ידיעות הנדל"ן

שוק הנדל"ן למשרדים

ההיצע ממשיך לגדול, מתחמים חדשים מתפתחים בזמן שנשאלת השאלה המתבקשת האם יהיהשינוי במחירים ומה תגרום האטה במשק לתחום המשרדים, נתוניםשל גיאוקרטוגרפיה חושפים, שנכון להיום היצע המשרדים ומתחמי התעסוקה רק צפוי לגדול. ד"ר רינה דגני, מומחית לכלכלה עירונית ותכנון ערים ומבעלי קבוצת גיאוקרטוגרפיה, בדקה עבור כנס פסגת הנדל"ן של מרכז הנדל"ן שהתקיים לאחרונה, היכן צפויה בנייה משמעותית, ומה יהיו המרכזים הגדולים העתידיים. להלן הנתונים המרכזיים. ראשיתמציינת ד"ר דגני, כי על־פי צפי הבנייה והתכנון הקיים היום, אזור המרכז עשוי לעמוד מול עודף היצע בשנים הקרובות. על־פי הבדיקה: "במרכז הארץ, בין אזור ראשון לציון לציר רעננה-כפר סבא-הוד השרון, 5־ נבנים היוםשטחי תעסוקה, שעלולים להגיע בתוך כחמששנים להיקף של כ מיליון מ"ר, פירוש 3 מיליון מ"ר. הביקוש לשטחי משרדים באזור זה ינוע סביב מיליון מ"ר אם אכן הכול ייבנה". למרות העודף הצפוי 2־ הדבר, שצפוי עודףשל כ במרכז דגני מדגישה, כי עתידים להתפתח בעשור הקרוב גם מקומות חדשים, כמו צומת רעננה, צומת גלילות, החלק המערבי של רחוב ז'בוטינסקי בפתח תקווה, נשר ואזור תעסוקה רג"מ (רמלה-גזר-מודיעין). "צומת רעננהשהייתה רדומה הרבהשנים מתעוררת לתחייה, ומי שמפתח אותה היום הם היזמים ולא הרשויות המקומיות", כך ד"ר דגני, " סביב צומת רעננה מרוכזת אוכלוסייה רבה עם ריכוז גבוהשל בעלי משפחות בתחום מקצועות ההייטק, שבהחלט יכולים למצוא תעסוקה באזור זה. גם צומת גלילות לא התפתח עד היום, למעט הסינמה סיטי, אולם אזור הצומת עומד להיות אחד המקומות החשובים בישראל. האזור , המחבר בין אזור 2 , המחבר את אזור המזרח למערב, ועל כביש 5 נמצא על ציר הדרום לצפון. על מתחם הקאנטרי קלאב כבר מתרומם מתחם משרדים גדול. השכונותשל צפון תל אביב והגושהגדול יוסיפו אלפי דירותקרובות לאזור. כך גם קורה בשטחים הסמוכיםשל הרצליה ורמת השרון, ומשם יגיעו העובדים העתידיים. החלק המערבי של רחוב ז'בוטינסקי בפתח תקווה כבר נהנה מפיתוח שטחי תעסוקה, בילוי ומסחר, והוא ימשיך ויצמח עם הפתיחהשל הקו האדום העובר סמוך אליו". איתי שפרן, סמנכ"ל בגיאוקרטוגרפיה מזכיר, שחשוב להזכיר עוד שני מוקדים חדשיםשצפויים להתפתח בנשר, בשל הקירבה ופתיחת גשר לטכניון ובאזור רג"מ, ליד רמלה. תוכנית המיתאר ברג"מ מעניקהשטחי משרד גדולים, בעוד האזור יפרח אם יתפתחו בו דווקאשטחי לוגיסטיקה. דן קצ'נובסקי, מנכ"ל ובעלי מרכז הנדל"ן, מתייחס לנתוניםשל דגני בהקשר של אפשרות להצפה ואומר: "על אף הקשייםשל השנים האחרונות, שכללו קורונה, מעבר לעבודה מהבית וחוסר ודאות כלכלית, שוק המשרדים מפגין חוזק עם ביקושים גבוהים ועליותמחירים. יחד עם זאת יש להבדיל בין שוק התעסוקה בתל אביב, שצפוי להמשיך להראות חוסן ומחירי שיא, לעומתמתחמי תעסוקה במעגלים הרחוקים יותר, אשר עתידם לא מובטח באותה המידה. על המדינה ור ־ שויות התכנון לבסס את אזורי התעסוקה העתידיים על אמצעי תחבורה המוניים ובעיקר רכבת כבדה וקלה, שיאפשרו לעובדים להגיע למקום בלי להתמודד עם העומס החמור בכבישי הארץ".

