ידיעות הנדל"ן

התחדשות עירונית

של בעלי דירות: "הגבלת התמורות על ידי הרשויות עשויה במקרים מסוימים להביא לקידום מהיר יותר של פרויקטים. לדבריה, הגבלה על ידי הרשות מרסנת את הדרישות של בעלי הדירות לתמו ־ רות מופרזות, היא יוצרת מסגרת ברורה של תמורות וכך גם מונעת ממארגנים או יזמים לא אחראיים להבטיח תמורות שווא לבעלי דירות רק כדי לשריין את הפרויקט, ואז ברגע שמגיע השלב להצגת דו"ח שמאי, הפרויקט מתגלה כלא כלכלי. וכך אנחנו עדים היום לפרויקטים שבהם היזמים חוזרים לבעלי הדירות להפחתת תמורות, או פרויקטים שלא יוצאים למי ־ מוש גם אחרי חתימת כל בעלי הדירות - מחוסר כדאיות". עו"ד קרן פרשקר, מומחית לייצוג דיירים בהתחדשות עירונית ובעלים משותפת במשרד עורכי הדין רז־כהן פרשקר ושות', מסבירה: "פרויקט שיוצא לדרך עם תמורות מצומצמות עדיף על פרויקט שקורס באמצע הדרך. אנחנו רואים כיום שיזמים מבקשים לצ ־ מצם את התמורות לדיירים בחלק מהפ ־ רויקטים ובעיקר באזורי ביקוש. במקום מ"ר לדירה החדשה, 12 תוספות של כ־ דבר שהיה נורמה בעבר, היום מדברים בחלק מהאזורים על הפחתות משמעו ־ תיות בעיקר בשל מגבלות שמציבות הרשויות המקומיות, וזאת לעיתים לצד דרישות נוספות, כמו ויתור על שטחים משותפים מסוימים. השאלה המרכזית שצריכה להישאל היא איך להתמודד עם המגמה הזו באופן נכון. התשובה - באמצעות בדיקות מקצועיות עצמאיות, דרישה לאסמכתאות ברורות לכל טענה ויצירת מנגנוני פיצוי עתידיים במידה שהמצב ישתפר, או לחילופין משא ומתן על תמורות אחרות שניתן לקבל במקום שטח דירה גדול יותר". זאב גרינברג, סמנכ"ל חברת מידר: "בעלי הדירות מבינים היום טוב יותר שלא בכל פרויקט ניתן לקבל תוספות גדולות, וש ־ לעיתים התמורה מוגבלת בשל אילוצים תכנוניים וכלכליים. האירועים האחרונים והצורך במיגון רק הדגישו את החשיבות של קידום התחדשות עירונית במהירות. לכן הרשויות צריכות להתמקד לא בה ־ קשחת תנאים ובהגבלת התמורות, אלא ביצירת ודאות תכנונית וכלכלית, בשי ־ תוף פעולה עם היזמים ובקידום מהיר של תהליכים". גל לחמי, מנכ"לית-משותפת של חברת אוניקס, שכיהנה קודם לכן כראש מינהלת ההתחדשות העירונית בחדרה, מסכמת: "הגבלת התמורות היא האבולוציה המת ־ בקשת של מתחמי ההתחדשות העירונית, והן יצטמצמו בשנים הקרובות כך או כך. רשויות רבות הבינו שהיקף התשתיות העירוניות שלהן הוא מוגבל, ולכן הן מצ ־ מצמות את היקף זכויות הבנייה. יש שיגי ־ דו שמדובר בהתערבות בוטה, אולם בסו ־ פו של דבר מגבלות התמורה מאפשרות לקצר משמעותית את התהליכים, ובעיקר להבטיח את המשך ההתחדשות העירונית  במגוון ערים בישראל".

צילום: גל פליבה

"עדיף פחות תמורות מפרויקט שלא ייצא לדרך". הריסה בפרויקט פינוי־בינוי בפתח תקווה

שונות: "חשוב לעשות הבחנה ברורה בין 'הגבלת תמורה', כפי שנוקטות עיריות שונות, ובין קביעת סל זכויות, כפי שנ ־ עשה בעיריית תל־אביב. ההבדל מהותי: מ"ר בלבד פוגעת 12 הגבלת התמורה ל־ בזכות הקניין של בעלי הדירות ובחופש ההתקשרות החוזית, ומשאירה את עיקר הרווח אצל היזמים ולא אצל בעלי הדי ־ רות. לעומת זאת, המודל של תל־אביב לדוגמה מבטא גישה נכונה יותר; העירייה קובעת סל זכויות שמתבסס על תוספת מ"ר לדירה קיימת לצורך חישוב 12 של כ־ סל הזכויות התכנוני, אבל אינה מגבילה את התמורה שבעלי הדירות יכולים לקבל מתוך אותו סל. באופן זה זכויות היזם וז ־ כויות בעלי הדירות נקבעים על־פי מע ־

