ידיעות הנדל"ן

63 גיליון מס'

- יום שישי, י"ט בשבט תשפ"ג 10.02.23

משלמיםביוקר הריביתעולה ומשפיעהעל כלהשוק. גדליאור בדקאיךהבנקיםמנסיםלהקל בורשחור תופעתטבעאו רשלנות? יצאנו בעקבות התופעההמטרידהשלהבולענים טיפולשורש הופכיםפריפריהלמרכז. איךמשנים מציאותעל ידי מיתוג מחדש

מהמריםעלהמחר הזינוק במחירים, העלייה בריבית והקריסה בהיקפי העסקאות מובילים את הענף על הממשלה לקחת את המושכות ולנהל את האירוע, ובעיקר  לכיוון לא ברור להעניק ודאות או תקווה, אבל מצעד הממשלות המתחלף חדשות לבקרים מונע הבולענים שנפערים, שאלת המחירים והמטרו, שבחודשים האחרונים  מציאות כזאת שוב עמד בסימן שאלה - רק מדגישים את חוסר האונים ואת העובדה שנכון להיום אורי חודי † מדובר לא פעם בעניין של מזל או הימור - על כל המשתמע מכך

גדלנו! עקבו אחרינו: in קבוצת רם אדרת מתרחבת. לרשימת המשרות כנסו לאתר החברה ram-aderet.co.il * 8063

Ronena&Co

>> לביקור באתר החברה לחצו כאן

מתענייניםבנדל"ן? חפשו אתהטור: נדל"ן בין השורות טורשבועי מאתאורי חודי, עורך מוסף ידיעותהנדל"ן, עםמגוון ניתוחים, טיפים וארגז כלים בגובהעיניים

תוכן

בהיעדר מדיניות משחקי מזל 14 לאומית ברורה ועקבית ענף הנדל"ן מדשדש במקום אנשי הענף עם מבולבלים? 16 מידע ועצות לרוכשים בימיםשל חוסר ודאות תוכנית המטרו כבר מסילה יקרה 22 משפיעה על הענף בדמות מיסים והקפאת פרויקטים זה מה שקורה במדינת הבולענים 30 עקב פיתוח מואץ ועבודה על תשתיות בתת־הקרקע גופי נדל"ן מתנדבים אדם לאדם 71 , 38 למען מטרות חברתיות בישראל איך מגיב שוק היד השנייה על הגדר 42 למציאות הנדל"נית ולהעלאות הריבית

הקשר בין אג'נדה הרשות נתונה 50 של רשות מקומית לקידום התחדשות עירונית

מדישישי בלוחהנדל"ןשל

לוח

עליית הריבית והשפעתה על במלכוד 58 מימון פרויקטים, רכישת קרקעות וקידום דיור להשכרה

הן לבנק כשהמשכנתה מתייקרת 62 והן ללקוח יש אינטרס משותף לעמוד בהחזרי ההלוואה

הפריפריה הישראלית חבלי מיתוג 64 מצויה בתהליך של הגדרה מחדש

בענף שחם מה כל על ופרשנויות ניתוחים , ראיונות : וגם

בחינה של עשור להסכמי הגג 72 תוצאות התוכנית הממשלתית אל מול ההבטחה

עמי לאור מנהל המגזין: ענתי גילעד // עריכה: אורי חודי // עורך המגזין: יפית יפרח // סמנכ"לית לוח ומוספיםמיוחדים: ז'נה גלצר // גרפיקה: יונת דביר // עורכת גרפית: // נתן נוי, עדינה נביאן וחיים וינטה מכירות : מנהלי // 03-6929228 ליצירת קשר חייגו: זוהרה זולברג ובטי כספי הפקה: אלי שריד // מנהל תפעול ולוגיסטיקה: גיא מורד איור השער: // shutterstock תמונות: ראשון לציון // 1 נח מוזס כתובת המערכת:

מחלקת מוספים מיוחדים

30.5–1.6 2023

אם את.ה כאן את.ה בנדל"ן

עיר הנדל״ן ירושלים - יוצא לדרך בפעם השביעית כנס הבוטיק

ימים חווייתיים במלון הפאר ענבל, באווירה ירושלמית ייחודית 3 תוכן אקטואלי מפגש עם בכירי הענף מופעים ומסיבות גם השנה שילבנו שתי ועידות בכרטיס אחד: ועידת משרדים ומניבים ועידת ערים מתחדשות

* 9395 לפרטים ולהרשמה:

סרקו להשארת פרטים ונחזור אליכם!

5 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | - יום שישי, י"ט בשבט תשפ"ג 10.02 .23

בשקט בשקט... אבל עם המון עוצמה קבוצת כנען, העוסקת ביזמות נדל״ן למגורים, בשקט בשקט בונה, יחידות דיור ביזמות ובהתחדשות עירונית 4,000 - מבצעת ומנהלת למעלה מ

קריית אונו עלמא -

תל אביב פינת מסריק-

ירושלים משכנות הלאום -

בשלב הוצאת היתר רמת גן נווה יהושע -

קריית אונו מתחם לייה -

בבניה

אוכלס

אוכלס

בשלב תכנון

תל אביב הצנחנים-

רמת גן - TOUCH

החתמת דיירים גבעתשמואל מתחםגיורא-

נתניה מתחם גשש -

תב״ע מאושרת נס ציונה מתחם השוק -

בשלב הוצאת היתר

אוכלס

תכנון

בשלב

רעננה - 2 הפנינה

אוכלס קריית שמואל סרוגים בקריה -

רמת גן - SMART TOWER

רבבה משכנות אהרון -

רמת גן מתחם הנצחון -

אוכלס

אוכלס

אוכלס

בשלב תכנון

אמח

אוכלס פ״ת סרוגים על הפארק נווה גן -

רמת גן נגבה -

רמת גן מתחם רבין עלומים-

רעננה - 1 הפנינה

מודיעין חצרות קדם -

ע " תב

בשלב תכנון

בבניה

אוכלס

> לביקור באתר החברה לחצו כאן

אפריקה ישראל מגורים גאה להוביל את תרבות המגורים בישראל, להציב רף חדש של איכויות ולהפוך לשם נרדף לקהילות מגורים איכותיות. הרבה מעבר למותג, "סביונים" זו דרך חיים המשלבת תכנון דירות אופטימלי בסטנדרט בנייה גבוה, פיתוח סביבתי מושלם למשפחות, שילוב הוליסטי בין מרכזי מסחר, בילוי ופנאי, ריאות ירוקות ומרחבים פתוחים. אנו גאים להמשיך להוביל כחברה הגדולה, הטובה והאמינה בישראל ולהתפתח לאפיקים נוספים, דוגמת מגורי יוקרה, דיור להשכרה ארוכת טווח, מתחמי התחדשות עירונית ברחבי הארץ ובנוסף הרחבת הפעילות לתחום הנכסים המניבים הכוללים מסחר ותעסוקה. סביונים. ! בית שאוהבים , המשלבתבין בית , בואו ליהנותמחווית מגוריםמושלמת סביבה ואיכותחייםבשכונותהסביונים. , קהילה

תל אביב | 39-41 בלוך

סביוני גבעת שמואל

נתניה | מגדלי סביון סיטי

סביוני רעננה

קריית ביאליק | חלומות & סביונים

, רמת גן 39 המעיין | סביוני העיר

ירושלים | סביוני קטמון החדשה

ירושלים | סביוני קרית יובל

ירושלים | VIEW סביון

ראשל״צ | מתחמי הסביונים

נס ציונה | סביון ואירוס

נס ציונה | סביוני נצר סירני

FOR RENT | סביוני שהם

* 3393

africa-israel.co.il/megurim >>> לביקור באתר החברה לחצו כאן

ההדמיות להמחשה בלבד. יתכנו שינויים לפי דרישת הרשויות ו/או החלטת החברה. פיתוח שטחים ציבוריים עשוי להשתנות בהתאם להחלטת הרשות המקומית. ביצוע הפיתוח בשטחים הציבוריים באחריות הרשות המקומית.

- באר יעקב, MUNDO , - רעננה KENKO - פתח תקווה, SPHERA , מעלות הנשיא - אלעד - ראש העין GD PREMIUM COLLECTION

g-dlevy.co.il >> לביקור באתר החברה לחצו כאן

האתגר הלאומי

הימור מסוכן

של רולטה באשר להיכן ייפער הבולען הבא ומי בכלל אשם בתופעה. אי אפשר גם בלי התייחסות לסוגיית ההתחדשות העירונית, שגם בה נראה שלפעמים אין הסבר לתה ש ליכים שונים, ואף להסכמי הגג, שחוגגים כמעט עשור וגם שם נראה שלא פעם עניין של מזל מכריע האם הסופו של דבר הפתרון מוצלח או לא, לפחות בתחילת דרכם של ההסכמים. נושא נוסף הוא המטרו, שגם בו בשבועות האחרונים נכנסנו לסחרחרה של התבטאויות שלא יהיה מטרו מחד, מול תו ש כניות למיסוי כבד צופה פנה עתיד, שמוביל כבר עכשיו למלחמה משפטית מצד הקבל ש נים מאידך. ולבסוף אנחנו ממשיכים בסדרת הכתבות על יישובי הדרום והצפון, והפעם מעלים שאלה מתבקשת – האם בכלל המי ש לה פריפריה אינה במקומה, והאם יש צורך בהליך כולל של מיתוג מחדש. כרגיל גם הפעם אנחנו מעניקים בולטות ליוזמות חיוביות של ענף הנדל"ן ותרומה לקהילה. אבל לפני שנתחיל, כמיטב המסורת ביקש ש נו מאנשי ענף הנדל"ן להתייחס למציאות בשטח ולנסות לייעץ לרוכש המבולבל או למשפרי הדיור המודאגים מה כדאי להם  לעשות בתקופה כזו.

