ידיעות הנדל"ן

60 גיליון מס'

- יום שישי, י"ח בסיון תשפ"ב 17.06.22

העםדורש!

עוד קרקעות לבנייה, עוד דירות למכירה ולהשכרה, עוד תקנים ובעיקר שחרור חסמים. רק כך ניתן לפתור את המשבר בענף אורי חודי † הנדל"ן, לפני שהמחאה הבאה תרעיד את הרחובות להציף את השוק בדירותעכשיו!

תוכניתהקבלנים נשיאהתאחדותהקבלניםבוני הארץ מציעפתרון לטירוףמחירי הדירות

רוציםקהילה רוכשי הדירותכבר לאמסתפקים בארבעהקירות, ומצפיםלהרבה יותר

הריביתעולה . גדליאור וצפויהלהמשיך לעלות מנתחאיך זה ישפיעעלהכיסשל כולנו

חולמים קהילה וטבע.

ההדמיה להמחשה בלבד

חלומות בן שמן. מקום לצמוח בו ולהגשים בו חלומות, בין תל אביב לירושלים, בלב הטבע הירוק. קהילת המגורים החדשהשל גוש דן, צומחת בימים אלה בסביבה ירוקה בלב המדינה, בין האגם הכחול ויער בן שמן. זה הזמן להעניק למשפחה את הטוב ביותר – קהילה מגובשת, סביבה ירוקה, מערכת חינוך מצוינת, חיי תרבות ופנאי. קחו נשימה עמוקה ובואו לבנות יחד איתנו קהילת מגורים חדרים, דירות גן, מיני פנטהאוזים ופנטהאוזים מפוארים. 4-5 חדשה, חולמת, שואפת גבוהה ומגשימה. לבחירתכם מגוון דירות שכונה אחת. עולם של יתרונות. בין ירושלים לת"א

חלומות בן שמן בונים קהילה ובית בטבע

₪ 2 , 199 , 000- חד׳ החל מ 4 | עכשיו במחירי השקה

* 6373 WWW.BSHEMEN.CO.IL >>> לביקור בפרוייקט החברה לחצו כאן

המסלול הנכון לנתניה צפון!

הטבת 20/80 או

₪ 500,000 * הלוואת קבלן

*הדמיה להמחשה בלבד

*ללא ריבית והצמדה, החברה רשאית להפסיק את ההטבה בכל עת

פרויקט המגורים המצליח 'רוטשטיין באיינשטיין' מזמין אתכם לבחור את מסלול המימון שהכי נכון לכם ולהתקדם לדירה חדשה בין הנופים של מושב אביחיל ופארק איינשטיין רחב הידיים, נתניה צפון.

חד׳ החל מ- 4 ₪ 2,424,000

>> לאתר החברה

מתענייניםבנדל"ן? חפשו אתהטור: נדל"ן בין השורות

תוכן

טורשבועימאתאורי חודי, עורךמוסףנדל"ן, עםמגוון ניתוחים, טיפים וארגז כליםבגובהעיניים

ההתחדשות ההיצעשל מחר 62 העירונית היא הדרך העיקרית להגדלת ההיצע. למה מחכים? איך תחזוקה וניהול 70 מתמודדים עם העלייה בתשלומי ועד הבית אחרי התחדשות עירונית? הפקקים זוחלים בדרכים 74 מתגברים והפתרונות מתרחקים. ההשפעה של עומסי התנועה על הענף קידום תעסוקה מוקד משיכה 78 ומסחר בפריפריה - מה חלקם של ראשי הערים ומה עושה המדינה? רוכשי הדירות רוציםשיתוף 86 כבר לא מסתפקים בדירה ובלובי. הקהילה היא הדבר הבא

המחירים הגיעו נקודת רתיחה 12 לקצה? המחאה הבאה בדרך? ומה מציעים המומחים? חלופתשקד או לחזק את החיזוק 28 , יתרונות, חסרונות וניתוח 38 תמ"א אנשי המקצוע הריבית עולה ואיתה במגמת עלייה 36 תשלומי המשכנתה. גד ליאור מנתח את המציאות החדשה הענף מתגייס למען עושים טוב 42 חיילים בודדים, נוער להט"בי, שורדי שואה וילדי פנימייה נשיא התאחדות התוכנית הגדולה 50 הקבלנים בריאיון מיוחד על משבר הנדל"ן והמתווה לפתרון שורה ארוכה של עצירת חירום 54 חסמים מעכבת בנייה של מאות אלפי דירות. הסיבות והפתרונות

מדישישי בלוחהנדל"ןשל

לדרך יצא

: וגם

בענף שחם מה כל על ופרשנויות ניתוחים , ראיונות

עמי לאור מנהל המגזין: ענתי גילעד // עריכה: אורי חודי // עורך המגזין: יפית יפרח // סמנכ"לית לוח ומוספיםמיוחדים: אלי שריד // מנהל תפעול ולוגיסטיקה: ז'נה גלצר // גרפיקה: יונת דביר // עורכת גרפית: נתן נוי ויובל מיכאל // מכירות : מנהלי ראשון לציון // 1 נח מוזס כתובת המערכת: // 03-6929228 ליצירת קשר חייגו: זוהרה זולברג ובטי כספי הפקה: שאטרסטוק צילום השער:

מחלקת מוספים מיוחדים

מי שלא עובד עם שכל, כנראה עוד לא ניסה.

מערכת חכמה לשיווק נדל"ן

5 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | - יום שישי, י"ח בסיון תשפ"ב 17.06.22

קריית אונו עלמא -

תל אביב פינת מסריק-

ירושלים משכנות הלאום -

בשלב הוצאת היתר רמת גן נווה יהושע -

קריית אונו מתחם לייה -

בבניה

אוכלס

אוכלס

בשלב תכנון

תל אביב הצנחנים-

רמת גן - TOUCH

החתמת דיירים גבעתשמואל מתחםגיורא-

נתניה מתחם גשש -

תב״ע מאושרת נס ציונה מתחם השוק -

בשלב הוצאת היתר

אוכלס

תכנון

בשלב

רעננה - 2 הפנינה

אוכלס קריית שמואל סרוגים בקריה -

רמת גן - SMART TOWER

רבבה משכנות אהרון -

רמת גן מתחם הנצחון -

אוכלס

אוכלס

אוכלס

בשלב תכנון

אוכלס פ״ת סרוגים על הפארק נווה גן -

רמת גן נגבה -

בשלב הוצאת היתר רמת גן מתחם רבין -

רעננה - 1 הפנינה

מודיעין חצרות קדם -

בשלב תכנון

בבניה

אוכלס

אפריקה ישראל מגורים גאה להוביל את תרבות המגורים בישראל, להציב רף חדש של איכויות ולהפוך לשם נרדף לקהילות מגורים איכותיות. הרבה מעבר למותג, "סביונים" זו דרך חיים המשלבת תכנון דירות אופטימלי בסטנדרט בנייה גבוה, פיתוח סביבתי מושלם למשפחות, שילוב הוליסטי בין מרכזי מסחר, בילוי ופנאי, ריאות ירוקות ומרחבים פתוחים. אנו גאים להמשיך להוביל כחברה הגדולה, הטובה והאמינה בישראל ולהתפתח לאפיקים נוספים, דוגמת מגורי יוקרה, דיור להשכרה ארוכת טווח, מתחמי התחדשות עירונית ברחבי הארץ ובנוסף הרחבת הפעילות לתחום הנכסים המניבים הכוללים מסחר ותעסוקה. סביונים. ! בית שאוהבים , המשלבתבין בית , בואו ליהנותמחווית מגוריםמושלמת סביבה ואיכותחייםבשכונותהסביונים. , קהילה

נפתח לשיווק שלב ב'

קריית ביאליק | חלומות & סביונים

תל אביב | 39-41 בלוך

סביוני גבעת שמואל

נתניה | מגדלי סביון סיטי

סביוני רעננה

, רמת גן 39 המעיין | סביוני העיר

בקרוב

בקרוב

ירושלים | סביוני קטמון החדשה

ירושלים | 14 בוליביה

ירושלים | VIEW סביון

נס ציונה | סביון ואירוס

נס ציונה | סביוני נצר סירני

ראשל״צ | מתחמי הסביונים

FOR RENT | סביוני שהם

africa-israel.co.il/megurim >>> לביקור באתר החברה לחצו כאן

* 3393

ההדמיות להמחשה בלבד. יתכנו שינויים לפי דרישת הרשויות ו/או החלטת החברה. פיתוח שטחים ציבוריים עשוי להשתנות בהתאם להחלטת הרשות המקומית. ביצוע הפיתוח בשטחים הציבוריים באחריות הרשות המקומית.

g-dlevy.co.il >> לביקור באתר החברה לחצו כאן

פתח דבר

? המציאות הנדל"נית שמתגבשת לנו מתחת לאף, מובילה במסלול 2011 זוכרים את מחאת האוהלים בקיץ מהיר ועצבני להגדלה משמעותית של אי השוויון, לשחיקת מעמד הביניים ולקיטוב חברתי וכלכלי עמוק. אם • אורי חודי לא יהיה שינוי, המחאה הבאה כבר לא תהיה רומנטית, מסודרת ומכילה, היא תהיה אחרת לגמרי האם זו המדינה שבה

די. המצב בענף הנדל"ן למגו י רים בלתי נסבל. עליות המחי י רים עברו כל רף הגיוני, מחירי הדירות במקומות רבים בארץ

שמחירי הדירות יירדו ולהגיד שככל הנראה, הם ימשיכו לעלות בטווח הקרוב, אבל בט י ווח הארוך תהיה לתוכניות הדיור השפעה - הייתה השפעה שלילית על הרוכשים. בעוד הפוליטיקאים לא הכניסו עצמם למלכודת שאליה נפלה רבים וטובים לפניהם, המסר שעבר וחלחל בקרב הציבור הרחב היה הר י סני – מי שיכול לקנות כדאי שיקנה היום, כי מחר הדירה כבר תעלה יותר. וככה הגענו בשנה, למחירי דירות 16% לעלייה בשיעור שמזנקים ללא פרופורציה ולמצב שבו חלק ניכר מהאוכלוסייה לא יכול לרכוש דירה. ככל שיותר אנשים לא יכולים לרכוש דירה, יותר אנשים נשארים לגור אצל ההורים או בשכירות. מכיוון שנכון להיום האפשרות השנייה מועדפת על לא מעט אנשים, הבי י קוש החד לדירות להשכרה ומיעוט בהן בא י זור המרכז, מובילים עכשיו גם לעלייה לא

