ידיעות הנדל"ן

פתח דבר

כזה צריך האדריכל לבצע שינויים שלא היזם ולא הדיירים מוכנים אליהם. התחשיבים הכ ת לכליים צריכים להשתנות וכך גם הפרויקט כולו, אלא אם מאושרות הקלות. למרות זאת אני סבור שככל שיהיו מסמכי מדיניות מוסדרים ליותר אזורים ומתחמים בישראל, בפרט באזורי ביקוש, יקל הדבר על תכנון הפרויקטים, ימנע תקלות בעתיד ויסייע בעידוד ובקיצור תהליכי הבנייה ובהעלאת מספר התחלות הבנייה".

הקורונה גרמה לחלק מהציבור להמתין עם רכישת דירות. כל אלה וציפיות להתייצבות במחירים גרמו לירידה בביקוש לפני כשנ ת ת � ה 2021 תיים-שלוש. במחצית השנייה של פרצו הביקושים הכבושים, ויחד עם העלייה בכוח הקנייה של חלק מציבור הרוכשים גרמו לזינוק מחירים. במקביל לכך רכישת דירות במסגרת תוכניות דירה במחיר מופחת בא ת זורים שבהם הם לא מעוניינים לגור, אילצה את אותם זוכים להמשיך ולהתגורר בשכי ת רות באזורי הביקוש, והעלאת המיסוי על דירות להשקעה הקטינה את כמות הדירות שבידי המשקיעים, והתוצאה - זינוק במחי ת , 2022 רי השכירות. עליית הריבית במהלך הירידות בשוק ההון ובמגזר ההייטק והכרזות המדינה על חידוש תוכניות דירה במחיר מו ת פחת גרמו לירידה בביקוש לדירות, לקיטון בהיקפי המכירות וכתוצאה מכך לריסון הע ת לייה במחירים. בטווח הקצר הריבית הגבוהה, אי הוודאות בשוק ההון וההגרלות של דירות במחיר מופחת צפויים להשפיע על הביקוש, ואני צופה שלפחות במחצית השנה הקרו ת בה ברוב המקומות בארץ לא צפויה עליית מחירים. התוצאה הצפויה מהירידה בביקוש היא צמצום התחלות הבנייה של פרויקטים שאינם במסגרת תוכנית דירה במחיר מו ת פחת. אני מעריך שהחל מהמחצית השנייה יחזור ויגדל הביקוש, כתוצאה מכך 2023 של שרוב הפרויקטים של דירות במחיר מופחת לא ממוקמים באזורי הביקוש, ורבים מאלה שהוציאו תעודות זכאות לא יצליחו לממש זכייה באזור שבו הם מעוניינים להתגורר". "המהלך המשפיע ביותר השנה על ענף הנדל"ן הוא העלאת הריביתשגרמה לירידה בביקושים. תם העידן של הכסף הזול, וזה משפיע על ההח ת לטות של רוכשי הדירות והיזמים. עם זאת הביקוש לדיור לא עוצר, זוגות מתחתנים, 50 העלייה לארץ מתרחבת ותגיע השנה לכ־ אלף עולים חדשים. האוכלוסייה גדלה, ואני מעריך שרוכשי הדירות יסתגלו לרמת הרי ת בית והביקושים לדיור יעלו ויותאמו לתנאי השוק. אחת המגמות שנראה הוא מעבר של זוגות לפריפריה ורכישת דירות זולות יותר, שמותאמות להון העצמי וליכולת ההחזר. אני מציע לממשלה הנכנסת לא להמתין שהע ת לאת הריבית תגרור ירידת מחירים. העלאת הריבית היא פתרון קל וזמני, הממשלה צרי ת כה למהר ולפעול להגדלת ההיצע. לדעתי, יש לתמרץ את הרשויות על מתן היתרים. זה נעשה בהצלחה בלונדון בשנות האלפיים. פתרון נוסף טמון בקרקעות פרטיות ויצירת הוראת שעה שתאפשר ליזמים המתכננים פרויקטים על קרקע פרטית, לקבל עודף זכויות ובלבד שיקצו לרשות המקומית דירות בנות השגה". "תם עידן הכסף הזול וזה משפיע על החלטות הרוכשים והיזמים" אמנון מחרז, מנכ"ל יזמות בקבוצת בראל:

"מחסור במאות מהנדסים, נהגים, עובדי בניין ומנהלי עבודה" יצחק מויאל, יו"ר הס ת תדרות עובדי הבניין

והתעשיות הנלוות: "כדי שהמדינה תעמוד ביישום הפרויקטים הגדולים העומדים לבי ת צוע בשנים הקרובות בתחום הבנייה והתש ת ד � תיות, חסרים למשק הישראלי אות מהנ מ סים, נהגים, אלפי עובדי בניין, מנהלי עבודה ומפעילי ציוד כבד. אין למדינה פתרונות מהירים, הרי ניסו כבר כמעט הכול ואפשר להודות בצער: אגף ההכשרה במשרד הכלכ ת לה פשוט כשל במילוי המשימה. משבר הקו ת רונה היה אמור לשנות את צורת החשיבה. אחוזי האבטלה בכל המגזרים גרמו להרבה ישראלים לרצות לשנות כיוון ולעשות הסבה מקצועית. ההכשרות המקצועיות הפכו לדרך הפופולרית ברוב מדינות אירופה, אך כאן אצלנו לא קרה דבר עד כה. ממשלות באות והולכות, ותוכניות עבודה אושרו כמעט בכל ממשלה שכיהנה כאן בעשור האחרון. יש מערך הכשרות מוכן להפעלה, פרוס בכל רחבי הארץ וכל מה שצריך זה רצון וביצוע מצד הממשלה. המהלך החשוב שכן התקדם השנה היה הקמת האקדמיה למקצועות הב ת ניין, התשתית והשיפוצים. תחת מותג האק ת דמיה עומדים הגופים הגדולים בענף הבנייה הישראלי, והוא מייצג אופרציה שתניע עבו ת דה ישראלית לידיים עובדות שחסרות בענף הבניין. את האקדמיה קידמנו אני יחד עם ערן סיב, יו"ר התאחדות קבלני השיפוצים, וראול סרוגו, נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, תחת הקרן לפיתוח ועידוד ענף הבנייה בה ת נהגת המנכ"ל משה בן זקן, ובגיבוי ותיאום עם משרד הבינוי והשיכון וזרוע העבודה. אבל זה לא מספיק, המציאות מחייבת כינוס דחוף של ועדת העבודה ומימוש החלטות בדבר חלוקת האחריות באתרי הבניין וחיזוק משמעותי למינהל האכיפה. לא מדובר רק בחיזוק קטר הצמיחה המוביל של המשק, אלא בעיקר בה ת צלת חיי אדם".

חסרות ידיים עובדות בענף. פועל בניין. צילום: שאול גולן

יותר היתרי בנייה בשטחיהן, לא מממנת מראש את ההשקעות הנדרשות בתשתיות התומכות ומותירה את כל בעיות התחבורה, הצפיפות, מוסדות הציבור וכו' לפתחן. הקמת תמריצים כלכליים משמעותיים לראשי הר ת שויות להוצאת היתרי בנייה יכולה לשנות בבת אחת את מפת היצע הדירות ולהביא לאיזון השוק ולמיתון ההתייקרויות בשוק הדירות למגורים הן למכירה והן להשכרה".

היזמיות וגם להתארגנויות הדיירים לשחרר את החסמים, כדוגמת הורדת שיעור ההסכמה בפ ת רויקט התחדשות עירונית כפי שבא לידי ביטוי בחוק ההסדרים, קביעה שהתקבלה לקראת סוף השנה שעברה. אני מאמין שלאור זאת נראה יותר פרויקטים יוצאים לדרך בשנה הקרובה, אבל עדיין הכול תלוי בראשי הערים ובמקבלי ההחלטות בוועדות התכנון".