הגורמים הרלוונטיים להכיר בכך ולפעול. לא סתם החלטנו הפעם לבחור במכונת מזל על השער. נדמה שענף הנדל"ן היום ובמיוחד תחום הנדל"ן למגורים פועלים ללא מכוון אמיתי, והמזל הוא זה שיקבע את ההמשך. המחירים יירדו? יעלו? הריבית תמשיך לעלות? משקי בית יעמדו בהחזרים החודשיים? לממשלה יש כיוון? יש תוכנית? ההרגשה היא כמו בקזינו. כל אחד מהמר על המספר שלו ומקווה להישאר עם הראש מעל המים. זה נכון לרוכשי הדירות, נכון לקבלנים שקנו קרקעות במחיר מופקע, נכון ליזמים שצריכים מימון ועוד ועוד. ומה שהכי גרוע, שנראה שאין אופק לשינוי. מהמרים בעל כורחם במוסף שלפניכם בחרנו להתמקד בשורה של סימני שאלה; מחירי הדירות - לאן הם הולכים, הריבית – כיצד היא משפיעה על הרוכשים, הקבלנים והיזמים ועוד, והאם העובדה שהבנקים, שממהרים לצאת בתו ש כניות ללווים, יודעים משהו שאנחנו לא. במקביל אי אפשר להתעלם מתופעת הבול ש ענים שהולכת ומתגברת, וגם היא בסוף סוג

גזירה משמיים, זה דבר שאפשר לשנות, אבל צריך בשביל זה מהלכים אמיצים, יציאה מהקופסה, שיתוף פעולה בין מש ש רדי ממשלה, בין המגזר הציבורי לפרטי, בין האקדמיה לשטח ובין השלטון המרכזי , 2023 לשלטון המקומי. נכון להיום, בפתח אין דבר שנראה רחוק יותר. ישאל הקורא הפלוני למה הפסימיות? הרי נראה שמחירי הדירות מתחילים לשנות כיוון? והתשובה היא שנכון, יש שינוי בשטח, היקפי הע ש סקאות בצניחה, יש דיווחים על ירידות מחיר, והיד עוד נטויה. להעלאות הריבית האחרונות חלק ניכר בזה, וייתכן שמיתון ומשבר כלכלי נמצאים מעבר לפינה, אבל אלו לבדם לא יכולים לטפל בתחלואות הענף. המצב הנוכחי הוא פצצת זמן, שיכו ש לה להוביל לכל כיוון. מי שחושב שקריסת מחירי הדירות היא בשורה טובה, צריך לחשוב שוב, כי מקרה כזה יזעזע את כל אמות הסיפים במדינה. מצד שני – המשך עליות המחירים או אפילו קיפאון שלהם ברמה הנוכחית מובילים לאט לאט למשבר אחר, חברתי־כלכלי ולהעמקת אי השוויון. לכן התקופה הקרובה היא קריטית לענף הנדל"ן ולמדינה כולה – ועל הממשלה וכל

. שני 2015 והקמת מטה הדיור המורחב ב־ הגופים חשובים, אבל אף לא אחד מהם הצ ש ליח להביא את הבשורה לענף הדיור ולמ ש חירי הדירות, שעלו בשיעור לא פרופור ש ציונלי מאז עד היום. גורמים בכירים בענף, במשרדי הממשלה, בארגונים היציגים של פעילי הענף ואחרים חוזרים שוב ושוב על הצורך ועל העובדה שחוסר שיתוף פעולה בין משרדי ממשלה, תוכניות ארוכות טווח ואסטרטגיה סדורה וגם אומץ לחולל שינוי שורש אמיתי בתחום הם חסמים מרכזיים בפני פתרון אפשרי. במקביל החלפה תדירה של ממשלות וניסיון להישגים ותוצאות קצרות מועד של פוליטיקאים בענף מרוכז ואיטי כמו הנדל"ן לא מאפשרים מהלכי עומק. וכך הגענו למצב שבו מחירי דירות זינקו בשנה , לשוק שכירות חולה 20% אחת בלמעלה מ־ שגם בו המחירים מזנקים, ולזוגות צעירים שנוטלים משכנתאות בלתי סבירות בע ש ליל. יכול להיות שהמדינה באמת התמכרה למיסים והכנסות מנדל"ן, הקטע האחרון מהפתיח של הכתבה הוא היחידי שמתכתב עם המציאות, ועל זה יעידו המיליארדים שקיבלה המדינה בשנים האחרונות. זו לא

האם יכול להיות שהמדינה באמת התמכרה למיסים והכנסות מנדל"ן? שכן נכון להיום, במצב של אי יציבות פוליטית והיעדר שיתוף הפעולה בין משרדי הממשלה, הענף מתנהל כמו קזינו, שבו כל אחד מהמר על • אורי חודי המספר שלו בתקווה להישאר עם הראש מעל המים

למספר המשכורות הממוצע של משק בית בצורה הגיונית. לא נחזור אחורה. הית ש רונות הכלכליים והחברתיים עולים על החסרונות. תסתדרו". מדע בדיוני או פנטזיה בחזרה למציאות. הקטע לעיל לא היה ולא נברא, ואולי היה יכול להיות רלוונטי כפרק בספר ששייך לז'אנר המדע הבדיוני או הפנטזיה. בפועל אנחנו רחוקים שנות אור מהמצב הזה. ועדת זיילר אגב באמת הייתה, למי שהספיק לשכוח, וכך גם ההמ ש לצה להקים מיניסטריון בנייה שתפקידו לתכלל התחומים בענף, לקבוע פרמטרים חשובים לפיקוח וביקורת ועוד. שני מה ש לכים שהיו הכי קרובים להקמת מנגנון 2013 דומה, הם הקמת קבינט הדיור ב־

להתחדשות עירונית וחיזוק מבנים, שה ש גיע במיוחד לישיבה. "מצוין" – אמר שר הבינוי והשיכון. "עבודה טובה. אני חושב שאפשר לנעול את הישיבה". "רגע, יש לנו בעיה", אמר נציג משרד האוצר שישב בפינת החדר. "חסר לנו כסף. מערכת ההיצע והביקוש עובדת כל כך טוב, שה ש מחירים נותרו דומים כבר שנים. המכרזים על הקרקע לא מניבים לנו די הכנסות כמו בימים הטובים, מאז שינו את שיטת המכ ש רזים שממקסמת את המחיר. המיסים הפ ש סיקו לזרום. בקצב הזה לא יהיה מנוס מה ש טלת מיסים חדשים". דממה נפלה בחדר. "תצטרכו למצוא מקורות תקציביים אח ש רים", פסק שר הבינוי והשיכון, "קיבלנו החלטה עקרונית לפני מספר שנים שדיור זה זכות יסוד בישראל לכל תושב. הגענו למצב שבו מחיר הדירה הממוצע מתאים

גרם לתכנון ארוך טווח ולהתחלות בנייה מדויקות, שהתבססו על אלגוריתם חדש ש ני שידע לצפות את הנולד ולהתאים את הביקוש להיצע. "אנחנו מסיימים שנה עם אפס הרוגים בתאונות עבודה בענף", דיווח נציג מי ש נהל הבטיחות במשרד הכלכלה. "המחלף בכניסה לעיר החדשה בערבה מוכן לפני אכלוס התושבים, תשתיות הביוב בגוש דן נכנסו הבוקר לפעולה עם קיבולת ו � שנה, והאי המלאכ 15 שתספיק לעוד תי השני מול חיפה קיבל הבוקר את זרם החשמל בפעם הראשונה", דיווח נציג שר התשתיות. "אנחנו נכנסים לשלב האח ש רון של חיזוק המבנים, שכולל את אלף הבניינים האחרונים שעוד לא עברו את התהליך. החל מעוד חצי שנה מדינת יש ש ראל מוכנה לרעידת אדמה", דיווח השר

בבוקר. יום ראשון. 08:45 הדלת נפתחת ושר הבי ש נוי והשיכון נכנס יחד עם מנכ"ל משרדו לחדר ישי ש בכנסת. זו 2314 בת מספר

הישיבה השבועית של מיניסטריון הב ש נייה, אחד הגופים המשמעותיים בישראל שמתווה את מדיניות התכנון והבנייה בעשורים האחרונים. מדובר בגוף שהוקם בעקבות המלצת ועדת זיילר, שחקרה את ש � . נקודת מפנה מ 2001 ־ אסון ורסאי ב מעותית בעולם הנדל"ן שאפשרה שילוב בין משרדי הממשלה, גופי התקינה, צוותי המקצוע של המגזר הציבורי וגם נצי ש גים של השוק הפרטי. המהפכה שהוביל מיניסטריון הבנייה הביאה לתיעוש ענף הבנייה, שעבר בשנים אחדות מלואו־טק להייטק במלוא מובן המילה, מה שגם

- יום שישי, י"ט בשבט תשפ"ג 10.02 .23 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 14

15 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | - יום שישי, י"ט בשבט תשפ"ג 10.02 .23

האתגר הלאומי

"בערי הפריפריה עדיין ניתן למצוא דירות במחיר סביר" אמנון מחרז, מנכ"ל יזמות קבוצת בראל: "אני מעריך שבשנת

טיפים לרוכש המבולבל התקופה האחרונה בענף הנדל"ן מבלבלת את כולם: הריבית העולה מכבידה על בעלי המשכנתאות ומטרידה את מי שרוצה ליטול הלוואת דיור, ובמקביל היקפי הע ־ סקאות בשוק בצניחה חופשית, אבל המ ־ חירים עדיין לא יורדים. ביקשנו מגורמים בענף לסייע בטיפים ועצות לרוכשים כיצד מומלץ להתנהל בתקופה כזו.

פ � נראה עלייה בביקושים לדירות ב 2023 ריפריה. עליית מחירי הדירות בכל הארץ בשנים האחרונות ועליית הריבית בשנה האחרונה מאלצות זוגות צעירים לגייס הון עצמי משמעותי, בעיקר כשמדובר באזור המרכז. בערי הפריפריה עדיין ניתן למצוא דירות במחיר סביר. לצד זאת האטרקטיביות של ערי הפריפריה גדלה בשנים האחרונות, הנגישות התחבורתית השתפרה ובזכות הס ־ כמי הגג, מוקמות שכונות חדשות וגדולות שעתידות להכפיל חלק מהיישובים ולהכניס אליהם אוכלוסיות חדשות. השכונות החד ־ שות בפריפריה הן שכונות עם תכנון חדשני ועם עירוב שימושים, כוללות את כל השי ־ רותים לאזרח ובנויות בצפיפות נמוכה, עם מרחבים ציבוריים גדולים ושטחים פתוחים. כאשר מוסיפים לזה את הטבות המס שיש בחלק מהיישובים, הפריפריה בהחלט יכולה להוות מוקד משיכה לזוגות צעירים ומשפרי דיור מהמרכז ולהבטיח להם איכות חיים עם פוטנציאל לעליית ערך הדירות". גבוהים מאוד לאחר רצף של שבע העלאות ריבית, שמטרתן לצנן את האינפלציה במשק בכלל ואת קצב עליית מחירי הנדל"ן בפרט. ברקע גם האטה בקצב הפעילות במשק וחשש מגלישה למיתון, כך שהשימוש בכלי מוניטרי זה קרוב לקיצו, כפי שהתבטא נגיד בנק ישראל פרופ' אמיר ירון בנושא: 'אנו בקצה טווח רי ־ סון האינפלציה'. לפי מחלקת המחקר של בנק ישראל, הציפיות לאינפלציה לכל הטווחים נמצאות כיום בתוך תחום היעד. משכך, במבט צופה קדימה, ניתן להניח כי בטווח של מספר רבעונים יחל מהלך חוזר של תיקון והפחתת שערי הריבית, שישיב את השוק למהלך עס ־ קים רגיל. סיומה של השנה צפוי להיות ככל הנראה עם התחזקות משמעותית בביקושים וחזרה למסלול של עליות מחירים. לכן במצב כיום, שבו לא מתרחשות ירידות מחירים, אך ניתנות מצד יזמים הטבות שונות, דוגמת מסלולי פטור מהצמדה ו/או הלוואות קבלן ו/ או שוברי זיכוי למוצרי חשמל ו/או פריסת תשלומים נוחה, כדאי ונכון לנצל את נקודת הזמן הנוחה הזו ולבחון רכישת דירת מגורים בתנאים פיננסיים נוחים, כזו המתאימה לס ־ גנון ואורח החיים המבוקש, תוך שיקול דעת מוגמר באורך רוח ומבלי לחשוש מתחרות רבה ומאיבוד ההזדמנות בשל השתהות בק ־ בלת החלטות". "לנצל ההטבות היום" דני מור, מנכ״ל חברת בסט ייזום מקבוצת 2023 "שנת : BST החלה עם שערי ריבית

