ידיעות הנדל"ן

38 תמ”א VS חלופת שקד

י � . היח 38 בבקשות בניינים להיתר של תמ"א דים של מרוצים מהתוכנית הם ר שי הע י רים, שר ל מתוגמלים כר וי מהתוכנית, ולנוש הזה חובה למצו פתרון, תוך שמירה על המתווה לל שינוי. המתווה הנוכחי חייב להמשיך, מכיוון שסוס מנצח ל מחליפים, ובמקביל פשר וניתן להרחיב ת התוכנית כדי שתהיה גם כד ית בפריפריה ול רק במ י רכז ה רץ. חשוב להגיד, כי ם תינתן לר שי הערים הסמכות להחליט ב ופן בלעדי לגבי , סביר שזה יהיה סופה". 38 תמ" לדברי עו"ד משה רז כהן, ממשרד רז־כהן, פרשקר ושות': "ההבדל המרכזי והמשמעותי ביותר בין שני המתווים הו סוג ההליך שנ י דרשים היזם והדיירים לקדם על מנת לבצע ע � פשרה לוו 38 ת הפרויקט. בעוד תמ"א דות המקומיות להוצ אי היתרי בנייה על בסיס זכויות הבנייה שהעניקה התמ" ולל צורך בתב"ע נוספת, הרי שחלופת שקד מסמיכה ת הוועדות המקומיות ל שר תוכניות נקודתיות בכל פרויקט שבו מבוקשת בנייה. "בר ש ובר שונה הבעיה בחלופת שקד ה אי הוספת הצורך ב ישור תוכנית. מלבד ההכבדה הפרו י צדורלית, שיקול הדעת של הרשות ם ל שר תוכנית הו מוחלט וחסין מביקורת שיפוטית. ה חדת הליך התכנון עם הליך הרישוי ה אי פרוצדורה חדשה לחלוטין של נוסתה מעו י לם, ו שר ב ופן טבעי, תסבול מחבלי לידה מרובים וקשים. זמן רב יחלוף עד שההליך החדש יוטמע בוועדות המקומיות, והמשמעות ה אי שבשנים הר שונות הו יוביל דווק לה י ת רכות ההליכים. בשורה התחתונה, בחלופת שקד קידום פרויקטים אירך פרקי זמן דומים ל לו של פינוי־בינוי - חמש שנים ויותר, ועוד , שבמסגרתה היה ניתן 38 ניזכר בערגה בתמ" להוצ אי היתר בנייה בתוך שנתיים בלבד". עופר נגל, סמנכ"ל פיתוח עסקי ב נג י ל ינווסט, מתייחס לחלופה ומסביר שלדעתו, ה אי ל יכולה לעמוד בפני עצמה: "החלופה תהיה רלוונטית עבור ערים במעגל השני והשלישי סביב תל ביב, ך ל מעבר לכך. בתל ביב עצמה ישנה עדיפות ברורה למי י מוש פרויקטים על ידי שילוב חלופת שקד עם . ז ת עקב הפטור מהיטלי השבחה 38 תמ" ומס שבח, שר בלעדיו פרויקטים רבים ל יהיו כד ים, וכך שהתמורות לבעלי הדירות ל ייפגעו. חלופת שקד מספקת ת הפתרו י נות הפרקטיים הר שוניים, בל עדיין ל נותנת כיוון ברור לשוק". "התחדשות עירונית מתחמית היא התחדשות עירונית אמיתית" במקביל יש מי שסבור שחלופת שקד ה אי התשובה הנכונה לשוק נכון להיום, וכי תמ" ל ביצעה ב מת ת תפקידה. לדברי 38 חיים קר די, מנכ"ל פרשקובסקי מניבים: "בחלופת שקד ישנה התייחסות להתחד י שות עירונית מתחמית, ו ני סבור שרק ה אי בבחינת התחדשות עירונית מיתית, ול חיזוק של בניין בודד שמהווה פתרון נקודתי. רק ב מצעות קידום מתחמי פינוי־בינוי ו

