ידיעות הנדל"ן

דיור בר השגה

לשחרר קרקעות לבנייה. לכן עד שהמדינה לא תשווק עוד קרקעות לבנייה, תקצר את תהליכי הרישוי ותגדיל משמעותית את ההיצע, לא יהיה מענה לביקושים - וכפועל יוצא לא יהיה שינוי אמיתי במחירי הדירות". לדבריו, "אוכלוסיית ישראל מתרחבת וג - דלה, ותצטרך גם בטווח המיידי וגם בטווח הארוך מאות אלפי יחידות דיור נוספות. על כן ההיצע חייב להמשיך ולגדול ולהדביק את הביקושים הקיימים והעתידיים". גם אורנה אנג'ל, יו"ר התאחדות האדריכלים ובוני ערים בישראל, סבורה שתוכנית מחיר למשתכן והתוכניות הממשלתיות האח - רות אינן בהכרח מייצגות את המושג דיור בר השגה. "התוכניות האלו לא בחנו כלל האם הזוכים בהגרלות זכאים מבחינת מצבם הכלכלי לרכישת דירה מסובסדת, והמדינה חילקה מיליארדים למשפחות שהיו יכולות לרכוש דירות במחירי השוק", היא טוענת. "לעומת זאת, אוכלוסיות חלשות שכלל לא יכולות לגייס את ההון העצמי הנדרש לרכישת דירה, גם במסגרת התוכניות הללו, לא קיבלו מענה. גם הרשויות המקומיות לא מקדמות תוכניות אמיתיות של דיור בר השגה". "ממליץ לממשלה הבאה להמשיך בתוכניות" עו"ד משה רז־כהן, ממשרד רז־כהן, פרשקר ושות', מוסיף כי "למרבה הפליאה, דווקא תוכנית הדגל למלחמה ביוקר הדיור דחפה את מדד הדיור כלפי מעלה. איך זה ייתכן? כולם יודעים שקצב תוספת יחידות הדיור לשוק אינו מדביק את הביקוש. הפער בין הביקוש להיצע הביא אותנו עד הלום. הג - דלת או צמצום הפער ישפיע ישירות על מחירי הדיור. ומה עושה תוכנית מחיר למשתכן? לכאורה, גורעת מספר יחידות דיור מצד ההיצע ומצד הביקוש. אבל צד הביקוש לא באמת הצטמצם. התוכנית הכ - ניסה למשחק שחקנים, שאילולא כן, לא היו נכללים בצד הביקוש. יוצא אפוא שהגריעה מצד הביקוש היא מינורית, ואילו הגריעה מצד ההיצע היא מלאה. התוצאה היא עלייה עקבית במחירי הדיור". אבל אם שואלים את אמנון מחרז, מנכ"ל היזמות בקבוצת בראל, תוכניות דיור מוזל הן דווקא הפתרון למשבר הדיור הנוכחי. "הורדת מחירי דירות אפשרית, אבל באופן מינורי. מי שמבטיח הוזלה מאסיבית טועה ומטעה. חברות הנדל"ן שרכשו קרקעות במחיר שמ - תאים למחירי המכירה הקיימים במקרה הטוב, או התבססו בתמחיר שלהן על צפי לעלייה במחיר במקרה הפחות טוב, לא יכולות לעמוד בירידה מאסיבית של מחירים - והפרויקטים פשוט ייעצרו. העצירה תייצר חוסר והחוסר יוביל לעלייה במחירים", הוא אומר. הבין 2015 "משה כחלון כשר אוצר בשנת את הנושא היטב, ובמקום להבטיח הורדת מחירי דירות, הוא הבטיח וקיים - מכירת דירות לזוגות צעירים ולזכאים במחיר מופ - חת במחיר למשתכן. פעולה זו אפשרה לזו - גות הצעירים לרכוש דירה ראשונה במחיר מוזל מחד, ולא מוטטה את כל שוק הנדל"ן מאידך. הממשלה של לפיד-בנט החזירה את תוכנית מחיר מטרה, ואני ממליץ לממשלה הבאה להמשיך בתוכניות אלה, ובמקביל, בפרויקטים שבהם יזמים רוצים להגדיל את מספר יחידות הדיור, לדרוש שרבע מהן יהיו בנות השגה ויימכרו במחיר מופחת לחסרי  דיור", מסכם מחרז.

"ההיצע חייב להדביק הביקושים". דירה להשכרה בחיפה, בפרויקט ליברטי של שיכון ובינוי נדל"ן. צילום: אסף פינצ'וק