צילום: שלומי זנאתי

"לרכוש דירות בפריפריה"

ורד צרפתי זבולון, מנכ"לית משותפת בקבוצת צרפתי שמ ־ עון: "הטיפ שלי הוא

לרכוש דירות בפריפריה, כך הרוכשים יק ־ בלו את התמורה הגבוהה ביותר עבור כספם. כרגע בערי פריפריה כמו באר שבע, שבה מחירי הדירות לא חורגים מתקרת ההכנסה, המחירים צפויים להמשיך ולעלות בשנים הקרובות. כמו כן השנה הקרובה טומנת בחו ־ בה ירידה צפויה בהיצע של דירות חדשות – הן בגלל החלפת הממשלה וכניסת שר חדש עם האג'נדה שלו, והן בגלל הבחירות לר ־ שויות המקומיות. כל אלה צפויים, להערכתי, להביא לירידה שנתית בהתחלות הבנייה וב ־ קצב מתן ההיתרים לפרויקטים חדשים ולה ־ תחדשות עירונית. חלק מהרוכשים ממתינים עם הרכישה לאור עליית הריבית שמייקרת את המשכנתה, אבל יש לקחת בחשבון שגם בשוק השכירות נרשמה עליית מחירים חדה, כך שעבור אלה שזקוקים לדירה, דירה חדשה היא עדיין חלופה כלכלית טובה יותר". כים ושוב ממשלה חדשה יכולה להפנות אותו לכיוון נכון, אם תבחר בכך. ההמלצה המרכ ־ זית שלנו לשנה הבאה היא לעקוב באדיקות אחרי ההחלטות של הממשלה המשפיעות על שוק הדיור, ולא פחות חשוב, לשים לב אם היא מגדילה משמעותית את היקף ההשקעה שלה בתשתיות תומכות דיור. אם הממשלה תפעל בכיוון הנכון מול ענף הבנייה, ההשפ ־ עה שלה תורגש מיד בשוק היד השנייה ושוק ההשכרה, וגם בו נראה שינוי מגמה ממושך. בשורה תחתונה, בנק ישראל גרר את ענף בקצב 30% הבנייה בסוף השנה לירידה של כ־ התחלות הבנייה לעומת הרבעון הראשון של השנה. התחלנו לבנות השנה, להערכתנו, יחידות דיור – כמעט כמו 64,000 פחות מ־ יחידות 40,000 בשנה שעברה ורחוק כמעט דיור ממה שנדרש לשוק כעת. על בנק יש ־ ראל לעצור את מהלך העלאת הריבית מיד. הממשלה צריכה למכור השנה קרקעות מוז ־ אלף יחידות דיור 100 לות בהיקף של לפחות ולהמשיך בקצב הזה לפחות שלוש שנים. מחיר הקרקע חייב לרדת ויחד איתו הממשלה צריכה לתת פטור ממס רכישה על הקרקע, לבצע השקעה מסיבית בהפחתת בירוקרטיה וקיצור הליכי רישוי בנייה, להשקיע בתש ־ תיות תומכות דיור, לתמרץ רשויות מקומיות במימון הוצאות פיתוח בגין תוספת דירות, ולהאיץ ולתקצב הכשרה מסיבית של עובדים בתחומים שישראלים מבצעים". "לעקוב באדיקות אחרי ההחלטותשל הממשלה" ראול סרוגו, נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ: "שוב נמצא שוק הדיור בצומת דר ־

אופקים. "בפריפריה עדיין ניתן למצוא דירות במחיר סביר"

במהלכה הממשלה לא תקדם מהלכים שבאמת 2024 ישפיעו בכיוון הנכון, המצב יהיה רע וב־ נראה שוב עלייה במחירי הדירות".

"לסמן גבולות גזרה ולהתמקד באזור המבוקש" ניב רום, מנכ"ל משו ־ תף ובעלים קבוצת כנען: "במצב הנוכחי

"לנצל את התקופה שהשוק בצינון" שרון פרשקובסקי, מנכ"ל פרשקובסקי השקעות: "בימים אלו שוק הנדל״ן

אני לא רואה את שוק הדירות מתקרר, בטח באזורי הביקוש בין גדרה לחדרה, בעיקר נוכח ההיצע הקטן והמחסור הכה גדול בדי ־ רות למגורים. תהיה אומנם האטה בקצב המ ־ כירות. שכבר מורגשת, ואולי אף בלימה של עליית המחירים החדה שחווינו בשנה האח ־ רונה, אך לצערנו, בשל ההאטה במספר הת ־ חלות הבנייה הביקוש יישאר קשיח. בתחום ההתחדשות העירונית, ומאחר שמדובר בכ ־ ניסה לשנת בחירות ברשויות המקומיות, אני צופה שחלק מהן מקדמות פרויקטים שהיו תקועים זמן רב על מנת לשדר עשייה ודא ־ גה לתושביהן ברמת איכות החיים והביטחון האישי, לעומת רשויות שיקפיאו פרויקטים כדי לא ליטול סיכונים מיותרים. עבור מי שחייבים לרכוש דירה ויש בידם ההון העצ ־ מי הדרוש ויכולת החזר לטווח הארוך, הייתי ממליץ לסמן את גבולות הגזרה ולהתמקד באזור המבוקש, לבדוק אילו פרויקטים נמ ־ צאים באזור ולנהל מו"מ כדי להוציא את התנאים הטובים ביותר, אך מבלי לצפות לי ־ רידות מחירים או לבשורות חיוביות אחרות".

חווה חוסר ודאות בעיקר בשל עליית רי ־ בית מתמשכת. זו גורמת מצד אחד לחלק מרוכשי הדירות הפוטנציאליים לשבת על הגדר, להמתין ולבחון את תנודות המחי ־ רים ובינתיים לגור בשכירות. מצד שני רוב היזמים נמצאים היום עם מלאי נמוך ביותר של דירות למכירה. לצערנו, כבר הוכח לא אחת בעבר שככל שמדובר בשוק דיור שמצוי במחסור מתמיד של דירות, כל פעולה נקו ־ דתית היא בגדר אקמול למחלה קשה, שלמ ־ עשה צריכה טיפול כירורגי. התוצאות לטווח הקצר מאוד יכולות להקל את הכאב או במ ־ קרה הנדון לצנן במידה מסוימת את הביקוש ואת מחירי הדירות. לעומת זאת, כשמסתכ ־ לים לטווח הבינוני ורחוק, האפקט הוא הפוך. מצד אחד חלק מהיזמים עוצרים רכישת קר ־ קעות, חלקם מאיטים את קצב הבנייה, חלקם עוצרים התחלות בנייה או הוצאת היתרים של בניינים חדשים. פעולות אלה יגרמו בע ־ תיד הלא ממש רחוק לירידה ודאית נוספת בהיצע. ואז, כשכל אותם מתלבטים יירדו מהגדר, הם יפגשו שוק עם היצע נמוך באופן משמעותי. ומה קורה למחירי הדירות במצב הזה כבר כולם יודעים. אני ממליץ למי שיכול להרשות לעצמו, לנצל את התקופה הקרובה שבה השוק בצינון מסוים והמחירים לפחות לא עולים, ולרכוש את הדירה שמתאימה לו. ברור שיהיו כעת מי שיגידו או לפחות יחש ־ בו שאני לא אובייקטיבי. נכון, אני לא יכול להיות אובייקטיבי, אבל זה עדיין לא משנה את המצב. מבטיח שאם וכאשר המדינה תש ־ כיל ותצליח להציף את השוק בקרקעות, ולא יזמים שיילחמו על כל מכרז, אהיה 30 יהיו הראשון שישמח להכריז על ירידת מחירים אמיתית".

"צריכים דירה? אל תחכו לניסים" רוני בריק, יזם ונשיא התאחדות בוני הארץ לשעבר: "מניסיון של עשרות שנים כקב ־

"יישובי הפריפריה יהפכו לאזורי הביקושהחדשים" גיורא שרבט, מנכ"ל משותף בחברת אחים שרבט: "בשנת ו � יגדלו הביק 2023

לן וכיזם, מי שצריך לרכוש דירה, עדיף שלא יחכה לניסים, כי הם לא יגיעו. לפתור את משבר הדיור זה הליך ארוך של שנים רבות, שיכול לקרות רק עם התמדה בתוכניות ובצעדים ועם ממשלה יציבה שתוביל את המהלך. לא נראה לי שזה המצב היום. אם הממשלה לא תייצר ותש ־ ווק מאות אלפי יחידות לשוק החופשי ותציף את המדינה בקרקעות זמינות לבנייה, לא יהיה תהיה שנה מאתגרת מאוד, אבל אם 2023 שינוי.

