הגבלה יכולה לסייע, אך נד ה רשים צעדים נוספים: "המהלך להגבלת התמורות יכול להכניס ודאות מבורכת לשוק – ודאות תכנונית שהיא קריטית וחשובה מאוד הן ליזמים והן לדיירים. עם זאת הגבלה לבדה איננה מספקת. לצידה נדרשת גם אחריות של הרשויות לייצר מנגנון שיבטיח את הכדאיות הכלכלית של המיזמים. בפרט בתקופה הנוכחית – אחרי שנתיים קשות של מלחמה, כשצורכי הדיירים ברורים מאי פעם – חשוב להע ה

שגיא לנצ'נר: "התערבות הרשויות מנסה לייצר סדר מבורך, אך כידוע, הענף לא עוצר, ולכן היה ראוי ליצור מנגנון אחיד שעל־פיו יישמו את ההגבלות"

- יום שישי, ט" ו בכסלו תשפ" ו 05.12 .25 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 4 8