ידיעות הנדל"ן

הופכים פריפריה למרכז

קצת 'שיחקה לידיים' שלנו. צעירים מעדי ־ פים את המרחב הכפרי – כי אם מתרחקים כמעט שעתיים מהמרכז, אז הם רוצים את המרחבים האלו כערך מוסף. בשנים האח ־ רונות, יחד עם גופים בתוך הממשלה וראשי הרשויות, יש מודל הולך ומתפתח של שכו ־ נות כפריות. יש כמה מעגלים של עיר; מרכז העיר עם הבנייה הרוויה ועוד מעגלים, שככל שמתרחקים מהמרכז, הם מורכבים יותר מב ־ נייה נמוכה או צמודת קרקע. שכונה כפרית היא מצד אחד עדיין חלק מהעיר, אבל גם קצת מחוץ לה - וזה מודל שעובד. זה קיים בדימונה בשכונת מעלה שחק, למשל. הצעי ־ רים מגיעים לשכונות הללו לתקופה מוגבלת, ואז בעצם הכוונה היא שהשכונה תקלוט בכל פעם את הצעירים, ואילו ה'וותיקים' יישארו בעיקר בבתי הקבע בעיר. זה כבר לא לקחת צעיר מרמת גן שיבואו לגור בדימונה, זה לע ־ בור משכונה אחת בדימונה לאחרת. וזה קל יותר. בשנים הקרובות הכוונה להרחיב מודל זה לעוד ערים - ירוחם, נוף הגליל, הרחבה של דימונה ועוד". "תוכנית מאקרו מקיפה" בינתיים נראה שיש גם התפתחות בקידום בנייה מאסיבית במקומות שבעבר לא הייתה בהם היתכנות. לא ברור אם מדובר במענה

3ddesign הדמיה:

שכונת מצפה הימים בצפת של החברות אבני דרך וארזים נדל"ן. "לחזק את הפריפריה לטווח הארוך"

למציאות הכלכלית ולמחירי הדירות שזינקו בשנה וחצי האחרונות בחדות, או פשוט בהב ־ נה בקרב הכוחות השונים שהגיעה העת. דוג ־ מה טרייה היא למשל זכייה של קבוצת ברזא ־

ני ואבני דרך במכרז ענק של משרד השיכון יח"ד בקצרין, במסגרת "תוכנית 702 להקמת יח"ד הצפויות 1,560־ מטרה". זאת כחלק מ ביישוב בשיטת "תכנן 12 להיבנות ברובע ובנה". מדובר בשיטה שמאחדת את שני הש ־ לבים ומעניקה ליזם שזוכה במכרז אפשרות גם לתכנן וגם לבנות שכונה שלמה מ־א' ועד ת', כולל מבני הציבור והתשתיות. דמיט ־ ב, ראש המועצה המקומית קצרין, ֶ רצ ַּ פ ָ רי א אמר לאחר הזכייה במכרז, כי: "זהו יום חג היסטורי לקצרין, לגולן ולגליל המזרחי. היום אנחנו עם הפנים קדימה לעשורים הקרובים במהלך שיכפיל את האוכלוסייה ביישוב". דיין ברזאני, מנכ"ל י.ד. ברזאני, ויאיר כהן, מנכ"ל ובעלים קבוצת אבני דרך, אמרו עם הזכייה במכרז: "מדינת ישראל שמה לה כמשימה לאומית להכפיל את מספר התוש ־ בים ביישוב. אנו בטוחים שקצרין תהיה אבן שואבת לזוגות צעירים ומשפחות עם ילדים הבוחרים להחליף את אורח החיים המואץ ביישוב קהילתי איכותי". המקרה של קצרין בולט, אך לא בטוח מייצג. במקומות רבים בארץ עדיין ניתן למצוא מכ ־ רזי מקרקעין שמתפרסמים, אך נותרים ללא זוכים. ורד צרפתי זבולון, מנכ"לית משותפת בחברת צרפתי שמעון, סבורה שניתן לנקוט כמה צעדים על מנת לשפר את איכות החיים בפריפריה ולהגדיל את הביקושים למגורים ביישוביה: "ככל שהמדינה תשקיע יותר משאבים בשיפור התשתיות, כך המרחק מה ־ מרכז לפריפריה יתקצר. ראינו מה עשה קו הרכבת הישיר מתל אביב לבאר שבע למשל. כמו כן חשוב להמשיך ולהשקיע בתחום החי ־ נוך. כך למשל, האוניברסיטה בבאר שבע היא אבן שואבת לסטודנטים מכל הארץ, שגם בסיום לימודיהם נשארים לגור בעיר. ולב ־ סוף יש חשיבות גדולה להגדלת אפשרויות התעסוקה, כך שימשכו אוכלוסיות מגוונות. פתרון אפשרי לתחום זה הוא קבלת החלטת ממשלה להעביר את כל משרדי הממשלה מאזור המרכז לפריפריה – זה גם יספק מג ־ וון תעסוקתי וגם יוביל לשיפור האזור כולו. עשו את זה במעבר בסיסי צה"ל לדרום, ובהחלט אפשר להעתיק את המודל למשרדי הממשלה. שנית, כדי לשכנע את הצעירים לעבור וגם להישאר בפריפריה נדרש תמרוץ כלכלי. אפשר לעשות זאת בצורת הטבות מס למי שיעברו, או מענקים כספיים אחרים".