שים לדירות חדשות בשכונות החדשות של ערי הפריפריה ממספר סיבות. הסכמי הגג, שיזמו הממשלות הקודמות, הזרימו כספים

- יום שישי, י"ט בשבט תשפ"ג 10.02 .23 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 16

התחדשות עירונית היא בטבע שלנו

אשדר מובילה את תנופת ההתחדשות העירונית בישראל

>> לביקור באתר אשדר לחצו כאן

| רמת אביב, ת"א RECANATI RESIDENCE | אשדר איינשטיין רמת אביב, ת״א | , ת"א A-NEOT AFEKA אשדר | אשדר אגמים, נתניה | אשדר פרדס, קרית אונו | GO YAFO TEL-AVIV | אשדר טאגור רמת אביב, ת״א אשדר מונוסון | אשדר תרעד, רמת גן | נחלת יהודה, ראשל״צ בקרוב- אשדר הרצליה, נתניה ופרויקטים נוספים בתל אביב giladr@ashtrom.co.il לפניות בנושאי נגישות ניתן ליצור קשר עם גלעד ראובני, רכז נגישות קבוצת אשטרום: דוא״ל -

ashdar.co.il

האתגר הלאומי

לרשויות, שאפשרו להן לתכנן שכונות גדו ת לות מא' ועד ת', המציעות סביבת מגורים איכותית, נפרדת מהעיר הישנה שלעיתים סובלת מתדמית בעייתית. בנוסף הסכמי הגג מאפשרים לרשויות לקדם את הפיתוח לפני או במקביל לבנייה, וזה מקצר את תקו ת פת הבנייה וחוסך ליזמים זמן וכסף. שכונות עם תב"עות מודרניות מציעות תמהיל די ת רות שמותאם לכל פלחי האוכלוסייה, כמות גדולה של דירות שלושה חדרים לזוגות צעירים ומשפחות חד הוריות, דירות ארב ת עה חדרים, דירות גדולות וצמודי קרקע וכן פרויקטים המיועדים לדיור מוגן. התמהיל המגוון מעודד קהילתיות ומעודד משפחות צעירות להישאר בשכונה לאורך שנים עם מגוון אפשרויות למשפרי דיור. מלבד מגורים יש בשכונות החדשות שטחי מסחר, תעסוקה, מבני ציבור וחינוך, וכך השכונה מספקת להם את כל השירותים ליד הבית. כמו כן כאשר משווים לשכונות במרכז הארץ, יישובי הפ ת ריפריה מציעים צפיפות פחותה, אפשרות לגור בבניינים נמוכים יותר ולא רק במגד ת לים. מרבית היישובים נהנים מקרבה לתחנת רכבת, ובשנים האחרונות נסללו כבישים רבים המשפרים את הנגישות התחבורתית. הממשלה החדשה הכריזה על סלילת רכבת מקריית שמונה עד אילת, וניכר שבכוונתה להשקיע בחיבור הפריפריה למרכז. מחירן של הדירות בפריפריה עדיין בר השגה למ ת שפחות רבות ונוסף על כך ערים רבות נהנות מהטבות מס, כך שמי שרוכש דירה בנתיבות או אופקים, לדוגמה, מקבל הטבת מס משמ ת עותית של אלפי שקלים בחודש". הריבית שהיו לאורך השנה והסביבה האינפ ת לציונית שבה אנו חיים גורמות לחוסר ודאות בקרב קהל רוכשי הדירות. יחד עם זאת הפער בין היצע הדירות לביקוש ממשיך להתרחב בעיקר בערי המרכז. יוקר המחיה ועלייה בגובה החזר המשכנתה מאלצים משפחות רבות לבצע התאמות, חלקן מוותרות על חדר ומתפשרות על דירה קטנה יותר באזור שבו רצו לגור, וחלק מהמשפחות עוברות מערים מרכזיות באזור המרכז למקומות במעגלים מרוחקים יותר, אך בעלי פוטנציאל, ובכך מגשרות על הפער התקציבי. אחת מהערים שנהנות מהתופעה היא חיפה. עד לא מזמן ובמשך שנים רבות חיפה הייתה מאופיינת בהגירה שלילית, וכעת היא אחת הערים המובילות ברכישת דירות. בהתאמה לכך, גם המשקיעים רואים בחיפה פוטנציאל רב בין היתר בשל הנגישות ואזורי התעסוקה שבה. יתרה מזאת, לאורך רצועת החוף של העיר ישנן שכונות רבות שצפויות לעבור התחד ת שות עירונית בשל התוכניות שמקדמת העי ת רייה. זו ההזדמנות האחרונה לתושבים לחיות בצמידות לחופי הים התיכון". "לזהות מקומות במעגלים מרוחקים יותר אך בעלי פוטנציאל" גיל גורביץ', סמנכ"ל שיווק באזורים: "עליות

צילום: איל תגר

יגדלו הביקושים לשכונות החדשות בערי הפריפריה" 2023־ נתיבות. "ב

לות המעמיסות על תשתיות העיר ומובילות להתמרמרות בקרב התושבים".

שהמחירים ימשיכו לעלות, אלא שיש מחסור עצום בדירות. צריך לזכור שקיים פער עצום בין התחלות בנייה ומסירות, וזה עקב האכילס של הענף בישראל - הליכי התכנון והבנייה המתמשכים. כעת, לאור חוסר הוודאות, השוק בקיפאון ויזמים ממעטים לגשת למכ ת רזים או לרכוש קרקעות. מי שבכל זאת ניגש למכרז, מתמחר רווח קבלני גבוה יותר מבע ת בר בשל הסיכון. המשמעות היא שתהיה ירי ת דה בבנייה. במקביל עלויות הבנייה התייקרו - הן מבחינת כוח אדם והן מבחינת חומרי גלם, ולכן המדינה חייבת להתערב בעלויות הבנייה ולהוריד מע"מ על תשומות הבנייה".

בו אנשים שיודעים לזהות את הפוטנציאל הבא, וכך גם בהתחדשות עירונית החכמה היא לזהות מבעוד מועד את המיקום בעל הסבירות הגבוהה ביותר לקידום פרויקטים. גם אנשים שלא מחזיקים כיום בדירה ומח ת פשים השקעה יכולים לבחון כניסה לתחום ההתחדשות העירונית. אחד היתרונות – הם יוכלו ליהנות משכירות יציבה כל הדרך לדירה החדשה. אם בעבור הדירה הישנה עד שהפרויקט ייצא לפועל ואם במהלך הבניה. ניתן לראות כיום שכונות רבות שעברו הת ת 3 חדשות עירונית, בהן דירות קטנות של חדרים ששודרגו לדירות ארבעה חדרים. לא לחינם בהמלצות האחרונות של בנק ישראל, קידום תחום ההתחדשות העירונית תופס מקום של כבוד. ההתחדשות העירונית מס ת תמנת כבר תקופה ארוכה כהבטחה הגדולה של שוק הדיור הישראלי - אי של יציבות הקורץ למשקיעים ומשקי בית רגילים. בימים של ריבית עולה זהו שוק שמתנהג אחרת ויכול להוות "מקלט כלכלי בטוח" בזמנים שהשווקים האחרים מתעתעים".

"לבחון היטב את מסלולי המשכנתה" רחלי בריזל, סמנכ"ל שיווק ומכירות בח ת ברת אשדר מקבוצת אשטרום: "מגמת מחירי הדיור נמצאת

בעלייה מתמדת זה שנים, ונכון להיום התו ת כניות הממשלתיות לא הביאו לצינונה. יחד עם זאת ולאור ההאטה בביקוש, סביר כי קצב ההתייקרויות יתמתן. השוק מצוי באי ודאות , ובראשם 2022 לאור השינויים הכלכליים ב־ התייקרות הריבית במשק, אך הביקוש נותר וככל הנראה גם ימשיך לגבור על ההיצע. בשל הצורך של משפחות, משפרי דיור וזוגות צעירים בקורת גג, אני צופה המשך עלייה בביקוש במעגלים הרחוקים מתל אביב, שבהם עדיין ניתן למצוא דירות זולות יותר. אני ממליצה לרוכשים לבחון היטב את המסלולים השונים בהחזרי המשכנתה, ולנהל מו"מ ענייני בכל הקשור למועדי תשלומים, גובה ריבית, הקדמה ואיחור בתשלומים והתייחסות למדד. לסיום אני ממליצה לאתר את הדירה הרצויה במיקום ובתכנון הרצוי, ולנהל מו"מ פחות על מחיר הדירה ויותר על גמישות במועדי תשלום והגנה על גובה הרי ת בית וההצמדה למדד לאורך התקופה".

"אם יש לכם עסקה טובה ביד, לכו עליה" אלי רוזנטל, מנכ"ל ארגון הקבלנים והבו ת נים מחוז ת"א והמרכז: "מחירי הדירות לא הולכים לרדת בזמן

הקרוב. קיים פער גדול מדי בין הביקוש להיצע. כל עוד הפער הזה לא יצטמצם, לא 2023 נוכל לראות ירידת מחירים אמיתית. ב־ תהיה התמתנות של עליית המחירים. העצה הטובה ביותר לרוכשים הפוטנציאליים היא לרכוש דירה ולא לשבת על הגדר. אם יש להם עסקה טובה ביד, שילכו עליה. מניסיון העבר ברגע שמגיעה ממשלה חדשה, לוקח לה לפחות חצי שנה לגבש תוכנית סדורה ועוד רבעון עד שההוראות יורדות לשטח וכל הענף מבין את המשמעויות של התו ת כנית. בזמן הזה חוסר הוודאות מוביל לבי ת קושים כלואים שמתפרצים לאחר מכן, וכך המחירים מאמירים. יתר על כן, אנו נכנסים לשנת בחירות מוניציפליות, ואם עד היום 23% הליך ההתחדשות העירונית היווה כ־ מהתחלות הבנייה, אזי בשנה הקרובה, ככל הנראה, האחוז יישאר זהה או יציג ירידה בהתחלות הבנייה באזורי הביקוש, שבהם ראשי הערים ינסו למקסם את הליך בחירתם על ידי הימנעות מאישורים לתוכניות גדו ת

"הממשלה נמצאת במלכוד" ישי רוט, סמנכ"ל פיתוח עסקי בקבו ת צת שובל: "עכשיו הזמן לנסות לשפר תנאי תשלום מול

היזם, במיוחד בקרב אלה שצריכים למכור דירה. חשוב להקפיד מאוד על המפרט הטכ ת ני ולהימנע כמה שיותר משינויי דיירים כדי להימנע מתוספות מיותרות בבנייה. נוסף על כך יש לבחון מראש את נושא המשכנתה, ללכת לפני הרכישה להוציא אישור זכאות, לבחון את היכולת הכלכלית ולקחת בחש ת בון שההחזרים עלולים לעלות עד לנטילת המשכנתה. אינני צופה ירידת מחירים בשנת ה � בעיקר בגלל בעיית ההיצע. צריך ל 2023 בין שהממשלה נמצאת במלכוד. מצד אחד היא רוצה שיקנו דירות, אך מצד שני לא רוצה

"בתקופהשל אי ודאות מוטב לחפש השקעות ארוכות טווח" עו"ד יריב בר דיין, מומחה נדל״ן והיועץ המשפטי של החברה

ת � "לבחון כניסה לה חדשות עירונית" יונה גרין, מנכ"ל ובעלים חברת טרא ת � נדל"ן: "למי שמ לבט בימים אלה היכן

לפיתוח והתחדשות עירונית: "בתקופה של אי ודאות, המתאפיינת בעצירה בביקושים ובאי יציבות במחירים, מומלץ לחפש עס ת קאות שבהן המימוש הוא ארוך טווח, כמו

להניח את הכסף, אין ספק שהדבר הבא הוא ההתחדשות. נדל"ן הוא תחום שמצליחים

- יום שישי, י"ט בשבט תשפ"ג 10.02 .23 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 18

>> לביקור באתר החברה לחצו כאן

האתגר הלאומי

רכישת דירות ישנות במתחמים עם פוטנ ־ ציאל לפינוי־בינוי. עדיף לבחור בדירות עם פוטנציאל לפינוי־בינוי במרחבים הצפוני והדרומי ולאו דווקא באזורי הביקוש, שבהם כבר חלה עלייה במחירי הדירות הישנות המגלמת את פוטנציאל ההתחדשות. התחד ־ שות עירונית במרחבים תהפוך אותם בעתיד לאזורי הביקוש הבאים, ולכן מדובר בהשק ־ עה כדאית לטווח ארוך שלא תהיה מושפעת מהתנודות העכשוויות בשוק".

