ידיעות הנדל"ן

פתח דבר

הדירה, והרוכש הוא שמשלם את המחיר. נקו י דת אור יחידה בשנה האחרונה הייתה בתחום ההתחדשות העירונית – החלו מהלכים רבים לעידוד התחום ולצמצום חסמי בירוקרטיה, כולי תקווה שהם אכן ייושמו בפועל ולא יבו י טלו על ידי השר הבא".

צילום: קבוצת אהרוני

"ההתחדשות העירונית חייבת לקבל עדיפות לאומית"

ניר שמול, מנכ"ל הח י ברה לפיתוח והתחד י

שות עירונית: "יש חסמים רבים בשוק. כולם מדברים על התחדשות עירונית, כולם עוסקים בה, אבל בשורה התחתונה שלבי התכנון והרי י שוי אורכים כל כך הרבה זמן ובפועל מספר הדירות שיוצאות לשוק הוא מזערי ביחס לפוטנציאל ובוודאי ביחס לצרכים. ההתחד י שות העירונית חייבת לקבל עדיפות לאומית, ועל הממשלה החדשה להכין תוכנית חומש במטרה להגדיל את היקפיה במאות אחוזים אל מול המצב הקיים. הפוטנציאל המיידי של התחדשות עירונית בישראל הוא לאפשר בנייה של מיליון דירות בעשור הקרוב מבלי לקחת דונם אחד של שטחים ירוקים קיימים".

- שנת מפנה בפריפריה" 2023 בנתיבות של קבוצת אהרוני. "שנת UP PARK פרויקט

גישור ובוררות שמגינות על החברות הבו י נות. התהליכים האלה הם תמרור אזהרה. הממשלה הבאה חייבת להפוך לתומכת קבלנים ולשנות לגמרי את תהליכי המכרז והחוזים בענף הבנייה הציבורית. לא נוכל לעבור אירוע נוסף מהותי כזה ללא השלכות עמוקות על הכלכלה הישראלית ועל הכיס של כל אחד מאיתנו. אסור לשכוח שמדובר בתשתיות שבלעדיהן אין תוספת לדיור, אין תוספת למערכות החינוך והבריאות, אין פתרון עמוק לכשלי התחבורה. אלה באמת החיים עצמם, והממשלה החדשה תהיה חייבת להגן עליהם".

רחבה ונסתכל על מה שקורה בעולם, הרי ששוק זה מתנהג באופן דומה לבורסה, והוא מאופיין כמעט באותה רמת תנודתיות. בשני השווקים יש בועות מחירים ומרכיבים דומים. שבבסיסם התנהגות עדר, חיקוי של משקיעים אחרים ואלמנטים פסיכולוגיים שמשפיעים על התנהגות המשקיעים. האינפלציה שזי י נקה בשווקים העולמיים, והחלה להרים את ראשה בישראל, הביאה את בנק ישראל להע י . זאת לאחר 2.75% לות את הריבית לרמה של שבמשך שנים התרגלנו לריבית נמוכה מאוד. הפספוס הכי גדול הוא תוכנית מחיר למשתכן בגלגוליה השונים, היות שמרבית הקרקעות ששווקו על ידי המדינה בשנים האחרונות נותבו אליה. התוכנית לוותה בכשלים אמי י תיים כדוגמת אי עמידה בלוחות זמנים, מה שגרם לזוגות צעירים המתנה ממושכת של מספר שנים עד לסיום התכנון והבנייה, לצד העובדה שהם נאלצים לספוג המשך תשלו י מי שכירות במקביל להחזר משכנתה חודשי. כמו כן הרבה מהזוגות הצעירים השקיעו שלא מרצון בהשקעה שאינה נכונה להם. מה שגרם לכך, שבפריפריה במיוחד ישנה הצפה של די י רות להשכרה שנמצאות בבעלות זוכים שלא מעוניינים לגור בהן. בפועל תוכנית מחיר למשתכן לא רק שלא סיפקה פתרון אמיתי ונכון לקהל היעד שלה - היא גם הביאה למח י סור בדירות בשוק החופשי. תחום ההתחדשות העירונית הוא ללא ספק הקטליזטור של ענף הנדל"ן, והוא הגורם הדומיננטי שיכריע האם תהיה גאות או שפל בהיצע הדירות בשוק". היציבות השלטונית הפכה השנים האחרונות לחסם מרכזי שמונע תיקון עיוותים וקידום אמיתי של תחום התשתית והבנייה הציבו י רית. לעניין הזה נוספה השנה מכה עולמית של התייקרות דרמטית של תשומות בנייה ו � מרכזיות בשל ההשפעה האר כה של הק ו רונה ושל המלחמה באוקראינה. ההתמו י דדות שלנו, קבלני הביצוע, עם המכה הזו הפכה לסכנת חיים לקבלנים רבים, והיא עוד פה איתנו. המדינה לא נקפה אצבע ובממשלה בחרו להתעלם מהעובדה שחו י זים לא מאוזנים משאירים את הקבלן בודד במערכה. אבל אפשר אחרת - ראינו את זה במדינות מרכזיות שהתגייסו לתמוך בקבלנים שלהן על ידי תקציבים מיוחדים, הפחתת מיסים והיטלים ויצירת מערכות "הממשלה הבאה חייבת להפוך לתומכת קבלנים" ניר ינושבסקי, סגן נשיא התאחדות הקב י לנים בוני הארץ: "אי

