ידיעות הנדל"ן

התחדשות עירונית - ריאיון

דקים כל מתחם שיכול להגיע לכדי מימוש, ומוודאים שהרשות עובדת בכל הכוח למי ־ מוש מהיר שלהם. ראשי הרשויות מעורבים, כאשר האינטרס שלהם הוא לקבל מאיתנו מענק גבוה ככל הניתן בגין הוצאת ההיתרים. בקרוב נסכם את התקציב שכל רשות זכתה לו, בהתאם לקצב שבו הוציאה היתרים, אבל כבר היום ניתן לומר שהאפקטיביות של הס ־ כמים אלו ברורה, אף מעבר למה שחזינו". לא פעם טוענים היזמים והקבלנים, וגם בעלי הדירות, כי בערים מסוימות התנגדות של ראשי הערים מונעת קידום פרויקטים. בע ־ קבות הסכמי המסגרת והמצב כעת בשוק שאלנו את ראש הרשות הממשלתית האם משהו השתנה בגישת ראשי הערים. במברגר: "לתחושתי, לצד מעטים שמחזיקים בעמדה שמרנית שחוששת מהתחדשות עירונית, הגישה אצל חלק הארי של ראשי הרשויות המקומיות תומכת ומעודדת אותה. מעבר להבנה טובה יותר של ההליכים והצורך בהם, לא ניתן להתעלם מהשפעת הציבור הרחב בהקשר זה - הדרישה העולה מצד התושבים לבצע התחדשות עירונית. היינו עדים השנה למקרים שבהם היה צורך לפנות מבנה מסוכן מיושביו, לרבות בניין כזה שקרס בחולון. לצד זאת יוקר הדיור, ירי טילים לישראל, הסכנה מפני רעידות אדמה שנמצאת תמיד בתודעה וגם תנאי החיים שאנו מצפים להם בתקופה זו (עם מעלית, למשל) - כל אלה מניעים אף הם את הציבור לדרוש מראשי הערים תמיכה בהליכים אלה והוצאתם לפועל". הצעדים לפריפריה יצרו יותר פרויקטים? "השנה גובשה לראשונה תפיסת מדיניות ממשלתית רחבה לגבי אופן קידום פינוי־בי ־ נוי בפריפריה. לצד זאת פעלנו בשטח כדי להוציא לפועל פרויקטים ראשונים מסוג זה בערי פריפריה מובהקות. במסגרת זאת, בחודש ספטמבר הבאנו בפני שר הבינוי והשיכון וקבינט הדיור דו"ח המלצות של הוועדה הבין־משרדית לקידום התחדשות עירונית בפריפריה, שהוקמה מכוח החלטת ממשלה בנושא. הוועדה דנה בשלל היבטים, בין היתר בהיקף הפוטנציאל להתחדשות עי ־ רונית ביישובי הנגב והגליל, בחסמים לקי ־ דומה בפריפריה, בסוגיות מימון וכלי מיסוי, בעקרונות התכנון המתאימים ליישובים אלה ובהיבטים החברתיים התומכים בתהליכי התחדשות עירונית. בדו"ח המלצות שונות, בין היתר מעולם התקצוב והמענקים, המיסוי והתכנון, לצד תוכנית פעולה לחמש שנים לאיתור מתחמים המתאימים ביותר להלי ־ כי פינוי־בינוי ולתקצוב תכנון סטטוטורי באותם המתחמים וכן המלצות למתן מענקים לצורך השלמת כדאיות כלכלית, תוך קידום ושכלול כלי מיסוי קיימים, כך שייתנו ודאות ליזמים, ישפרו רווחיות פרויקטים וכך יצמ ־ צמו את גובה הסובסידיה הנדרשת מהמדינה. הדבר יאפשר גם הרחבה של היקפי ההתחד ־ שות העירונית בפריפריה. "בד בבד עם פרסום הדו"ח לאחרונה, הוכרזו הזוכים במסגרת קול קורא להתחדשות עי ־ רונית ביישובים עם סיכון ססמי או ביטחוני בפריפריה. הזוכים הם ארבעה מתחמים בק ־ ריית שמונה, מגדל העמק, שלומי ושדרות, שבהם יקודמו פרויקטים באמצעות סובסי ־ דיה ממשלתית". ? יותר 2023 לסיכום מה הצפי לשנת פרויקטים? יותר היתרים? יימשך ואף יוגבר המאמץ הממשלתי 2023 "ב־ לקידום ההתחדשות העירונית, ואנו צופים עוד עלייה בהיקפי התכנון ומימוש פרויקטים  במרכז ולראשונה גם בצפון ובדרום".

"חלק הארי של ראשי הרשויות תומך ומעודד התחדשות עירונית"

אלעזר במברגר. צילום: ברונו שרביט

כך אומר ראש הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית אלעזר במברגר בריאיון לרגל פרסום דירוג ערים מתחדשות של "ידיעות הנדל"ן". במברגר מספר על התקדמות בהסכמי המסגרת ופיתוח כלים חדשים, וצופה המשך עלייה בתחום • אורי חודי לצד פיתוח מאסיבי של ההתחדשות העירונית גם מחוץ לגבולות המרכז

"תחום ההתחדשות העירונית צומח מתמיד ותופס מקום מרכזי בשוק הנדל"ן היש ־ ראלי. אנו רואים שהמגזר העסקי מזהה את המפנה, ומ ־