מבוטלת בדמי השכירות. אם מצב עניינים זה יימשך, נראה שלא תהיה ברירה ויותר ואנשים ייאלצו לבחור באפשרות הראשונה – להישאר לגור אצל ההורים. יותר מזה, המ י חירים הנוכחיים במרכז מובילים היום משקי י עים רבים לרכוש דירות בפריפריה, כי גם הם לא יכולים לרכוש אותן במרכז. ולא מדובר רק במשקיעים "מקצועיים", אלא גם במשקי בית שרוצים לרכוש דירה בכל מחיר, אז מע י דיפים דירה בבעלות במיקום רחוק ומגורים בשכירות במרכז. גם זה גורם לעלייה בביקוש לדירות להשכרה במרכז. האם זו המדינה שבה כולנו רוצים לחיות? מדינה שבה רק בעלי אמצעים יכולים לגור במרכז וכל השאר יוכלו לרכוש דירה, ובק י רוב גם לשכור דירה, רק במעגלים הרחוקים יותר? אפשר להגיד שזו תהיה נקודת ההתעו י ררות של הפריפריה, אבל מי שכן עם עצמו,

מבין שרק ההיפך הוא הנכון. המציאות שמת י גבשת כאן מתחת לאף מובילה במסלול מהיר ועצבני להגדלה משמעותית של אי השוויון, לשחיקת מעמד הביניים ולקיטוב חברתי וכ י לכלי עמוק. זוכרים את מחאת האוהלים של ? זוכרים את מיטב הנוער שהקים 2011 קיץ אוהלים מסודרים בשורות בשדרות של תל אביב? את הפגנת המיליון עם הופעות של אומני ישראל? בקצב הזה המחאה תחזור, אבל היא לא תהיה רומנטית או מסודרת ומכילה. היא תהיה אחרת לגמרי. שלושה איתותים לשינוי כיוון אבל לפני שנצלול לעתיד שחור. בואו נישאר בהווה ונחשוב חיובי. המוסף שלפניכם מעלה שורה ארוכה של בעיות וגם שפע אפשרויות לפתרון. הסיטואציה שנקלענו אליה אינה

לא מאפשרים לרבים לגייס הון עצמי כדי להתקדם לרכישה, וגם דמי השכירות החלו 2020 להאמיר בצורה מסוכנת. אם בתחילת היה נראה שהקורונה עומדת לחרב את הכ י לכלה ולפגוע קשות בענף הנדל"ן, החודשים הגיעו לאחר מכן הוכיחו שההיפך הוא הנכון. בהמשך לכך היעדר תקציב וממשלה תקופה ארוכה ותוכניות דיור שהחלו מתחלפות מהר יותר מהנחיות הקורונה, הובילו לאי ודאות גדולה ולחוסר אמון בממשלה בכל הקשור למחירי הדירות. הממשלה החדשה שקמה, הבטיחה לטפל במצוקה וגיבשה שורה ארו י כה של תוכניות משלה. לקו האחיד שגיבשו השרים הבכירים – שהיה בעיקרו לא להבטיח

- יום שישי, י"ח בסיון תשפ"ב 17.06.22 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 12

2011 הפגנת המיליון קיץ צילום: נועם מוסקוביץ

כולנו רוצים לחיות?

בלתי הפיכה ויש מה לעשות. יש גם מי שעו י שה, יש מי שמציע לעשות ויש גם שורה ארו י כה של פתרונות שלא מחייבים הרבה מאמץ. יש גלגלים שכבר החלו לנוע, הריבית כבר עלתה פעמיים, ויש גם מספר החלטות והת י בטאויות טריות, שמעידות כי ייתכן שכולם כבר הבינו את עומק הצרה. איתות ראשון לשינוי חשיבה אפשר לראות עם מינוי מנהל חדש למינהל התכנון במש י רד הפנים. מינהל התכנון הוא אחד מהגו י פים המשמעותיים והמשפיעים על הנדל"ן בישראל, ולישורת האחרונה הגיעו שלושה מועמדים. בלי לפרט או להכביר במילים, נאמר שהבחירה הסופית מסמנת את הדרך – המנהל החדש שבו בחרה שרת הפנים אינו מגיע ממינהל התכנון, כי אם מרשות מק י רקעי ישראל. הוא מכיר היטב את פעילות שיווק הקרקע והתכנון, את הקשיים ואת הצרכים. שקד בחרה ב"ביצועיסט", שמכיר את המערכות מבפנים, אבל גם מגיע לארגון הנוכחי מבחוץ. הגדלת ההיצע, אחד מהצע י דים הנדרשים ביותר היום, מונחת על כתפיו, והוא מכיר את כל השרשרת. זו ההזדמנות גם לאחל לו בהצלחה מכאן. הצלחתו הצלחתנו.

איתות שני מגיע מהתבטאות של פקיד בכיר ממשרד האוצר. בכנס שנערך לאחרונה אמר אותו נציג את המשפטים הבאים: "המדינה מוותרת על הרבה מאוד הכנסות, מבחינה שקל 10,000 חשבונאית כל משק בית שילם למישהו שזכה בדירה במסגרת מחיר למשת י כן... המשמעות היא עקיפת סדרי עדיפויות, שקל למשפחה 10,000 ושמשפחה בלוד נתנה שזכתה בהרצליה. אני חושב שצריך לעשות יותר, להגדיל היצע, לשווק יותר". אומנם באוצר תמיד מעדיפים לא להוציא כסף, אבל האמירה הזו חריגה, וייתכן שהיא מסמנת שינוי כיוון בכל הנוגע לתוכניות הממשלה שנראה בהמשך. איתות שלישי מגיע משרת הפנים איילת שקד, שלאחרונה אמרה דברים שמאותתים י � אלף ד 260 אף הם על שינוי גישה אפשרי. " רות מוכנות להיתר בנייה בכל הארץ לאחר שעברו את כל הליכי התכנון", כך שקד לפני כשבועיים, "ראשי הערים אמרו לי שבכל תוכנית חסר משהו, ואנחנו עומדים לטפל בזה. זה בלתי נסבל שיש כל כך הרבה תוכ י ניות מעוכבות ולא ניתנים להן היתרים, ונט י פל בזה". זוכרים את הבחירה של שקד בראש

מינהל התכנון החדש? שני הדברים קשורים. אם יש משהו שגבוה יותר משיעור העלייה במחירי הדירות, זו רשימת החסמים שמונ י עים בנייה. זה חדש? לא. אבל כנראה, יש מי שהחליט שהגיע הזמן לטפל בנושא. במוסף שלפניכם תמצאו יותר מכתבה אחת שעוס י קת בבעיית החסמים, וגם קצת פתרונות. אלא שלא רק לשרים ולפקידי האוצר פת י רונות אפשריים וכיוונים חדשים. במוסף שלפניכם תמצאו גם תוכנית משמעותית ומקיפה, שלדעת הקבלנים יכולה להיות הפתרון למצב בענף, וכן, גם הם לא מרוצים מעלייה חדשה במחירי הדירות, ולא – הם לא חושבים שרכישת קרקעות בעשרות אחוזים מעל השומה שהמדינה קובעת, זה מהלך נכון. עוד במוסף – ניתוח רחב וחשוב על עליית הריבית וההשפעה שלה על הכיס של כולנו, כתבה שחובה לקרוא עכשיו, עוד לפני שה י ריבית תעלה שוב. כתבה נוספת עוסקת בה י תפתחות החדשה של שוק הנדל"ן, עם רוכשי דירות שמחפשים היום גם את הקהילה בבניין ולא רק ארבעה קירות ולובי מפואר. אנו מביאים תמונת מצב של הפריפריה מנקודת מבטם של ראשי ערים, שמקדמים תעסוקה

ופיתוח ולא מחכים למדינה שמבטיחה אבל לא ממש מקיימת ; כתבה אחרת מעלה את השאלה מה יהיה על הפקקים הבלתי נסב י לים בכבישים ומה צופן לנו העתיד. כמו כן גם מוסף זה עוסק בהרחבה בהתחדשות עי י רונית, אחד מהנושאים החשובים בישראל. ניסינו לברר מה עדיף - חלופת שקד החדשה הוותיקה (ספוילר: אין תשובה 38 או תמ"א חד־משמעית), בדקנו מה מונע מההתחדשות העירונית להיות המנוע המרכזי של הגדלת ההיצע בישראל (חסמים, כבר אמרנו?) וגם התחלנו לעסוק בנושא חשוב, שעתיד לזכות להתייחסות נרחבת בקרוב – תחזוקה בבנייני מגורים והשינוי המאתגר שבעלי דירות ישנות עוברים עם קבלת הדירה החדשה, המלווה בתשלומים גבוהים יותר. וכרגיל, גם שורת יוזמות חיוביות בענף, שמזכירות לנו בסוף – שלמרות הכול, יש עוד תקווה. ולפני שצוללים פנימה לשלל הכתבות, ביקשנו מבכירי ענף הנדל"ן להשיב לכמה שאלות בוערות; להבין מה הבעיות הקשות שצריך לפתור מחר בבוקר, ולהציע פתרונות שאולי יוכלו להשיב את המחירים והמציאות בענף הנדל"ן לרמה שפויה יותר.

13 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | - יום שישי, י"ח בסיון תשפ"ב 17.06.22

פתח דבר

הנושאים הבוערים והפתרונות האפשריים כדי להבין מה הבעיות ולמצוא גם פתרו ו נות, ביקשנו מבכירי ענף הנדל"ן להתייחס לארבעה נושאים מהותיים שנמצאים בבסיס המציאות שהובילה, ועדיין מובילה, למש ו בר הנדל"ני הנוכחי. ההיצע, תוכניות הדיור, המחירים הגבוהים שממשיכים לטפס וגם אי הוודאות בתחום ההתחדשות העירונית - בעיות לא חסר, אך בתשובות שלפניכם ישנם גם פתרונות אפשריים ליישום. חלק ראשון: היצע, היצע, היצע ו � תמיר כהן, מנכ"ל שיכון ובינוי "ת : כנית הדיור השאפתנית של הממשלה מציינת יעד של התחלות בנייה העומד אלף בממוצע בשנים 55 אלף מול 70 על האחרונות. אולם לצערנו הרב, הממשלה הנוכחית בדומה לקודמותיה לא נוחלת הצלחה בהגדלת קצב התחלות הבנייה. אף שנקודת הפתיחה שלה טובה יותר, וננקטים צעדים רבים לפתרון המשבר, עדיין נשאלת השאלה האם הם מספקים? כדי לבלום את המשבר יש לנקוט במ ו קביל שורה של מהלכים משמעותיים. בראש סדר העדיפות הממשלה צריכה לפתוח בשיווק מסיבי של קרקעות מדי ו נה. זה אפשרי, משום שהמדינה מחזיקה בבעלותה את מרבית הקרקעות. פרסום מואץ של מכרזים הוא רק צעד ראשון בשורה של צעדים - החל בהגשת הצעות על ידי היזמים, דרך חתימה על ההסכמים וכלה בעלייה על הקרקע. בשנים האח ו רונות נרשם פער ניכר בין מספר הדי ו רות במכרזים למספר הדירות בעסקאות שנחתמות בפועל. כדי שהמכרזים האלה יתורגמו לדירות, רמ"י חייבת לצמצם את הפער הזה. לצד זאת הממשלה חייבת להשקיע בפתיחת חסמי תשתיות. בשנים האחרונות מוסדות התכנון אישרו תוכ ו ניות בנייה למגורים בקצב מואץ, אולם הללו נתקלו בשורה של חסמים שמנעו את שחרור הקרקעות האלה, כדוגמת תשתיות שלא הוקמו, והן תנאי להתחלות בנייה, כגון מחלפים או הקמת מכון טיהור שפכים. השקעה של מיליארדים בתש ו תיות תוביל לעלייה בהתחלות הבנייה, רק אם משרדי הממשלה יידעו לשתף פעולה ולסנכרן את פעולותיהם. התחד ו שות עירונית אף היא כלי חשוב בהגדלת היקף יחידות הדיור בלב ערים ותיקות, והינה בעלת יתרונות רבים הן באספקט הכלכלי והן בתהליך החברתי־קהילתי שעובר האזור. כדי שמתחמי פינוי־בי ו נוי גדולים יקרמו עור וגידים, הממשלה חייבת להשקיע בתקציבים ובתשתיות התומכים בפרויקטים אלה, ולגבש מנגנון שיתמרץ את הרשויות המקומיות לקדם תוכניות אלה ולא לתקוע טריז בגלגלים. ודבר חשוב נוסף - חייבים לפעול למען האצת הליכי התכנון ורישוי עצמי. הלי ו כי הוצאת היתר בנייה מתארכים לזמנים ארוכים ביותר ומהווים חסם משמעותי להגדלת היצע יחידות הדיור". שאלה: חייבים להגדיל את היצע הדירות. מה הדרך הכי נכונה וישימה לעשות זאת?

