ידיעות הנדל"ן

חסמים ומחסומים בענף הנדל"ן

והנדסה: "חסם מרכזי להגדלת היצע הדירות בישראל הוא חוסר הסנכרון בין הגופים העו ־ סקים בפיתוח התשתיות בישראל, ובפרט בכל הנוגע למתקני טיהור שפכים. במסגרת בחי ־ נה שביצענו בחברת פז כלכלה והנדסה עבור רשות מקרקעי ישראל, בנושא הקיבולות של מתקני טיהור שפכים, שאמורים לתת מענה ליישובים שבהם רמ"י צפויה לשווק קרקעות, מצאנו פערים גדולים בין המצוי לבין הנדרש – מה שמעכב את בנייתן של עשרות אלפי יחידות דיור בתוכניות מאושרות ובהליכי אלף 17 אישור. לדוגמה בנתיבות 'תקועות' כ־ יחידות דיור בשל עיכוב במתן הפתרון לסו ־ אלף 24 גיית השפכים, בלוד ובבאר יעקב - אלף נוספות, 12 יחידות דיור ובאשקלון - כ־ . בקריית 2025 שבהן צפויה בעיה החל משנת גת וביבנה, שבהן הורחבו מתקני טיהור הש ־ פכים רק בעת האחרונה, צפויה בעיה חוזרת י � אלף יח 30 , שתמנע שיווק של 2028 בשנת דות דיור מאושרות וכאלה שנמצאות בהליכי שיווק בימים אלה. החלטת ממשלה מחודש מרץ אשתקד באה לענות לבעיה זו על ידי הקמה של ועדה בין־משרדית, שתפקידה יהיה לאסוף ולשתף מידע בנושא ולייצר תחזית ותוכנית היערכות רב־שנתית, ואנו תקווה כי היא אכן תצליח לטפל בבעיה". סחבת גם בקרקע פרטית "חסם מרכזי להגדלת היצע הדירות בשוק הוא צוואר בקבוק של עשרות שנים במוסדות הת ־ כנון, שמונע בנייתן של עשרות אלפי יחידות דיור עקב בירוקרטיה וסחבת", כך רמי בסיר ־ טמן, מנכ"ל משותף בקבוצת רם אדרת. "אני רוצה להתמקד דווקא בקרקעות הפרטיות ולא בקרקעות המדינה. אומנם הן מהוות רק מכלל הקרקעות, אבל משקלן גבוה בהרבה 7% מהיחס שלהן, מפני שהן ממוקמות במיקומים הכי חזקים ומבוקשים שיש. בקרקעות הפר ־ טיות יש פוטנציאל לתוספת של אלפי דירות באזורי הביקוש, אבל בעליהן לא מצליחים לקדם תב"עות מול הוועדות המקומיות בשל הבירוקרטיה". אלי רוזנטל, מנכ"ל ארגון הקבלנים והבונים מחוז תל אביב והמרכז, מדגים אף הוא כיצד בירוקרטיה מעכבת בנייה: "קיימת בעיה שגו ־ רמת לעיכובים של כחצי שנה לאחר קבלת היתר הבנייה. כחלק מתקנות התכנון והבנייה ק � , על הקבלן לעמוד במספר ב 2016 משנת שות לטובת קבלת צו התחלת בנייה (שניתן לאחר היתר הבנייה). מדובר באישור מינה ־ לתי שמציג דרישות מצומצמות, כדוגמת הסדרי תנועה והקמת גדרות באתר הבנייה וכו'; הליך שצריך להימשך לכל היותר שבוע ימים בלבד. בפועל העיריות מכניסות לתוך הצו הנוכחי דרישות מנופחות ומוגזמות, כדוגמת מינוי מדביר, רישיון כריתת עצים ועוד. העיכוב בהתחלת הבנייה יכול להגיע לכחצי שנה, דבר שגורם גם להתייקרות הבנייה וגם להאמרת מחירי הדירות באותו פרויקט במאות אלפי שקלים לדירה. לדוג ־ בתל אביב, שכולל 38/2 מה בפרויקט תמ"א דירות 13 דירות חדשות במקום 22 בנייה של קיימות, עיכוב של חצי שנה מוביל לתוספת אלף שקל לכל דירה". 150 של כ־ אדריכל רון שפיגל מתייחס אף הוא לבירו ־ קרטיה: "כמתכנן אני רואה שהחסם העיקרי את אריאל 90 הוא בירוקרטי. ראינו בשנות ה־ שרון, שהחליט לבנות מאות אלפי יחידות - וכך היה. אני חושב שהבירוקרטיה היא המחלה הכי גדולה שמעכבת את הדברים. היא מהווה חלק ניכר מאוד מעלות הדירות, ויוצרת סי ־

צילום: שאטרסטוק

"פערים גדולים בין המצוי לנדרש - מה שמעכב בניית עשרות אלפי דירות"

