ידיעות הנדל"ן

אי ודאות בענף הנדל"ן

מהנדסי הערים: "יזמים וקבלנים חייבים לשנות פאזה" בדומה לדעת פעילים בענף, גם מתוך המערכת ישמי שמסכיםשהמצב קשה ומציע פתרונות. גיא דוננפלד, מנכ"ל איגוד מהנדסי ואדריכלי הע ־ רים, לא מופתע מהעובדה כי הטענות לגבי חוסר ודאותתכנוניתמגיעות דווקא מצד יזמים וקבלנים. "בסיס הרעיון של רישוי מהיר הוא תאימות לתוכנית, כלומר אם ההיתר המבוקשתואם לתוכנית (תב"ע), אז הליך הרישוי הוא בעיק ־ רון קצר (יחסית) ומקודם במסלול של רשות רישוי. אלא מה? מרבית הבקשות שמגישים קבלנים ויזמים כוללות בקשות להקלותמהוראות התוכנית (תב"ע), בין שמדובר בהקלות כמותיותמכוח חוקשבס או בהקלות בתוספתקומות, חריגות מקווי בניין ועוד. ברגעשהבקשה כוללת הקלות, היא עוברת למסלול שכולל פרסום במדיה ודיון בוועדה, לרבותשמיעת התנגדויות וכיו"ב. ההליך הזה מאריך אתמשך הזמן לקבלת היתר, והבקשות להקלה או לשימושחורג הן בעצם בבסיס הבעיהשל חוסר הוודאות התכנונית. כלומר ברגעשבהליך הרישוי נכנס אלמנטשל דיון ציבורי ונדרששיקול דעת, היותשמדובר בבקשהשאינה תואמתתוכנית, הרי שנפתחת הדלת לדיונים עם גורמיםשונים ברשות המקומית ומחוץ לה, מהציבור הרחב, ובשלב זה נכנסים לפעולה אינטרסים נוספים פרט לאלה התכנוניים". על־פי דוננפלד המפתח הוא להיצמד לתכנון הקיים: "בסופו של דבר הדרך הטובה ביותר לייצר ודאותתכנונית היא לבנות בהתאמה לתוכנית התקפה החלה במקרקעין. בהיבט זה יש לציין, שבהובלתמטה התכנון ובשיתוף עם איגוד מהנדסי ואדרי ־ כלי ערים בישראל ומינהל התכנון, מתנהל מהלך משמעותי לשינוי כללי במטרה להביא להגברת הוודאות התכנונית. המהלך כולל שינוייםשכבר אושרו לגבי ביטול הקלות כמותיותשמותר לאשר בתוכניותשמוסדות התכנון יחליטו על הפקדתן לא יאשרו הקלותמהוראות 2025 , ובסופו של המהלך בשנת 2023 החל מינואר התוכניות. במקביל נעשה מהלך לשיפור התוכניות ודיוקתכולתן, כך שהן יתמכו בהליך הרישוי, מהשנקרא "תכנון חושב רישוי". המהלך נועד לטייב את התוכניות שמקבלותתוקף, כך שהוצאת היתרים מכוחן תיעשה בקלות רבה יותר מהמצב הקיים. ועם זאת האחריותמשותפת וחלה גם על יזמים וקבלנים. אלה חייבים לשנות פאזה ולהפניםשבקשת הקלות בהיתרים צריכה להיעשות במשורה, רק כאשר אין ברירה, ולא כאמצעי מיידי להגדלה ולמיקסום הרווחיםשלהם". גם מהנדסת עיריית גבעתייםשרית צולשין מסכימהשהמצב בעייתי, אך מד ־ גימה כיצד ניתן לשפרו: "בעשורים האחרונים לא הייתה קיימת ודאותתכנונית בגבעתיים. יזמים היו מגישים בקשות להגדלת זכויות ומכפילים משתנים ושונים קומות ואף יותר 9 ,8 ,7 , ונוצר מצב שאושרו בניינים בני 38 בפרויקטיםשל תמ"א ללאשום מדיניותמכוונת ומסודרת. חוסר הוודאות התכנונית גם עיכב הוצאה לפועל של מתחמי פינוי־בינוי משמעותיים כמו מתחם ההסתדרות בעיר, שבמשך שנה היה בשיח מול העירייה, אך לא התקדם בגלל מחלוקות על אופי הבנייה, 15 גובה הבניינים וכו'. גם פרויקטים רבים מאוד בלב העיר לא התקדמו. יזמים הגישו תוכניות על־פי ראות עיניהם, ואנחנו לא אישרנו עד שגיבשנו את המדיניות הת ־ 23 כנונית הכוללתשל העיר. ביולי שנהשעברה הפקדנו את התוכנית לפי סעיף שמחליפה את התמ"א, ובמסגרתה הוגדרו המכפילים המותרים ומספר הקומות בהתאם לאזורים בעיר. היזמים קיבלו ודאותתכנונית, עשו התאמות למדיניות העירונית, וזה איפשר לנו לאשרר תוכניות. נוסף על כך הפקדנו לאחרונה את השנים 20־ תוכנית המיתאר של העיר, המהווה מסגרתתכנונית לפיתוח העיר ב הבאות. ייצרנו בעמל רב בהירותתכנונית, מה מותר לבנות בכל אחד מחלקי העיר, היכן מותרת התחדשות עירונית והיכן התחדשותמתחמית. כיום כל תושב או כל יזם יכול לתכנן בדיוק על־פי המדיניותשהתווינו, ותהליך התכנון וקבלת האישורים לתוכניותקל ונהיר יותר".

