ידיעות הנדל"ן

38 תמ”א VS חלופת שקד

על מה המהומה? 38 ההבדלים בין חלופת שקד לתמ"א

צילום: עמי לאור

וחלופת שקד החדשה, כדאי 38 בעוד ענף הנדל"ן סוער בעד ונגד תמ"א תחילה להבין על מה המהומה. ומטרתה המוצהרת הייתה חיזוק 2005 הוותיקה קיימת מאז 38 תמ"א מבנים בישראל. במהלך השנים אושרו מספר תיקונים לתמ"א, שהגדילו את האפ ־ שרויות ליישומה, אך בשורה התחתונה היקפי היישום נותרו יחסית נמוכים ברמה הארצית ואפסיים בכל הנוגע לפריפריה. ביקורת משמעותית נוספת שנמתחה על התמ"א התייחסה לעובדה שהיא מתייחסת לכל הארץ כמקשה אחת ויוצרת עיוותי תכנון קשים ברמה המקומית, לצד הכבדה על תשתיות, שלא תמיד יש מי שיממן את החלפתן. לאחר שנים החליטו במינהל התכנון במשרד הפנים, שהגיע הזמן למצוא מוצר חדש שיעניק אפשרות לחזק, אבל בצורהשקולה יותר. או אז נכנסה לתמונה חלופתשקד, על שם שרת הפנים אילת שקד שקידמה אותה במרץ. להלן ההבדלים העיקריים בין שתי התוכנית: הייתה תוכנית מהירה ליישום ברמת הרישוי. לצורך 38 ההבדל המרכזי הוא שתמ"א קידומה נדרשה הגשת בקשה להיתר בנייה לרשות המקומית, ללא אישור תוכ ־ נית, בדומה לפרויקטים אחרים. חלופת שקד מבטלת את המצב האמור ודורשת התייחסות תכנונית רחבה יותר, באמצעות הכנת תוכנית ואישורה. שינוי מהותי נוסף מתייחס להיקף הזכויות ולהעדפת מסלול אחד על פני השני. אפשרה מסלול של חיזוק מבנה ישן ותוספת קומות ודירות או הריסה 38 תמ"א של מבנה ישן ובניית מבנה חדש במקומו, ללא העדפה ברורה בין המסלולים. חלו ־ פת שקד מעדיפה במובהק הריסה ובנייה, ואף מאפשרת בחלק מהמקרים להעניק יותר זכויות. , שכללה במהלך 38 שינויים נוספים מתייחסים לטענהשל ראשי הרשויות נגד תמ"א השניםשני טיעוניםמרכזיים – צורך במבני ציבור נוספים לצד היעדר הכנסות לרשות המקומית בשל פטור ממיסים לפרויקט. חלופת שקד קובעת אפשרות לבניית מבני ציבור כחלק מפרויקט החיזוק מחד, ומאפשרת גביית היטלי השבחה בפרויקטים המקורית. 38 מנגד, מה שלא התאפשר בתמ"א אורי חודי

. התוכנית הוארכה בשנה. האם תוארך לתקופה נוספת? 38 פרויקט במסגרת תמ"א

תומר רייפמן: "חלופת שקד טורפת את הקלפים. המערכת תצטרך זמן להסתגל מחדש, יידרש זמן רב יותר להכין הסכמים, לנהל מו"מ עם בעלי דירות ולהוציא היתרים"