"יש לבצע מהפיכה רגולטורית שעיק ־ רה משילות" רונן עקביה, מנכ"ל חברת בית וגג: "בכל הנוגע לצינון שוק

"עוד מסמכי מדיניות בהתחדשות עירונית"

צחי סופרין, בעל שלי ת טה וסגן יו"ר דירקטו ת

הדיור ומחירי הדירות, מקבלי ההחלטות בממשלות האחרונות בישראל יצרו בעיקר תוכניות שנשמעות טוב ומצטלמות היטב למהדורות החדשות, אך לא הצליחו להש ת פיע על רמות הביקושים או גובה המחירים. בפועל מחירי הדירות ממשיכים לעלות בשל הפערים בין ההיצע לביקוש, וכדי להפוך את המגמה לא ניתן להסתפק בתכנון יחידות דיור או בשיווקן באמצעות רמ"י בשיטות שראינו עד כה. יש לבצע מהפיכה רגולטורית שעיק ת רה – משילות – שליטה ממשלתית על הליכי התכנון, עבודת ועדות התכנון, ועדות הערר, הרשויות המקומיות, חברת חשמל וכו'. כיום כל אחד מהגורמים הללו פועל כאנטומיה עצמאית ללא שיקולי רוחב, ללא פיקוח יעיל וללא מגבלות לו"ז. לא רחוקה השעה בישראל שהליך הוצאת היתר הבנייה יהיה ארוך יותר מהליך בניית הבניין החדש. מהלך כזה יעורר התנגדויות רבות מצד הרשויות המקומיות והוא דורש אומץ פוליטי, ראייה לטווח ארוך, שינויי חקיקה ומאבקים קשים ומרים. אפשרות נוספת לפתרון יכולה להגיע מכיוון הרשויות המקומיות. כיום ישנו ניגוד עניינים מובנה בין ראשי הרשויות לממשלה. המדינה לא מתמרצת ראשי רשויות להוציא

ריון קבוצת סופרין: "אחד המהלכים הבולטים בשנים האחרונות היה בתחום ההתחדשות העירונית. מדובר בקידום 'מסמכי מדיניות' על ידי ועדות התכנון המקומיות. מסמך מדי ת ניות הוא בעצם כלי תכנוני שהתפתח בעשור האחרון, המסכם את חזון העיר לאותו אזור תכנוני. כך למשל ניתן לקבוע במסמך מדי ת ניות לשכונה מסוימת את גובה הבנייה המק ת סימלי או את הרף העליון של רמת הצפיפות. מסמך מדיניות יקבע נקודת התייחסות שעל־ פיה ידונו ועדות התכנון בפרויקטים שיוגשו לשולחנן כחלק מתהליכי הרישוי או קבלת ההיתר. מצד אחד מסמכי המדיניות משקפים ודאות או כיוון תכנוני; כאשר היזמים ובעלי הדירות באותה שכונה, המעוניינים לקדם תהליכי פינוי־בינוי ותמ"א, יודעים כבר מה ת שלב הראשון מהן אמות המידה התכנוניות של הפרויקט - הדבר מקנה ודאות ומקל על קידום הפרויקטים. מהצד השני, כשרשות מאשרת מסמך מדיניות חדש לאזור מסוים, ומסמכי המדיניות מתעדכנים חדשות לבק ת רים, יכול הדבר גם לפגוע בתהליכי תכנון ורישוי שכבר מתקדמים בשכונה, ונמצא שאינם תואמים למסמך המדיניות. במקרה

"המדינה ממשיכה להזניח את הפריפריה ולהפקירה" חיים ביבס, יו"ר מרכז השלטון המקומי: "חוסר

היציבות הפוליטית מחריף את משבר הדיור ו � ומעמיק אותו, כשהנפג ים העיקריים הם ז ע גות צעירים, הרשויות המקומיות ותושבי ישראל. לצערי, המדינה ממשיכה להזניח את הפריפריה ולהפקירה. התוכניות להתחדשות העירונית נשמעות טוב בתקשורת, אבל בפו ת על הן לא נותנות פתרון רחב למשבר הדיור המקומי, כי הן רלוונטיות רק לאזורי הביקוש במרכז ולא מקדמות התחדשות בפריפריה. ברשויות רבות בפריפריה יש צורך לטפל באופן יסודי בנושא ההתחדשות העירונית,

"הבשלהשל פרויקטים רבים במסגרת התחדשות עירונית" מאיר טל, מנכ"ל קבוצת ד � כנען "בתחום ההתח :

שות העירונית ראינו הבשלה של פרויקטים רבים ויציאתם לדרך. אני חושב שהרבה קרה בזכות חקיקה נכונה, שבאה לסייע גם לחברות

- יום שישי, ח' בכסלו תשפ"ג 02 .12 .22 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 2 0