צילום: עמי לאור

שכונה חדשה בבנייה. יש לבנות את התשתיות והדירות במקביל ולתמרץ את ראשי הערים לקדם פרויקטים

ובטח לא תכנוניים, או בשל חוסר המסו ו גלות הארגונית והמקצועית. מצב זה גרם כמובן לעיכוב בתוכניות, והביא פרויקטים רבים להישאר על שולחן התכנון. אני סבור שיש, במהלך אמיץ ונחוש, לבצע רפורמה משמעותית בגופי התכנון ולייצר מנגנונים שיוציאו אל הפועל תוכניות, יגדילו את היצע הדירות ולא יותירו את בעלי הדירות עם תשתיות רעועות בדירות שכבר אינן ראויות למגורים. כל זאת בחקיקה מתאימה שאותה יש לאכוף ללא תנאים. בראש וב ו ראשונה קביעת לוחות זמנים ומנגנוני פי ו קוח לטובת יעדים שייקבעו – לוחות זמנים ברורים לאישור תוכניות וקבלת היתרים. על מנת לעמוד ביעדים שנקבעו, יש לה ו קצות משאבים כדוגמת הוספת כוח אדם. נוסף על כך יש צורך ביצירת ודאות לפ ו רויקטים של התחדשות עירונית, גם מצד המדינה וגם מצד הרשויות המקומיות בכל הנוגע ללוחות זמנים, זכויות בנייה וגובה ידוע מראש של היטל השבחה". ערן סיב, יו"ר התאחדות קבלני השיפוצים: "הכלי הזול ביותר והמהיר ביותר לפתרון למשבר הנדל"ן הוא הסבת משרדים למגו ו רים. על־פי הערכות של התאחדות קבלני השיפוצים, ניתן בתוך שנה בלבד להסב ו � אלף משרדים לדירות מג 20 למעלה מ ו רים על ידי שיפוצם בזמן קצר מאוד של כשלושה שבועות עד לחודש ימים לכל היותר. השינויים העיקריים בהסבה הם אינסטלציה, מקלחת ושירותים, כאשר את הקירות ניתן לבנות מגבס ולסיום קיבלנו דירת מגורים. ההצעות להפיכת משר ו דים למגורים נתקלות במשך שנים בה ו תנגדויות רבות של ראשי העיריות, שכן הם יודעים כבר שנים רבות, שככל שיש יותר עסקים ומשרדים, כך קופת העירייה שאלה: האם הסבה של משרדים לדירות, תוכנית שאושרה, תאפשר את הגדלת ההיצע?

רחבות על התשתיות הנדרשות מסביב. כל עוד פרויקטים ימשיכו להיות תלויים בהקמת מחלף חדש באזור או הקמת מו ו סדות חינוך חדשים, או אפילו שדרוג של מערכות פינוי האשפה עבור הדיירים הח ו דשים - לכל אלה יש 'תג מחיר' מובהק על הפרויקט, ולרוב הם יתקעו אותו בכמה שנים טובות. יש אפשרות למצוא לנושא הזה פתרונות, ולהתחיל לעבוד במקביל ולא בטור, כאשר מקימים את התשתיות בד בבד עם הקמת הפרויקט, ולא כשהאחד מקדים את השני. היזמים יכולים אף להת ו ערב בצורה רחבה יותר, אם הרשויות ייתנו לנו את המנדט ליטול חלק גם בקידום הת ו שתיות באזור, באופן שיוכל לשרת גם את הרוכשים וגם את הרשות המקומית. צריך לזכור, שלכל עיכוב כזה בהוצאת פרויקט אל הפועל יש נגזרות כלכליות ברורות, שמשליכות באופן מיידי על הרוכשים. רו ו צים לשנות? לקדם את ההיצע וגם להוריד את המחירים? בואו נעבוד ביעילות - כל פרויקט יוקם יחד עם התשתיות הנדרשות, כל פרויקט יקדם פיתוח של תשתיות בעיר, וכל הרשויות יירתמו לחלוטין לטובת הנושא הזה. זו הדרך היחידה לפתור את המחסור החמור בהיצע הדירות בישראל". התשובה או דווקא להיפך? איל הנדלר, יו"ר ובעלים קבוצת כנען: "זירוז הליכי בנייה והגדלת היצע הדיור דורשים איזון ראוי בין כל הגופים בעלי הסמכויות שקובעים הלכה למעשה, כיצד תראה המדינה שלנו בעוד שנים קדימה. לדאבוני, עד היום לוועדות המקומיות ני ו תנו סמכויות נכבדות, יש יאמרו נכבדות מדי, והן לא הצליחו להתמודד עם המ ו שימה המשמעותית הזו, אם באופן מכוון, מטעמי אינטרסים שונים ושיקולים זרים שאלה: איך אפשר לרתום את ראשי הערים להגדלת ההיצע, והאם הגדלת סמכויות היא

ו � שאלה: מה הבעיה הגד לה בפני הגדלת ההיצע ומה הפתרון? מיכה קליין, מנכ"ל אפריקה

ישראל מגורים: "מגמת העלייה המתמדת במחירי הנדל"ן נובעת מצורך אמיתי שרק גובר בשנים האחרונות, לצד התקדמות איטית של ההיצע בשוק. הסיבה העיקרית והמובהקת לכך היא המחסור החמור בקר ו קעות – ההיצע אינו עומד בקצב של הרי ו בוי הטבעי הגבוה והרצון להתקרב למרכז הגיאוגרפי והתעסוקתי במדינה, ששטחו מוגבל. לצד שיווק מסיבי של קרקעות, שורש הפתרון נעוץ בצמצום הבירוקר ו טיה. יש לטפל בקשיים הבאים לידי ביטוי במשכי הזמן הארוכים לקבלת ההיתרים ותהליך הרישוי שרק הולך ומתארך, בצו ו רך לתשתיות תחבורתיות יעילות, אתגרים רגולטוריים ועוד. לראשי הרשויות השפעה אדירה על הגדלת היצע הדירות, כמקב ו לי ההחלטות באזור נתון, אך מכיוון שכל יחידת דיור שמצטרפת לעיר היא הפסדית לעירייה, הפתרון מצוי במציאת תמרוצים ליצירת אינטרס משותף לקידום פרויקטי דיור. זאת למשל באמצעות כריכה של מתן היתרי בנייה למסחר ותעסוקה בהיתרי בנייה לדיור, מתן זכות לראש העיר להע ו ניק את יחידות השבס, המתקבלות בהקלה, לתושבים בני המקום ועוד".

שאלה: הצורך בתשתיות הוא חסם משמעותי. איך מדד תשומות הבנייה קשור לנושא, ומה צריך לעשות כדי שהתשתיות

יבוצעו והיצע הדירות יגדל? מריו קופל, מנכ"ל אורון נדל"ן מקבוצת אורון אחזקות והשקעות: "בהתנהלות הקיימת היצע הדירות בישראל לא יוכל לגדול בצורה שתביא מזור למצוקת הדיור ולזינוק במחירים. בסופו של דבר לכל פרויקט מגורים יש השלכות מעגליות

- יום שישי, י"ח בסיון תשפ"ב 17.06.22 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 14

פתח דבר

ל

מ

ה

ח

ד

ש

ו

ק

ב

נ

ה

צילום: עמי לאור

מצב חירום לרוכשים ולקבלנים אלי אביסרור, מנכ"ל חברת אביסרור משה ובניו ומ"מ נשיא התאחדות בוני הארץ שוק הנדל"ן נמצא במצב חירום. ליזמים אין ודאותתכנונית או יכולת להגדלת ההיצע. הרוכשים לא מקבלים מענה למחירים הגבוהים. קבלני הביצוע נמצאים בסכנה קיומית על רקע אירועים מקומיים ובינלאומיים. בבחינהשל העשור האחרון ניתן להיווכח, שכל התוכניות הממשלתיות לא הוכיחו את עצמן במאבק במשבר הדיור. בזמן שהזוגות הצעירים משלמים כיום את המחיר של תוכנית "מחיר למשתכן", שהביאה בסופו של דבר להתייקרויות, המדינה משיקה עוד מאותו הדבר בדמות "דירה בהנחה". תוכניות כאלה רק מחייבות את הקבלנים להציע לזכאים דירות במחיר מסובסד, אך כדי לעשות זאת מבלי להפסיד וללא סיוע ממשלתי, הם ייאלצו להעלות אתמחירי הדירות בשוק החופשי, והתוצאה היאשהשוק יעלה ולא יירד. "דירה בהנחה" מבוססת על שיטתמכרזים, הנשענת על מחירים מלפני שנתיים ולא לוקחת בחשבון שמחירי הדיור . במקום לחייב 15%־ זינקו ביותר מ את הקבלנים לספוג את ההנחות, על המדינה להכניס את היד לכיס כדי לאפשר להם באמת להציע מחירים נמוכים יותר, ואז לממן בעצמה מענקים לזוגות הצעירים ולמשפחות, או לתמרץ אותם להעתיק מגוריהם לפריפריה תמורתסיוע כלכלי ממוקד וכדומה. כמו כן לא ייתכן שכל הזכאים נמצאים באותה דרגה מבחינת המדינה; יש לערוך חישוב זכאות לפי ניקוד, המבוסס על יכולת ההשתכרות, ובקרב אלה עם הניקוד הנמוך ביותר, המדינה צריכה לערוך הגרלה ממוקדת לכמותמינימליתשל דירות בכל שנה, שאותן היא תתחייב לרכושמהקבלנים ולייעד אותן למעוטי היכולת. עוד סוגיה לטיפול מיידי היא הסכנה הקיומיתשבה נמצאים קבלני הביצוע על רקע עלייתמחירי תשומות הבנייה. בשנתיים האחרונות חלה עלייהשל עשרות ואף מאות אחוזים במחירי חומרי הגלם, והקבלניםשנמצאים בחוזים סגורים עם המדינה, נאלצים לספוג את ההתייקרות. מדובר בקבלני ביצועשהחוזיםשלהם מול העיריות, החשב הכללי ומשרדי הממשלה, אינם צמודים למדד התשומות, ואין להםשום פיצוי בגין הזינוק במחירי התשומות. על המדינה לפתוח את החוזים עם קבלני הביצוע, להצמידם למדד התשומות, ולפצותאתהקבלנים על הפער בין מחירי התשומות לפני הקורונה למחירים כיום. קבלני הביצוע כיום נאלצים לקיים את החוזים ולבצע את העבודות במחירי הפסד. אם המדינה לא תחולל שינוי מיידי – צפוי גל פשיטות רגל, ובתוך שנתיים־שלוש לא תישאר אף חברת ביצוע.