צילום: עמי לאור

. יישום אפסי בפריפריה. האם חלופת שקד תשנה את התמונה? 38 פרויקט תמ"א

הממשלה חייבת לתגבר ב ופן משמעותי ת הוועדות המקומיות בכוח דם מקצועי ו יכותי. כמו כן חלופת שקד מבטיחה היתר בנייה במקביל ל ישור התוכנית. ולם בפו י על ל מדובר בהליך חד, ל בהליכים מקבילים. מגיש התוכנית יכול, במקביל לקידומה, לפעול לקבלת היתר, ם הו תו ם בדיוק ת התוכנית לל הקלות ו שינויים. ולם ככל שתוכנית תשתנה ל חר הפקד י תה, בעקבות התנגדויות לדוגמה ו שינויים שתכניס הרשות, יהיה צורך לעשות שינויים גם בבקשה להיתר, מה שיגרום להוצ ות נו י ספות ול איפשר ת ישור ההיתר בד בבד עם ישור התוכנית. תהליך שימנע קושי זה הו הכנת תוכנית, שבמסמכיה יוטמע כבר בינוי מפורט כמעט לרמת היתר, כך של חר שת ושר, הליך הוצ ת ההיתר יהיה במסלול ירוק ומהיר". "הליכי ההקפאה יצרו גם זירוז הליכים" ענף הנדל"ן נחלק ם כן למחנות תמיכה ו סלידה מהתוכנית החדשה. בינתיים יש גם מי שחושב, שתקופת המעבר ו י הווד ות לגבי שתי התוכניות דווק עשו בסופו של דבר שי י רות, בכך שדרבנו בעלי דירות לחתום ולקדם פרויקטים. דריכל תי ליננברג מסביר: "ההקפ ה של הפרויקטים בעקבות ההודעה על ביטול התמ" מקורה בכך שיזמים ובעלי דירות, המבינים ת משמעות ההליכים המסו י בכים של פרויקט תמ" , החל ברתימת בעלי הדירות, דרך החתימה על ההסכם ולבסוף הרישוי המ תגר, עצרו ת ההליכים, כיוון של ה מינו שיעמדו בלוחות הזמנים. ההוד י עה על הה רכה הפיחה רוח חיים הן בקרב בעלי הדירות והן בקרב היזמים. מצד שני יש לציין, שהליכי ההקפ ה יצרו גם זירוז הליכים בכל הקשור לחתימה על הסכמים. הן בעלי הדירות והן היזמים 'ויתרו' על עקרונות כ לו ו חרים כדי להב אי ת ההסכם ביניהם לידי חתימה מהירה". עוד מוסיף ליננברג: "לדעתי, ין פתרון טוב יותר. נחנו רו ים כמה קשה לרתום בעלי דירות ורשויות לכל פרויקט ופרויקט. נר ה כי יש פרויקטים למכביר, ך בלבד מהמבנים 5% ין זה כך.א ני מעריך כי ב זורי הביקוש יעברו הליך של התחדשות עירונית, ו ני רו ה בכל פרויקט הזוכה בהיתר  בנייה, לפחות ב זורים לו, מעין נס".

עומר גוגנהיים: "נחוצה תקופת חפיפה בין התוכניות, כך יהיה ניתן לבחון שהחלופה ישימה, ורק אז יתאפשר לבדוק האם ניתן לוותר " 38 או נדרש לוותר על תמ"א