צילום: גלב סמירנוב

"לא ננקטו פעולות להגדלה מספקת של היצע הדירות" יורם אביסרור, סמנכ"ל שיווק ומכירות בחברת אביסרור משה ובניו: "במבט לשנה הבאה,

אני צופה כי לא תהיה ירידה משמעותית במ ־ חירי הדירות לפחות במחצית הראשונה של השנה, מפני שלא בוצעו מהלכים ממשלתיים מהותיים שיגרמו להם לרדת, ובעיקר לא ננקטו פעולות להגדלה מספקת של היצע הדירות. אם להוסיף לכך את עליית הריבית שמייקרת עבור היזמים והקבלנים את עלויות המימון, ואת עליית מחירי התשומות וחומ ־ רי הגלם, אלו כולם גורמים שעלולים דווקא לדחוף את המחירים כלפי מעלה. במקביל הביקוש לדירות עדיין גבוה, והירידה במ ־ כירות שמוצגת בחודשים האחרונים היא רק ירידה זמנית ומשקפת ישיבה על הגדר והמ ־ תנה של הרוכשים. כל אלה יביאו, להערכתי, במחירי הדירות בשנה 5% לעלייה של עד הקרובה. למי ששוקל רכישה ולאלה שמת ־ לבטים, הייתי מציע להזדרז ולסגור עסקה, לשלם את ההון העצמי הנדרש ואת היתר לקחת במשכנתה שיתחילו לשלם בעוד כש ־ נתיים – עד אז הריבית כנראה תחזור לרדת". אם לרכוש או לא לרכוש דירה בימים אלה, ואני אומר חד משמעית - לרכוש. השאלה היא איפה לבצע את הרכישה ובמה להתמ ־ קד. לכל מי שלא עלה עדיין על הרכבת, אין ספק שזה עדיין לא מאוחר, אך חשוב לעשות זאת בחוכמה. ההמלצה שלי היא לזהות היום את המקום של המחר. לבחון היטב את יישובי הפריפריה, שם המחירים עדיין נוחים והת ־ שואות גבוהות יותר. נקודה נוספת שהרוכש המבולבל יכול להתמקד בה היא השאלה מה לרכוש - ודירת מגורים היא לא תמיד הב ־ חירה היחידה. אפשר גם לשקול רכישה של יחידה בדיור מוגן למשל. אני מאמין שתהיה השבחה במחירי הדירות בתחום זה והתשואה תעלה בהתאם. אני מזהה היום קהל מתע ־ ניינים לא רק בגיל השלישי, אלא גם מש ־ קיעים שרואים בפרויקט דיור מוגן השקעה טובה מאוד לטווח ארוך. תוחלת החיים עולה והדיור המוגן הפך להיות אלטרנטיבה טובה לגיל השלישי ולמי שמחפש חיי קהילה מל ־ ווים בתרבות, ביטחון ואיכות חיים. במקביל ניתן לראות שמחירי המכרזים החדשים מס ־ מנים מגמה של מחירים שפויים יותר, ולכן חשוב לזהות את המקומות הבאים והנוחים יותר במחירים ולרכוש שם. החוכמה בנדל״ן היא להיות חלוץ, לזהות את הפוטנציאל הבא כבר היום ולחשוב היום על העתיד". "לזהות היום את המקוםשל המחר" אופיר שרון, סמנכ"ל שיווק ומכירות חברת אפרידר: "יש המון 'רעש' סביב השאלה

לבחון דירות עם פוטנציאל להתחדשות עירונית. הריסת בניניים בפרויקט עלמא של קבוצת כנען בקריית אונו

כשיקול בבחירת הנכס. במקביל בתקופה כה מאתגרת מבחינה כלכלית – אינפלציה גבוהה לצד עלייה בריבית, הרכישה, בין שלמגורים או להשקעה, חייבת לשאת בחו ־ בה פוטנציאל להשבחה ולעליית ערך הנכס שנרכש.רוכשי דירה חדשה בהתחדשות עירונית ייהנו מעליית ערך הנכס באופן מובנה. כלומר לרוב בשכונות מתפתחות המחירים מלכתחילה יותר נמוכים, וככל והפיתוח בשכונה יתקדם והיא תשודרג מב ־ חינת תשתיות, כך יעלה ערך הנכס. במקביל הליכי התכנון והבנייה ארוכים ומורכבים, ולכן כדאי לבחור בחברה בעלת ניסיון וחוסן פיננסי. בתחום ההתחדשות העירונית חשוב לבחור בחברה המנוסה בהתנהלות מול נצי ־ גות דיירים ומול הרשות המקומית". כשים נאלצים להתמודד עם מחירים מאמירים בשנה האחרונה, סביבת 18% שזינקו ביותר מ־ ריבית עולה שמקשה על נטילת משכנתאות ושיעורי אינפלציה גבוהים המייקרים כמעט את כל תחומי המחיה. להערכתי, המחירים יוסיפו לעלות גם אם לא כרגע, כיוון שכו ־ חות השוק חזקים מהכול, הביקושים עולים וההיצע קטן. הטיפ שלי לרוכש המבולבל הוא לבחון רכישת דירה באזורים מתפתחים, שעדיין מציעים מחירים שפויים ושיש בהם פוטנציאל לפיתוח עתידי, לנסות לאתר אל ־ טרנטיבות אחרות להשקעה ולמגורים. העיר אילת למשל עוברת מהפכה נדל"נית, מתפ ־ תחת מיום ליום, ומציעה אפשרויות ראויות ומחירים נמוכים יחסית למרכז הארץ. רכישת יחידות דיור קטנות בעיר, שיכולות לשמש למטרות מגורים או נופש כל השנה, היא הש ־ קעה עם פוטנציאל גבוה. אפשר להתגורר בהן או לרכוש אותן כהשקעה מניבה ולגור  בשכירות במקומות אחרים בארץ". לבחון רכישת " דירה באזורים מתפתחים" יפה סדן, סמנכ"לית השיווק והמכירות בק ־ ו � בוצת יוסי אברהמי: "ר

ובמקרים שבהם אין רישום בטאבו (וצריך לברר למה), צריך להיות רישום ברשות מקרקעי ישראל או בחברה משכנת. הוכחה על תשלומי ארנונה או מיסים אחרים אינה מעידה על כך שהמוכר הוא בעל הנכס. בדי ־ קת הרישום מלמדת המון על זכויות המוכר - האם הוא בעלים, האם רשומה משכנתה על הנכס, האם נרשמו עליו עיקולים או הע ־ רות אזהרה? במקרים של בתים משותפים יש לבדוק את תקנות הבית המשותף, ובמקרה של צמודי קרקע חשוב לבדוק אם יש הסכמי שיתוף בין בעלי הזכויות ומה הם קובעים. במקרה של רכישה מקבלן - לבדוק את זכויותיו וכן אלו זכויות הוא מוכר – בעלות או חכירה? במקרה של חכירה חשוב לבדוק את משך תקופת החכירה, ממי החכירה ומהם התנאים לחידוש החכירה לאחר סיומה, זאת משום שיש גופים המחייבים בתשלום מחיר מלא עבור חידוש חכירה בעתיד". ק � בוצת התחבורה "דן": "אני צופה שבשנה ה רובה נראה בתחום ההתחדשות העירונית, ובפינוי בינוי בפרט, פרויקטים רבים ורחבי היקף יוצאים לדרך ברמת אישורי תוכניות, היתרים, ביצוע ושיווק. הצפי הוא כי באזורי הביקוש, היכן שרוב הפרויקטים במסגרת התחדשות עירונית מקודמים, המחירים יתמתנו אך להערכתי אינם צפויים לרדת. בתקופה כה מאתגרת מבחינה כלכלית, על המתעניינים ברכישת דירה להתייחס למ ־ ספר פרמטרים כשמדובר על רכישת דירה חדשה במסגרת פרויקט התחדשות עירו ־ נית. ראשית, חשוב שהרוכשים ידעו מהו הסטאטוס התכנוני והביצועי של הפרויקט, מה הוא הפיתוח הסביבתי והתשתיות המ ־ תוכננות ומה לוחות הזמנים עליהם הת ־ חייבו היזמים. יש חשיבות ללוחות הזמנים "לרכוש נכס באזור שיש בו ודאות תכנונית ופיתוח " סביבתי מהיר עו"ד רועי גלעד דורון, ראש חטיבת התחדשות עירונית בדן נדל"ן מק ־

"להכיר את כל האמצעים והכלים המימוניים לצורך רכישה" רוני כהן, מנכ"ל אלדר שיווק: "לאור עליית הריבית, רוכשים רבים

נכנסו לעמדת המתנה. לא מפני שהם כבר לא צריכים דירה או שהם סבורים שהמחירים יירדו, אלא כי כוח הקנייה שלהם ירד, והם מתקשים להבין איך יוכלו לבצע את הרכישה מבחינה מימונית. הטיפ שלי לרוכשים אלה ו � הוא להכיר את כל האמצעים והכלי המימ ם ניים שעומדים לרשותם לצורך רכישה. שוק המימון מאפשר כיום חלופות רבות לרוכשים שנתקלים בקשיים להשיג משכנתה מהבנק בסכום מספיק. נציין, כי זה לא משום שאין להם יכולת החזר מספקת, אלא יותר בגלל כללי רגולציה של המערכת הבנקאית, שלא מאפשרת שיעורי מימון מתאימים. עבור קהל זה ישנן אפשרויות מימון, כמו למשל משכ ־ נתה הפוכה או השלמת הון מגופים מוסדיים. בקרב חלק מהרוכשים קיימת סברה שאפי ־ קים אלה יחייבו ריבית גבוהה מאוד, אך אלה לא בהכרח פני הדברים. הוראות בנק ישראל מסדירות את האפשרות לממן מגופים מוס ־ דיים בנוסף לבנקים, וזו אלטרנטיבת מימון ראויה למי שצריך. אני מעריך כי השנה הבאה תתאפיין בהמשך הקושי של רוכשים לגייס מימון מספיק, והיכרות עם אמצעי המימון החלופיים בהחלט עשויה לבוא לעזרתם".