"ציבור גדול נמצא כעת בהמתנה לירידה במחירי הדירות" רז שרייבר, שותף בח י ברת אינהאוס שיווק

משכורות 128 נדרשו 2018 פרויקטים: "אם ב־ ע � לרכישת דירה בשנה האחרונה נדרשו למ , י � . מדובר בזינוק אסטרונומי במח 190 לה מי , חלה בלימה 2022 רים. מהמחצית השנייה של בביקושים, בעיקר על רקע העלייה בריבית על המשכנתאות, שהקטינה את כוח הקנייה של רוכשי הדירות. כתוצאה מכך הגיעו הרו י כשים לביצוע עסקאות עם תקציב קטן יותר, ולכן או שרכשו דירות זולות יותר, תוך פשרה כזו או אחרת, או שפשוט התיישבו על הגדר. על אף שציבור גדול נמצא כעת בהמתנה לירידה במחירי הדירות, אני לא צופה שזו תקרה. צריך לזכור שהדבר שמשפיע יותר מכול על המחירים הוא מחירי הקרקע וכמובן, ההיצע - שבו אנחנו לא רואים שינוי באופק. מחיר למשתכן גורם בסופו של דבר לכך שיש מעט מאוד דירות שיוצאות לשוק החופשי, כשעל דירות אלו מועמס המחיר של ההנחה שנותנת הממשלה, וגם זה תורם לעלייה של המחירים". 2023 שובל: "איני צופה ירידת מחירים בשנת - בעיקר בגלל בעיית ההיצע. להיפך, המחי י רים ימשיכו לעלות, מה שיקשה על צעירים לרכוש דירות. צריך להבין שהממשלה נמצאת במלכוד. מצד אחד היא רוצה שיקנו דירות, אך מצד שני לא רוצה שהמחירים ימשיכו לע י ד � לות, אלא יש מחסור עצום בדירות. ל ש עתי, השרים החדשים צריכים לטפל תחילה בהיתרי הבנייה. יש להקים ועדות אזוריות בעלות סמכויות נרחבות, שיתמקדו בתו י כניות התחדשות עירונית בסדר גודל של יחידות דיור ומעלה. דבר שני יש 200-150 להקים צוות ממשלתי, שיהיה אחראי לה י סרת חסמים בירוקרטיים שבהם נתקלים יזמים. הצעד הלישי הוא להוריד מס רכישה ולאפשר גם למי שאין כסף להשקיע בדי י רות. המשקיעים אינם אויב, ומעולם לא היו האחראים לעליית מחירי הדיור, אלא דווקא הדלק לענף. במקביל יש גם להגדיל משמ י עותית את היתרי העבודה לפועלים מהש י  טחים". "השרים החדשים צריכים לטפל קודם כל בנושא היתרי הבנייה" ישי רוט, סמנכ"ל הפי י תוח העסקי של קבוצת

"נמצאים היום בצומת דרכים קריטי"

אוהד דנוס, שמאי מק י רקעין, מומחה נדל"ן ולשעבר יו"ר לשכת

תהיה 2023 " משמעותית מאוד בתחום ההתחדשות העירונית" חנה שוורץ, סמנכ"לית שיווק ומכירות אבני