ח � הריסה ובנייה מחדש של מת 38/2 תמ"א מים שלמים ניתן להוסיף יחידות דיור לשוק ביעילות, שגם מתחשבת בתכנון סביבתי, פתרונות למוסדות ציבור, גני ילדים ובתי ספר וגם תשתיות. ני סבור כי צריך להגדיר בחוק פרמטרים תכנוניים ברמת ה זור כולו, שייתנו מענה לצרכים של המשפחה המוד י רנית שתגור בפרויקטי הפינוי־בינוי, לפי כמות יחידות הדיור שתהיה בכל פרויקט - יחידות 500 כך למשל ם מ ושר פרויקט ובו דיור, ז הממשלה צריכה לתקצב ת הרשות המקומית בסכום כסף שייקבע מר ש, לצורך בניית התשתיות ומוסדות הציבור. ם איושר יחידות דיור, התקצוב 1,000 פרויקט של יגדל לסכום מוגדר מר ש חר וכך הל ה. מהלך שכזה יבטיח תנ י מגורים ומחיה הול י מים לדיירים, וגם יווד של יהיה עומס יתר על התשתיות הקיימות, שלעיתים מהווה חסם למימוש הפרויקט". גם יהודה הרציג, מנכ"ל ובעלים קבוצת הר י ציג נדל"ן, סבור שחלופת שקד ה אי בשורה טובה לשוק ולבעלי הדירות: "חלופת שקד בהחלט עדיפה יותר לבעלי הדירות בשל הכוח הרב המוענק לוועדות המקומיות. חשוב להבין שבסופו של דבר העירייה ה אי זו הרו ה ת התמונה המל ה עבור תוש י ביה, וה אי זו שביכולתה לתת להם ת המ י ענה הטוב ביותר בהת ם לצרכים ול ילוצי השכונה, התשתיות והעיר. ב מצעות החלו י

פה החדשה גם יקוצרו התהליכים ה רוכים לעייפה של ההתחדשות העירונית ברמת הבניין הבודד, ו ף יורחבו זכויות הבנייה ש איפשרו תוספת יחידות דיור, ו לה כש י לעצמם מהווים ברכה. מובן שנכונות העיר לקדם התחדשות עירונית ה אי מרכיב קריטי בהיתכנות הפרויקטים, ך תמריצים כספיים מצד המדינה, כדוגמת הסכמי המסגרת שנ י רשויות ל חרונה, יכולים לספק 12 חתמו עם ת המוטיבציה הנכונה". עו"ד דקלה מוסרי־טל, לשעבר יו"ר ועדת ערר מחוז חיפה ומבעלי מוסרי טל - משרד עורכי דין, מציינת כי מבחינה תכנונית, חלו י פת שקד ה אי פתרון נכון יותר להתחדשות עירונית ברמת הבניין: "זה פתרון טוב יותר, משום שהו ל מתעלם מצורכי הרשות , ה אי מספקת 38 והסביבה. בניגוד לתמ" היטל השבחה לרשות, גם ם בשיעורים נמוכים יותר מפרויקט רגיל, ה אי מ פשרת יצירת שטחי ציבור חיוניים לטובת התוש י בים והרשות, וגם מבחינת היזם ה אי מספ י קת פרויקט יכותי יותר, שמציע לרוכשים שירותים מעבר לדירה, כמו מוסדות חינוך וציבור קטנים בהת ם לשימושים שהוגדרו. במקרים שבהם היזם פועל ל יחוד מגרשים, הו גם מקבל יותר זכויות, ובתוכניות ניתן לשלב פ רקים ושצ"פים וליצור תכנון מיטבי לדיירים ולסביבה". בל בעוד עו"ד מוס י רי־טל סבורה שמדובר בפתרון טוב, ה אי גם מזהירה, כי מי שעתיד לטפל בבקשות להיתר ו בתוכניות שיוגשו, ינו מוכן: "הבעיה המרכזית ה אי שחלק גדול מהוועדות המ י קומיות ינן ערוכות לטיפול בתוכניות. עד היום במסגרת התמ" הן עסקו בפן הרישויי בלבד. חלופת שקד מבוססת על הגשת תו י כנית בניין עיר, ובסמכות הוועדה המקומית ל שרה. בל בוועדות המקומיות ין מספיק כוח דם מקצועי שיודע לבדוק ת התוכ י ניות ולקדמן. על מנת שהתוכנית תצליח,

יהודה הרציג: "חלופת שקד עדיפה לבעלי הדירות בשל הכוח הרב המוענק לוועדות המקומיות. יש להבין שבסוף העירייה רואה את התמונה המלאה עבור תושביה"

- יום שישי, י"ח בסיון תשפ"ב 17.06.22 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 32