הדמיה: באדיבות שתית

" של חברת שתית בטירת הכרמל TRE "תל אביב כבר לא מתאימה לכולם". פרויקט "

אפילו מצליחים לשפר את סביבת העבודה ולקבל יותר בעבור כספם. גם בקרב המשקי פ עים שוק המשרדים מהווה אפיק השקעה אט פ רקטיבי לאור מחירי הדיור הגבוהים, עליית הריבית והמיסוי הגבוה על דירות". דוד קפלן, מנכ"ל ולור ביירון, מסביר שהאטה בביקושים מגיעה תחילה מהב פ ניינים והמתחמים הוותיקים יותר ברמת הגימור הנמוכה יותר: "בעשורים האחרונים כלכלת ישראל עברה שינוי מהותי ונהפכה לכלכלת שירותים, שבראשה 'קטר ההייטק'. יותר ויותר חברות בינלאומיות פותחות מר פ כזי פיתוח ומבצעות כאן רכישות אסטרט פ גיות לצד שוק טכנולוגי שוקק. חברות אלו יושבות על הרי מזומנים אשר נוצרו בשנות הגאות האחרונות, ועבורן עלות הנדל״ן היא זניחה ביחס לגיוס הטלאנטים. לכן אנו מזהים שני שווקים עיקריים: שוק הפרימיום של מגדלים חדשים או קמפוסים חדשים , שבו מזהים ביקושים A ומודרניים בקלאס גבוהים ואכלוס מלא, לצד השוק של קלאס ודרומה (המתחמים ברמות גימור נמוכות B יותר - א"ח), שם מתחילים להרגיש חולשה בביקושים. מגמה זו להערכתנו תתחזק בה פ תאם לקצב עליית הריבית ותסמיני המיתון ככל שיהיו". לדברי נועם מוסקל, אדריכל עמית ב"אורבך הלוי", גם הצורך האנושי באינטרקציה ימשיך להזין את הענף: "את המרחב הפיזי של המש פ רד לא ניתן להשיג בבית. הטבע האנושי שלנו כמה למגע, לאנשים ולחיכוכים פיזיים. זה משהו שלא השתנה וגם לא עשוי להשתנות. חברות הסטארטאפ הישראליות נמצאות בצ פ מיחה מטאורית. תנופת הבנייה לא מדביקה את הביקוש. הרבה חברות מתקשות למצוא חללי משרד שמספקים אותן. למרות הבנייה המטורפת ההיצע לא מדביק את הפער". תופעות לוואי של הקורונה והצמיחה בשוק לצד השינוי הנדל"ני, הקורונה וגורמים נוספים שהשפיעו על השוק, יש מי שגם

