ידיעות הנדל"ן

דירות יקרות

חד' 5 חמש הערים שבהן מחירי דירות עלו בשיעור הגבוה ביותר בשנה החולפת

צילום: שאטרסטוק

מהנתונים עולה שזו אחת מהערים שהתייקרו ביותר בשנה האחרונה. חדרה

חייבת גם לשחרר אותנו מחוסר הוודאות. אין לזה אח ורע במדינה מתוקנת". מהשנים ההפכפכות ביותר בשוק "הייתה זו אחת השנים ההפכפכות ביותר שהיו אי פעם בשוק הדיור", כך רוני מזרחי, נשיא לשכת הקבלנים ובעלי קבוצת מזרחי ובניו. "היא החלה בביקושים אדירים וע ־ ליות מחירים משמעותיות, הסתיימה בקול דממה דקה, בעיקר בשל העלאות הריבית והתייקרות המשכנתאות. בשנה הקרובה המפתח להתאוששות השוק יהיה רק בהג ־ דלת היצע, גם שיווק קרקע רמ"י במחירים ברי פיקוח וגם מינוף מחודש של התחדשות והרחבת 38 עירונית באמצעות החזרת תמ"א זכויות לקבלנים. יש לפעול להגדלת זכויות אחוז בכל פרויקט, כשמתוך זה ישווקו 30% ב־ ש � ב 10% לזכאים במחירים מוזלים וכן 20% כירות מסובסדת לטווח הארוך". צאלה רוזנבלום עמור, משנה למנכ"ל חברת מ. אביב, סבורה שהעצירה בשוק זמנית:

במחירי הפסד, עד כדי שכך שניסו להחזיר לרמ"י את הקרקע שרכשו במחיר מופ ־ קע, מתוך הנחה שהמחירים ימשיכו לעלות באחוזים ניכרים. על משרד השיכון להפגין אחריות, לשקול לשנות את שיטת המכר ־ זים ולפרסם לא רק מחיר מינימום לקרקע, אלא גם מחיר מקסימום. טוב יעשו מקבלי ההחלטות אם גם ימשיכו את מבצעי הדירות המוזלות לזכאים, תוך הקפדה שמבצעים אלה לא יבואו על חשבון השוק החופשי". לסיכום, יש גם מי שסבור שהאווירה הכ ־ ללית ועליית הריבית עשויים להוביל לשינוי כיוון. ערן היימר, מנהל הכספים הראשי ברובי קפיטל: "בתקופות של אי ודאות ישראלים אוהבים להשקיע בנדל"ן, במיוחד כששוקי המניות יורדים ובאין אל ־ טרנטיבת השקעה סולידית. זה מסביר חלק גדול מההתייקרויות של השנה האחרונה. עליית הריבית הנוכחית משנה את התמונה ומייצרת אלטרנטיבות סולידיות אחרות, כגון שוק האג"ח בארץ ובעולם, וביחד עם עליית הריביות על משכנתאות תייצר