התחדשות עירונית. יש לייצר ודאות גדולה יותר כדי לקדם פרויקטים

תחום השכירות ארוכת טווח בראש סדר העדיפויות, אך התוצאה הסופית לא דחפה את השוק קדימה. ניתן לעשות הרבה לקי ־ דום התחום בשנים הקרובות, בעזרת כמה דגשים מרכזיים. ראשית, לדעתי, המדי ־ נה חייבת לפעול להארכת משך ההשכרה לעשרות שנים, אם לא לנצח. כבר ברור שבעתיד משקי בית יידרשו לבחור באל ־ טרנטיבה של שכירות, וצריך לייצר היצע מותאם להרבה שנים, כמו שמקובל בכל העולם המערבי. שנית חייבים לייצר כלים לשוק הפרטי להרחיב את היצע המגורים להשכרה במקביל למכרזי מדינה. בין היתר על ידי יצירת מנגנון בחוק שיאפשר המרה של פרויקטים עם דירות למכי ־ רה לדירות להשכרה ממושכת. חשוב גם לפעול לשילוב דיור להשכרה בתהליכים של התחדשות עירונית ולעודד כלכלית עיריות כדי שיקדמו תוכניות של דיור להשכרה בתחומן. במקביל יש לקדם מה ־ לכים לשיפור כלכליות המודל של דיור להשכרה דרך הטבות המס, כמו הפחתת המע"מ על עסקאות בתחום או ערבות מדינה למימון הפעילות בו". רוני בריק, יזם ונשיא הכבוד של התאחדות הקבלנים בוני הארץ: "המדינה טועה שהיא מנסה להילחם במחירי הדיור באמצעות עצירת הביקושים במקום באמצעות הג ־ דלת ההיצע. הרעיון בבסיס תוכנית 'דירה בהנחה' הוא נכון, המדינה מפחיתה את עלויות הקרקע עבור מחוסרי דיור. היכן הטעות? אין מספיק דירות זמינות לתוכ ־ נית, והמדינה מנסה לייצר מצג שווא לזו ־ גות, שאוטוטו הם יזכו בדירה וגם יקבלו אותה. עד היום יש עדיין זוכים בתוכנית שאלה: איפה טועה המדינה בתוכנית "דירה בהנחה"? למה זה לא עובד?

לכך, שחלק ניכר מהמכרזים נדחים פעם אחר פעם, הודעה על מכרזים מפורסמת ללא חוברת מכרז, והמכרזים נדחים משנה לשנה. ניקח לדוגמה מכרז באלעד, שפור ־ , ומאז נדחה 2020 סם לראשונה בדצמבר פעמים, כשבפעמים האחרונות הדחיות 10 שעות לפני מועד 24 מפורסמות פחות מ־ סגירת המכרז. גורם נוסף לעליית המ ־ חירים היא שיטת המכרזים המתאפיינים בכמות מציעים אדירה, ונסגרים במחירי קרקע גבוהים בעשרות אחוזים משווי השוק שלהם. בסופו של יום המציעים מתמחרים מראש עלייה עתידית במחירי הדירות בשל מחיר הקרקע הגבוה. אין ספק שתוכניות הממשלה צריכות להתר ־ כז תחילה בהגדלת ההיצע ובשינוי שיטת המכרזים. מהתוכנית 'דירה בהנחה' אולי ייהנו חלק מהזוגות הצעירים, אך היא לא מספקת מענה לכולם, ואף יצרה אפליה בשיעור ההנחה בין אזור אחד לאחר. מס על משקיעים עד היום לא השפיע בצו ־ רה דרמטית על הביקוש, אולם עם עליית שיעור הריבית במשק, המצב עשוי להש ־ תנות".

תתעשר אף יותר. אם רוצים לחולל שי ־ נוי, צריך לפעול על בסיס כמה נקודות שגיבשנו בהתאחדות קבלני השיפוצים. יש לשחרר מאות דירות 'רפאים', דירות השייכות לחברות משכנות היסטוריות או דירות ריקות, לשפצן ולהוציאן לשוק הדיור. במקביל יש לאפשר פיצול דירות 75% באופן חוקי ללא צורך בהסכמה של מדיירי הבניין. תקנה זו הקיימת היום, גו ־ רמת לחסם בלתי אפשרי. עוד מהלך שיש לבצע הוא הסבת לופטים וקומות מסחר לדירות תוך תשלום 'אגרת המרה', ללא אישור בירוקרטי וללא צורך בהסכמת שכנים. ולבסוף, צעד נוסף שיכול לסייע, הוא לאשר דירות בקומת מרתף ובקומת מקלט למגורים, גם במקרה הזה על ידי תשלום 'אגרת המרה' וללא צורך באישור שכנים, זאת בתנאי שמקומות אלה ישופ ־ צו ויהיו ראויים למגורים". חלק שני: האם תוכניות הדיור הן הפתרון? זאת הדרך הנכונה לטפל במחירי הדירות? שרון אלעזרא הררי, מנכ"לית חברת אפ ־ רידר: "המפתח לבלימת עליית מחירי הדירות נמצא בראש ובראשונה בטיפול בהיצע הקרקעות. כידוע, עודף הביקוש על ההיצע הוא הגורם העיקרי לעלייה 2021 הגדולה במחירי הדירות. בשנת הצהירה הממשלה על תוכנית לטיפול בה ־ גדלת היצע המקרקעין למגורים, והודיעה אלף יח"ד בשנה 70 על כוונתה לשווק כ־ למשך שלוש שנים. כל מי שעוקב אחרי מכרזי רמ"י בשנה וחצי האחרונות ער שאלה: תוכניות הדיור של הממשלה – "דירה בהנחה", "מס משקיעים", "דירה להשכיר". האם

שאלה: התוכניות הממשלתיות לעידוד דיור להשכרה יעילות? מספיק טובות? או ישעוד מה לשפר?

ערן ענבים, מנכ"ל קרן הריט אזורים : "תחום הדיור להשכרה לטווח Living 750 ארוך נמצא אומנם בחיתוליו, מתוך אלף משקי בית שחיים בשכירות, פחות חיים בשכירות ארוכת טווח. אבל 1% מ־ התחום הזה יכול וצפוי לצמוח בקצב אק ־ ספוננציאלי בשנים הקרובות. המדינה חייבת לנצל את המומנטום שנוצר לעידוד התפתחותו בהיקפים גדולים. בחוק ההס ־ דרים האחרון ניכר, כי הממשלה הציבה את

- יום שישי, י"ח בסיון תשפ"ב 17.06.22 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 16

התחדשות זה בטבע שלנו חברת גרופית גאה להוביל את עתיד ההתחדשות העירונית בכל רחבי הארץ בפרויקטים נבחרים ובמיקומים חדשים ונחשקים

ההדמיה להמחשה בלבד

גְּרוֹפִית - עָנָף שֶׁל עֵץ זַיִת אוֹ שֶׁל שִׁקְמָה הַמְּשַׁמֵּשׁ לְרִבּוּי: זְמוֹרוֹת לִנְטִיעוֹת, יִחוּרִים לִתְאֵנִים, גְּרוֹפִיּוֹת לְזֵיתִים. פירוש מהמילון >> לביקור באתר החברה לחצו כאן

03-5021666 לפרטים

התחדשות עירונית

פתח דבר

מסייעת להגדיל את היצע הדיור ושיעור התחלות הבנייה במסגרתה הולך וגדל. על המדינה להסיר חסמים כדי לאפשר ליותר פרויקטים לצאת לדרך ולקצר את התה ־ ליכים, ולמי שעדיין חסר את ההון העצמי הדרוש, שוק השכירות לטווח ארוך מתפ ־ תח ונותן פתרון טוב, גם אם לא מושלם, עד שיצברו הון עצמי מספק".

צילום: עמי לאור

שאלה: מחירי הדירות רק עולים. מה צופן העתיד? מה יהיה על הדור הצעיר? יגאל דמרי, בעלים ומנכ"ל

חברת י.ח דמרי: "יש היום הזדמנות יוצאת דופן להגביר ביקוש בערי פריפריה. על המדינה לעודד את הצעירים לצאת מהמ ־ רכז, באמצעות השקעה מסיבית בתשתיות ותחבורה שיקצרו מרחק מערי המרכז, וקי ־ דום הקמה של מוקדי תעסוקה. לצד פעולות אלו יש גם לתמוך בפיתוח חינוך, תרבות ומתן השירותים ביישובים המרוחקים יותר. ללא מתן תמריצים משמעותיים עבור מש ־ פחות צעירות שיבחרו בפריפריה, וייצרו ביקושים גבוהים מחוץ לאזורי הביקוש הק ־ לאסיים, הרי שהצעירים יצביעו ברגליים ויבחרו לא להגיע. הפריפריה מציעה איכות חיים ומרחבים ירוקים, שאינם קיימים באזור המרכז הצפוף, במחירים סבירים. יתרונות אלו, יחד עם תמריצים כספיים יהוו מוקדי משיכה לצעירים. זוהי משי ־ מה לאומית, שתאפשר לא רק את הגדלת היצע הדיור, אלא גם תסייע לפתח ולחזק אזורים שלמים שיסייעו גם לאוכלוסיות הוותיקות". אפשר להתמודד עם המציאות הזו? האם היא משפיעה על מחירי הדירות? דורון נמרוד, מנכ"ל ובעלים משותף בקבוצת רם אדרת: "העלייה במדד תשומות הבנייה לא טובה לאף אחד בענף, לא ליזמים, לא לקבלני הביצוע וכמובן, גם לא לרוכשים. כשאנחנו זוכים במכרז של קרקע, אנח ־ נו נדרשים לשלם את מלוא עלותה באופן מיידי, על אף שהיתר מתקבל לאחר כשנה וחצי. את הריבית על הקרקע אנחנו משל ־ מים מהיום הראשון. המשמעות היא שמחיר הקרקע צמוד למדד המחירים לצרכן ועלות הבנייה צמודה למדד תשומות הבנייה. אין ספק שעלייה במדד תשומות הבנייה מביאה בסופו של דבר לעליית מחירי הדירות. הרי ידוע לכול, כי תמחור של פרויקט בנקודת זמן משתנה בהתאם לעלויות חומרי הב ־ נייה. מחירי חומרי הגלם נמצאים בעלייה י � מתח 30% מתמדת, הבטון למשל עלה ב ־ לת השנה, זה מייקר משמעותית את עלות הבנייה. העלייה במדדים בתוספת העלייה במחירי הקרקע, כתוצאה ישירה משיטת המכרזים, מובילות לעלייה במחירי הדי ־ רות, כאשר מציאות זו מייצרת חוסר יצי ־ בות בסיסית. בשורה התחתונה, זאת סבי ־ בה כלכלית שקשה מאוד לפעול בה. בזמן האחרון יזמים רבים הורידו את נפח הפעי ־ לות – רובם לא ניגשים למכרזים, מוכרים זכויות בנייה ואף לא מתחילים בנייה. אם המצב הזה יימשך, זה יביא לקיפאון ויפגע בקצב התחלות הבנייה. המחסור בדירות הוא אמיתי ואקוטי, והוא הגורם המרכזי לעליית המחירים. כל שנה בה מדינת יש ־ שאלה: מדד תשומות הבנייה עולה, וקבלני הביצוע סופגים את השינוי ללא פיצוי. איך

שכונת עיר היין אשקלון. האם תוכניות הדיור של הממשלה מצליחות להשיג את מטרתן?