אייל בהרי, מנכ"ל צים בהרי נדל"ן מקבוצת עדי צים אחזקות, מוסיף: "חיזוק הפריפריה לטווח הארוך מותנה בשלושה גורמים בסי ־ סיים: הראשון - קיצור משמעותי של זמן הנסיעה מהמרכז לפריפריה, השני - הגד ־ לה משמעותית של מקומות עבודה איכו ־ תיים בהייטק ובכלל, והשלישי - תמרוץ אוכלוסיות חזקות לעקור לפריפריה. רק ראייה מערכתית כוללת שתשלב את שלוש ה'יתדות' הללו תגרום בסופו של דבר לשי ־ נוי מהיסוד של תפיסת הפריפריה כ'נחותה' לעומת המרכז" יהודה כתב, יו"ר ארגון הקבלנים והבונים מחוז ת"א והמרכז, סגן נשיא התאחדות הק ־ בלנים בוני הארץ, מציין: "מקבלי ההחלטות חייבים להבין כי כדי להפוך את הפריפריה הצפונית והדרומית ליעד נדל"ני מבוקש יש להוביל להשקעה ענפה בתשתיות נלוות. לא די בבניית בנייני מגורים, אף אחד לא רוצה לגור בעיר שינה שמעניקה רק שירותים בסיסים לתושביה. המדינה חייבת להוביל תוכנית מאקרו מקיפה, שבמהלכה נראה, בין היתר, תקציבים להקמת מוסדות להשכלה גבוהה, קידום אזורי תעסוקה רבים, פיתוח תשתיות, שיטות תחבורה מתקדמות, שיפור המערך הרפואי וחיזוק האוכלוסייה המקו ־ מית. לאורך השנים המדינה הקצתה משאבים רבים לטובת תוכניות שונות שיצרו מסגור שלילי לפריפריה ומנגד הבלטה חיובית לא ־ זורי הביקוש, חייבים להפוך את הפרדיגמה הזאת. אם לא נתעשת בתקופה הקרובה, המ ־ דרון החלקלק והפערים בין המרכז לפריפריה יהפכו לבלתי ניתנים לגישור". "דרושה עוד עבודה רבה" גם סיוון היללי, סמנכ"לית שיווק ומכירות בקרדן נדל"ן, טוענת שהעבודה עוד מרו ־ בה: "התוכניות לפיתוח הפריפריה ובפרט התחדשות העירונית מבורכים, אך דרושה עוד עבודה רבה מצד המדינה כדי להפוך את הפריפריה לאטרקטיבית כך שתמשוך קהלים חדשים. מחירי הדיור בלבד אינם מהווים גורם משיכה חזק מספיק עבור אנשים כדי שיחליטו להעתיק את מרכז חייהם לפריפ ־ ריה. לא ניתן לצפות מאנשים לשנות מיקום ולהתרחק לפריפריה כל עוד אין מענה הולם לתעסוקה, חינוך ושירותים שונים. השפעות