שהופכת אותו למלאכת מחשבת של ממש. מסיבה זו כל שינוי מצריך היערכות ומח ־ שבה עמוקה של כל הצדדים. ישראל יעקב, שמאי מקרקעין ומנכ"ל משרד ישראל יעקב שמאות מקרקעין, מסביר כי המגמה החדשה יכולה לסייע, אך חייבת להיעשות בצורה נכונה: "השיח סביב הגבלת הת ־ מורות הוא שיח חשוב, אך גם רגיש מאוד. ההתחדשות העירונית נשענת על שיווי משקל עדין בין הרצון של בעלי הדירות למקסם את התמורה האישית ובין הצו ־ רך לשמור על פרויקט כלכלי ובר־ביצוע עבור היזם. תנאי הבסיס, שאותו אני מס ־ ביר לכלל בעלי הדירות שאני מלווה, הוא: ללא כלכליות, גם הפרויקט המבטיח ביותר על הנייר לא ייצא לדרך. מגבלות התמו ־

רונית צרפתי צבי ובניו, מתייחס לסי ־ טואציה החדשה שנוצרה: "השאלה היא כיצד ניתן לאזן בין הצורך בוודאות ובין הצורך בגמישות ובתגובה למציאות המ ־ גוונת בשטח. ודאות היא אבן יסוד לה ־ צלחת פרויקטים. אך כאשר ההגבלות קשוחות מדי ואינן מתחשבות בשוני בין אזורים, סוגי בניינים, עלויות ביצוע או צרכים חברתיים, הן עלולות דווקא להאט את קצב ההתחדשות ואף ליצור התנגדות בקרב התושבים. כדי שהמהלך הזה יוכל להוביל לצמיחה ולא לקיפאון, הרשויות נדרשות לפעול בשקיפות, בשיתוף פעו ־ לה הדוק עם יזמים ונציגי דיירים, ולבנות מנגנון תמורות דינמי, כזה שמאזן בין היכולת הכלכלית של הפרויקט ובין צר ־ כים האמיתיים של התושבים. מנגנון כזה מאפשר התייחסות פרטנית לכל פרויקט, תוך שמירה על כללי משחק ברורים, ומבטיח שהצדדים המעורבים מרגישים שמקשיבים להם ושמתחשבים בהם". שמאי המקרקעין שמוליק כהן, מנכ"ל שמאות SK ובעלים של חברת אס.קי מקרקעין, סבור שהמהלך גרוע בעיקר לבעלי הדירות: "מדיניות של הגבלת תמורות בפרויקטים של התחדשות עי ־ רונית היא צעד חד־צדדי שפוגע אך ורק בבעלי הדירות, שהם למעשה השותפים הבכירים והאמיתיים במתחמי ההתחד ־ 20 או 12 שות. קביעת תוספת קבועה של מ"ר לכל בעל דירה, מבלי לבחון את הכ ־ דאיות הכלכלית של כל מגרש ושכונה, מנוגדת להיגיון המקצועי ולשוק חופשי והוגן. מתן 'ודאות תכנונית' הפכה בשיח של חלק מהוועדות המקומיות לשם קוד לרווחיות עודפת של היזם או העירייה על חשבון בעלי הנכסים. הוודאות האמיתית צריכה להישען על ניתוח כלכלי ולא על החלטות שרירותיות". "שיווי משקל עדין" כל מי שעוסק שנים בהתחדשות עירונית, מכיר את המורכבות הגדולה בתחום זה,

ישראל יעקב: "ההתחדשות העירונית נשענת על שיווי משקל עדין בין הרצון של בעלי הדירות למקסם את התמורה ובין הצורך לשמור על פרויקט כלכלי ליזם"

רכת היחסים החוזית והמסחרית ביניהם. כך נוצר איזון נכון בין ודאות תכנונית לגמישות חוזית וכלכלית. כמי שמייצג בעלי דירות במיזמי פינוי בינוי, אני סבור כי הגבלת תמורה קשיחה וקבועה מראש אינה נכונה, ויש בה כדי לפגוע בבעלי הדירות, תוך שניתן פתרון לכאורה לב ־ עיה תכנונית, באמצעות התערבות בוטה בזכויות בעלי הדירות". "הגבלת תמורות מרסנת דרישות" עו"ד נעמה שיף, שותפה במשרד שוב ושות' העומדת בראש מחלקת ההתחד ־ שות העירונית במשרד, מציינת כי הגבלת התמורות עשויה לאזן דרישות מוגזמות

רה שמבקשות לקבוע רשויות מסוימות, עשויות, לכאורה, להאט את התהליך, אך בפועל, אם הן מבוססות על נתונים אמי ־ תיים, על ניתוחי שוק ועל שמאות כלכ ־ ליות מקצועיות, הן דווקא עשויות להכניס ודאות ולהפוך את השוק לשקוף ולבריא יותר. חשוב להבין שאין שני מתחמים זהים, וכל פרויקט חייב להיבחן לגופו, לפי עלויות בסעיף קרקע, עלויות יועצי בעלי הדירות, סעיף בנייה ישירה, סעיף מימון ובהמשך שווי מכירת מלאי היזם, תנאי השוק והציפיות הסבירות של כל צד". עו"ד יריב בר דיין, הבעלים משרד יריב בר דיין – עורכי דין ומומחה בייצוג בעלי די ־ רות בפרויקטים של פינוי־בינוי, מציין כי יש להבחין בין החלטותשונותשל רשויות

- יום שישי, ט" ו בכסלו תשפ" ו 05.12 .25 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 5 0