ידיעות הנדל"ן

פתח דבר

WIN הפנימו שהתחדשות עירונית היא לכולם. עם ההפנמה הזו וכניסת WIN שחקנים רבים לתחום, גדלו מספר התוכ י ניות שמוגשות למוסדות התכנון. כמו כן אושרו מספר רב של תוכניות להתחדשות עירונית רחבות היקף, שכעת ניתן לק י דמן באמצעות רישוי (היתרים) במסגרת הוועדה המקומית. מכיוון שכוח האדם המקצועי במוסדות התכנון ובוועדות המקומיות לא גדל בהתאם, הרי שלצע י רנו הרב, אנו עדים ל'פקק תנועה'. מאות אלפי יחידות דיור פוטנציאליות תקועות בצינורות התכנון והרישוי והכול רק בגלל עומס וחוסר יכולת להגיע אליהן. הפתרון הנדרש הוא ללא ספק חיזוק מו י סדות התכנון והרשויות המקומיות בכוח אדם מקצועי ואיכותי, אולם פתרון זה אינו פשוט ליישום, גם אם יימצאו התק י ציבים הראויים, מאחר שגם בשוק הפרטי ישנו מחסור של בעלי מקצוע מהתחומים הללו. ולכן יש לפעול בשורש הפתרון, ולקדם הכשרה מקצועית רחבת היקף. גם אם בזמן הקצר היא לא פתרון מיידי לת י חלואה, היא לפחות תצמצם או תמנע את החרפת הבעיה בעתיד". ננה חן, מנכ"לית ראדקו התחדשות עירונית מקבוצת רפאלי: "הצורך של הרשויות המקומיות להתמודד עם גי י דול משמעותי של מספר התושבים מוכר לכולם. הגידול הדמוגרפי מציב בפניהם אתגר להמשיך ולספק את השירותים לתושבים החדשים ובהם שירותי חינוך, רווחה, תשתיות ותברואה ועוד. מקורות המימון של רשות מקומית הן ממס האר י נונה, העברות של כספי מדינה, מוסדות ציבוריים ורשויות. המדינה מממנת את החינוך, הרווחה, כבישים בינעירוניים, כיכרות, מבני ציבור, והעירייה מוסיפה מתקציבה המגיע ממס הארנונה, בהתאם לשיקוליה. כלומר, ההוצאות המועמסות על הרשות כתוצאה מגידול דמוגרפי הן מרכיב שניתן לבודד ולחשב. למרות זאת אסור להפוך את מפעל ההתחדשות העירונית למס עקיף, וצריך למצוא את האיזון העדין והזהיר בין המיסוי להת י חדשות פני העיר לחיזוק המבנים. במ י קביל חשוב גם להבין את הצד היזמי. אנחנו, היזמים, לוקחים אחריות גדו י לה וסיכונים כספיים לא מבוטלים כדי לקדם פרויקטים שנותנים ערך מוסף לכולם. אחד המכשולים המשמעותיים ביותר בתחום ההתחדשות העירונית הוא חוסר הוודאות בזכויות בנייה, בע י לויות ביצוע ובאומדני עלות היטל הש י בחה. ככל שתהיינה ודאות ודרך חישוב מובהקת עבור היטל השבחה לפרויקט, כך יתאפשר לצמצם את חוסר הוודאות. ככל שעלויות פרויקט עולות בעק י בות היטלי ההשבחה, הן מהוות פגיעה ממשית באחוז הרווח המינימלי. כלומר לא תהיה אפשרות כלכלית להוציא פרויקטים רבים לפועל, דבר שימנע את חידוש השכונות הוותיקות. עירייה שלא תצליח למצוא את האיזון בין הדברים, תגרום לכך שפרויקטים לא יצאו לפועל, ותושבי העיר לא יוכלו ליהנות מדירה  חדשה בבניין חדש ובטיחותי יותר". שאלה: הרפורמה בהיטלי השבחה בהתחדשות עירונית יוצרת ודאות? זה יעבוד או יסכל פרויקטים?