היום, הצעד הבא היה לפתוח אוהל ברחוב. חבל שאין מספיק פרויקטים כאלה והאמת היא שגם לא שומעים עליהם מספיק. אם לא הייתי נתקלת באותו פוסט בפייסבוק, לא הייתי יודעת על קיומו של הפרויקט, לדעתי צריך להגדיל את הפרסום בנושא". אלף שלא זכו" 100 "מעל "כיום בישראל אין דיור בר השגה אמיתי ומ - שמעותי. יש כמה מסלולים שלא הוכיחו את יעילותם ולא נותנים מענה למצוקה הקיימת בשטח", מחזקת את הדברים ניצן פלדמן, סמנכ"לית ויו"ר אגף יזמות ובנייה בהתא - חדות הקבלנים בוני הארץ. לדבריה, ישנם תמריצים "המוטלים בספק" לבניית דיור להשכרה ובכל מקרה אין מספיק פרויקטים כאלה. אלא שמבחינתה, דיור בר השגה אינו נוגע רק לדיור להשכרה. "יש תוכניות דיור מופחת, כגון מחיר למ - שתכן, מחיר מטרה ודירה בהנחה, הניתנות לכל חסר דיור ללא כל הבחנה במצבו הכלכלי של הזכאי", היא ממשיכה. "כך, למעשה, נוצר מצב שבו בתוכניות האלה זוכים גם בעלי הון, שאינם זקוקים להנחה לרכישת דירה, וכל זאת מתקציב המדינה. ההגדרות הקיימות היום בחוק בנוגע לדיור בר השגה, מתמקדות בעיקרן בשכירות, ללא כל הבחנה בין רמות הכנסה שונות. כדי שיהיה דיור בר השגה שייתן מענה לשכבות האוכלוסייה השונות בהתאם לצורכיהן, יש להסדיר בחקיקה את כל ההיבטים הנוגעים לכך". לדברי פלדמן, הממשלה החדשה תידרש לה - גדיר אוכלוסיות יעד בהתאם למעמד סוציו אקונומי ותנאי הזכאות, המסלולים השונים לדיור בר השגה, תמריצים מתאימים ועוד.

אמיר כהן: "הניסיונות לקידום דיור מוזל לזוגות צעירים על ידי סבסוד מחיר הקרקע ומכרזים לשכירות ארוכת טווח טרם הבשילו לידי השפעה על השוק"

"שנית יש לקבוע יעדים ליצירת מלאי מש - מעותי של דיור בר השגה מהסוגים השונים, ונדרשת הצפת השוק בקרקעות וקיצור הבי - רוקרטיה", היא מוסיפה. "יש מודלים בעולם המתאימים גם לנו, למשל של בעלות חלקית על נכס, מצב שמאפשר לחלק את זכויות הב - עלות בין בעלים פרטיים או פיננסיים או גוף ציבורי, או לרכוש בצורה הדרגתית את הנכס, לרבות באמצעות הלוואות מדינה". אמיר כהן, סמנכ"ל שיווק ומכירות בחברת דמרי, מסכים עם הדברים. "בשנים האחרונות קודמו על ידי המדינה מספר תוכניות שתכ - ליתן יצירת מלאי של דירות בנות השגה לזו - גות צעירים. המטרה ברורה ואף מבורכת, אך יישום התוכנית היה איטי ולקוי וייצר אפקט הפוך". לטענתו, "הניסיונות לקידום דיור מוזל לזוגות צעירים על ידי סבסוד מחיר הקרקע ומכרזים לשכירות ארוכת טווח, שייעודם לאפשר פתרון מגורים משלים למ - שפחות שאינן מעוניינות או מסוגלות להחזיק דירה בבעלות, טרם הבשילו לידי השפעה על השוק". לדבריו, "לצד אלפי זוגות שעלו בהגרלה והרוויחו זכות לרכוש דירה במחיר מסובסד, אלף שלא זכו, וחלקם פנה לשוק 100 יש מעל החופשי, מה שהגדיל ביקושים בצורה משמ -

עותית ויצר לחץ על המחירים. בפועל, חלקם הגדול של אלו שזכו, יקבל את הנכס לאחר שנים, ובזמן הזה נאלץ לספוג מדדים, עליות ריבית על המשכנתה והוצאות שכירות, כך שהזכייה אינה אטרקטיבית כפי שחשבו. השילוב של סביבת ריבית נמוכה, לצד הסבת כלל מכרזי הקרקע לטובת פלח הזוגות הצ - עירים על חשבון משפרי הדיור והמשקיעים, מהביקוש בשוק, והגדלת 60% שמהווים כ־ ביקוש מצד זוגות שלא עלו בהגרלות - כל אלה יצרו גידול משמעותי בביקוש בטווח זמן קצר בשוק שסובל מהיצע נמוך, מה שהוביל לעליות מחירים מהירות וחדות". "אוכלוסיות חלשות לא קיבלו מענה" בענף הנדל"ן הדעות חלוקות באשר ליכו - לת של תוכניות הדיור המוזל לסייע לחסרי דירה, וכן לגבי הטענה כי מדובר בהכרח בדיור בר השגה. לדברי מריו קופל, מנכ"ל חברת אורון נדל"ן מקבוצת אורון אחזקות והשקעות, "אומנם תוכנית מחיר למשתכן ותוכניות דומות תחת הכותרת דיור בר השגה מאפשרות לזוכים לרכוש דירה מו - זלת, אך הן גורמות לפגיעה בשוק החופשי - שם המחירים רק עולים. חברות הנדל"ן נדרשות לתת הנחה בחלק מיחידות הדיור בפרויקט לטובת זכאי משרד הבינוי והשי - כון, דבר המוביל לכך שבאותו פרויקט יעלו מחירי הדירות המוצעות למכירה בשוק החופשי על מנת לאזן את מחירי הדירות המוצעות בהנחה". קופל טוען, כי "על ידי יישום התוכניות, המדינה מניעה את עליית המחירים בשוק החופשי, זאת במקביל לכך שהיא גם ממעטת

אורנה אנג'ל: "התוכניות לא בחנו האם זוכי ההגרלות זכאים לרכוש דירה מסובסדת, והמדינה חילקה מיליארדים למשפחות שהיו יכולות לרכוש דירות במחירי השוק"

- יום שישי, ח' בכסלו תשפ"ג 02 .12 .22 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 34