ידיעות הנדל"ן

פתח דבר

היא ההחלטה של עיריית תל אביב לחייב בהיטל 4-3 פרויקטי התחדשות ברובעים . כחברה שביצעה ומבצעת 50% השבחה של עשרות פרויקטים של התחדשות עירונית בעיר, עם מאות רבות של דירות, אני מבין שמשמעות ההחלטה היא חיוב של עשרות עד מאות אלפי שקלים לכל אחד מבעלי הדירות, והכבדה מהותית גם על ההוצאות היזמיות בפרויקטים. זו דרמה של ממש, שמשפיעה במידה ניכרת על הכדאיות הכלכלית של הפרויקטים ומצריכה חישוב מסלול מחדש כשעומדים בפני קידום מיז ־ מים חדשים. יחד עם זאת, ולמרות ההכבדה הכלכלית, המהלך מקנה ודאות תכנונית גבוהה ליזמים הפועלים בתל אביב, והוא מצטרף גם לתוכנית הרובעים של העירייה המגדירה בדיוק את זכויות הבנייה בכל אזור ואזור, מה מותר ומה אסור לבנות. הוודאות חשובה מאוד ליזמים, הם אומנם יצטרכו לקחת בחשבון את היטל ההשבחה בדוח האפס, אבל זה עדיף מלצאת לדרך לפרויקט ללא ידיעה מוקדמת, ואז לקבל את השומה בהפתעה". "המדינה חייבת להוביל מהלך "בשנה האחרונה מחירי הדירות בישראל זי ־ נקו ולא נראה כי הם בדרך לעצור. התחלואים שמלווים את שוק הנדל"ן בשנים האחרונות מ � , אך אני סבור כי הם ית 2022 המשיכו גם ב ־ תנו. מדובר בראש ובראשונה בבעיית הסחבת והבירוקרטיה בשוק הנדל"ן, חוסר הוודאות התכנונית שבה פועלים היזמים, התמשכות הליכי הרישוי ומשך הזמן הארוך והמייגע בדרך להיתרי הבנייה. המדינה חייבת להוביל מהלך אסטרטגי ומהפכני לטיפול בכשלים אלה, שהם הגורם המרכזי למחסור העצום בדירות ולמחירים הגבוהים. ראוי לציין, כי הממשלה ביצעה בשנה-שנתיים האחרונות מהלכים מבורכים בתחום ההתחדשות העי ־ רונית, שנתנו וייתנו דחיפה לתחום – כמו הורדת הרוב הדרוש בחוק לקידום פרויקטי פינוי־בינוי, כלים להתמודדות מול דיירים סרבנים, הסכמי מסגרת ותקצוב רשויות מקומיות שיעודדו התחדשות עירונית ועוד. נותר לקוות כי מהלכים אלה ייושמו במלואם ולא ישונו, אם תתחלף ממשלה ושר כזה או אחר". אדרת: "גם השנה חווינו חוסר יציבות בכל הקשור לתוכניות דיור ממשלתיות. כל הני ־ סיונות השונים להוריד את מחירי הדיור לא צלחו. הזינוק במחירים נבע בין היתר מפיגור רב־שנתי בהתחלות הבנייה, צמצום היצע הדירות הכולל אל מול הביקושים הגוב ־ רים ושיווק בחסר של קרקעות לבנייה מצד המדינה, ששחררה 'פירורים' של קרקעות באזורי הביקוש ואילצה את היזמים לרכוש קרקעות במחירי עתק במכרזים שכן פורסמו. ההחלטות המדיניות שהתקבלו – כמו הע ־ לאת מס הרכישה, ניתוק רכיב הבנייה ממדד תשומות הבנייה ועוד – הובילו כולן למצב שבו העלויות האלה בסוף מתגלגלות למחיר אסטרטגי ומהפכני לטיפול בכשלים" חיים קראדי, מנכ"ל פרשקובסקי מניבים: "נקודת אור יחידה הייתה 2022 ב־ בתחום ההתחדשות העירונית" דורון נמרוד, מנכ"ל משותף בקבוצת רם