"אחת הפעולות החשובות היא בדיקת רישום בטאבו"

עו"ד ענת בירן, מו ־ מחית בדיני תכנון

ובנייה ונדל"ן: "לפני רכישת דירה יד שנייה יש לא מעט דברים לבדוק. אחת הפעולות החשובות היא בדיקת רישום בטאבו – זכויות הקניין של המוכר אמורות להיות רשומות בלשכת רישום המקרקעין (טאבו),

- יום שישי, י"ט בשבט תשפ"ג 10.02 .23 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 2 0

מה הקטע של גן רש״ל הוא כבר יגלה לכם... תשאלו כל הרצלייני

שכונת המגורים הבאה של הרצליה. כבר כאן. לחיות בגן רש"ל זה לחוות את הכל דרך פילטר ירוק,ליהנות מחוויית מגורים מודרנית בסביבה כפרית בנייני בוטיק. 4 ופסטורלית. בצפון הרצליה, בין פארק הרצליה לפארק רעננה מקימה פרשקובסקי

חד', דירות גן 3-5 לבחירתכם דירות ופנטהאוזים עם נוף עוצר נשימה

דירות בלבד 10- מחירי השקה ל בתנאי תשלום נוחים

*החברה רשאית להפסיק המבצע בכל עת. ההדמיות להמחשה בלבד

המטרו

הינה באה ה כבת למרות מהמורות בחקיקה וכמה התבטאויות משונות המטרו ממשיכה לנוע - על הנייר. התכנון מתקדם, וכחלק מהמהלך הוחלט על הקפאה של פרויקטים בסמוך לתחנות. במקביל המדינה כבר מתחילה לגבות מס מיוחד, שתכליתו מימון הפרויקט בעתיד. האם המגבלות ואי הוודאות • אורי חודי מוצדקות? וכיצד מקבל הענף את הגזירות

פרויקט המטרו של ישראל הוא אחד הפרויקטים הג ־ דולים והמשמעותיים שע ־ תידים להיבנות כאן בתחום

של דבר, בעקבות חוות הדעת וניתוח של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, צמצמה את הפגיעה בפרויקטים לעומת הצעת ההחלטה המקורית. "ציר המטרו, ככל מערכת להסעת המונים, מהווה מוקד אידיאלי להתפתחות של מיזמי התחדשות עירונית", כך מסביר במברגר, "השילוב בין פרויקט התחדשות עירונית ובין המ ־ טרו באזורים בנויים הוא תהליך בעל פו ־ טנציאל להשפעה חיובית אדירה בעשרות השנים הבאות, ויאפשר לעצב מחדש את מרכזי הערים. במסגרת תהליכים אלה, הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית רואה עדיפות לתכנון מתחמי רחב בתוכ ־

ואומץ על ידי המועצה הארצית לאחר שנמצא, כי הוא מאזן באופן מיטבי בין הרצון לאפשר תכנון מתחמי רחב בקרבת המטרו ובין הרצון שלא לעצור פרויקטים ח � מעבר לנדרש. בנוסף הו 38 של תמ"א לט באופן גורף שלא תהיה עצירה בטיפול במבנה הנדרש לטיפול מיידי בשל סיבות בטיחותיות". נחמה בוגין, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, מסבירה מדוע הוחלט להקפיא פרויקטי ולא פינוי־בינוי בקרבת התחנות 38 תמ"א ומה דעתה בנושא: "הסיבה העיקרית היא שהשטחים סביב תחנות המטרו העתידיות צפויים ליהנות מהעצמה משמעותית של

שטוען, גוררת אי ודאות כלכלית שיכולה לטרפד פרויקטים". עם זאת בהתאחדות הקבלנים בוני הארץ סבורים שיש לשפר את הטיפול בנושא. עמית גוטליב, יו"ר התחדשות עירונית בהתאחדות מסביר: "המדינה חייבת לש ־ נות גישה ולעבוד במקביל ולא בצורה של טור. לא ייתכן מצב שבו מחכים שהמט ־ רו או התכנון הסופי שלו ייגמרו ורק אז מתחילים לחשוב ולתכנן את הפרויקטים הבאים. חלק מהפרויקטים בהתחדשות עירונית יכולים כבר להיבנות, ואין צורך לחכות עד השלמת המטרו. לרשויות המ ־ קומיות יש כבר היום אפשרות לתת זכויות מוגדלות, והן לא נותנות אותן בתוכניות הקיימות. לכן האמונה, כי הן יתנו אותן באחוזי הבנייה שהמדינה רוצה, היא לעג לרש. יש לזכור שרעידת האדמה אינה מחכה בסבלנות עד שיושלמו הפרויקטים הממשלתיים. כל זמן שכמות כה רבה של אזרחים נמצאת בדירות ללא מיגון, מדובר בסכנת חיים ממשית ובמחדל לאומי". "קטליזטור לעלייה בביקושים" בענף הנדל"ן מסכימים שמדובר בפ ־ רויקט חשוב וגם כזה שישביח פרויקטים שנמצאים היום או ייבנו בעתיד בסמיכות אליו. "כמו הרכבת הקלה, שהביאה לע ־ ליית מחירים בפרויקטים הסמוכים לת ־ וואי שלה, כך יקרה גם עם המטרו שיהיה קטליזטור לעלייה בביקושים ובמחירים של פרויקטים הנבנים בקרבתו, וזאת בשל השיפור המשמעותי של הנגישות התחבו ־ רתית שהוא ייצר", כך צחי סופרין, בעל שליטה וסגן יו"ר קבוצת סופרין. "מקומות הסמוכים לציר המטרו מייצרים כבר היום עניין בקרב משקיעים, על אף שמדובר בקווים שיחלו לפעול בעוד שנים ארוכות. המטרו ישפיע באזורים רבים גם על ההת ־ פתחות המסחרית, שכן חברות יעדיפו

קילומטר של 150 התשתיות. מדובר בכ־ תחנות לאורך שלושת הקווים 109 מסילה, השונים ופריסה תחבורתית רחבה הרבה יותר מזו שהרכבת הקלה עתידה לספק. במקביל הפרויקט עתיד לעלות למדינה 150 סכום עתק, המוערך היום בלמעלה מ־ מיליארד שקל. עבודות תכנון המטרו כבר החלו, וכבר היום, שנים ארוכות לפני תחילת הביצוע בפועל, יש לא מעט בעיות ושאלות ללא מענה. חלק ממימון המטרו, למשל, עתיד להגיע ממיסוי של פרויקטים נדל"ניים הממוקמים בקרבת התוואי המ ־ תוכנן ובקרבת הרכבות, זאת בשל עליית השווי הצפויה בפרויקטים, בזכות הקרבה למטרו. במקביל, לצד המיסוי, תכנון הק ־ ווים והתחנות גם מבקש לקבע את המ ־ תחם התכנוני, ולכן החלטה שהתקבלה לאחרונה קבעה, כי חלק ממיזמי ההתח ־ דשות העירונית, הממוקמים מאות מטרים מהתחנות המתוכננות, לא יוכל לצאת אל הפועל בשנים הקרובות. גם להחלטה זו השלכות כבר היום. אלו רק שתי דוגמאות למורכבות בקידום פרויקט תשתית אדיר במרכז הארץ, פרויקט שכולם מבינים שחייב להתבצע. מנכ"ל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית אלעזר במברגר מסביר על הח ־ שיבות בתכנון מוקדם של המטרו, הכולל גם החלטה על הקפאת היתרי בנייה למס ־ לולי התחדשות עירונית מסוימים בסמי ־ כות לתחנות המתוכננות. נזכיר, כי על־פי החלטה שהתקבלה לפני מספר חודשים, שטרם 38 פרויקטים במסגרת תמ"א קיבלו היתר בנייה, לא יוכלו להתקדם בסמיכות לתחנות, זאת לעומת מיזמי פי ־ נוי־בינוי הכוללים מתחמים שלמים. עוד חשוב לציין, כי ההחלטה שהתקבלה בסופו

אליעזר במברגר: "הרשות רואה עדיפות לתכנון מתחמי רחב בתוכניות סביב תחנות המטרו, המאפשרות תכנון מחדש של כל המרחב, על פני טיפול בבניין בודד"

ניות סביב תחנות המטרו, אשר מאפשרות תכנון מחדש של כל המרחב, על פני טי ־ פול בבניין בודד במסגרת פרויקט מסוג . עם זאת הרשות סברה, כי יש 38 תמ"א מקום לצמצם ככל הניתן את ההגבלה על מ � שמקודמים כיום ב 38 פרויקטי תמ"א רחב המטרו, מקום שבו הם אינם פוגעים מהותית ביכולת לקדם תכנון מתחמי, כא ־ מור. לשם כך קידמה הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מתווה שיאפשר המשך ההתחדשות של בניינים יחידים בסביבת המטרו, לצד 38 במסגרת תמ"א קידום מתחמי פינו־בינוי נרחבים. המתווה נוצר לאחר בחינה מקיפה של כלל הפ ־ רויקטים מסוג זה המקודמים כיום במרחב,

זכויות בפרויקטים. הפרויקטים הללו גם יממנו בסוף את המטרו בעקבות גבייה של היטל השבחה נרחב יותר. פרויקטים של תמ"א הם נקודתיים וקטנים יחסית, ולא יכולים לשאת את הזכויות הנרחבות. לדעתי, יש היגיון להמתין עם התמ"א ולאפשר קידום מיזמי פינוי־בינוי גדולים, שיכולים לקלוט את הזכויות הנרחבות יותר. אבל פרט לכך יש כאן בעיה אחרת, כשמשאירים הרבה פרויקטים באוויר בלי לדעת אם תהיה מטרו או לא, מדברים על עשר שנים לפחות, אבל בישראל זה ג � או לא להיות בכלל. ול 20 יכול להיות בות היום את המיסוי על פרויקט עתידי זו בעיה שיוצרת אי ודאות גדולה, ויש אף מי

- יום שישי, י"ט בשבט תשפ"ג 10.02 .23 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 22

קדמת ניר צבי שכונה חדשה בלוד מבית אבני דרך

לחיות בשכונת העתיד של המרכז בצמוד לתחנת הרכבת

נותרו דירות גן ופנטהאוזים בלבד!