המקומית לקדם קודם מדיניות ומתוכה לגזור את התב"ע. התהליך דומה לפרויקט פינוי־ בינוי, רק ששם מדובר במתחם גדול, ופה , 38 מדובר במגרש אחד עד שלושה. בתמ"א לעומת זאת, הזכויות מוגדרות והתהליך קצר יותר. דבר נוסף, ישנן שכונות שבהן זכויות אחוז עדיין לא מספיקות כדי להפוך 400 של פרויקט לכלכלי. היה עדיף לו היו מעניקים לרשות שיקול דעת של הגדלת זכויות בין אחוז לדוגמה, כדי להגדיר גם רף 600-400 מינימום לתכנון. הצעד הנכון הוא להעניק ודאות גדולה יותר ליזמים ולדיירים, כדי שיתאפשר בכלל לתכנן את התמורות ול ־ וודא שיעברו את אישור הרשות המקומית. לכן נחוצה תקופת חפיפה בין שתי התוכניות, כך יהיה ניתן לבחון שהחלופה ישימה, ורק אז יתאפשר לבדוק האם ניתן לוותר או נדרש ש � , אחרת עוצרים חלק מ 38 לוותר על תמ"א מעותי מהתחלות הבנייה". תומר רייפמן, מנכ"ל יעז התחדשות עירונית מקבוצת יעז, סבור אף שתוכנית חדשה רק תסבך את המצב: "בראש ובראשונה העובדה היא 38 שעושים שינוי מייצרת נזק. תמ"א שנה, כולם מורגלים 15 תוכנית שעובדת כבר אליה ויודעים איך לעבוד איתה יחסית ביעי ־ לות, החל בעורכי הדין, אדריכלים, מפקחים וכן פקידי העירייה. כל תהליך גיבוש ההסכם הוא קל יותר, כי לרוב ישנם הסכמים מוכנים, האדריכלים יודעים איזה זכויות היזם יקבל, ולכן קל יותר להתקדם מול בעלי דירות ולה ־ ציג להם בוודאות גבוהה את התמורות. גם תהליך ההיתר יעיל יותר, כי פקידי העירייה מורגלים לבדוק את הבקשות. חלופת שקד טורפת את הקלפים. כל המערכת תצטרך זמן להסתגל מחדש, יידרש זמן רב יותר להכין הסכמים, לנהל מו"מ עם בעלי דירות וכמובן, להוציא היתרים. הדבר הזה יאט משמעותית

חלופת שקד הרחיבו את שיקול הדעת של הוועדות המקומיות בהשוואה למצב הנוכחי, כך שהתלות ברצונה של הרשות לצד יכולתה לסכל ולמנוע פרויקטים מסוג זה רק הלכו וג ־ דלו. האמרה שלפיה ראש עיר שאינו מעוניין לקדם בשטחו התחדשות עירונית בדרך של , לא נראה בשטחו פרויקטים מסוג 38 תמ"א זה, נכונה מתמיד. תשומת לב מיוחדת יש לתת ע � נדרשה הוו 38 לכך שבעוד במסגרת תמ"א דה המקומית לנמק מדוע שלא להעניק היתר בנייה, הרי שבחלופת שקד היא רשאית לה ־ חליט אם לתת היתר ובאיזה היקף של זכויות בנייה. לצד אלו גם הרעיון של תוכנית שמ ־ כוחה ניתן להנפיק היתר, איננו מלוטש דיו, ועל אף הרעיון המהפכני העומד בבסיסה, ספק רב אם הרעיון יצמצם את לוחות הזמנים או רק יסרבל ויעכב. גם שלילת הפטור מהיטל ההשבחה מעלה חשש באשר ליישום החלו ־ פה באופן כדאי כלכלית. ולבסוף הסמכות להקצות שטחי ציבור בבניינים פרטיים תחת ערפול ואי ודאות באשר לשימושים המותרים יקשה על הגעה להסכמות עם בעלי הדירות. אינה חפה מבעיות, ויש 38 אומנם תמ"א מקום לשקול לשפרה על מנת שתיתן מענה לחסרונות המלווים אותה בכלל ובפריפריה בפרט, אך נראה כי ריצת האמוק לביטולה, לצד אישור הסדר חדש, מתעלמים מכך שזו תרמה תרומות משמעותיות. בין היתר מדובר בהגדלת היצע הדירות באזורי הביקוש, חידוש מרקמים עירוניים, קידום היבטים חברתיים, חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה ומענה ביט ־ חוני מפני טילים". ערן סיב, יו"ר התאחדות קבלני השיפוצים, 38 חושב שיש להשאיר ולהאריך את תמ"א היא תוכנית מצליחה 38 הוותיקה: "תמ"א ונחשבת לאחת מהקטרים של ענף הנדל"ן והשיפוצים. עם השנים אנחנו עדים לגידול