לפני

אחרי

צילומים: רחפן - שאוקי פרנסיס; אופיר נחמני

"על המדינה לתעדף התחדשות עירונית". מימין: פרויקט אלמוג כרמל מערב בשלבי בנייה לפני כחצי שנה; משמאל: הריסת המבנים הישנים בשכונת נווה דוד בחיפה

מחדל לאומי מטריד המרחיק את חלום הדי ־ רה מהדור הצעיר. יש לכך השלכות חברתיות מדאיגות. השנה החדשה שבפתח היא שנת בחירות ברשויות המקומיות, ולמרבה הצער, מניסיון של שנים קודמות, שנה זו תהא 'שנה רדודה' המאופיינת ב'הורדת הילוך' בקצב אישור תוכניות ומתן ההיתרים. ועדות תכנון רבות חדלות מלהתכנס לדיוני מליאת ועדה ואישור תוכניות והיתרים כבר כארבעה־ שישה חודשים לפני מועד הבחירות הקבוע, כך שהשנה מתקצרת דה־פקטו לחצי שנה מקצועית עניינית בלבד".

החולפת, יש להזכיר, מלבד הזיגזג במיסוי משקיעים (אשר שייך לממשלה הקודמת), גם את השינוי, הקוסמטי בלבד, של תוכ ־ נית 'מחיר למשתכן' ל'דירה בהנחה'. מדו ־ בר בשינוי לא מהותי כלל ועיקר, אשר גרם להאטה בשיווקי דירות מוזלות בשל הצורך לעדכן את מסמכי המכרזים והחוזים השונים ואת זמן ההיערכות של השוק. אחד המהלכים שעל הממשלה החדשה לקדם קשור לשלטון המקומי. יש לשאוף לגיבוש סוג של 'עסקת חבילה' בין השלטון המקומי לממשלה, אשר ייתן פתרון ארוך טווח ומשמעותי לקשיים ולאתגרים שאיתם מתמודדות הרשויות המוניציפליות, הנובעים מהבנייה המואצת למגורים בתחומן. בתמורה השלטון המקומי יתמוך בהגדלת היצע יחידות הדיור ובהאצת הליכי הרישוי, שנהפכו לבלתי נסבלים בעת האחרונה". בסט יזום מקבוצת בסט: "מבט בעורקי תנועה ראשיים ובשכונות מגורים ותיקות בערים, דוגמת קריית אונו (דרך לוי אשכול), תל אביב (שכונת נווה שרת), ירושלים (שכונת קריית מ � יובל) ואחרות, מעיד על גודל ההישג ש תהווה מול עינינו בחידוש פני הערים ושינוי חזותן וצביונן. מדובר בהתחדשות העירונית הצוברת נפח ותאוצה ובשנה האחרונה הגיעה לראשונה גם לקריית שמונה, טבריה ושד ־ רות. מסלול זה ייצר אחוז הולך וגובר מסך התחלות הבנייה בשנים הבאות, אך חשוב לזכור שמדובר בריצת מרתון ליזמים בעלי אורך נשימה מקצועי ופיננסי מוגבר, ואין מדובר בריצת ספרינט. הפספוס העיקרי בשנה החולפת הוא שלא מונה פרויקטור לאומי שיאגד וירתום את כלל הגורמים המקצועיים להסרת חסמי תשתיות ולמתן תמריצים כלכליים לרשויות, שיעודדו ויב ־ צעו הגדלה משמעותית של היצע הדירות. קצב עליית המחירים בשנה האחרונה מהווה "קצב עליית המחירים בשנה האחרונה מהווה מחדל לאומי מטריד" דני מור, מנכ"ל חברת

