ידיעות הנדל"ן

פתח דבר

ל

מ

ה

ח

ד

ש

ו

ק

ב

נ

ה

צילום: עמי לאור

מצב חירום לרוכשים ולקבלנים אלי אביסרור, מנכ"ל חברת אביסרור משה ובניו ומ"מ נשיא התאחדות בוני הארץ שוק הנדל"ן נמצא במצב חירום. ליזמים אין ודאותתכנונית או יכולת להגדלת ההיצע. הרוכשים לא מקבלים מענה למחירים הגבוהים. קבלני הביצוע נמצאים בסכנה קיומית על רקע אירועים מקומיים ובינלאומיים. בבחינהשל העשור האחרון ניתן להיווכח, שכל התוכניות הממשלתיות לא הוכיחו את עצמן במאבק במשבר הדיור. בזמן שהזוגות הצעירים משלמים כיום את המחיר של תוכנית "מחיר למשתכן", שהביאה בסופו של דבר להתייקרויות, המדינה משיקה עוד מאותו הדבר בדמות "דירה בהנחה". תוכניות כאלה רק מחייבות את הקבלנים להציע לזכאים דירות במחיר מסובסד, אך כדי לעשות זאת מבלי להפסיד וללא סיוע ממשלתי, הם ייאלצו להעלות אתמחירי הדירות בשוק החופשי, והתוצאה היאשהשוק יעלה ולא יירד. "דירה בהנחה" מבוססת על שיטתמכרזים, הנשענת על מחירים מלפני שנתיים ולא לוקחת בחשבון שמחירי הדיור . במקום לחייב 15%־ זינקו ביותר מ את הקבלנים לספוג את ההנחות, על המדינה להכניס את היד לכיס כדי לאפשר להם באמת להציע מחירים נמוכים יותר, ואז לממן בעצמה מענקים לזוגות הצעירים ולמשפחות, או לתמרץ אותם להעתיק מגוריהם לפריפריה תמורתסיוע כלכלי ממוקד וכדומה. כמו כן לא ייתכן שכל הזכאים נמצאים באותה דרגה מבחינת המדינה; יש לערוך חישוב זכאות לפי ניקוד, המבוסס על יכולת ההשתכרות, ובקרב אלה עם הניקוד הנמוך ביותר, המדינה צריכה לערוך הגרלה ממוקדת לכמותמינימליתשל דירות בכל שנה, שאותן היא תתחייב לרכושמהקבלנים ולייעד אותן למעוטי היכולת. עוד סוגיה לטיפול מיידי היא הסכנה הקיומיתשבה נמצאים קבלני הביצוע על רקע עלייתמחירי תשומות הבנייה. בשנתיים האחרונות חלה עלייהשל עשרות ואף מאות אחוזים במחירי חומרי הגלם, והקבלניםשנמצאים בחוזים סגורים עם המדינה, נאלצים לספוג את ההתייקרות. מדובר בקבלני ביצועשהחוזיםשלהם מול העיריות, החשב הכללי ומשרדי הממשלה, אינם צמודים למדד התשומות, ואין להםשום פיצוי בגין הזינוק במחירי התשומות. על המדינה לפתוח את החוזים עם קבלני הביצוע, להצמידם למדד התשומות, ולפצותאתהקבלנים על הפער בין מחירי התשומות לפני הקורונה למחירים כיום. קבלני הביצוע כיום נאלצים לקיים את החוזים ולבצע את העבודות במחירי הפסד. אם המדינה לא תחולל שינוי מיידי – צפוי גל פשיטות רגל, ובתוך שנתיים־שלוש לא תישאר אף חברת ביצוע.

התחדשות עירונית. יש לייצר ודאות גדולה יותר כדי לקדם פרויקטים

תחום השכירות ארוכת טווח בראש סדר העדיפויות, אך התוצאה הסופית לא דחפה את השוק קדימה. ניתן לעשות הרבה לקי ־ דום התחום בשנים הקרובות, בעזרת כמה דגשים מרכזיים. ראשית, לדעתי, המדי ־ נה חייבת לפעול להארכת משך ההשכרה לעשרות שנים, אם לא לנצח. כבר ברור שבעתיד משקי בית יידרשו לבחור באל ־ טרנטיבה של שכירות, וצריך לייצר היצע מותאם להרבה שנים, כמו שמקובל בכל העולם המערבי. שנית חייבים לייצר כלים לשוק הפרטי להרחיב את היצע המגורים להשכרה במקביל למכרזי מדינה. בין היתר על ידי יצירת מנגנון בחוק שיאפשר המרה של פרויקטים עם דירות למכי ־ רה לדירות להשכרה ממושכת. חשוב גם לפעול לשילוב דיור להשכרה בתהליכים של התחדשות עירונית ולעודד כלכלית עיריות כדי שיקדמו תוכניות של דיור להשכרה בתחומן. במקביל יש לקדם מה ־ לכים לשיפור כלכליות המודל של דיור להשכרה דרך הטבות המס, כמו הפחתת המע"מ על עסקאות בתחום או ערבות מדינה למימון הפעילות בו". רוני בריק, יזם ונשיא הכבוד של התאחדות הקבלנים בוני הארץ: "המדינה טועה שהיא מנסה להילחם במחירי הדיור באמצעות עצירת הביקושים במקום באמצעות הג ־ דלת ההיצע. הרעיון בבסיס תוכנית 'דירה בהנחה' הוא נכון, המדינה מפחיתה את עלויות הקרקע עבור מחוסרי דיור. היכן הטעות? אין מספיק דירות זמינות לתוכ ־ נית, והמדינה מנסה לייצר מצג שווא לזו ־ גות, שאוטוטו הם יזכו בדירה וגם יקבלו אותה. עד היום יש עדיין זוכים בתוכנית שאלה: איפה טועה המדינה בתוכנית "דירה בהנחה"? למה זה לא עובד?