הנדל"ן למגורים שינה כיוון. נתוני המאקרו מעידים על התקררות בהיקפי העסקאות, פחות דירות חדשות נמכרות וגם היקף המ ־ שכנתאות צנח משמעותית. כל זאת לצד עליית ריבית של בנק ישראל, שגררה עלייה בריבית המשכנתאות. לשאלה האם וכי ־ צד משפיעה מציאות זו על קידום עסקאות התחדשות עירונית, משיב במברגר: "אומנם שוק ההתחדשות העירונית אחראי להגדלת היצע הדיור ומספק כבר עתה כשליש ממנו, אך הוא מתנהל באופן ייחודי בהשוואה לשוק הבנייה החדשה, ורגיש במידה פחותה לשי ־ נויים בשוק. פרויקטי התחדשות עירונית הם ארוכי טווח וכוללים מרכיבים שלא קיימים בבנייה חדשה, כדוגמת עבודה מול בעלי הדירות, הגעה להסכמות, וכל זה לצד קידום התוכנית במוסדות התכנון ואישורה. תהליך זה מהווה בולם זעזועים מבחינת תנודות בשוק. כך לעיתים אנחנו ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית מוצאים לנכון לקדם תוכניות פינוי־בינוי במקומות שבהם באותה נקודת זמן אין אופק כלכלי ברור לביצוע הפרויקט, ועד שמגיעים אל המימוש, נמצא הפתרון. דוגמה לכך היא מתחם יעקב מלול בקריית שמונה, שתוכנן על ידינו וזכה לאח ־ רונה בתקציב ממשלתי שיאפשר את מימושו. רציונל זה נכון גם בהתייחס לשינויים ברי ־ בית, שמשמעותם על ציר הזמן מועטה ביחס

לפרויקטים של פינוי־בינוי. עוד יצוין בהק ־ שר זה, שעלויות המימון במיזמי התחדשות עירונית אינם גבוהים כמו בבנייה חדשה. יזם שזוכה במכרז קרקע מדינה, נדרש לשלם עבורה מיידית ולגייס את ההון הדרוש לכך. לעומת זאת, התחדשות עירונית מבוססת על קרקע פרטית של דיירים. המימון נדרש ליזמים רק בשלבי המימוש, אל מול ההכנ ־ סות מהמכירות, כך שיש לכך השפעה נמוכה ביחס לבנייה חדשה". מה עם הסכמי הגג להתחדשות עירונית? הייתה התקדמות? יש הסכמים? "כשיצאנו לדרך עם תקציב של כחצי מי ־ ליארד שקל לטובת חתימה על הסכמי מס ־ גרת להתחדשות עירונית עם רשויות מקו ־ מיות, יצרנו מנגנון של תחרות פנימית בין הרשויות בשיטת "כל הקודם זוכה". המטרה הייתה להניע אותן לרוץ מהר ככל האפשר ולהוציא היתרי בנייה בהיקף רחב ככל הני ־ תן. כבר בתחילת השנה חתמנו הסכמי מסג ־ רשויות מקומיות - ירושלים, בת 12 רת עם ים, חיפה, נתניה, אשדוד, רמת גן, גבעתיים, לוד, חדרה, בית שמש, קריית אונו וקריית ים - אותן רשויות שמובילות את התחום ומחזיקות בידן את פוטנציאל הגבוה ביותר להוצאת היתרי בנייה. מאז החתימה בכל רשות מקומית מתנהלת ועדת היגוי בראשות ראש העיר ובראשותי, במשותף, שבה אנו בו ־

סיט חלק משמעותי מכלל הפעילות לתחום 2022 זה. התקציב הממשלתי שאושר לשנת לטובת קידום תחום ההתחדשות העירונית והיה גדול פי עשרה משיעורו בעבר, סימן תפיסה חדשה גם מצד הממשלה בדבר מקומו של התחום בסדר העדיפות הלאומי, ומאפשר לנו לפתח כלים חדשים לצמיחה של הת ־ חום כולו". כך אומר אלעזר במברגר, מנכ"ל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, בריאיון מיוחד לרגל פרסום דירוג הערים המתחדשות של "ידיעות הנדל"ן". במברגר ממשיך: "הרחבת הפעילות ועידודה בכלים ממשלתיים הוכיחו עצמם באופן חד משמעי ומדיד, ואת התוצאות רואים כבר היום במ ־ ספרי שיא של היתרי בנייה למתחמי פינוי־ בינוי, להתחדשות בניינים יחידים בתמ"א ולחלופות שיצרנו עבורה, ולא פחות 38 מכך בהיקפי התכנון הגדולים של מתחמים חדשים, שיהוו עתודה לשנים הבאות בת ־ חום זה. לכל מי שעוסק בהתחדשות עירונית בשנים האחרונות היה ברור שמדובר בהכרח המציאות. השנה חלה התרחבות של מעגלי ההכרה במציאות זו, והיא חלחלה בקרב חל ־ קים נרחבים מהציבור שחי במבנים הישנים שזקוקים לחידוש. הציבור, המקצועי והכללי, מפנים שהשכונות הוותיקות, כלומר מרכזי הערים השונות, יעברו בשנים הקרובות תה ־ ליך מאסיבי של בנייה מחדש, ואנו מכינים כבר היום את התשתית התכנונית, החברתית והתקציבית כדי שהפעילות תתאפשר במע ־ גלים הרחבים ביותר ומהר ככל האפשר". אין להתעלם מכך שבחודשים האחרונים ענף

יימשך ואף יוגבר המאמץ הממשלתי 2023 "ב– לקידום ההתחדשות העירונית, ואנו צופים עוד עלייה בהיקפי התכנון והמימוש של פרויקטים הן במרכז והן, לראשונה, בצפון ובדרום"

- יום שישי, ח' בכסלו תשפ"ג 02 .12 .22 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 62