ידיעות הנדל"ן

פתח דבר

מסייעת להגדיל את היצע הדיור ושיעור התחלות הבנייה במסגרתה הולך וגדל. על המדינה להסיר חסמים כדי לאפשר ליותר פרויקטים לצאת לדרך ולקצר את התה ־ ליכים, ולמי שעדיין חסר את ההון העצמי הדרוש, שוק השכירות לטווח ארוך מתפ ־ תח ונותן פתרון טוב, גם אם לא מושלם, עד שיצברו הון עצמי מספק".

צילום: עמי לאור

שאלה: מחירי הדירות רק עולים. מה צופן העתיד? מה יהיה על הדור הצעיר? יגאל דמרי, בעלים ומנכ"ל

חברת י.ח דמרי: "יש היום הזדמנות יוצאת דופן להגביר ביקוש בערי פריפריה. על המדינה לעודד את הצעירים לצאת מהמ ־ רכז, באמצעות השקעה מסיבית בתשתיות ותחבורה שיקצרו מרחק מערי המרכז, וקי ־ דום הקמה של מוקדי תעסוקה. לצד פעולות אלו יש גם לתמוך בפיתוח חינוך, תרבות ומתן השירותים ביישובים המרוחקים יותר. ללא מתן תמריצים משמעותיים עבור מש ־ פחות צעירות שיבחרו בפריפריה, וייצרו ביקושים גבוהים מחוץ לאזורי הביקוש הק ־ לאסיים, הרי שהצעירים יצביעו ברגליים ויבחרו לא להגיע. הפריפריה מציעה איכות חיים ומרחבים ירוקים, שאינם קיימים באזור המרכז הצפוף, במחירים סבירים. יתרונות אלו, יחד עם תמריצים כספיים יהוו מוקדי משיכה לצעירים. זוהי משי ־ מה לאומית, שתאפשר לא רק את הגדלת היצע הדיור, אלא גם תסייע לפתח ולחזק אזורים שלמים שיסייעו גם לאוכלוסיות הוותיקות". אפשר להתמודד עם המציאות הזו? האם היא משפיעה על מחירי הדירות? דורון נמרוד, מנכ"ל ובעלים משותף בקבוצת רם אדרת: "העלייה במדד תשומות הבנייה לא טובה לאף אחד בענף, לא ליזמים, לא לקבלני הביצוע וכמובן, גם לא לרוכשים. כשאנחנו זוכים במכרז של קרקע, אנח ־ נו נדרשים לשלם את מלוא עלותה באופן מיידי, על אף שהיתר מתקבל לאחר כשנה וחצי. את הריבית על הקרקע אנחנו משל ־ מים מהיום הראשון. המשמעות היא שמחיר הקרקע צמוד למדד המחירים לצרכן ועלות הבנייה צמודה למדד תשומות הבנייה. אין ספק שעלייה במדד תשומות הבנייה מביאה בסופו של דבר לעליית מחירי הדירות. הרי ידוע לכול, כי תמחור של פרויקט בנקודת זמן משתנה בהתאם לעלויות חומרי הב ־ נייה. מחירי חומרי הגלם נמצאים בעלייה י � מתח 30% מתמדת, הבטון למשל עלה ב ־ לת השנה, זה מייקר משמעותית את עלות הבנייה. העלייה במדדים בתוספת העלייה במחירי הקרקע, כתוצאה ישירה משיטת המכרזים, מובילות לעלייה במחירי הדי ־ רות, כאשר מציאות זו מייצרת חוסר יצי ־ בות בסיסית. בשורה התחתונה, זאת סבי ־ בה כלכלית שקשה מאוד לפעול בה. בזמן האחרון יזמים רבים הורידו את נפח הפעי ־ לות – רובם לא ניגשים למכרזים, מוכרים זכויות בנייה ואף לא מתחילים בנייה. אם המצב הזה יימשך, זה יביא לקיפאון ויפגע בקצב התחלות הבנייה. המחסור בדירות הוא אמיתי ואקוטי, והוא הגורם המרכזי לעליית המחירים. כל שנה בה מדינת יש ־ שאלה: מדד תשומות הבנייה עולה, וקבלני הביצוע סופגים את השינוי ללא פיצוי. איך

שכונת עיר היין אשקלון. האם תוכניות הדיור של הממשלה מצליחות להשיג את מטרתן?

הקרובה התמתנות מסוימת בקצב עליית המחירים. יחד עם זאת, לתחושתי, מגמת ההתייקרות תימשך, שכן אתגר הגדלת ההיצע לדיור אינו קרוב לפתרון. משרדי הממשלה הרלוונטיים הצהירו מפורשות, שאין ביכולתם ליצר פתרון שלם ומ ־ קיף לנושא, ובפועל הרשויות המקומיות מכתיבות את קצב הגדלת ההיצע. זאת ועוד, טרם מונה פרויקטור לאומי לתחום הנדל"ן, וזאת על אף שהתפתח משבר דיור חמור. במקביל יש התארכות מתמדת במשך הוצאת היתרי הבנייה, וישנו קושי אמיתי בהסרת חסמים של תשתיות ציבו ־ ריות. לפיכך התחושה הרווחת היא שח ־ לום רכישת הדירה הולך ומתרחק מזוגות צעירים, ובשל כך אני צופה כי יימשכו ביקושים ערים שיתמכו בהמשך עליית מחירים בענף". טשטיין נדל"ן: "אין פתרונות קסם. אבל ישנם מספר פתרונות ישימים, שיוכלו לאפשר לצעירים לרכוש דירה. ראשית, צריך לפרוץ את המעגלים הקרובים למ ־ רכז לכיוון צפון ודרום. המעגלים הרחו ־ קים יותר נותנים פתרון טוב, כך לדוגמה חדרה וקריית מלאכי. כבר היום קיימות תשתיות של רכבות המאפשרות להגיע למרכז, וחל שיפור בתחבורה הציבורית. כמו כן קיימים מרכזי תעסוקה גם מחוץ למרכז. על המדינה להמשיך ולהשקיע בתשתיות ובתעסוקה כדי למשוך צעירים נוספים. התב"עות החדשות היום שמות דגש רב יותר על בניית דירות קטנות , כך שלא חייבים 35%-25% בהיקף של לרכוש מיד דירת ארבעה חדרים יקרה. לצד אלו ההתחדשות העירונית, כמובן, שאלה: מחיר הדירות לא מפסיקים לעלות. מה הפתרון כדי שהדור הצעיר יוכל לרכוש דירות? אבישי בן־חיים, מנכ"ל רו ־