הקרובה התמתנות מסוימת בקצב עליית המחירים. יחד עם זאת, לתחושתי, מגמת ההתייקרות תימשך, שכן אתגר הגדלת ההיצע לדיור אינו קרוב לפתרון. משרדי הממשלה הרלוונטיים הצהירו מפורשות, שאין ביכולתם ליצר פתרון שלם ומ ־ קיף לנושא, ובפועל הרשויות המקומיות מכתיבות את קצב הגדלת ההיצע. זאת ועוד, טרם מונה פרויקטור לאומי לתחום הנדל"ן, וזאת על אף שהתפתח משבר דיור חמור. במקביל יש התארכות מתמדת במשך הוצאת היתרי הבנייה, וישנו קושי אמיתי בהסרת חסמים של תשתיות ציבו ־ ריות. לפיכך התחושה הרווחת היא שח ־ לום רכישת הדירה הולך ומתרחק מזוגות צעירים, ובשל כך אני צופה כי יימשכו ביקושים ערים שיתמכו בהמשך עליית מחירים בענף". טשטיין נדל"ן: "אין פתרונות קסם. אבל ישנם מספר פתרונות ישימים, שיוכלו לאפשר לצעירים לרכוש דירה. ראשית, צריך לפרוץ את המעגלים הקרובים למ ־ רכז לכיוון צפון ודרום. המעגלים הרחו ־ קים יותר נותנים פתרון טוב, כך לדוגמה חדרה וקריית מלאכי. כבר היום קיימות תשתיות של רכבות המאפשרות להגיע למרכז, וחל שיפור בתחבורה הציבורית. כמו כן קיימים מרכזי תעסוקה גם מחוץ למרכז. על המדינה להמשיך ולהשקיע בתשתיות ובתעסוקה כדי למשוך צעירים נוספים. התב"עות החדשות היום שמות דגש רב יותר על בניית דירות קטנות , כך שלא חייבים 35%-25% בהיקף של לרכוש מיד דירת ארבעה חדרים יקרה. לצד אלו ההתחדשות העירונית, כמובן, שאלה: מחיר הדירות לא מפסיקים לעלות. מה הפתרון כדי שהדור הצעיר יוכל לרכוש דירות? אבישי בן־חיים, מנכ"ל רו ־

מצמת ועדיין למכור את הקרקע במחיר מופקע, הרי שחייבים לייקר את מחירי השוק החופשי. לכן צו השעה הוא שהפ ־ קידות המקצועית החתומה על תוכניות אלה תפנים ותבין נקודה זו. אותה מערכת שפיתחה את 'תוכנית למשתכן', חייבת להבין שיזם המשלם מאות מיליוני שקלים בעבור הקרקע, האינטרס הראשון במע ־ לה מבחינתו הינו 'קיצור זמן המדף' של תחילת הבנייה, השיווק וסיום הפרויקט. ולו כדי להקטין את חשיפתו לשינויים מקרו־כלכליים וכדי לפנות את ההון הע ־ צמי ולעבור לפרויקט חדש. ברגע שתהיה הבנה שהפתרון ליוקר הדיור הוא קיצור לוחות הזמנים ממועד רכישת הקרקע ועד תחילת הבנייה, אזי כולם יפעלו מתוך אינטרס משותף וישלבו כוחות. הממשלה, הרשויות והיזמים. ולבסוף, אם הממשלה חרדה לגורל הזוגות הצעירים במדינה, בדור הנוכחי וגם בדור הבא, עליה להבין שהיא מתמודדת עם האתגר האזרחי הג ־ דול מכולם של הכפלת האוכלוסייה בתוך פחות משלושה עשורים. את האתגר הזה יש להציב בראש סולם העדיפויות של סדר היום הלאומי, לבנות מטה מסודר ומקצועי עם סמכויות ואחריות, שבראשו עומד שר חזק עם סמכויות, לתקצב תקצי ־ בים גדולים ולטפל בבעיה מהשורש". חלק שלישי: מה יהיה על מחירי הדירות?

'מחיר למשתכן' שלא קיבלו את הדירות, גם בחלוף שנים ויותר ממועד הזכייה בה ־ גרלה. אם נעבור ל'דירה בהנחה', בהגרלה האחרונה שנסגרה, רק פרויקט אחד מכל הפרויקטים שהשתתפו בהגרלה היה עם היתר בנייה. כלומר חוזרים על טעויות העבר, שובים זוגות בתוכנית במשך שנים, אך לא מספקים להם באמת קורת גג, והם נאלצים להמשיך לגור שנים בשכירות, לעיתים לצד תשלומי משכנתה. הממשלה מייצרת תחושה בקרב הזכאים של זכייה בלוטו, אבל במקרים רבים העלויות מס ־ ביב וההמתנה הארוכה לדירה, לאו דווקא במקום שבו הם רצו לגור, לא שווים את ההטבה". פים ויו"ר אלמוגים החזקות: "אם רוצה הממשלה להביא בשורה, עליה להציג בראש ובראשונה כיצד היא מתכוונת להפחית באופן משמעותי את משך הזמן מיום רכישת הקרקע ועד ליום העלייה על הקרקע. פתרונות בסגנון של 'מחיר למשתכן' מתקופת השר משה כחלון או בשמם החדש 'מחיר מטרה' ו'מחיר מו ־ פחת', לצד הצעות חוק כדוגמת 'תיקון חוק מכר דירות', מייצרים בעיקר כות ־ רות בעיתון ולטעמי, הן חסרות כל מש ־ מעות. יתרה מכך, תוכניות אלה תורמות ליוקר הדיור ולזינוק במחירי הדירות, תוך פגיעה חמורה במעמד הביניים, שהוא מעמודי התווך בכלכלה נורמלית. כל בר דעת מבין שהפורמט של תוכניות הדיור 500 הללו, שמעניק הטבות ששוויין נע בין אלף למיליון שקל לדירה, הן בעצם אחד מהגורמים להתייקרות של הדירות בשוק החופשי והן הדלק שמבעיר את השוק, שכן כדי לתת הטבות לאוכלוסייה מצו ־ שאלה: תוכניות הדיור הממשלתיות - האם הן יעילות? אם לא, מדוע? מריו זוזל, בעלים משות ־

שאלה: למה מחירי הדירות לא מפסיקים לעלות? והאם ישסיכוי שנראה ירידה בקרוב?

דני מור, מנכ"ל חברת בסט יזום מקבוצת ע � "כיום, לאור העלאת הריבית וצ : BSTT דים מוניטריים משלימים מצד נגיד בנק ישראל בעניין מגבלת האשראי הבנקאית וכו', ניתן להעריך, כי תחול בחצי שנה

- יום שישי, י"ח בסיון תשפ"ב 17.06.22 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 18

יצירה חד פעמית על גדת הירקון

תל אביב 70 / 68 בני דן

בסמן/טננבאום

ההדמיה להמחשב בלבד

בועה אקסקלוסיבית של שקט ויוקרה, בין הטבע הפראי לעיר הגדולה

לחיות בקו ראשון לפארק הירקון, דקות הליכה מהנמל והים התיכון. מבתי הקפה והברים של יהודה המכבי, מכיכר המדינה, ממוסדות החינוך המובילים, הספורטק, מועדון השיט והטבע האורבני המרהיב, עם נגישות מקסימלית לצירי התנועה, בתוך העיר ואל מחוצה לה. ליהנות מהשקט והאיכות של הצפון הישן, בלב אחת הערים המרגשות בעולם. במיקום הנחשק ביותר בצפון הישן, על גדת הירקון בקצה רחוב בני דן, ממתין פרויקט . הקומפלקס היחודי שתוכנן בידי לויצקי-ברעלי-כסיף אדריכלים, HaGaDa שכולו מבנים אינטימיים המקיפים חצר פאטיו שלווה, עם שבילים פנימיים וטבעת 4 מכיל היקפית ירוקה. הפרויקט מציע חווית מגורים יוקרתית ומוקפדת, הרמונית ושלמה המשתלבת בטבע העירוני המרהיב, עם מפרט פרימיום בסטנדרט הגבוה בסביבה. חדרים, דירות מיני-פנטהאוז ופנטהאוזים 2,3,4,5 בפרויקט מגוון דירות יוקרה בנות מרהיבים ודירות גן טובלות בירוק. ₪ 3,680,000- מחירי השקה החל מ