מזהה בו צמיחה של תופעות לוואי. לדב פ רי האדריכל גיא מילוסלבסקי, "הביקוש למשרדים ממשיך, וקיימת מגמה ברורה בקרב מעסיקים, במיוחד בישראל, להחזיר את העובדים לעבודה מהמשרד או במודל עבודה היברידי, שבו רוב העבודה נעשית מהמשרד. אלא שבתוך הביקושים האלו חל שינוי. כיום יותר קשה לגייס עובדים, ומע פ סיקים מבינים שעליהם 'להגיע' אל העוב פ דים, כדי שהאחרונים יוכלו להגיע לעבודה בלי לנסוע בפקקים שעה וחצי לכל כיוון. יש מעסיקים שעברו לביזור משרדים בכמה אתרים כדי "להתקרב" אל העובדים שלהם וגם כדי לשלם מחירי שכירות וארנונה נמו פ כים יותר בהשוואה למרכז העירוני של תל אביב. בהתאם לכך, לצד הביקוש למשרדי פרימיום בלב העירוני של המטרופולינים, מתפתח ביקוש למשרדים גם במעגל השני של מרכזי הערים, במיוחד בסמיכות לתח פ נות רכבת ישראל והרכבת הקלה, המאפש פ רות נגישות קלה לעובדים ולקוחות. מגמה שתומכת בכך היא תכנון מתחמים מעורבי שימושים, הכוללים מגורים, מסחר ומשר פ דים, אשר יוצרים היצע של שטחי משרדים גם מחוץ לעיר הגדולה". נטלי מרשל, בעלת חברת שיווק הנדל"ן פ � ונציגת היזמים ב MARSHALLLL רויקט אינפיניטי פארק רעננה, סבו פ רה אף היא שיש שינוי עמוק יותר בענף, בין היתר בגישה ובציפייה של העובדים: "שטחי משרדים ופרויקטים שתוכננו ונב פ ניתן למצוא היום לא רק בתל , A נו כקלאס

אביב, אלא גם באזורי תעסוקה כמו רעננה, פתח תקווה, ראשון לציון ועוד. מדובר לרוב במתחמים שהם אקו־סיסטם שלם, וכוללים לצד המשרדים גם שטחים בייעוד מסחר ושירותים לרווחת העובד, שיכול לצרוך ממש מתחת למשרד. הרצון של בעלי חברות לשים את העובדים במרכז לא השתנה בשנים האח פ רונות, אך מה שהשתנה הוא צורכי העובדים. רבים מהם מבקשים לשלב עבודה מהמשרד עם עבודה מהבית, להגיע באופן נגיש ומהיר למשרד במקום לבלות שעות בפקק ולפנות יותר זמן לפנאי ומשפחה. כיום תל אביב כבר איננה מתאימה לכולם וגם לא יכולה לה פ

כיל את כולם. הבנייה המאסיבית וחפירות הרק"ל, יחד עם העלייה הדרמטית במחירי השכירות למשרדים באזורים המרכזיים בעיר, מביאה לא מעט חברות לבדוק אזורי תעסוקה אחרים. השינויים האלה העלו מאוד את הביקושים לשטחי משרדים מחוץ לתל המציעים A אביב, בדגש על מגדלים קלאס לחברות ולעובדים כמה שיותר שירותים מתחת למשרד, בשילוב נגישות גבוהה לצירי תחבורה מרכזיים בעיקר באמצעות הרכבת". עוד תופעת לוואי היא צמיחה של המתח פ מים המשותפים, כפי שמסבירה האדריכלית מרינה רכטר רובינשטיין, בעלת המשרד אדריכלים: "אם המחשבה הייתה ReMa שגם בתום משבר הקורונה מרבית החברות ימצאו לנכון להמשיך להעסיק את העו פ בדים מהבית, הרי שבדיעבד זה פשוט לא נכון. במקביל נראה שיש גם עלייה מסוימת בביקוש לעבודה בחללים משותפים, ובמה פ לך המשבר נפתחו לא מעט עסקים עצמאיים קטנים, שעדיין בונים את עצמם - מחד לא מדובר בעסק גדול דיו כדי לשכור משרד, ומאידך העובדים זקוקים למרחב עבודה  משותף".

גיא מילוסלבסקי: "יש מעסיקים שעברו לביזור משרדים בכמה אתרים כדי 'להתקרב' לעובדים וגם כדי לשלם שכירות וארנונה נמוכות בהשוואה למרכז תל אביב"

- יום שישי, ח' בכסלו תשפ"ג 02 .12 .22 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 8 8