כיוון שהן ממוקמות באזורים עם רגישות ססמית גבוהה, וערכי הקרקע הנמוכים לא מאפשרים רווחיות מספקת עבור היזמים. כדי שתהיה התחדשות עירונית אמיתית בפ ־ ריפריה, צריכה להיות נכונות של הממשלה להקצות כספים ייעודיים ותמריצים ליזמים. הפתרון לבעיה הוא במחויבות שלה ובצורך 'להכניס את היד לכיס' על מנת למשוך את היזמים לפעול בפריפריה. עד היום דבר לא התקדם, כמו בהרבה תחומים נוספים, הודות לפקידי האוצר שמסרבים להכיר בכשל השוק ובהכרח של המדינה לטפל בנושא. התחדשות עירונית בפריפריה מצריכה מעטפת נלווית והכרחית של הקמת תשתיות בפריפריה, למשל מוסדות ציבור וחינוך, תשתיות תח ־ בורה, אזורי מסחר ותעסוקה ועוד. המדינה חייבת להתייחס לנורות האזהרה הקיימות ולהירתם כדי לקדם התחדשות עירונית גם בפריפריה". והראל לדיור להשכרה: ל"קראת סיומה של ניתן כבר לקבוע כי למרות ההבטחות 2022 והציפיות, זו לא הייתה שנת המפנה המיוחל בשוק הנדל"ן למגורים. עליית המחירים בשנה האחרונה היא פנומנלית, חייב להיות לה הסבר הנובע, לפחות באופן חלקי, מפעו ־ לות לא נכונות שנקטו הממשלות השונות. יחדעם זאתצעד חיובי אחדשנקטה הממשלה, בעיקר באמצעות רשות מקרקעי ישראל, היה פרסום מכרזים ליחידות דיור בהיקף נרחב אלף יח"ד לשנה, היקף שלא 100 מאוד של כ־ . גידול זה לצד 90 היה כמותו מאז שנות ה־ פעילות הגדלה בתחום ההתחדשות העירונית ובקרקע הפרטית, הביאו להגדלת התחלות אלף יח"ד. 70 הבנייה להיקף שנתי של מעל מדובר בהיקף העולה על צורכי שוק הדיור בהתייחס לגידול השנתי באוכלוסייה. בין הצעדים הפחות מוצלחים שנקטה הממשלה, ואשר גרמו לעליית המחירים הגבוהה בשנה "זו לא הייתהשנת המפנה המיוחל בשוק הנדל"ן למגורים" עדיאל שמרון, מנכ"ל שותפות עץ השקד

"השנה חלה פריצת דרך של ממשעבור הפריפריה" חיים אביטן יו"ר קבוצת הרציג נדל"ן: "השנה חלה פריצת

דרך של ממש עבור הפריפריה. לשמחתי, העבודה הקשה והלחצים שהפעלתי כיו"ר הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית על האוצר הניבו פרי, והיום אנו מתחילים ליהנות מהפרויקטים שתקצבנו וכעת יוצאים לפועל בפריפריה. עם זאת זוהי יריית הפ ־ תיחה בלבד, ועל הממשלה להשקיע תקצי ־ בים רבים נוספים כדי לחזק את ההתחדשות העירונית בפריפריה. המדינה חייבת את זה לציבור תושבי האזורים האלה למען ביטחו ־ נם ומיגונם. מצד שני המדינה פספסה השנה את האפשרות להגדיל את התחלות הבנייה, ועדיין לא השכילה להעלות את ההתחדשות העירונית לראש סדר העדיפויות התקציבי. על המדינה לתעדף את ההתחדשות העי ־ רונית, ובכך להגדיל משמעותית את היצע הדירות".

הם חזקה ד רת

"חיוב היטל השבחה בתל 4-3 ברובעים אביב - אירוע דרמטי" תומר רייפמן, מנכ"ל יעז יזמות ובנייה מק ־

בוצת יעז: "אחד האירועים הדרמטיים שהיו בשנה החולפת בתחום ההתחדשות העירונית

- יום שישי, ח' בכסלו תשפ"ג 02 .12 .22 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 22