התקדמו לדירת גן עם גינה ענקית בקדמת ניר צבי - שכונת העתיד של אזור המרכז. בואו ליהנות מאוירה 200 שקטה ופסטורלית וקהילה איכותית ומגובשת. הפרויקט נהנה מקרבה לקאנטרי, לתחנת הרכבת, לכביש קומות עם מרפסות מרווחות. 4-6 וצירי תנועה מרכזיים. הפרויקט כולל בנייני בוטיק בני

₪ 2 , 790 , 000 פטור מהצמדה למדד לשנתיים! החלמ- מ"ר 280 חד' עם גינה ענקית של 4 דירת גן

>> לביקור באתר החברה לחצו כאן

התקשרו: 077-7299035 כתובתמשרד: , לוד 44 רגבים

המטרו

אזורי תעסוקה על צירי רכבת. לדעתי, אחד האזורים הבולטים שיושפע מאוד בעתיד מקו המטרו שיעבור בקרבתו, הוא נחלת יצחק בתל אביב". רוני מזרחי, נשיא לשכת הקבלנים ובעלי קבוצת מזרחי ובניו, מסכים כי המהלכים לתכנון מוקדם וגם עצירה של חלק מהפ ה רויקטים הם מהלכים נכונים, אולם הם צרי ה כים להיות מוגבלים בזמן: "אני מודע לקול 38 הזעקה שנשמע בעקבות הקפאת תמ"א 70 בסמוך לתחנות המטרו ויצירת תמ"א במקומה, אבל בהחלט סבור שמבחינה אס ה טרטגית, מדובר בהחלטה נכונה ובתנאי 12 שההקפאה לא תהיה יותר משישה עד חודשים. מבדיקה שערכנו בלשכת הקבלנים, מתברר שבכל רחבי העולם קיים ביקוש רב ביותר הן לדיור והן לעסקים ברדיוס של עד מטר מתחנות מטרו במרכזי הערים ואף 500 בשכונות המרוחקות יותר. ישראל כבר היום היא אחת הצפופות בעולם, ומגמה זו תימשך ביתר שאת בעשרות השנים הקרובות עד כדי הכפלת האוכלוסייה. מהיכן יימצאו עתודות אלף התחלות בנייה ואף יותר 200 שיאפשרו מכך מדי שנה? ומדוע שקרקע יקרה מפז הממוקמת בפריים לוקיישן במרכזי הערים, , 38 ושסמוכה לתחנות, תתבזבז על תמ"א שכבודה במקומה מונח, אבל במיקומים אח ה רים, מרוחקים יותר מהתחנות". "יזמים ודיירים נאלצים להתמודד עם הרבה ספקות" כאמור, למטרו השפעה לא מבוטלת על תחום ההתחדשות העירונית. ערן אלטמן,

שויות. מאידך זו עוד גזירה אחת מיני רבות, שמקשה, מגבילה ומייצרת חוסר ודאות וחסמים ליזמים ולפרויקטים על התוואי. כשיזמים בוחנים פרויקטים בקרבת המטרו , 70 או הרכבת הקלה במסגרת תוכנית תמ"א אין להם שום כתובת ברשות המספקת מענה לצרכים המתעוררים ולתיאומים הנדרשים, ואין שום הסדרה או ודאות שמנחה כיצד לפ ה אומנם 70 עול ובלוחות זמנים סבירים. תמ"א הגדירה את הטווחים בתוואי, אך לא יצרה שום ודאות או מדיניות, אלא למעשה הוסיפה מכשול למכשולים הרבים שכבר קיימים". איל טישל, סמנכ"ל התחדשות עירונית בא ה זורים, מוסיף: "כמו בהרבה תהליכים שק ה שורים בהתחדשות עירונית, אנחנו רואים שאחד האתגרים של קידום פרויקטים בס ה ביבת המטרו הוא 'תקופת ההסתגלות' של הצדדים. מצד אחד ברור לכולם שמקומות שבהם יעבור קו המטרו, הם מקומות אט ה רקטיביים מאוד בטווח הרחוק והפוטנציאל לקדם שם התחדשות עירונית הוא גבוה. מצד שני יזמים ודיירים נאלצים להתמודד עם תקופת הביניים שיוצרת הרבה ספקות ורתיעה. למשל בשל חוסר הוודאות מבחי ה נת לוחות הזמנים הקשורים בתכנון וביצוע המטרו, ועל סמך ניסיון העבר, איננו יודעים מתי היא תתחיל לפעול. המדינה גם התחי ה לה לקדם חקיקה וכללים שונים בקשר עם האזורים הללו, כך למשל, בכל הקשור לתקן החניה שמצטמצם באופן משמעותי – אך בשלב זה, כאשר יש חוסר ודאות לגבי לוחות הזמנים, ייתכן מאוד שיזמים יידרשו לשווק דירות עם מעט מאוד מקומות חניה – שעה שעדיין המטרו אינה פעילה – ודבר שמהווה

בזמן שאפילו הרכבת הקלה מתעכבת, מעניין מה יעלה בגורל המטרו. הרק"ל בת"א

מיסוי המטרו תחת התקפה

אחד הנושאים השנויים במחלוקת בכל הקשור למטרו הוא סוגיית המיסוי המוטל כבר היום על הקבלנים, שנים לפני תחילת הביצוע של העבודות. הרעיון הואשמיסוי זה יסייע למדינה במימון הפרויקט. התאחדות הקבלנים והקרן לעידוד ופיתוח ענף הבנייה יחד עםשורהשל קבלנים עתרה לבית המשפט בדרישה לבטל את החוקשמטיל את המס סביב תחנות לחוק הרכבת התחתית, 19 מטרו. הקבלנים דורשים למעשה לבטל אתסעיף המוכר יותר כ"חוק המטרו", זאת בשל הטענה, כי "המדינה החליטה לגבותמס ייחודי, הגבוה בתחומו בישראל, על בסיסתוכנית המטרו בגוש דן, שכלל לא אוש ו רה וכי לא בטוח כלל שתאושר. המדינה החליטה לגבותמכל בעל דירהשימכור משווי 75% את דירתו או כל דירה חדשהשתקבל היתר באזור, מס בשיעור של ו � שנגבו עד היום באותו המקום". העותרים ד 45% ההשבחהשל הנכס, וזאתמול רשים מבית המשפט העליון לבטל, או במקרה הרע – להורות על צמצום הפגיעה הנובעתמהחוק. חיים פייגלין, סגן נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, התייחס לעתירה ואמר: "כל מי שגר כיום בבניין ישן באזור שבו אמורה לקום תחנתמטרו בגוש דן, עומד להפוך לשבוי של החלטה הזויה, שהסיכוי שהיא תאפשר את בניית המטרו הוא אפסי. מדובר בפרויקט לאומי, שאם מדינת ישראל תחליט לממשו של העברת PPP בסופו של דבר, יוכל לקום אך ורק במימון המגזר העסקי בשיטת הבעלות בו לגוף שיקים, יממן ויתפעל אתמערך המטרו לשנים ארוכות. ההחלטה על הטלת ״היטל מטרו״ איננה סבירה, ותהווה חסם משמעותי בפני פיתוח בכל גוש דן, כולל ביטול תוכניות לבניית עשרות אלפי דירות". גיא דוננפלד, מנכ"ל איגוד מהנדסי ואדריכלי הערים בישראל, מתייחס גם הוא למיסוי: "לטעמי, מדובר בהתנהלות לא נכונהשל המדינה. במקום לתקצב, לממן ולתמוך בפרויקט, מטילים מיסים על היזמים בסביבה, שלכאורה, אמורה לממן את הפרויקט. כבר מזמן היינו צריכים ויכולים להיות עם רכבתתחתית ורכבת קלה נוסעות. משבר התשתיות הוא לפתחנו, וההתניידות בכבישים הופכת לבלתי נסבלת נוכח העומסים". אורי חודי

אומנם 70 גל קסטל: "תמ"א הגדירה את הטווחים שבתוואי, אך לא יצרה שום ודאות או מדיניות ולמעשה הוסיפה מכשול למכשולים הרבים שכבר קיימים"

מנכ"ל קבוצת גלובלינקס, מספר כיצד פרויקט המטרו העתידי משפיע כבר היום על פרויקטים של החברה: "למטרו יש השלכות מכריעות על תחום ההתחדשות העירונית. לדוגמה אנחנו מקדמים פרויקט התחדשות בקריית אונו. לאחר שהחברה קידמה תב"ע והגישה בקשה להיתר בנייה, ה � , ש 77-78 יום בהיר אחד הופעלו סעיפים קפיאו את מימוש הזכויות עד להסדרת נושא תוואי המטרו. התוואי עבר בסמיכות למגרששלנו, אך משום מה, מטעמים שאינם ברורים, החליטו להסיט את התוואי לשטח הפרויקט, ולכן הטילו את הקפאת התכנון. היינו חייבים להתאים את התכנון לדרישות החדשות - תהליך ארוך, מייגע ויקר מאוד. המשמעות היא עיכוב של כשנה וחצי לפ ה מיליון שקל". 2 רויקט ועלות עודפת של כ־ גל קסטל, סמנכ"ל התחדשות עירונית באורון נדל"ן, מתייחס למציאות החדשה: "מצד אחד המדינה סוף סוף מקדמת את פרויקט תשתיות התחבורה הגדול מאז הקמ ה תה - המטרו והרכבת הקלה שאמורים להביא לפתרון הצפיפות והפקקים בערים. ככורח המציאות כל הפרויקטים הנדל"ניים בתוואי צריכים להיות מותאמים ומתואמים מול הר ה