"הפגיעה בנוטלי המשכנתאות קשה" לצד עליית המחירים הדרמטית גם הריבית החלה לעלות, עובדה המשפיעה הן על המימון של היזמים והקבלנים והן על המימון של משקי הבית באמצעות משכנתאות. ארז סגמן, מנכ"ל קרן פיננסיה הכשרה המתמחה במתן אשראי וערבויות ליווי ליזמים בתחום המגורים, מסביר כי עליית הריבית מייקרת את עלויות מיליון שקל ומימן אותה 130־ המימון של הפרויקט: "אם לדוגמה יזם רכש קרקע בכ 1.3־ מיליון שקל, עליית הריבית לאורך התקופה תתבטא בכ 100 באמצעות הלוואה של שקל, כך שביחס לעליית מחירי הדירות 10,000־ מיליון שקל. תוספת העלות לדירה היא כ בתקופה האחרונה מדובר בסכום מזערי שלא יפגע ביזמים. היכן יכולה להתעורר בעיה? אצל יזמים שרכשו קרקעות במחירים גבוהים, תוך שהם מעריכים שמחירי הדירות ימ ־ שיכו לטפס, וכך יוכלו למכור אותן מעל המחירים היום. במקרים אלו, ובמידה שהתחזיות לא יתממשו, עליית הריבית יכולה לייצר סיכון. מעבר לכך ואף יותר משמעותי - קיימת פגיעה עקיפה ביזמים, שבאה לידי ביטוי בייקור המשכנתאות לרוכשי הדירות והמשך ההאטה בביקושים לדירות". בהמשך לדברי סגמן מסביר אבי תם, מנכ"ל אסיה סיירוס, מדוע יהיה קשה ליזמים להוריד מחיר לאחר שרכשו קרקעות במחיר גבוה. "הזינוק במחירי הדירות נוצר בחסות הממשלה ומינהל מקרקעי ישראל. הוציאו מכרזים בטיפטוף, וחברות ייזמות ובנייה היו במצב קטטוני של חוסר המשכיות והיו חייבות לגשת למכרזים במחיר מופקע. ברגע שזכו באדמה במחיר מופקע, הם גם חייבות לעשות דו"ח אפס עם רווחיות כדי לקבל מימון בבנק וערבויות חוק מכר לפרויקט, וברגע שנוצר דו"ח האפס הזה, החברות לא יכולות למכור בפחות ממחיר המכירה שנקבע בו, כי אז הפרויקט לא יהיה רווחי והבנק יעצור את המימון או יחייב את החברות להביא עוד הון עצמי. זאת ועוד, מאז הקורונה כל חומרי הגלם עלו בצורה מטורפת , שכר העבודה עלה, כל אלה ביחד העלו את הדירות למחירים מטורפים, שלא יוכלו לרדת, אלא רק להמשיך לעלות. לדוגמה בחודש האחרון כל הריצו ־ ."25%־ ל 20% פים מסוג גרניט פורצלן מטורקיה עלו בין מבדיקה שביצעו ב"דרכנו" - רשת ארצית לייעוץ משכנתאות, ההחזרים החודשיים בגין שקל לחודש. זאת בהשוואה 566־ שנה יעלו בכ 30־ מיליון שקל ל 1 משכנתה ממוצעת של למשכנתאות שניטלו בתחילת השנה, לפני העלאות הריבית. העלות הכוללת של ההל ־ וואה תעלה אף היא, כך שעל־פי הנתונים, מי שנוטל היום הלוואה של מיליון שקל, ישלם עלות כוללת של יותר משני מיליון שקל (הנתונים מתייחסים למשכנתה ממוצעת המור ־ כבת משליש ריבית פריים, שליש ריבית קבועה לא צמודה ושליש ריבית משתנה צמודה). לדברי מאור אוחנה, מנכ"ל "דרכנו", "הפגיעה בנוטלי המשכנתאות קשה, העלאת הריבית מהירה מדי ובשיעורים גבוהים, והשוק לא מספיק להסתגל לשינויים". מאיר וידר, מנכל וידר משכנתאות, מסביר כי המחירים הגבוהים אילצו לא מעט משקי בית לקחת הלוואות גדולות מאוד: "גובה המשכנתה בשיא של יותר ממיליון שקל - הזו ־ גות הצעירים היום כבר לא לוקחים פחות ממיליון שקל משכנתה. בנק ישראל מעדכן, במספר ההלוואותשניטלו לרכישת דירה. 11%־ שבחודשים יוני-יולי נרשמה ירידה של כ מנגד גובה המשכנתה הממוצעת מצד מי שכבר רכשו דירות יד ראשונה ויד שנייה שלא במסגרת מחיר למשתכן או מחיר מטרה, הגיע לשיא של יותר ממיליון שקל לכל משכנתה". וידר מסביר את הגורמים למשכנתאות הגבוהות: "סיבה ראשונה קשורה להתמעטות רכישת הדירות במסגרת מחיר למשתכן או מחיר מטרה. בחודשים האחרונים מסתיים מלאי הדירותשהוגרלו, ונותר מספר מצומצם של דירות בפריפריה, שהן פחות במחיר למשתכן לעומת השנה שעברה, ורוב 65%־ כדאיות כיום. כמות העסקאות ירדה בכ העסקאות המדווחות כיום, הן עסקאות יד ראשונה ושנייה, וניתן גם לראותשעסקאות אלה לא נמכרות כמו לחמניות, בדומה לתקופה של מרץ-מאי, אז דירות היו נשארות על המדף מקסימום ימים בודדים. שוק הדירות המסובסדות צפוי לרשום האטה משמעותית, עד שהדירות בהגרלותשנערכות השנה ייצאו לפועל. לאור זאת, יותר ויותר זוגות צעירים מכלל השוק. 54%־ מחפשים פתרונות דיור בשוק החופשי, ובחודשים יוני־יולי הם היוו כ ניתן להעריך שלפחות חלק מהם הגיעו למסקנה כי אם לא ירכשו עכשיו, הם יחמיצו את ההזדמנות, משום שבעתיד המחירים יוסיפו לעלות אל מעבר ליכולותיהם. סיבה שנייה היא שהרבה יותר זוגות צעירים מחפשים כעת פתרונות לדיור בשוק החופשי, ואף עוברים לאלטרנטיבה של רכישת דירות קטנות להשקעה במקום לרכוש נכס למגורים. גם במקרה זה אפשר לשער שלפחות חלק מהזוגות הגיעו למסקנה, כי אם לא ירכשו דירות עכשיו, הם יחמיצו את ההזדמנות".