ראל לא הגדילה את כושר ייצור הדירות שלה, הפערים גדלים, והם מתדלקים עוד יותר את עליות המחירים. לצערי, המהל י כים של הממשלה בשנה האחרונה הם מה י לכים פופוליסטיים, שנראים כמו פתרונות שנשלפים מהשרוול. חסרה תוכנית אמיתית ארוכת טווח, שתדע להגדיל משמעותית את היצע הדירות בישראל. כל התוכ י ניות האחרונות לא הובילו וגם לא יובילו להורדת מחירי הדיור, אלא רק מובילות את השוק לסחרור ולחוסר יציבות". י � ארנון פרידמן, מנכ"ל אשדר "כדי שמח : רי הדירות יירדו צריך שכמות הדירות המוצעות למכירה יעלו על כמות הדירות הנדרשות בשוק וכמובן, כמות הדירות הנדרשות בשוק נגזרת מגידול האוכלו י סייה. למשך תקופות מוגבלות ניתן להק י טין את הכמות המבוקשת על ידי העברת מסרים שלא כדאי לרכוש דירה עכשיו, כי המחירים יירדו, או על ידי הבטחה לערי י כת הגרלות, שבמסגרתן יהיו זוכים שי י זכו בהנחה משמעותית על מחירי השוק. כאשר יתברר שאין מספיק דירות מוזלות לכל אלה שאין בבעלותם דירה, יתחרו אלה שלא זכו בהגרלות על מעט הדירות שתישארנה למכירה בשוק החופשי, ויהיה שוב לחץ לעליית מחירים. הפתרון ארוך הטווח להתמודדות עם מצוקת הדיור הוא הגדלת היקף הקרקעות שבהן תוכניות מאושרות לבנייה בעיקר אזורי הביקוש, ביצוע תשתיות שתאפשרנה בנייה על קרקעות אלה, ומתן תמריצים לרשויות המקומיות כדי שיתמכו באישור תוכניות, היתרי בנייה ואישורי אכלוס. כדי לשמור על השטחים הפתוחים יש להגדיל את הצפיפות ברוטו בתוכניות חדשות ולנ י צל בצורה טובה יותר קרקעות המיועדות לבנייה ציבורית, כדי לצמצם את כמות ההפקעות". צחי סופרין, בעל שליטה וסגן יו"ר דירק י טוריון בקבוצת סופרין: "להערכתי עליית מחירי הדירות תתמתן בטוח הקצר, בין היתר בגלל השפעות השוק וההשפעות הגלובליות על הכלכלה העולמית. אולם מגמת ההתייקרות עצמה צפויה להימשך בטווח הבינוני, שכן גם רוכשי הדירות ובעיקר יותר ויותר משקיעים מבינים, שבתקופה לא יציבה כדאי להתמקד בה י שקעות יציבות. נדל"ן היא השקעה סולי י דית, ומחירי הדירות מוכיחים כבר עשור ויותר כי הם ממשיכים לעלות. בשל אמונה זו ייתכן כי בטווח הזמן הבינוני והארוך יותר נראה קפיצת מחירים נוספת. יש לא מעט מקומות, גם באזורי ביקוש, שעדיין לא מיצו את הפוטנציאל שלהם, בין היתר בזכות תוכניות התשתית של המדינה לקי י דום הרכבת הקלה. כך למשל צפויות עוד עליות מחירים לאורך תוואי הרכבת הקלה במקומות כמו דרום תל אביב, יפו ובת ים, פתח תקווה ואפילו רמת גן וגבעתיים. גם ערים נוספות שנמצאות בתחילתם שאלה: מחירי הדירות עלו - האם הם יכולים 16% ב־ לרדת? איך אנשים מסוגלים לרכוש דירות? שאלה: אחרי שראינו במחירי 16% עלייהשל הדיור, מה צפוי לקרות בעתיד הקרוב? התמתנות או המשך עליות?

צילום: עמי לאור

שכונת נווה דורון ברמלה. הגדלת היצע נדרשת כחלק מפתרון למחירים הגבוהים

ברחביהן. נכון לנקודת זמן זו, מוקדם עדיין לדעת האם הרפורמה אכן תוקעת את תחום ההתחדשות העירונית. זאת מאחר שאנו ערים לכך שמחירי הקרקעות התייקרו משמעותית בתקופה האחרונה מצד אחד, ומצד שני העובדה שהבנקים מקצים פחות אשראי לרכישת קרקעות, גורמת ליזמים להמשיך ולעבוד על הת י חדשות עירונית. בדרך כלל במתחמי התחדשות עירונית נדרש היזם להכין תוכנית על המתחם (תב"ע), ותוכנית זו תצטרך להתחשב גם בנושא היטל ההש י בחה לצורך חישוב הזכויות הנדרשות על מנת שהפרויקט ייצא לפועל".

של תהליכי בנייה נרחבים, ירשמו עליות מחירים, בין שמדובר בפריפריה או באזור המרכז והשפלה, בין היתר בזכות תהליכי התחדשות עירונית ופינוי־בינוי במרכזי הערים". חלק רביעי: להזניק את ההתחדשות העירונית

שאלה: התחדשות עירונית מצליחה להתרומם למרות אי הוודאות? הרפורמה בהיטלי ההשבחה עוזרת או מפריעה?

מיה גבאי טובול, מנכ"לית קבוצת גבאי ויו"ר חברת גבאי מניבים: "נושא היטל ההשבחה בפרויקטים של התחדשות עירונית הינו קריטי עבור האפשרות להוציאם לפועל. הרפורמה בתחום קבעה, כי היטל ההשבחה במיזמי פינוי־ מההשבחה, למעט 25% בינוי יעמוד על אם רשות מקומית קבעה אחרת. בפועל ניתן לראות, כי ישנן ערים שקבעו רו י ת � על כלל מ 50% חבית היטל בשיעור חמי העיר, בעוד ישנן רשויות שחילקו את גובה ההיטל לפי שכונות או אזורים

שאלה: מנסים לקדם התחדשות עירונית בכל מיני דרכים. משהו עוזר? מה הדבר הכי דחוף שיזניק את התחום מעלה?

יקי אמסלם, מנכ"ל קבוצת אלמוג: "היקף התוכניות גדל, וכוח האדם במוסדות התכנון וברשויות המקומיות לא מש י תנה. בשנים האחרונות נעשות פעולות מבורכות לטובת קידום מתחמי התחד י שות עירונית, גם הדיירים וגם הרשויות

- יום שישי, י"ח בסיון תשפ"ב 17.06.22 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 2 0