אתגר כלכלי ושיווקי במכירות מול רוכ ה שים פוטנציאליים. לכך יש להוסיף גם את חוק המטרו, שיצר כללי מיסוי חדשים מתוך כוונה שתהיה העצמת זכויות וכדי לעודד תחבורה ציבורית. אך החוק, שנמתחה עליו ביקורת קשה, יצר מצב שבמתכונתו הנו ה כחית הוא מעיב על ההיתכנות הכלכלית של הפרויקטים, או לחילופין יחייב העצמת זכויות בלתי סבירה שתעמיס על התשתיות העירוניות. שוב אנו רואים התנגשות בין הרצון של השלטון המרכזי עם היכולת של השלטון המקומי לתמוך בפרויקטים כאלה". "לקדם צעדים רגולטוריים שיסירו את החסמים" גם רונית אשד לוי, מנכ"לית אפריקה הת ה חדשות עירונית, סבורה כי פרויקט המטרו יועיל להתחדשות: "הפרויקט צפוי להוות מכפיל כוח להליך ההתחדשות העירונית המואץ המתחולל במדינה. האוכלוסייה הולכת וגדלה ויש צורך אמיתי במערכת מקיפה וראויה להסעת המונים מהפריפריה למרכז, למוקדי התעסוקה ולמרכזי הבילוי. יש לקדם צעדים רגולטוריים שיסירו את

החסמים סביב פרויקטים הנמצאים בסמוך למטרו, בדגש על פרויקטים רחבי היקף. כמו כן יש ליצור ודאות עבור הרשויות המקו ה מיות בהיבט התכנוני, כך שאלו יוכלו לספק ודאות גם ליזם, ובהירות בנושא היטלי ההשבחה״. עו"ד זיו כספי, שותף מייסד במשרד עו ה , 70 רכי הדין גינדי כספי ושות': "תמ"א שבאה להתוות את עקרונות התכנון בס ה ביבת תוואי המטרו ובפרט בסביבת הת ה חנות המתכוננות, חייבת לכלול החלטות קשות וכואבות, בפרט משום שהמטרו נכנס לטבורי הערים בגוש דן ולא פועל מהווה 70 בחלל ריק. אני לא סבור שתמ"א חסם למימוש פרויקטים, וניתן לבצע תו ה כניות רחבות היקף גם להתחדשות עירו ה נית בתוואי המטרו, תוכניות עם חשיבה

רחבה, שמביאות בחשבון גם את שיקולי הקרבה לרכבת, ולקדמן בשנים הקרובות, אגב, חברת דירה להשכיר כבר עושה זאת בערים רבות. לגבי פרויקטים שעדיין לא התקדמו אני סבור שההקפאה הכרחית, כפי שקובעת התמ"א". דניאלה פז ארז, מנכ"לית ובעלים של חברת פז כלכלה והנדסה: "פרויקט המטרו טומן בחובו אי ודאות גדולה בקרב יזמים בכל הקשור להיטלי ההשבחה. שוב הם מוצאים עצמם בחוסר ודאות לגבי גובה ההיטל בא ה זורי ההשפעה של המטרו. אי הוודאות הזאת גורמת לחלקם להאיץ את תהליכי התכנון כדי לקבע את שיעור היטל ההשבחה שנקבע במתחם, ואחרים מעדיפים להמתין ולראות אולי המצב בעתיד ייטיב עימם. על הרשויות  מצידן לדאוג לצמצום חוסר הוודאות".

- יום שישי, י"ט בשבט תשפ"ג 10.02 .23 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 24

בס״ד

בדמרי בונים את ישראל מתוך תחושת אחריות, שהיא גם המחויבות שלנו להיות שם תמיד עבורכם, מהרגע בו נרקם החזון, דרך קבלת המפתח והרבה אחרי.

- פתח תקווה NAVE PARK

כרמי גת בוטיק- קריית גת

ימה מרינה - אשקלון

אפקה צפון- קריית ביאליק

נתיבות | אופקים | באר שבע | אשדוד | ירושלים | נתניה | שדרות | גבעתיים | מגוון פרויקטים נוספים ברחבי ישראל: גבעת שמואל

>> לפרטים נוספים

WWW. D IMR I .CO. I L

בס״ד

INSPIRATION

ההדמיות להמחשה בלבד

אתם מוזמנים לקחת נשימה ולהתחבר לאווירה הירושלמית העוטפת אתכם מכל כיוון, גבוה מעל העיר. לפתוח חלון לנוף מרהיב, ליהנות מחיבור מהיר ומנגישות לכל חלקי העיר, מפיתוח סביבתי מושלם הכולל פארק צמוד, מסלולי הליכה ואופניים. בנוסף לאדריכלות האייקונית ולנופים עוצרי הנשימה הנשקפים מפרויקט היוקרה הולילנד קרדן - עומדים לרשותכם לובי מעוצב עם עמדת שומר, טרקלין עסקים, מועדון חדרים, דירות גן ופנטהאוזים מפוארים. 6 ,5 ,4 ,3 דיירים, חדר כושר מאובזר ומתקני ספורט ופנאי הצמודים לחזית המגדל. לבחירתכם דירות

3 , 000 , 000 החל מ– ₪

WWW. KARDAN-NADLAN . CO . I L * 9199

>>> לביקור באתר החברה לחצו כאן

. הדמיה: ויופוינט UNITOWERS

מגמה: החברות הגדולות יוצאות מגוש דן מחפשות אלטרנטיבה להתרחבות ולשכירות ארוכת טווח בין חיפה לתל אביב. צפויים להיות התשובה UNITOWERS מגדלי

פתרונות למשרדים. יוקמו כאמור מעל UNITOWERS ארבעת מגדלי שהינו Village מתחם הקניות והבילויים מול החוף מתחם מסחרי באווירת רחוב אירופאית הכולל יותר חנויות, ומסעדות, ביניהם רשתות אופנה, 120 מ־ סופרים ואפילו גן ילדים. כל השירותים הללו - לנוחיותם של העובדים, לחיסכון בזמן של סידורים ולשביעות רצון במקום העבודה. צופים, כי לאור הקמתם NEWMARK NATAM ב־ באזור השרון, A של פרויקטים חדשים רבים מקלאס ישנה ציפייה למשיכה של חברות חזקות אליהן בשל רמת הגמר המודרנית של המגדלים בשוק משרדים זה, לצד היצע זמין ודמי שכירות נמוכים יחסית ביחס לשוק המשרדים בגוש דן. כמו כן סיום 25% בכ־ הקמתה של הרכבת הקלה ואכלוסם של פרויקטים חדשים על צירי תחבורה ראשיים, כמו רכבת ישראל , ישפיעו בוודאי על 4 ו־ 2 וכבישים מהירים כמו כביש שיעורי האכלוס ועל דמי השכירות המבוקשים. שיר סלומון, מנהלת השיווק של חברת אמירי זכרון "עבור חברות המחפשות שטחים גדולים יעקב: UNITOWERS להשכרה באיכות גבוהה, מגדלי מהווים פתרון מושלם, במיקום אטרקטיבי המקרב את העובדים למקום העבודה. עבור עובדים הגרים UNITOWERS מצפון או מדרום, העבודה במגדלי מציעה נגישות תחבורתית מעולה, עם מיקום סמוך לתחנת רכבת, על כביש החוף, ועם תחבורה ציבורית נגישה. המתחם המסחרי ומגדלי המשרדים עובדים, 800־ מעסיקיםבמעגלהראשון שלהם יותרמ והמשרדים שיושכרו יהוו עוגן תעסוקתי לתושבי  האזור כולו". הכתבה מטעם חברת אמירי זכרון יעקב

עםהטבות, פינוקים ויתרונות במקוםהעבודה. הרבה מעבר לשכר, החברות מעוניינות להציע לעובדיהן סביבת עבודה מודרנית וחדשנית, נגישה מבחינה תחבורתית, עם מגוון שירותים, אפשרויות טעימות לארוחת צוהריים ומינימום טרחה בדרך לעבודה ובחזרה הביתה. , שאותו מקימה בימים אלה UNITOWERS פרויקט חברת אמירי זכרון יעקב ומתמחה בבנייה רוויה ומרכזים מסחריים, עונה בדיוק לצרכים אלו וצפוי גם הוא להפוך לאחד מהיעדים המבוקשים עבור חברות הייטק וארגוניםמכלתחומי המשק. הפרויקטממוקם בכניסה לחדרה – על אם הדרך בין חיפה לתל אביב, בסמוך ליציאה לכביש החוף, מעל שטחים מסחריים פעילים ובסמיכות לתחנת הרכבת – חדרה מערב. כולל ארבעה מגדלי משרדים בני UNITOWERS קומות, בסטנדרט בנייה שטרם נראה באזור, 60-24 Rooftop , מסעדת LEED עם בנייה ירוקה לפי תקן המיועדת לעובדים, נוף מרהיב לים, 24 בקומה ה־ , חדר כושר ולובי מעוצב UV קירות מסך עם סינון מקומות חנייה עם עמדות טעינה 2,000 , בכל קומה אלף מ"ר של מסחר פעיל, 40 לרכבים חשמליים, מ"ר וחללים גדולים עם מגוון 1,280 גודל קומה של

כבר שנים רבות שהביקושים למגורים במעגל השלישי של גוש דן – ערי השרון והשפלה, נמצאים במגמת עלייה ועל כך

יעידו מחירי הנדל"ן המאמירים בערים אלו. אותם ביקושים גבוהים הם תולדה של הרצון להתרחק מאזור גוש דן בשל יוקר המחייה, והרצון לברוח מהפקקים והצפיפות לטובת איכות חיים טובה יותר. גם ערכי הנדל"ן המסחרי (המניב) באופן טבעי מושפעים מעליות המחירים. שטחי מסחר ומשרדים, אם לרכישה או לשכירות, מגלמים בתוכם את רמות הביקושים, ובמקרה של תל אביב וגוש דן זה ניכר במחירים גבוהים במיוחד. , המתמחה NEWMARK NATAM על־פי נתוני חברת באספקת פתרונות נדל"ן למגזר העסקי, עליית מחירים בנדל"ן המסחרי בשנתיים האחרונות הייתה אף גבוהה מעליית המחירים בתחום המגורים הן בקנייה והן בשכירות בחלק מהאזורים בתל אביב. בחברה מסבירים, כי על רקע התייקרות הנדל"ן המסחרי (המניב), המחירים הגואים של המשרדים במטרופולין של תל אביב והמחסור הגדול שקיים בשטחים המתאימים לחברות גדולות או חברות בצמיחה המעוניינות להתרחב, נרשמת מגמה מסוימת של עלייה במספר החברות והארגונים הבוחרים לצאת ממרחב גוש דן ולהתמקם באזורים אסטרטגיים על צירים ראשיים, עם נגישות גבוהה וזמינות של שטחים גדולים, וכל זאת מבלי להתפשר על סטנדרט הבנייה הגבוה. יזמי נדל"ן זיהו את המגמה הצפויה לקרות כבר לפני מספר שנים, והיום הם מוכנים לגל ההגירה של החברות, הרוצות להתקרב לעובדים שלהן או אלו המעוניינותלמשוךעובדיםחדשים וכישרונייםלחיקן,

. הדמיה: ויופוינט UNITOWERS