ידיעות הנדל"ן

38 תמ”א VS חלופת שקד

"כל המערכות שעוסקות בהתחדשות עירונית היום – הרשויות המקומיות, מינהל התכנון, הרשות להתחדשות

בר על הכשלים שהיו בה. הרעיון הוא לה ־ סתכל על העיר כולה, לקבוע באילו אזורים ובאילו מבנים ניתן לבצע פרויקטים מסוג זה, לוודא שהתשתיות העירוניות מתאימות, ושהפרויקטים ניתנים למימוש מבחינה כל ־ כלית ופיזית. תוכניות אלו לא יהיו תלויות תוקף התמ"א, וימשיכו להתקיים גם לאחר שיפוג תוקפה. אני מאמין שבערים שבהן תאושר תוכנית מסוג זה, בין שבמימון הר ־ שות הממשלתית או ביוזמה עירונית, ייווצרו ודאות וישימות לקידום פרויקטים שישתלבו בתכנון העירוני הכולל ויתקדמו במהירות. ואם יהיו מקרים שבהם יהיה צורך לתקן באופן נקודתי את התוכנית הכלל עירונית – תיקונים אלו יבוצעו בסמכות מקומית דרך חלופת שקד". אי ודאות גדולה – מילה קטנה אמיר לוטן, מנהל תחום התחדשות עירונית בקבוצת לוינשטין, מסביר כי יש מילה אחת בחלופת שקד שהופכת אותה לבעייתית ורק עשויה לחזק את אי הוודאות השוררת גם כך בשוק: "שרת הפנים ביקשה לתת פתרון , שצפויה להסתיים בשנה 38 חלופי לתמ"א הבאה לאחר שרק לאחרונה היא הוארכה בשנה, אך מילה אחת קטנה בחלופה שיצ ־ רה, הופכת אותה ללא רלוונטית - המילה היא "עד". לפי החלופה, הרשויות המקומיות יוכלו לתת בפרויקטים של התחדשות עי ־ 400% רונית זכויות בנייה בשיעור של "עד" - והמילה הקטנה הזו מחזירה אותנו, היזמים, לחוסר הוודאות שקיימת בענף כבר למעלה מעשור, ובגלל אותה מילה חלופת שקד לא באמת מעניקה פתרון ראוי או את הוודאות קיימת, 38 שחסרה כל כך. כל עוד תמ"א הבחירה בה מצד היזמים ובעלי הדירות היא טבעית וברורה, מפני שזכויות הבנייה והת ־ מורות הניתנות מכוחה ברורות יחסית, וכן מהסיבה שהיא לא דורשת תכנון ואישור של תב"ע חדשה, שהוא תהליך מסורבל וארוך הרבה יותר. ובכלל אני סבור, כי התוכנית שתיתן זכויות בנייה גבוהות יותר היא זו שתיבחר". עומר גוגנהיים, משנה למנכ"ל אשדר: "חלו ־ פת שקד צריכה בחינה נוספת מכמה סיבות. זהו תהליך ארוך שדורש תב"ע בסמכות ועדה מקומית, כאשר לא ברור מהו היקף הזכויות המדויק. כדי לקדם זאת על הרשות

צילום: יוני קלברמן

עירונית - מבינות שלא בכל מקום ניתן וצ ־ ריך לייצר תוכניות למתחמים שלמים של בתקופת הארכה וגם 38 התחדשות. גם תמ"א חלופת שקד לכשתאושר מאפשרות זאת", כך מסביר גורי נדלר, מנהל אגף בכיר תכנון ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית. וגם של 38 ואכן זה היתרון המרכזי של תמ"א 38 חלופת שקד – התוכנית החלופית לתמ"א - שלא רק שלא ניתן להתעלם ממנו, הוא מחויב המציאות. נזכיר, כי לא פעם אפשר למצוא בניינים בודדים שאילוצים תכנוניים כאלה ואחרים או מורכבויות אחרות מונעים מהם להיות חלק ממתחם. כמו כן לא פעם אפשר למצוא בניינים, שסביבם כבר קודמו או פינוי־ 38 פרויקטים בעבר במסגרת תמ"א בינוי, אך הם לא היו חלק מאותם פרויקטים, ונכון להיום הם עומדים לבדם. האם כל המ ־ בנים הללו נידונו להתעלמות בהמשך הדרך? וגם חלופה שקד יבטיחו שלא. 38 גם תמ"א אבל בזמן שהתמ"א הוותיקה קיבלה אורכה של שנה, וחלופת שקד אומנם עברה את רוב המשוכות, אבל נכון לכתיבת שורות אלו עוד מתקשה לעבור קריאה שנייה ושלי ־ שית בכנסת, שוב עומד ענף הנדל"ן בפני אי ודאות. האם התמ"א אכן תבוטל? האם חלו ־ פת שקד תצליח לעבור את הכנסת ולהיכנס לתוקף? ומה בכלל עדיף? יצאנו לברר מה חושבים המומחים. נדלר מהרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מתייחס לאי הבהירות וגם לפתרון לבעיה שעליו עומלת הרשות הממשלתית: , חלופת שקד) הם 38 "שני הכלים (תמ"א ברמה הלאומית, חלים על כל הארץ, ואינם מייצרים ודאות ותכנון מותאם למקום. במילים אחרות - תושבים ויזמים לא יכו ־ לים לדעת מראש לפי חלופת שקד או לפי אם הבניין שלהם מתאים לתהליך 38 תמ"א התחדשות מסוג זה (ולא לפינוי־בינוי כחלק ממתחם גדול יותר). לכן הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית החלה בהכנת תוכניות רשויות 15 התחדשות בניינית עירונית עבור מקומיות שונות, ואף מקדמת שיתופי פעו ־ לה עם עוד מספר רשויות לקידום תוכניות אלו. התוכניות מבוססות על העקרונות ג � , ומנסות להת 38 הטובים שכללה תמ"א

38 מועד פקיעתה הקרב של תוכנית תמ"א מחד וקשיים באישור חלופת שקד מאידך משמשים כר נרחב לוויכוח בקרב גורמי הענף באשר ליתרונות והחסרונות של שתי התוכניות בינתיים, בניסיון להתגבר על הקשיים, מציעה  הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית תוכנית התחדשות בניינית עירונית עבור רשויות מקומיות, שיוודאו היתכנות וכדאיות של • אורי חודי פרויקטים ברמת הבניין הבודד הולכים אל הלא נודע

- יום שישי, י"ח בסיון תשפ"ב 17.06.22 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 28