לכך, שחלק ניכר מהמכרזים נדחים פעם אחר פעם, הודעה על מכרזים מפורסמת ללא חוברת מכרז, והמכרזים נדחים משנה לשנה. ניקח לדוגמה מכרז באלעד, שפור ־ , ומאז נדחה 2020 סם לראשונה בדצמבר פעמים, כשבפעמים האחרונות הדחיות 10 שעות לפני מועד 24 מפורסמות פחות מ־ סגירת המכרז. גורם נוסף לעליית המ ־ חירים היא שיטת המכרזים המתאפיינים בכמות מציעים אדירה, ונסגרים במחירי קרקע גבוהים בעשרות אחוזים משווי השוק שלהם. בסופו של יום המציעים מתמחרים מראש עלייה עתידית במחירי הדירות בשל מחיר הקרקע הגבוה. אין ספק שתוכניות הממשלה צריכות להתר ־ כז תחילה בהגדלת ההיצע ובשינוי שיטת המכרזים. מהתוכנית 'דירה בהנחה' אולי ייהנו חלק מהזוגות הצעירים, אך היא לא מספקת מענה לכולם, ואף יצרה אפליה בשיעור ההנחה בין אזור אחד לאחר. מס על משקיעים עד היום לא השפיע בצו ־ רה דרמטית על הביקוש, אולם עם עליית שיעור הריבית במשק, המצב עשוי להש ־ תנות".

תתעשר אף יותר. אם רוצים לחולל שי ־ נוי, צריך לפעול על בסיס כמה נקודות שגיבשנו בהתאחדות קבלני השיפוצים. יש לשחרר מאות דירות 'רפאים', דירות השייכות לחברות משכנות היסטוריות או דירות ריקות, לשפצן ולהוציאן לשוק הדיור. במקביל יש לאפשר פיצול דירות 75% באופן חוקי ללא צורך בהסכמה של מדיירי הבניין. תקנה זו הקיימת היום, גו ־ רמת לחסם בלתי אפשרי. עוד מהלך שיש לבצע הוא הסבת לופטים וקומות מסחר לדירות תוך תשלום 'אגרת המרה', ללא אישור בירוקרטי וללא צורך בהסכמת שכנים. ולבסוף, צעד נוסף שיכול לסייע, הוא לאשר דירות בקומת מרתף ובקומת מקלט למגורים, גם במקרה הזה על ידי תשלום 'אגרת המרה' וללא צורך באישור שכנים, זאת בתנאי שמקומות אלה ישופ ־ צו ויהיו ראויים למגורים". חלק שני: האם תוכניות הדיור הן הפתרון? זאת הדרך הנכונה לטפל במחירי הדירות? שרון אלעזרא הררי, מנכ"לית חברת אפ ־ רידר: "המפתח לבלימת עליית מחירי הדירות נמצא בראש ובראשונה בטיפול בהיצע הקרקעות. כידוע, עודף הביקוש על ההיצע הוא הגורם העיקרי לעלייה 2021 הגדולה במחירי הדירות. בשנת הצהירה הממשלה על תוכנית לטיפול בה ־ גדלת היצע המקרקעין למגורים, והודיעה אלף יח"ד בשנה 70 על כוונתה לשווק כ־ למשך שלוש שנים. כל מי שעוקב אחרי מכרזי רמ"י בשנה וחצי האחרונות ער שאלה: תוכניות הדיור של הממשלה – "דירה בהנחה", "מס משקיעים", "דירה להשכיר". האם

שאלה: התוכניות הממשלתיות לעידוד דיור להשכרה יעילות? מספיק טובות? או ישעוד מה לשפר?

ערן ענבים, מנכ"ל קרן הריט אזורים : "תחום הדיור להשכרה לטווח Living 750 ארוך נמצא אומנם בחיתוליו, מתוך אלף משקי בית שחיים בשכירות, פחות חיים בשכירות ארוכת טווח. אבל 1% מ־ התחום הזה יכול וצפוי לצמוח בקצב אק ־ ספוננציאלי בשנים הקרובות. המדינה חייבת לנצל את המומנטום שנוצר לעידוד התפתחותו בהיקפים גדולים. בחוק ההס ־ דרים האחרון ניכר, כי הממשלה הציבה את

- יום שישי, י"ח בסיון תשפ"ב 17.06.22 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 16