התחדשות עירונית בפריפריה בזמן שחלק ניכר מהדיון עוסק בהגירה חיובית ומשיכהשל אוכלו ־ סייה חדשה ליישובי הדרום והצפון, ישנם גם התושבים הוותיקים והמבנים הישניםשזקוקים לשיפוץ וחיזוק. גם בתחום זה ההתקדמות ניכרת אך לא מספקת. חיים פייגלין, מנכ"ל צמח המרמן וסגן נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, מסביר: ״כדי לקדם סוף סוף התחדשות עירונית בפריפריה יש לקבל ולאשר אתמסקנות הוועדה הבין־משרדית בראשות עינת גנון, שדנה בנושא וגיבשה המלצות לאישור הממשלה. ההמלצות כוללותמגוון צעדים, לר ־ אלףשקל לכל דירה, הקצאתקרקע משלימה ומתן הטבות 200 בותמענק עד מס. המלצות הוועדה התקבלו למרות התנגדות האוצר למהלכים אלו. אני מניח שאם יאושרו ההמלצות וייושמו בפועל, הן יביאו למימושפרויקטים רבים בנגב ובגליל ובעיקר בערי הסיכון הסמוכות לשבר הסורי־אפריקאי״ גל קסטל, סמנכ"ל התחדשות עירונית באורון נדל"ן מקבוצת אורון אחזקות והשקעות, סבור שיש לחזק את האוכלוסייה הקיימת ולכוון לשינוי חברתי מש ־ מעותי: "כיום הפריפריה מחולקת למקומותשבהם ניכרת ההשקעה מבחינת פיתוח עירוני, בנייה למגורים, מסחר, תעשייה ותשתיות, לעומתמקומותשבהן אין פיתוח כלל או מועט מאוד. מקומותשבהם אין פיתוח נשארים מאחור מכל הבחינות ומשמרים אתמצבם החברתי והסוציו־אקונומי הנמוך יחסית. אני מאמין שצריך ואפשר לקדם תוכניות לאומיותשל התחדשות עירונית בפרפריה. פרויקטים אלו הם הרבה מעבר לבנייה, הם הזדמנות לחולל שינוי חברתי אמיתי במקומותשהכי זקוקים לשינוי כזה. היכולת להעניק לדיירים, רובם במעמד סוציו־אקונומי נמוך, הזדמנות לגור בדירה חדשה, בבניין חדש, באזורים ישנים ומתפורריםשהופכים לאזורים מתחדשים, היא הרבה יותר מבניית הפרויקט. זו הדרך להביא, בין היתר, לצמצום הפערים החברתיים בישראל". איל טישל, סמנכ"ל התחדשות עירונית באזורים, מתייחס גם הוא לנושא: "פרויקטים רביםשל התחדשות עירונית בפריפריה נתקלים בבעיית המכפילים, בין השאר כי ערכי הקרקע עדיין נמוכים ביחס למרכז. כדי שפרויקט כזה יהיה כלכלי, יש צורך במכפיליםשיאפשרו ליזם לממן את כל ההוצאות הכרוכות בהוצאת הפרויקט לפועל, דבר שלא אפשרי בתא השטחשל הפרויקט. אחד הפתרונות לכך הוא הקצאתקרקע משלימה, המאפשרת ליזם לקבל יחידות דיור נוספות ושבאמצעותן ניתן 'לגשר' על הפער הכלכלי שתא השטח המקורי מוגבל בו. יחד עם זאת, יישום מתן קרקע משלימה מחייב הירתמותשל גורמים רבים, ביניהם היזם, הרשות המקומית, מינהל התכנון ורמ"י – דבר שהוביל לכך שמרבית הפרויקטיםשחייבו קרקע משלימה לא התקדמו. מנגד, בשנים האחרונות בהחלט ניתן לומר כי הפערים הצטמצמו, ועם עליית ערכי הקרקע גם במקומותמרוחקים יותר מגוש דן, הפוטנציאל למימושפרויקטי התחדשות עירונית גדל וימשיך לגדול".

- יום שישי, ח' בכסלו תשפ"ג 02 .12 .22 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 94