ערן היימר: "עליית הריבית מייצרת אלטרנטיבות סולידיות אחרות, כגון שוק האג"ח, וביחד עם עליית הריביות על משכנתאות תייצר סביבה פחות תומכת לעליית מחירי הדיור"

"עצירת שוק הדיור בחודשים האחרונים של השנה הייתה מלאכותית. זה קרה בעיקר בשל העלאות ריבית ששיקפו חשש מוגזם של בנק ישראל מאינפלציה דוהרת ופגעו שלא לצו ־ רך בנוטלי המשכנתאות. בשנה הקרובה טוב יעשו מקבלי ההחלטות אם יעניקו תמריצים מחודשים לשוק הדיור, הן באמצעות עצירת העלאות הריבית והן באמצעות קידום מכר ־ זי קרקע במחירים מפוקחים, במיוחד באזור הביקוש. אדגיש, כי אחת הסיבות להתייקרות הדירות היא שיטת המכרזים של רמ"י לכל המרבה במחיר. בתקופה שבה מחירי הדירות עלו והריבית הייתה אפסית, יזמים נכנסו במחירים גבוהים מאוד ולא הגיוניים לרכי ־ שת קרקע. בבדיקה של מחירי הזכייה בדו"ח אפס ניתן לראות שיזמים נכנסו לפרויקטים

סביבה פחות תומכת לעליית מחירי הדיור. ליזמים ולקבלנים יקר יותר היום לממן את מלאי הדירות, והם יעדיפו למכור יותר, גם אם יצטרכו להתגמש במחיר. מנגד רואים באתרי הבנייה פחות תנועת לקוחות. גם הצפי למיתון עולמי גורם לעצירה ברכי ־ שת דירות להשקעה. שוק הנדל"ן למגורים בארץ פחות רגיש מאלה בארצות הברית ואירופה, בשל גידול האוכלוסייה הקבוע בישראל. אבל אנשים שמחפשים השקעה בוחנים אלטרנטיבות, ואם הנדל"ן בעולם ייפגע מעליית הריבית (כפי שמתחילים להרגיש), יהיו למשקיעים אלטרנטיבות השקעה רבות ומגוונות יותר, מה שיוריד את הביקוש המקומי לדירות וירסן את  ההתייקרויות או אף יגרום לירידה קלה".

- יום שישי, ח' בכסלו תשפ"ג 02 .12 .22 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 6 8