צילום: עמי לאור

"חייבים ודאות גם בהתחדשות עירונית". פרויקט ימים הצעירה בנתניה של חברת יובלים

בזמן הנדרש לקבלת היתר בנייה ברשויות המקומיות השונות. אחראית לכך, בין היתר, האוטונומיה הרחבה שיש היום לרשות המ ת קומית בתחום הליכי רישוי הבנייה. בתחום הזה כל ראש עיר רשאי להפעיל שיקול דעת, שיכול להיות מושפע בקלות משיקולים לא ענייניים התורמים לפער בזמנים. אין ויכוח: לראש רשות מקומיות חייב להיות שיקול דעת בתחום התכנון הבנייה בשטח השיפוט שלו. הוא מכיר את המקום, יודע את אופיו

כננים, להבין בצורה טובה יותר את גבולות הגזרה. גם רשויות נוספות מפרסמות תוכ ת ניות מיתאר קוהרנטיות יותר. אפשר להת ת לונן שחלק מהתוכניות מקפיאות את הבנייה, מאחר שהן מאפיינות חלק ממתחמי התכנון עם אחוזי בנייה נמוכים, יחד עם זאת צמצום אי הוודאות מסייע לכולנו להבין היכן כדאי לפעול ומה ניתן לתכנן. יש לציין שייחודה טמון בכך 619 ויתרונה הגדול של תוכנית ח־ שמכוחה ניתן להוציא היתר בחלק גדול מה ת

אמיר הלר: "צריך להיות מנגנון מיסוי עירוני פשוט ויעיל, שמקנה ליזם ודאות, בדומה לתעריפים של אגרות והיטלים אחרים שידועים לציבור"

ואת צרכיו, מכיר את תושביו וחשוב לא פחות: הוא יודע מה חזונו לגבי עתיד המקום. כל הדברים האלה חייבים להילקח בחשבון בתכנון הבנייה. אך לצד זה חובה לייצר סט ת נדרטיזציה בהליכים, כזאת שתחייב את כל הרשויות המקומיות ותגדיר בין היתר טווחי זמן מקובלים להשלמת הליכי הבנייה. הדבר ייצר שקיפות ותחושה של ודאות". אדריכל רוני תימור, מבעלי תימור שוורץ אדריכלים, מציע פתרון נוסף: "בעיה הגדו ת לה, שמשום מה מקבלי ההחלטות בממשלה לא פתרו עד כה, היא העובדה שלעיריות ולרשויות המקומיות פשוט אין מוטיבציה לקדם פרויקטים של בנייה למגורים, זאת בשל העובדה שהארנונה לעסקים גבוהה פי שלושה ויותר לעומת זו למגורים. זאת הסיבה העיקרית, ואולי אף הבלעדית, לכך שיזמים בכל הארץ נתקלים בקשיים עצומים לקבל אישורים להתחיל פרויקט. אם עיוות זה יתו ת קן, והארנונה למגורים תעלה בהתאם, ולצד זאת העיריות יתוגמלו על כל דירה חדשה שתיבנה, או אז יקרה הנס המיוחל, והתחלות הבנייה יגדלו באופן דרמטי". ויש גם מי שרואה שיפור באופק: "המצב הולך ומשתפר, לפחות בחלק מהרשויות", כך אדריכלית טלי דראל, שותפה במשרד אדריכלים, "למשל בחולון, שיצאה עם V5 ת � שעוזרת ליזמים ולנו, המ 619 תוכנית חת