י � שמאי המקרקעין "השנה האחרונה הוכ : חה לנו שקיים כשל שוק בענף. הממשלה חייבת להתערב, וכשהיא לא עושה זאת ונותנת לכוחות השוק לנהל את עצמם, אנ י חנו עדים להתפרעות שראינו בשנה החול י פת. גם המעט שבכל זאת נעשה היה רצוף טעויות. בין היתר, הדרת המשקיעים מהשוק לא הורידה את מחירי הדירות ולא הפסיקה את השתוללות המחירים. אנחנו נמצאים כיום בצומת דרכים קריטי, שבו השוק מחפש את הכיוון הנכון. מצד אחד יש משתנה רב עוצמה בדמות הריבית שעולה וכנראה תמ י שיך לעלות, ומהצד השני חוסר מעש מצד מי שאחראי על הענף. יהיה מעניין לראות כיצד ינהגו השחקנים המשמעותיים לענף הנדל"ן – הממשלה, הרשויות המקומיות וגם הציבור הרחב לאור העלאת הריבית. באשר ליזמים והקבלנים, אין ספק שסביבת הפעולה שלהם הפכה מסוכנת כתוצאה ממחירים גבוהים מאוד ואף כמעט בלתי אפשרית, כשמביאים בחשבון את עלויות המימון שמן הסתם מתייקרות. חשוב מאוד שגם להן יימצא הפי י תרון, כי בסוף היצע דיור איכותי וגדול מס י פיק הוא המפתח לטיפול במשבר. בכל הנוגע למחירי הדירות, כמו שזה נראה כרגע, צפויה ירידה בעיקר באזורי הפריפריה והתמתנות עליות ואולי אף עצירה באזורי הביקוש".

דרך: "לאורך השנים שוק הנדל"ן כבר הוכיח לא אחת, שהוא מתנהג אחרת מהשווקים האחרים. אם העלאת הריבית בתחילת הדרך הרתיעה חלק מהרוכשים, שהחליטו לרדת מכוונתם לקנות דירה, הרי שבה י משך להצהרות בנק ישראל על כוונותיו להעלות את הריבית, מיהרו אחרים לרכוש דירות כל עוד הם יכולים וכל עוד ריבית הפריים עדיין נמוכה יחסית. את המהלך ניתן לייחס 2022 המשמעותי ביותר בשנת למהלכים של משרד השיכון ורמ"י להגד י לת היצע יחידות הדיור באמצעות תוכנית מחיר מטרה, שיצאה לדרך ואפשרה לעש י רות אלפי זוכים חדשים להצטרף למעגל בעלי הדירות הזוכים להנחה משמעותית. אין ספק שהושקעו מאמצים רבים בכיוון הזה, אך עדיין המציאות בשטח לא תומכת בכך, היות שהיזמים והקבלנים מתמודדים עם בירוקרטיה קשה וחסמים נרחבים במג י וון של תחומים, מתשתיות (ביוב, תחבורה, מים, חשמל ועוד), דרך התנגדויות וכלה בסחבת בהליכי רישוי. כל אלה מונעים משמעותית את הגדלת היצע יחידות הדיור. ו � תהיה משמע 2023 אני מאמינה ששנת תית מאוד בתחום ההתחדשות העירונית, זהו הפתרון הנכון להרחבת היצע הדירות בישראל. פינוי־בינוי ובניית מתחמים של שכונות גדולות הוא הפתרון למצב הר י עוע של בניינים ישנים מחד, ולהגדלת כמות הדירות מאידך, מה שיביא לשינוי הכי מהיר האפשרי בסיטואציה הקיימת. זו צריכה להיות שנת המפנה לשחרור חסמים ויציאתם לדרך של פרויקטים רבים במרכז וגם בפריפריה".

ה

"הרבה מהזוגות הצעירים השקיעו שלא מרצון בהשקעהשאינה נכונה להם" ליאת דנינו, סמנכ"לית

שיווק ומכירות שיכון ובינוי נדל"ן: "מחירי הנדל"ן בשנה החולפת רשמו גידול מואץ למספר דו־ספרתי, עלייה דרמטית לכל הד י עות. אם נבחן את שוק הנדל"ן בהתבוננות

- יום שישי, ח' בכסלו תשפ"ג 02 .12 .22 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 24