לביקור באתר החברה

לחצו כאן

www.Prashkovsky.co.il * 3 2 2 0

פתח דבר

WIN הפנימו שהתחדשות עירונית היא לכולם. עם ההפנמה הזו וכניסת WIN שחקנים רבים לתחום, גדלו מספר התוכ י ניות שמוגשות למוסדות התכנון. כמו כן אושרו מספר רב של תוכניות להתחדשות עירונית רחבות היקף, שכעת ניתן לק י דמן באמצעות רישוי (היתרים) במסגרת הוועדה המקומית. מכיוון שכוח האדם המקצועי במוסדות התכנון ובוועדות המקומיות לא גדל בהתאם, הרי שלצע י רנו הרב, אנו עדים ל'פקק תנועה'. מאות אלפי יחידות דיור פוטנציאליות תקועות בצינורות התכנון והרישוי והכול רק בגלל עומס וחוסר יכולת להגיע אליהן. הפתרון הנדרש הוא ללא ספק חיזוק מו י סדות התכנון והרשויות המקומיות בכוח אדם מקצועי ואיכותי, אולם פתרון זה אינו פשוט ליישום, גם אם יימצאו התק י ציבים הראויים, מאחר שגם בשוק הפרטי ישנו מחסור של בעלי מקצוע מהתחומים הללו. ולכן יש לפעול בשורש הפתרון, ולקדם הכשרה מקצועית רחבת היקף. גם אם בזמן הקצר היא לא פתרון מיידי לת י חלואה, היא לפחות תצמצם או תמנע את החרפת הבעיה בעתיד". ננה חן, מנכ"לית ראדקו התחדשות עירונית מקבוצת רפאלי: "הצורך של הרשויות המקומיות להתמודד עם גי י דול משמעותי של מספר התושבים מוכר לכולם. הגידול הדמוגרפי מציב בפניהם אתגר להמשיך ולספק את השירותים לתושבים החדשים ובהם שירותי חינוך, רווחה, תשתיות ותברואה ועוד. מקורות המימון של רשות מקומית הן ממס האר י נונה, העברות של כספי מדינה, מוסדות ציבוריים ורשויות. המדינה מממנת את החינוך, הרווחה, כבישים בינעירוניים, כיכרות, מבני ציבור, והעירייה מוסיפה מתקציבה המגיע ממס הארנונה, בהתאם לשיקוליה. כלומר, ההוצאות המועמסות על הרשות כתוצאה מגידול דמוגרפי הן מרכיב שניתן לבודד ולחשב. למרות זאת אסור להפוך את מפעל ההתחדשות העירונית למס עקיף, וצריך למצוא את האיזון העדין והזהיר בין המיסוי להת י חדשות פני העיר לחיזוק המבנים. במ י קביל חשוב גם להבין את הצד היזמי. אנחנו, היזמים, לוקחים אחריות גדו י לה וסיכונים כספיים לא מבוטלים כדי לקדם פרויקטים שנותנים ערך מוסף לכולם. אחד המכשולים המשמעותיים ביותר בתחום ההתחדשות העירונית הוא חוסר הוודאות בזכויות בנייה, בע י לויות ביצוע ובאומדני עלות היטל הש י בחה. ככל שתהיינה ודאות ודרך חישוב מובהקת עבור היטל השבחה לפרויקט, כך יתאפשר לצמצם את חוסר הוודאות. ככל שעלויות פרויקט עולות בעק י בות היטלי ההשבחה, הן מהוות פגיעה ממשית באחוז הרווח המינימלי. כלומר לא תהיה אפשרות כלכלית להוציא פרויקטים רבים לפועל, דבר שימנע את חידוש השכונות הוותיקות. עירייה שלא תצליח למצוא את האיזון בין הדברים, תגרום לכך שפרויקטים לא יצאו לפועל, ותושבי העיר לא יוכלו ליהנות מדירה  חדשה בבניין חדש ובטיחותי יותר". שאלה: הרפורמה בהיטלי השבחה בהתחדשות עירונית יוצרת ודאות? זה יעבוד או יסכל פרויקטים?

ראל לא הגדילה את כושר ייצור הדירות שלה, הפערים גדלים, והם מתדלקים עוד יותר את עליות המחירים. לצערי, המהל י כים של הממשלה בשנה האחרונה הם מה י לכים פופוליסטיים, שנראים כמו פתרונות שנשלפים מהשרוול. חסרה תוכנית אמיתית ארוכת טווח, שתדע להגדיל משמעותית את היצע הדירות בישראל. כל התוכ י ניות האחרונות לא הובילו וגם לא יובילו להורדת מחירי הדיור, אלא רק מובילות את השוק לסחרור ולחוסר יציבות". י � ארנון פרידמן, מנכ"ל אשדר "כדי שמח : רי הדירות יירדו צריך שכמות הדירות המוצעות למכירה יעלו על כמות הדירות הנדרשות בשוק וכמובן, כמות הדירות הנדרשות בשוק נגזרת מגידול האוכלו י סייה. למשך תקופות מוגבלות ניתן להק י טין את הכמות המבוקשת על ידי העברת מסרים שלא כדאי לרכוש דירה עכשיו, כי המחירים יירדו, או על ידי הבטחה לערי י כת הגרלות, שבמסגרתן יהיו זוכים שי י זכו בהנחה משמעותית על מחירי השוק. כאשר יתברר שאין מספיק דירות מוזלות לכל אלה שאין בבעלותם דירה, יתחרו אלה שלא זכו בהגרלות על מעט הדירות שתישארנה למכירה בשוק החופשי, ויהיה שוב לחץ לעליית מחירים. הפתרון ארוך הטווח להתמודדות עם מצוקת הדיור הוא הגדלת היקף הקרקעות שבהן תוכניות מאושרות לבנייה בעיקר אזורי הביקוש, ביצוע תשתיות שתאפשרנה בנייה על קרקעות אלה, ומתן תמריצים לרשויות המקומיות כדי שיתמכו באישור תוכניות, היתרי בנייה ואישורי אכלוס. כדי לשמור על השטחים הפתוחים יש להגדיל את הצפיפות ברוטו בתוכניות חדשות ולנ י צל בצורה טובה יותר קרקעות המיועדות לבנייה ציבורית, כדי לצמצם את כמות ההפקעות". צחי סופרין, בעל שליטה וסגן יו"ר דירק י טוריון בקבוצת סופרין: "להערכתי עליית מחירי הדירות תתמתן בטוח הקצר, בין היתר בגלל השפעות השוק וההשפעות הגלובליות על הכלכלה העולמית. אולם מגמת ההתייקרות עצמה צפויה להימשך בטווח הבינוני, שכן גם רוכשי הדירות ובעיקר יותר ויותר משקיעים מבינים, שבתקופה לא יציבה כדאי להתמקד בה י שקעות יציבות. נדל"ן היא השקעה סולי י דית, ומחירי הדירות מוכיחים כבר עשור ויותר כי הם ממשיכים לעלות. בשל אמונה זו ייתכן כי בטווח הזמן הבינוני והארוך יותר נראה קפיצת מחירים נוספת. יש לא מעט מקומות, גם באזורי ביקוש, שעדיין לא מיצו את הפוטנציאל שלהם, בין היתר בזכות תוכניות התשתית של המדינה לקי י דום הרכבת הקלה. כך למשל צפויות עוד עליות מחירים לאורך תוואי הרכבת הקלה במקומות כמו דרום תל אביב, יפו ובת ים, פתח תקווה ואפילו רמת גן וגבעתיים. גם ערים נוספות שנמצאות בתחילתם שאלה: מחירי הדירות עלו - האם הם יכולים 16% ב־ לרדת? איך אנשים מסוגלים לרכוש דירות? שאלה: אחרי שראינו במחירי 16% עלייהשל הדיור, מה צפוי לקרות בעתיד הקרוב? התמתנות או המשך עליות?

צילום: עמי לאור

שכונת נווה דורון ברמלה. הגדלת היצע נדרשת כחלק מפתרון למחירים הגבוהים

ברחביהן. נכון לנקודת זמן זו, מוקדם עדיין לדעת האם הרפורמה אכן תוקעת את תחום ההתחדשות העירונית. זאת מאחר שאנו ערים לכך שמחירי הקרקעות התייקרו משמעותית בתקופה האחרונה מצד אחד, ומצד שני העובדה שהבנקים מקצים פחות אשראי לרכישת קרקעות, גורמת ליזמים להמשיך ולעבוד על הת י חדשות עירונית. בדרך כלל במתחמי התחדשות עירונית נדרש היזם להכין תוכנית על המתחם (תב"ע), ותוכנית זו תצטרך להתחשב גם בנושא היטל ההש י בחה לצורך חישוב הזכויות הנדרשות על מנת שהפרויקט ייצא לפועל".

של תהליכי בנייה נרחבים, ירשמו עליות מחירים, בין שמדובר בפריפריה או באזור המרכז והשפלה, בין היתר בזכות תהליכי התחדשות עירונית ופינוי־בינוי במרכזי הערים". חלק רביעי: להזניק את ההתחדשות העירונית

שאלה: התחדשות עירונית מצליחה להתרומם למרות אי הוודאות? הרפורמה בהיטלי ההשבחה עוזרת או מפריעה?

מיה גבאי טובול, מנכ"לית קבוצת גבאי ויו"ר חברת גבאי מניבים: "נושא היטל ההשבחה בפרויקטים של התחדשות עירונית הינו קריטי עבור האפשרות להוציאם לפועל. הרפורמה בתחום קבעה, כי היטל ההשבחה במיזמי פינוי־ מההשבחה, למעט 25% בינוי יעמוד על אם רשות מקומית קבעה אחרת. בפועל ניתן לראות, כי ישנן ערים שקבעו רו י ת � על כלל מ 50% חבית היטל בשיעור חמי העיר, בעוד ישנן רשויות שחילקו את גובה ההיטל לפי שכונות או אזורים

שאלה: מנסים לקדם התחדשות עירונית בכל מיני דרכים. משהו עוזר? מה הדבר הכי דחוף שיזניק את התחום מעלה?

יקי אמסלם, מנכ"ל קבוצת אלמוג: "היקף התוכניות גדל, וכוח האדם במוסדות התכנון וברשויות המקומיות לא מש י תנה. בשנים האחרונות נעשות פעולות מבורכות לטובת קידום מתחמי התחד י שות עירונית, גם הדיירים וגם הרשויות

- יום שישי, י"ח בסיון תשפ"ב 17.06.22 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 2 0

אהרוני קבוצת בונים הצלחה

, נתיבות אפ הילס

>> לביקור באתר החברה לחצו כאן

aharonigroup.com

יוצרים עבורכם חוויות לחיים.

מתחם דניאל טרומפלדור | בת ים

אלמוגים מתחם השחף יבנה | יבנה

מתחם יעל עמק הכרמל | נשר

TOMORROW | תקוע תל אביב

קרית אליעזר חיפה | חיפה

* 5330 , לצד עיצוב מוקפד, יעילות תכנונית 5 ' חטיבת ההתחדשות העירונית של אלמוגים מאופיינת באיתנות פיננסית, שקיפות מלאה וסיווג קבלני בלתי מוגבל ג וביצוע מהמתקדמים בישראל. אנו מאמינים כי במיוחד בתחום ההתחדשות העירונית, בחירת יזם שהינו גם הקבלן המבצע, מאפשר לבעלי הדירות בטחון , נוחות ושקט נפשי כאשר גורם אחד מטפל ואחראי לכל צרכיהם. חברת אלמוגים מבצעת בביצוע עצמי את כל הפרויקטים שלה ואינה מבצעת עבור אחרים. כל זאת כחלק מאסטרטגיית החברה והרצון לשמירה על סטנדרטים בלתי מתפשרים של איכות ביצוע מהטובות בארץ.