כון גדול ליזמים ולקבלנים. אם מכל עשרה פרויקטים יוצאים לפועל שניים, מישהו צריך לשלם על השמונה אחרים שהקבלן הוציא עליהם כבר כספים. מצד שני נכון שמהירות יוצרת בעיות, אבל היום המצב יותר גרוע". מחסום הבנייה לגובה חסם נוסף קשור גם למגבלה של גובה הב ־ ניינים מסיבות שונות. מאיר טל, מנכ"ל ובעלים משותף קבוצת כנען, מדגים מהש ־ טח: "קבוצת כנען קדמה במשך עשור את 755 פרויקט הפינוי־בינוי עלמא, שיכלול 20-12 בניינים, שיתנשאו לגובה 10 דירות ב־ קומות על ציר לוי אשכול המתחדש בקרית אונו. אומנם התוכנית אושרה להפקדה בווע ־ דה המחוזית לתכנון ובנייה, אולם אז נדרשה הקבוצה להשיג אישור מרשות התעופה האז ־ רחית, שלפיו אין מניעה לבנות בניינים בני קומות ומעלה באזור. יש לציין, כי במצב 18 זה לכנען לא הייתה כדאיות כלכלית ללא תוספת קומות וגובה מעבר למגבלות הגו ־ בה הקיימות. יחד עם זאת בוועדות התכנון המקומית והמחוזית התנו את אישור התו ־ כנית באישור החריגה על ידי המר"מ (ועדת המשנה למתחמי רעש מטוסים). בכנען פנו לרשות התעופה האזרחית, ואף הגישו סקר אווירונאוטי המאשר כי הגובה המוצע בתוכ ־ נית אינו פוגע ברמת בטיחות הטיסה. בעקבות פנייה ישירה למר"מ, הוועדה התכנסה לאחר שנים ארוכות, ואף כתבה הנחיות מפורשות לטיפול בבקשות לחריגה בבנייה לגובה, שיאפשרו כעת לכל יזם/מוסד תכנוני לה ־ גיש בקשות לחריגה בבנייה לגובה של מעל מטר המותרים כיום באזור סובב נתב"ג". 86 במקרה של קבוצת כנען החסם נפתר, אבל זה לקח זמן, וזו עוד דוגמה לעיכובים בתחום. מנכ"ל חברת אסיה סיירוס דורון עטיה מפנה את האשם לראשי הרשויות: "רבים מהם אינם מאפשרים בנייה לגובה, ומגבילים את גובה הבניינים ל־שלוש-חמש קומות. במדינה צפופה כמו ישראל צריך החלטת ממשלה שלא לאפשר יותר בנייה צמודת קרקע – לא במרכז ואפילו לא בפריפריה, אלא בניינים  קומות עם עירוב שימושים". 60-50 בני

גל קסטל: "בכל פרויקט יש דיירים שלא רוצים לחתום, לפעמים מסיבות לגיטימיות כמו חשש ולעיתים מרצון להביא יזם אחר או לקבל תמורה גבוהה יותר"

כך אפשר להסיר חסמים בזמן שענף הנדל"ן מתמודד עם שורה ארוכה של חסמים בתחום שונים, יש גם מי שמביט על חצי הכוס המלאה ומנסה למצוא פתרונות. "המפתח להגדלת ההיצע הוא הגדלת המימון לרשויות המקומיות", כך סבורה הילה מילר, סמנכ"ל חברתמ. אביב. "כאשתשוק ההון וסמנכ"ל של חברת בנייה בורסאית אני רואה את החסם העיקרי להיצע הבנייה ככלכלי מובהק. לעיריות ולרשויות המקומיות אין כלל תמריצים כלכליים לקדם פרויקטים, ובמיוחד לא למגורים. אחתמהבעיות המרכזיותקשורה לארנונה הנמוכה למגורים, ולטעמי, החלטתממשלה לשנות את המצב האבסורדי הזה, כלומר להגדיל משמעותית את הארנונה למגורים, תתרום להתנעת פרויקטים תקועים רבים. מלבד פרויקטים תקועים, הבעיה הכלכליתמתורגמת גם לפקק ביורוקרטי של היתרים, המשפיע כמובן על כמות ההיצע השנתית בעיריות וברשויות המקומיות. הבעיה הביורוקרטית, הידועה לכולנו, נובעת ביסודה מהיעדר תקציבים מספיקים לרשויות המקומיות, זאת על מנת לקצר תהליכי היתרים, מהשכמובן יתרום אף הוא להגדלת הפרויקטיםשייצאו לדרך, ובסופו של דבר גם להגדלת ההיצע. ודבר שלישי – חסם מרכזי הוא היעדר מימון לתשתיות, המעכב פרויקטיםשל התחדשות עירונית. גם כאן הפתרון הינו בכך שהממשלה תחליט להכניס יד עמוק לכיס ולממן הן את התשתיות המשלימות ובמידת הצורך גם תסייע לרשויות המקומיות כלכלית בהענקת זכויות נוספות ליזמים או בהפחתת היטל השבחה". חיים פייגלין, מנכ"ל חברת צמח המרמן, מאמין שצריך לחשוב בגדול וליצור שני מרכזים עירוניים חדשים בצפון ובדרום, שישחררו עומס וחסמים קיימים: "אני קורא לממשלה לקבל החלטה אמיצה על הקמתשתי ערים מטרופוליניות חדשות בנגב ובגליל מיליון תושבים. שתי ערי ביקושאלו יכולות להיות ערי מופת ברמה 3-2 לאוכלוסייהשל העולמית, מבוססות אנרגיה מתחדשת, אפס פליטות פחמן, תעסוקה מגוונת, תרבות, חינוך, מדע, השכלה, רפואה, נופש, פנאי, תחבורה - שיעניקו לתושביהן איכות חיים ורמת חיים גבוהות בהרבה מגוש דן וממהשמוכר בעולם. ערים מעורבותשימושים ואוכלוסיות אלו יכללו אלפי יחידות דיור חדשות לקהל מגוון ויסירו את לחצי הביקוש 200-150 לדיור מגוש דן ומרכז הארץ. המדינה צריכה רק להחליט להקצותקרקעשל אלף דונם ולהניח את אבן הפינה. אין צורך בתקציב מהמדינה - כל ההשקעות יכולות להגיע מהמגזר העסקי ומהמוסדיים".

- יום שישי, י"ח בסיון תשפ"ב 17.06.22 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 5 8