את כמות הפרויקטים שייצאו לשוק, מה שי ־ קטין שוב את ההיצע. דבר שני - חלופת שקד לא ברורה כלל. מדברים על אחוזי בנייה וש ־ טחי ציבור בתוך הבניינים, כמה שטחי ציבור יהיו? איזה חלק? מה יהיה ייעודם? איך בעלי דירות יסכימו לבצע פרויקט, כשהם לא יוד ־ עים מה יהיה להם בבניין? בשורה התחתונה התוכנית מאוד לא ברורה וכרגע לא נראה שהיא מייצרת ודאות". יהודה כתב, יו"ר ארגון הקבלנים והבונים מחוז תל אביב והמרכז, מציין כי תקופת הל ־ מידה של חלופת שקד צפויה להיות ארוכה, וחשוב לדאוג לכך שכל עוד היא לא תעבוד עדיין תהיה בתוקף: 38 כמו שצריך, תמ"א "בענף הדיור לוקח זמן ללמוד וליישם תו ־ כניות חדשות. תהליך ההפנמה בקרב הר ־ שויות, הוועדות המקומיות, היזמים, אנשי המקצוע והתושבים יכול להימשך שנים, וגם אז יש תמיד מקום לפרשנות שונה בקרב פועלת כבר 38 הגורמים הרלוונטיים. תמ"א שנים, וכולנו יודעים את גבולות הגזרה. הארכה שניתנה לשנה נוספת מעניקה ודאות מסוימת לשוק הדיור, שנמצא בחוסר ודאות בשנתיים האחרונות. לכן, לאור המצב הנוכ ־ חי, חשוב שהרגולטור יידע לשלב את חלופת שקד במקביל לתמ"א. המעבר הסופי לחלופת שקד צריך להתבצע אך ורק אחרי שכולם מבינים איך התוכנית עובדת הלכה למעשה. זה לא הזמן לבצע ניסוי וטעייה. יחד עם זאת, צריך לזכור שתמ"א במהותה נועדה לחזק מבנים מפני רעידות אדמה ולהוסיף חדר בי ־ טחון לשעת חירום. לצערי, חלופת שקד לא מספקת פתרון אמיתי לכדאיות הפרויקטים, במיוחד בפריפריה, באזורים רגישים על ציר השבר הסורי־אפריקאי. מדובר בחיסרון מש ־ מעותי, שכן יש עשרות אם לא מאות אלפי מבנים בסכנת התמוטטות במעגלים המרוח ־

קים יותר בפריפריה. עוד חיסרון שיש בחלו ־ פת שקד זה הכוח הרב שממשיך להיות בידי הרשויות המקומיות. גם אם הקבלן יעמוד בכל התנאים הנדרשים, עדיין הרשות המ ־ קומית יכולה לעכב ולמנוע ממנו את קידום הפרויקט". "אנו בדרך לתקופה נוספת של אי יציבות והיעדר ודאות" רון חן, מנכ"ל אנשי העיר, חושש מבעיות ביישום חלופת שקד. לדבריו, "הרעיון בבסיס חלופת שקד הוא חיובי, שכן הוא מנסה לתמרץ את הרשויות המקומיות ולתרום לעיר כולה ולא רק לבניין בודד, אולם היישום שלה לא טוב. עד שלא יהיה ניתן לאחד תב"ע והיתר באותה נשימה, אין לחלופה סיכוי להצליח לאורך זמן. מעבר לכך הקצאת שטחים ציבו ־ יחידות דיור 20 ריים במגרש קטן יחסית של כ־ אינה רלוונטית, וגם הרשויות לא מעוניינות מ � עדיפה בהיבטים של לוחות ז 38 בכך. תמ"א נים, בירוקרטיה ופרקטיות גם עבור הדיירים והרשויות, בפרט בתל אביב, שבה אין עדיפות לחלופת שקד". עו"ד ישי איציקוביץ', שותף, מנהל מחלקת נדל"ן במשרד אגמון ושות', רוזנברג הכהן ושות', שהשתתף בדיונים על הצעת החוק, מסביר מדוע חלופת שקד קובעת כמה כללים שעשויים להקשות על העוסקים בתחום מרגע אישורה והלאה. "על פניו נראה, כי אנו בדרכנו לתקופה נוספת של אי יציבות 38 והיעדר ודאות. אומנם תוקפה של תמ"א הוארך בשנה, אך זו לא לקחה בחשבון שגם אם חלופת שקד תאושר למרות המצב הפולי ־ טי, הרי שהיא דורשת התקנת תקנות ותקופת התאקלמות רחבה יותר מעבר למועד פקיע ־ . לצד זאת במסגרת 38 תה החדש של תמ"א

- יום שישי, י"ח בסיון תשפ"ב 17.06.22 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 3 0