* 5330 WWW.ALMOGIM.CO.IL >>> לביקור באתר החברה לחצו כאן

ההדמיות להמחשה בלבד

"אםהמדינה לאתציב בראשסדר העדיפויותאת ההתחדשותהעירונית, הצעירים ימשיכו רק לחלוםעל דירה"

הדמיה: אלכס לובימוב

בתל אביב של יעז התחדשות עירונית 15 ושרת 8-10 פרויקט מטמון תומררייפמן, מנכ"ל יעזהתחדשותעירוניתמקבוצתיעז,שבנתהאלפי דירותבפרויקטיהתחדשות עירונית בתל אביב, קורא לראשי הערים באזורי הביקוש להסיר חסמים לטובת הגדלת ההיצע 84 . סטודיו 8-12 , יפתח 6 לה גווארדיה

ממניות יעז, ויתר 49% של ג'רמי בלנק. הקרן רכשה האחוזים והשליטה נשארו בידי יעז התחדשות 51 עירונית. בקרן קומיוניטי מושקעים גופי השקעות מובילים מישראל ומהעולם, כגון בנק לאומי, חברת , מור השקעות, IBI הביטוח הפניקס, בית ההשקעות מיטב ד"ש ועוד. "אנחנו מצליחים לקדם עשרות פרויקטים בתל אביב ומחוצה לה, אלא שמדובר בתהליכים ארוכים מאוד ומסורבלים בירוקרטית. ישנם לא מעט חסמים מרגע החתמת הדיירים ועד מסירת הדירות, כך למשל הליכי הרישוי שמאריכיםמשמעותיתאתמשך חיי הפרויקט. מקבלי ההחלטות חייבים לטפל טיפול שורש בהסרת החסמים כדי להגדיל משמעותית את צבר הפרויקטים לטובת הגדלת ההיצע. אם המדינה לא תעמיד בראש סדר העדיפויות את תחום ההתחדשותהעירונית, מחירי הדירות ימשיכו לנסוק, הביקוש ימשיך להשתולל והזוגות הצעירים ימשיכו רק לחלום על דירה", כך לדברי רייפמן. תחום ההתחדשות העירונית במחוז תל אביב צפוי להמשיך ולצבור תאוצה גם בשנים הבאות. לפי אושרו 2021 דו"ח הרשות להתחדשות, רק בשנת יח"ד 1,900 בעיר ארבעה מתחמי פינוי-בינוי ובהם חדשות, ובצנרת יש כאמור תוכניות לעוד אלפי דירות בעיר. "תל אביב צפויה להמשיך ולרכז ביקושים גבוהים מצד רוכשי הדירות – משקיעים, תושבי חוץ וישראלים, שתמיד חלמו לגור בה. קבוצת יעז תמשיך לבנות את תל אביב. אנו נמצאים כיום בשלבי תכנון שונים של עשרות פרויקטים, ונמשיך לאתר מסכם פרויקטים חדשים בעיר גם בשנים הבאות",  . רייפמן

המסמך נמצאת גם תוכנית הרובעים כאמור, אשר מחלקת את העיר לרובעים שונים ומגדירה מה מותר ואסור לבנות בהם. בקרוב אף תאושר גם תוכנית תא , שתעדכן את מסמך המדיניות הנוכחי. 5500 "תל אביב היא עיר מיוחדת במינה בכל הקשור להקניית ודאות תכנונית ליזמים שמעוניינים לבנות , "מסמכי המדיניות מספקים מציין רייפמן בה", תמונה די ברורה של אפשרויות הבנייה והפיתוח של העיר הן ליזמים בתחום ההתחדשות העירונית והן לבעלי הדירות שבוחנים לקדם פרויקט התחדשות בבניין שלהם. תל אביב היא העיר הראשונה שגיבשה ." 38 תוכנית מפורטת על בסיס תמ"א בירוקרטיה ארוכה ומסורבלת לפי נתוני הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, על שולחן הוועדה המקומית והמחוזית יש תוכניות אלף יחידות דיור חדשות בתל אביב 22 לבניית מתחמים שונים. עד כה במצטבר 41 בפינוי־בינוי ב־ אלף יחידות 12 אושרו בעיר תוכניות לבניית כ־ מתחמי פינוי־בינוי שונים. קבוצת יעז 33 דיור ב־ היא אחד מהשחקנים הבולטים ביותר בתחום ההתחדשות העירונית בתל אביב. החברה 38 בנתה ומסרה עשרות פרויקטים של תמ"א ופינוי־בינוי ובהם אלפי יחידות דיור, וכיום יח"ד 2,500־ היא מקדמת בנייתן של למעלה מ בתל אביב. הכרה בעוצמתה ובניסיונה של יעז

זירת ההתחדשות העירונית בתל אביב היא ללא ספק אחת מהלוהטות ביותר בשוק הנדל"ן המקומי. העיר ממשיכה

לשמור על מעמדה הבלתי מעורער כבירת הנדל"ן של ישראל, היא מרכזת את כמות התחלות הבנייה הגבוהה ביותר מבין ערי הארץ, ומככבת בצמרת הערים גם בהיקף המכירות, הביקושים, הפרויקטים המקודמים ועוד. בימים אלה מבוצעים פיתוח תשתיות עירוניות, חידוש שכונות ותיקות, בניית מתחמים חדשים ופיתוח אזורי מסחר ותעסוקה ברחבי העיר. "תל אביב היא ליגה משל עצמה בכל הנוגע תומר רייפמן, מנכ"ל להתחדשות עירונית", אומר . "הפוטנציאל יעז התחדשות עירונית מקבוצת יעז בעיר הוא עצום, אנחנו רק בתחילת הדרך. יש לזכור, , 4 ו־ 3 שתוכנית הרובעים אושרה רק לגבי רובעים וכשיאושרו תוכניות לרובעים האחרים, והציפייה תאושר בקרוב, 6 ו־ 5 היא שתוכנית לרובעים

חלק ניכר מהפעילות תעבור אליהם, והם ימשכו עניין רב בקרב היזמים, התושבים וכמובן, רוכשי הדירות מהסוגים השונים". עיריית תל אביב גיבשה את מסמך , שאושר בוועדה 5000 המדיניות תא המחוזית, המגדיר ברמת דיוק גבוהה את זכויות הבנייה בעיר, ומאפשר לקדם פרויקטי פינוי־בינוי באישור

בתחום הנדל"ן ניתן למצוא בשותפות שנחתמה לאחרונה בין החברה ובין קרן ההשקעות האמריקאית קומיוניטי פאנד ) בניהולו Community Fund(

הוועדה המקומית ללא צורך באישור הוועדה המחוזית - דבר החוסך זמן רב ומסייע להוציא לפועל כמות גדולה של פרויקטים בעיר. בתוך

תומר רייפמן, מנכ"ל יעז התחדשות עירונית מקבוצת יעז צילום: קרן מזור

הכתבה מטעם יעז יזמות

איך להתחדש ועם מי, זאת השאלה...

בחרו את היזם שנותן לכם את תחושת הביטחון והאמון הגבוהה ביותר, ולאו דווקא זה שמציע את התמורה הכספית הנוצצת ביותר. צחי סופרין- סגן יו"ר דריקטוריון קבוצת סופרין

אנו בסופרין נלך איתכם כל הדרך יד ביד עד למפתח, שנה. 50 כי זאת הדרך שבה אנו פועלים כבר למעלה מ

, רמת השרון 17 סולד

, תל אביב 7 הלסינקי

, תל אביב 47 בבלי

, רמת גן 10 יהודית

, רמת השרון 10 בועז

לביקור באתר החברה >> לחצו כאן

עוד ממשלה פספסה הזדמנות לטפל במשבר הדיור כל האמת על משבר הדיור  פופוליזם במקום תוכנית רוני בריק, > נשיא כבוד של התאחדות הקבלנים בוני הארץ

רוני בריק

של חיים או מוות עבור הדיירים. (חצי 25% הטווח היה צריך להיות בין פטור מלא ל־ משיעור היטל ההשבחה המלא). בפועל אנו רואים רשויות שלמעשה הצהירו שאצלן לא תהיה התחדשות עירונית, לעומת רשויות כמו באר שבע או קריית אונו שוויתרו על היטלי ההשבחה באופן מלא. הממשלה גם הכריזה על הסכמי מסגרת של משרד רשויות, שבמסגרתם הן יקבלו מענקים 12 השיכון עם על הוצאות היתרים בתחום ההתחדשות. הרעיון שעומד בבסיס התוכנית נכון, אחד מהחסמים בקידום התחדשות עירונית באזורי הביקוש הוא הקושי של הרשות לממן את חידוש התשתיות בשכונות הוותיקות ולהתאימן לתוספת התושבים. עם זאת, היעדים שהוצבו לרשויות אינם ריאליים וספק אם יצליחו לעמוד במכסת ההיתרים שנקבעה. כדי להפוך את ההתחדשות העירונית למוקד הצמיחה של הענף, על הממשלה והרשויות להירתם יחד. הרשויות וועדות התכנון חייבות להבין, שאם הן תייצרנה תוכניות ללא כדאיות כלכלית ליזם, זה לא ייצא לפועל. המפתח הוא אישור מכפילים נדיבים לתוכניות מצד הרשויות ומתן תמריצים לרשויות מצד הממשלה, שאם לא כן, הענף ימשיך לדשדש ולא יממש את פוטנציאל ההתחדשות העירונית להגדלת ההיצע. פריפריה כדי לעודד התחדשות עירונית בפריפריה, יש לקדם של התאחדות הקבלנים בוני tax credit את תוכנית הארץ, שהוגשה עשרות פעמים לממשלה, לאוצר ולרשויות המס. במסגרתה, קבלנים שיבצעו פרויקטים להתחדשות עירונית בפריפריה, יפוצו באמצעות זיכוי ממס שיקבלו על פעילות יזמית שהם מבצעים באזור עם כדאיות כלכלית. עבור תושבי הפריפריה מדובר לעיתים בפתרון מציל חיים, אבל את מקבלי ההחלטות  זה לא מעניין מספיק על מנת לפעול.