מתחמים ללא צורך בהכנת תב"ע, מה שגורם למסלול הרישוי להפוך לברור וקצר יותר. ככל שהרשות מוציאה תוכניות ברורות, חד משמעיות וקוהרנטיות ומציגה אותן ליזמים ולתושבים, היא מייצרת שקיפות וודאות ובכך מקצרת פעמים רבות את התהליכים". "פירוט מלא לזכויות ולצרכים" נדמה שהתחדשות עירונית מעלה את מרב הטענות באשר לחוסר הוודאות, וגם כאן יש פתרונות אפשריים. "בשנים האחרונות האר ת גון מטפל בעשרות פניות של קבלנים ויזמים, שבמסגרתן עולה כי הרשות המקומית מח ת ליפה או משנה את המדיניות הקיימת חד ת שות לבקרים", כך אלי רוזנטל, מנכ"ל ארגון הקבלנים והבונים מחוז ת"א והמרכז. "הפ ת תרון הנכון ביותר צריך להתבטא בתוכנית אב מקיפה המחולקת לאזורים של כל רשות בנפרד. בכל אזור יינתן פירוט מלא לזכויות הבנייה, לצורכי הציבור, לצורכי העירייה ול ת שאר הפרמטרים הרלוונטיים לאזור. כדוגמה חיובית לכך ניתן לציין את המהלך של עי ת ריית תל אביב עם 'תוכנית הרובעים', בעיקר שאושרו. המהלך הוביל 3-4 סביב רובעים לוודאות תכנונית וכלכלית מלאה בקרב היזמים, אין הפתעות או שליפות מהמותן של העירייה. הכל מוסדר וברור לכולם טרם

התחלת הפרויקט. ככל שרשויות יאמצו את הדרך הזאת, נראה יותר פרויקטים מקודמים בפרק זמן קצר יותר, ללא בזבוז משאבים". לדברי אמיר הלר, משנה למנכ"ל קבוצת אל ת מוג: "הבעיה החמורה ביותר כיום היא חוסר הוודאות הנוגעת להיטלי השבחה בפרויקטים של התחדשות עירונית. ליזם אין ודאות אמיתית באשר לכמה יידרש לשלם עד למו ת עד ההוצאה לפועל של הפרויקט, כלומר שלב מאוחר מאוד בחיי הפרויקט, בעוד יזם צריך לתכנן מראש את צעדיו ולדעת מה יהיו העלויות בפרויקט". לדברי הלר, "כדי שיהיה ניתן לכלכל את העבודה היזמית בצורה נכו ת נה ופשוטה יותר, צריך להיות מנגנון מיסוי עירוני פשוט ויעיל שמקנה ליזם ודאות, בדומה לתעריפים של אגרות והיטלים אחרים שידועים לציבור".

גל קסטל, סמנכ"ל התחדשות עירונית באורון נדל"ן מקבוצת אורון אחזקות והש ת קעות, מוסיף: "הסיבה לחוסר הוודאות הת ת כנונית בענף ובמיוחד בתחום ההתחדשות העירונית נעוצה בהיעדר מדיניות סדורה מ � בכל הנוגע לזכויות הבנייה או לחלופין ב דיניות שבה רב הנסתר על הגלוי. על מנת לייצר ודאות תכנונית יש בראש ובראשונה ליצור אחידות, נהלים סדורים וסטנדרט קבוע בנוהלי התכנון והבנייה. נהלים רבים עדיין שונים מרשות לרשות ומפרויקט לפ ת רויקט - והנושא הזה מצריך טיפול מהשו ת רש. כמו כן יש לקצר משמעותית את זמני התכנון, לתמרץ רשויות שמאפשרות קידום מהיר של פרויקטי התחדשות עירונית ולק ת דם כהחלטה לאומית את ההתחדשות העי ת  רונית בפריפריה".

- יום שישי, ח' בכסלו תשפ"ג 02 .12 .22 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 42