מצמת ועדיין למכור את הקרקע במחיר מופקע, הרי שחייבים לייקר את מחירי השוק החופשי. לכן צו השעה הוא שהפ ־ קידות המקצועית החתומה על תוכניות אלה תפנים ותבין נקודה זו. אותה מערכת שפיתחה את 'תוכנית למשתכן', חייבת להבין שיזם המשלם מאות מיליוני שקלים בעבור הקרקע, האינטרס הראשון במע ־ לה מבחינתו הינו 'קיצור זמן המדף' של תחילת הבנייה, השיווק וסיום הפרויקט. ולו כדי להקטין את חשיפתו לשינויים מקרו־כלכליים וכדי לפנות את ההון הע ־ צמי ולעבור לפרויקט חדש. ברגע שתהיה הבנה שהפתרון ליוקר הדיור הוא קיצור לוחות הזמנים ממועד רכישת הקרקע ועד תחילת הבנייה, אזי כולם יפעלו מתוך אינטרס משותף וישלבו כוחות. הממשלה, הרשויות והיזמים. ולבסוף, אם הממשלה חרדה לגורל הזוגות הצעירים במדינה, בדור הנוכחי וגם בדור הבא, עליה להבין שהיא מתמודדת עם האתגר האזרחי הג ־ דול מכולם של הכפלת האוכלוסייה בתוך פחות משלושה עשורים. את האתגר הזה יש להציב בראש סולם העדיפויות של סדר היום הלאומי, לבנות מטה מסודר ומקצועי עם סמכויות ואחריות, שבראשו עומד שר חזק עם סמכויות, לתקצב תקצי ־ בים גדולים ולטפל בבעיה מהשורש". חלק שלישי: מה יהיה על מחירי הדירות?

'מחיר למשתכן' שלא קיבלו את הדירות, גם בחלוף שנים ויותר ממועד הזכייה בה ־ גרלה. אם נעבור ל'דירה בהנחה', בהגרלה האחרונה שנסגרה, רק פרויקט אחד מכל הפרויקטים שהשתתפו בהגרלה היה עם היתר בנייה. כלומר חוזרים על טעויות העבר, שובים זוגות בתוכנית במשך שנים, אך לא מספקים להם באמת קורת גג, והם נאלצים להמשיך לגור שנים בשכירות, לעיתים לצד תשלומי משכנתה. הממשלה מייצרת תחושה בקרב הזכאים של זכייה בלוטו, אבל במקרים רבים העלויות מס ־ ביב וההמתנה הארוכה לדירה, לאו דווקא במקום שבו הם רצו לגור, לא שווים את ההטבה". פים ויו"ר אלמוגים החזקות: "אם רוצה הממשלה להביא בשורה, עליה להציג בראש ובראשונה כיצד היא מתכוונת להפחית באופן משמעותי את משך הזמן מיום רכישת הקרקע ועד ליום העלייה על הקרקע. פתרונות בסגנון של 'מחיר למשתכן' מתקופת השר משה כחלון או בשמם החדש 'מחיר מטרה' ו'מחיר מו ־ פחת', לצד הצעות חוק כדוגמת 'תיקון חוק מכר דירות', מייצרים בעיקר כות ־ רות בעיתון ולטעמי, הן חסרות כל מש ־ מעות. יתרה מכך, תוכניות אלה תורמות ליוקר הדיור ולזינוק במחירי הדירות, תוך פגיעה חמורה במעמד הביניים, שהוא מעמודי התווך בכלכלה נורמלית. כל בר דעת מבין שהפורמט של תוכניות הדיור 500 הללו, שמעניק הטבות ששוויין נע בין אלף למיליון שקל לדירה, הן בעצם אחד מהגורמים להתייקרות של הדירות בשוק החופשי והן הדלק שמבעיר את השוק, שכן כדי לתת הטבות לאוכלוסייה מצו ־ שאלה: תוכניות הדיור הממשלתיות - האם הן יעילות? אם לא, מדוע? מריו זוזל, בעלים משות ־

שאלה: למה מחירי הדירות לא מפסיקים לעלות? והאם ישסיכוי שנראה ירידה בקרוב?

דני מור, מנכ"ל חברת בסט יזום מקבוצת ע � "כיום, לאור העלאת הריבית וצ : BSTT דים מוניטריים משלימים מצד נגיד בנק ישראל בעניין מגבלת האשראי הבנקאית וכו', ניתן להעריך, כי תחול בחצי שנה

- יום שישי, י"ח בסיון תשפ"ב 17.06.22 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 18