הקבלנים, אבל בפועל הוא בא לברך ויצא מקלל. זה התחיל עם נושא ההצמדה למדד תשומות הבנייה, שאינו כולל את עלות הקרקע; מהלך פופוליסטי, שפוגע ביזמים שממילא מתמודדים עם עליות פראיות במחירי התשומות כחלק ממגמה עולמית, ובזמן שמדד התשומות מתקשה לבטא את העלויות בפועל. זה המשיך עם שינוי החוק הנוגע לאיחור במסירת דירות והגדלת הסנקציות כנגד יזמים המאחרים במסירת דירות תוך התעלמות ממגפת הקורונה, הסרבול במערכות הרישוי והמחסור בעובדים. מדובר ברגולוציה פופוליסטית תוך הטעיית הציבור ויצירת מצג שווא, שייווצר חיסכון כספי לרוכשי הדירות והגנה מפני "כרישי הנדל"ן". בפועל אי הצמדת מחיר הקרקע למדד תשומות הבנייה תוביל לחישוב הסיכון של עליית מחירי הקרקע בתוך מחירי הדירות, דהיינו לעליית מחיריהן, וכל רגולציה שמטילה עונשים וקנסות נוספים בעת איחור במסירת דירות, תוביל לכך שקבלנים לא יסתכנו בהתמודדות עם מצבים שלא בשליטתם, כשרגולטורים לא יעמדו בזמני התגובה הנדרשים, ולכן ההתחייבות שלהם תהיה לזמן בנייה ארוך יותר שיתממש. הפתרון להגדלת היצע הדיור טמון בהגדלת שיווק הקרקעות וטיפול שורש בהתחדשות עירונית. וכאן נראה שלמרות הכוונות, לא נעשה מספיק. חוק ההסדרים במסגרת חוק ההסדרים, נתנו לרשויות המקומיות לקבוע את היטלי ההשבחה על מיזמי פינוי־בינוי, אולם הצעד שנועד לקדם אותם, עלול לסכן אותם. גובה ההיטלים שקבעו חלק מהרשויות המקומיות, עלול להביא לעצירת פרויקטים. מטרת החוק הייתה לייצר ודאות בפרויקטים, כדי שיזמים יידעו מראש כיצד לבחון את כדאיותם הכלכלית. בפועל רשויות מסוימות החליטו לדרוש היטלי השבחה מלאים ובכך לחסל לרוחב את התוכניות למימוש התחדשות במקומות חלשים ובמקומות שפינוי־בינוי הוא עניין

בתחילת הקדנציה זה נראה מבטיח: שרי אוצר, שיכון ופנים נמרצים, שרוצים למצוא פתרון למשבר הדיור. הם יצאו לשטח, נפגשו

עם יזמים, ראשי רשויות וגורמים נוספי בענף, וגיבשו תוכנית דיור חדשה (עם הרבה אלמנטים ממוחזרים), שהכריזה על טיפול בהגדלת ההיצע, הפחתת הבירוקרטיה וריסון הביקושים. , קיצור 38 התוכנית כללה צעדים, כמו חלופה לתמ"א הליכי תכנון ורישוי, עידוד שכירות מוסדית, קידום התחדשות עירונית בפריפריה, קידום תוכנית מטרה, ריסון ביקושים באמצעות מיסוי על משקיעים ועוד. אגב, השרים ניסו להימנע מהצהרות תקשורתיות הדומות להצהרות משה כחלון בעבר, שהם יצליחו להוריד את המחירים, ואף נקטו בגישה "כנה" עם הציבור ואמרו שמטרתם היא לרסן את עליית המחירים בטווח הארוך. לכאורה, גישה אמיצה ושקופה, אך בפועל חלקים מרכזיים בתוכנית הדיור הממשלתית לא יצאו אל הפועל, והציבור, שהבין שאין למה להמתין, התנפל על הדירות, והמחירים זינקו. אבל במקום להמשיך בדרך הסיזיפית הנדרשת לטיפול בבעיות העומק של הענף, בשינויים המבניים ובהגדלת ההיצע, השרים נבהלו מהביקורת הציבורית על העלאת מחירי הדיור, ובחרו בצעדים פופוליסטיים, מהירים שישמשו כפלסטר זמני לחתכים עמוקים במיוחד. תוכנית דירה בהנחה, לדוגמה - כמה כותרות חיוביות, הופעות של שר השיכון ונציגיו בערוצים המרכזיים, הינה, הוא בא ומעניק הטבות מפליגות לזוגות הצעירים. אז נכון, רק מיעוט מהמשתתפים יזכה, מיעוט קטן יותר יזכה בדירה במקום שבו הוא מתכוון לגור, רוב רובם של הפרויקטים רחוקים שנות אור מהיתר בנייה ואכלוס, אבל לרגע אחד קטן זה נראה כמו כותרת טובה לשר השיכון, וגם זה לא עזר. שר השיכון עבר לאסטרטגיה חדשה־ישנה: לייצר כותרות חיוביות על חשבון בוני הארץ. הוא יזם מספר רפורמות, שכל מטרתן להציג לרוכשי הדירות מצג שווא שהוא עוזר להם על חשבון

הכתבה מטעם חברת לי־רן מקבוצת רוני בריק

בראל קבוצת

ביטחון מהמטר הראשון!

בקרוב! | קרית ביאליק בשיתוף סלע בינוי וצור טאואר

בשיתוף אפי קפיטל | גדרה

עכו | MAX

בקרוב! | נוף הגליל

מרכז מסחרי ק. מוצקין | B-ART בשיתוף ד.א. קירה

עכו | משכנות הכרם

בקרוב! | מתחם הרכבת ת"א בשיתוף שובל וסלע בינוי

קרית ים | SEEYAM

ירושלים | רמת שלמה בשיתוף אפי קפיטל

להעניק למשפחה את הטוב ביותר ומעל לכל – את הביטחון מהמטר הראשון. יציבות, איתנות, ייזום וביצוע אלפי יח"ד ברחבי הארץ, תכנון מותאם, שירותיות גבוהה וסטנדרטים ללא פשרות, עד למטר האחרון.

www.bareltd.co.il 04 - 9838563 >>> לביקור באתר החברה לחצו כאן

ההדמיות להמחשה בלבד

38 תמ”א VS חלופת שקד

"כל המערכות שעוסקות בהתחדשות עירונית היום – הרשויות המקומיות, מינהל התכנון, הרשות להתחדשות

בר על הכשלים שהיו בה. הרעיון הוא לה ־ סתכל על העיר כולה, לקבוע באילו אזורים ובאילו מבנים ניתן לבצע פרויקטים מסוג זה, לוודא שהתשתיות העירוניות מתאימות, ושהפרויקטים ניתנים למימוש מבחינה כל ־ כלית ופיזית. תוכניות אלו לא יהיו תלויות תוקף התמ"א, וימשיכו להתקיים גם לאחר שיפוג תוקפה. אני מאמין שבערים שבהן תאושר תוכנית מסוג זה, בין שבמימון הר ־ שות הממשלתית או ביוזמה עירונית, ייווצרו ודאות וישימות לקידום פרויקטים שישתלבו בתכנון העירוני הכולל ויתקדמו במהירות. ואם יהיו מקרים שבהם יהיה צורך לתקן באופן נקודתי את התוכנית הכלל עירונית – תיקונים אלו יבוצעו בסמכות מקומית דרך חלופת שקד". אי ודאות גדולה – מילה קטנה אמיר לוטן, מנהל תחום התחדשות עירונית בקבוצת לוינשטין, מסביר כי יש מילה אחת בחלופת שקד שהופכת אותה לבעייתית ורק עשויה לחזק את אי הוודאות השוררת גם כך בשוק: "שרת הפנים ביקשה לתת פתרון , שצפויה להסתיים בשנה 38 חלופי לתמ"א הבאה לאחר שרק לאחרונה היא הוארכה בשנה, אך מילה אחת קטנה בחלופה שיצ ־ רה, הופכת אותה ללא רלוונטית - המילה היא "עד". לפי החלופה, הרשויות המקומיות יוכלו לתת בפרויקטים של התחדשות עי ־ 400% רונית זכויות בנייה בשיעור של "עד" - והמילה הקטנה הזו מחזירה אותנו, היזמים, לחוסר הוודאות שקיימת בענף כבר למעלה מעשור, ובגלל אותה מילה חלופת שקד לא באמת מעניקה פתרון ראוי או את הוודאות קיימת, 38 שחסרה כל כך. כל עוד תמ"א הבחירה בה מצד היזמים ובעלי הדירות היא טבעית וברורה, מפני שזכויות הבנייה והת ־ מורות הניתנות מכוחה ברורות יחסית, וכן מהסיבה שהיא לא דורשת תכנון ואישור של תב"ע חדשה, שהוא תהליך מסורבל וארוך הרבה יותר. ובכלל אני סבור, כי התוכנית שתיתן זכויות בנייה גבוהות יותר היא זו שתיבחר". עומר גוגנהיים, משנה למנכ"ל אשדר: "חלו ־ פת שקד צריכה בחינה נוספת מכמה סיבות. זהו תהליך ארוך שדורש תב"ע בסמכות ועדה מקומית, כאשר לא ברור מהו היקף הזכויות המדויק. כדי לקדם זאת על הרשות

צילום: יוני קלברמן

עירונית - מבינות שלא בכל מקום ניתן וצ ־ ריך לייצר תוכניות למתחמים שלמים של בתקופת הארכה וגם 38 התחדשות. גם תמ"א חלופת שקד לכשתאושר מאפשרות זאת", כך מסביר גורי נדלר, מנהל אגף בכיר תכנון ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית. וגם של 38 ואכן זה היתרון המרכזי של תמ"א 38 חלופת שקד – התוכנית החלופית לתמ"א - שלא רק שלא ניתן להתעלם ממנו, הוא מחויב המציאות. נזכיר, כי לא פעם אפשר למצוא בניינים בודדים שאילוצים תכנוניים כאלה ואחרים או מורכבויות אחרות מונעים מהם להיות חלק ממתחם. כמו כן לא פעם אפשר למצוא בניינים, שסביבם כבר קודמו או פינוי־ 38 פרויקטים בעבר במסגרת תמ"א בינוי, אך הם לא היו חלק מאותם פרויקטים, ונכון להיום הם עומדים לבדם. האם כל המ ־ בנים הללו נידונו להתעלמות בהמשך הדרך? וגם חלופה שקד יבטיחו שלא. 38 גם תמ"א אבל בזמן שהתמ"א הוותיקה קיבלה אורכה של שנה, וחלופת שקד אומנם עברה את רוב המשוכות, אבל נכון לכתיבת שורות אלו עוד מתקשה לעבור קריאה שנייה ושלי ־ שית בכנסת, שוב עומד ענף הנדל"ן בפני אי ודאות. האם התמ"א אכן תבוטל? האם חלו ־ פת שקד תצליח לעבור את הכנסת ולהיכנס לתוקף? ומה בכלל עדיף? יצאנו לברר מה חושבים המומחים. נדלר מהרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מתייחס לאי הבהירות וגם לפתרון לבעיה שעליו עומלת הרשות הממשלתית: , חלופת שקד) הם 38 "שני הכלים (תמ"א ברמה הלאומית, חלים על כל הארץ, ואינם מייצרים ודאות ותכנון מותאם למקום. במילים אחרות - תושבים ויזמים לא יכו ־ לים לדעת מראש לפי חלופת שקד או לפי אם הבניין שלהם מתאים לתהליך 38 תמ"א התחדשות מסוג זה (ולא לפינוי־בינוי כחלק ממתחם גדול יותר). לכן הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית החלה בהכנת תוכניות רשויות 15 התחדשות בניינית עירונית עבור מקומיות שונות, ואף מקדמת שיתופי פעו ־ לה עם עוד מספר רשויות לקידום תוכניות אלו. התוכניות מבוססות על העקרונות ג � , ומנסות להת 38 הטובים שכללה תמ"א

38 מועד פקיעתה הקרב של תוכנית תמ"א מחד וקשיים באישור חלופת שקד מאידך משמשים כר נרחב לוויכוח בקרב גורמי הענף באשר ליתרונות והחסרונות של שתי התוכניות בינתיים, בניסיון להתגבר על הקשיים, מציעה  הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית תוכנית התחדשות בניינית עירונית עבור רשויות מקומיות, שיוודאו היתכנות וכדאיות של • אורי חודי פרויקטים ברמת הבניין הבודד הולכים אל הלא נודע

- יום שישי, י"ח בסיון תשפ"ב 17.06.22 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 28