ידיעות הנדל"ן

המטרו

הינה באה ה כבת למרות מהמורות בחקיקה וכמה התבטאויות משונות המטרו ממשיכה לנוע - על הנייר. התכנון מתקדם, וכחלק מהמהלך הוחלט על הקפאה של פרויקטים בסמוך לתחנות. במקביל המדינה כבר מתחילה לגבות מס מיוחד, שתכליתו מימון הפרויקט בעתיד. האם המגבלות ואי הוודאות • אורי חודי מוצדקות? וכיצד מקבל הענף את הגזירות

פרויקט המטרו של ישראל הוא אחד הפרויקטים הג ־ דולים והמשמעותיים שע ־ תידים להיבנות כאן בתחום

של דבר, בעקבות חוות הדעת וניתוח של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, צמצמה את הפגיעה בפרויקטים לעומת הצעת ההחלטה המקורית. "ציר המטרו, ככל מערכת להסעת המונים, מהווה מוקד אידיאלי להתפתחות של מיזמי התחדשות עירונית", כך מסביר במברגר, "השילוב בין פרויקט התחדשות עירונית ובין המ ־ טרו באזורים בנויים הוא תהליך בעל פו ־ טנציאל להשפעה חיובית אדירה בעשרות השנים הבאות, ויאפשר לעצב מחדש את מרכזי הערים. במסגרת תהליכים אלה, הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית רואה עדיפות לתכנון מתחמי רחב בתוכ ־

ואומץ על ידי המועצה הארצית לאחר שנמצא, כי הוא מאזן באופן מיטבי בין הרצון לאפשר תכנון מתחמי רחב בקרבת המטרו ובין הרצון שלא לעצור פרויקטים ח � מעבר לנדרש. בנוסף הו 38 של תמ"א לט באופן גורף שלא תהיה עצירה בטיפול במבנה הנדרש לטיפול מיידי בשל סיבות בטיחותיות". נחמה בוגין, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, מסבירה מדוע הוחלט להקפיא פרויקטי ולא פינוי־בינוי בקרבת התחנות 38 תמ"א ומה דעתה בנושא: "הסיבה העיקרית היא שהשטחים סביב תחנות המטרו העתידיות צפויים ליהנות מהעצמה משמעותית של

שטוען, גוררת אי ודאות כלכלית שיכולה לטרפד פרויקטים". עם זאת בהתאחדות הקבלנים בוני הארץ סבורים שיש לשפר את הטיפול בנושא. עמית גוטליב, יו"ר התחדשות עירונית בהתאחדות מסביר: "המדינה חייבת לש ־ נות גישה ולעבוד במקביל ולא בצורה של טור. לא ייתכן מצב שבו מחכים שהמט ־ רו או התכנון הסופי שלו ייגמרו ורק אז מתחילים לחשוב ולתכנן את הפרויקטים הבאים. חלק מהפרויקטים בהתחדשות עירונית יכולים כבר להיבנות, ואין צורך לחכות עד השלמת המטרו. לרשויות המ ־ קומיות יש כבר היום אפשרות לתת זכויות מוגדלות, והן לא נותנות אותן בתוכניות הקיימות. לכן האמונה, כי הן יתנו אותן באחוזי הבנייה שהמדינה רוצה, היא לעג לרש. יש לזכור שרעידת האדמה אינה מחכה בסבלנות עד שיושלמו הפרויקטים הממשלתיים. כל זמן שכמות כה רבה של אזרחים נמצאת בדירות ללא מיגון, מדובר בסכנת חיים ממשית ובמחדל לאומי". "קטליזטור לעלייה בביקושים" בענף הנדל"ן מסכימים שמדובר בפ ־ רויקט חשוב וגם כזה שישביח פרויקטים שנמצאים היום או ייבנו בעתיד בסמיכות אליו. "כמו הרכבת הקלה, שהביאה לע ־ ליית מחירים בפרויקטים הסמוכים לת ־ וואי שלה, כך יקרה גם עם המטרו שיהיה קטליזטור לעלייה בביקושים ובמחירים של פרויקטים הנבנים בקרבתו, וזאת בשל השיפור המשמעותי של הנגישות התחבו ־ רתית שהוא ייצר", כך צחי סופרין, בעל שליטה וסגן יו"ר קבוצת סופרין. "מקומות הסמוכים לציר המטרו מייצרים כבר היום עניין בקרב משקיעים, על אף שמדובר בקווים שיחלו לפעול בעוד שנים ארוכות. המטרו ישפיע באזורים רבים גם על ההת ־ פתחות המסחרית, שכן חברות יעדיפו

קילומטר של 150 התשתיות. מדובר בכ־ תחנות לאורך שלושת הקווים 109 מסילה, השונים ופריסה תחבורתית רחבה הרבה יותר מזו שהרכבת הקלה עתידה לספק. במקביל הפרויקט עתיד לעלות למדינה 150 סכום עתק, המוערך היום בלמעלה מ־ מיליארד שקל. עבודות תכנון המטרו כבר החלו, וכבר היום, שנים ארוכות לפני תחילת הביצוע בפועל, יש לא מעט בעיות ושאלות ללא מענה. חלק ממימון המטרו, למשל, עתיד להגיע ממיסוי של פרויקטים נדל"ניים הממוקמים בקרבת התוואי המ ־ תוכנן ובקרבת הרכבות, זאת בשל עליית השווי הצפויה בפרויקטים, בזכות הקרבה למטרו. במקביל, לצד המיסוי, תכנון הק ־ ווים והתחנות גם מבקש לקבע את המ ־ תחם התכנוני, ולכן החלטה שהתקבלה לאחרונה קבעה, כי חלק ממיזמי ההתח ־ דשות העירונית, הממוקמים מאות מטרים מהתחנות המתוכננות, לא יוכל לצאת אל הפועל בשנים הקרובות. גם להחלטה זו השלכות כבר היום. אלו רק שתי דוגמאות למורכבות בקידום פרויקט תשתית אדיר במרכז הארץ, פרויקט שכולם מבינים שחייב להתבצע. מנכ"ל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית אלעזר במברגר מסביר על הח ־ שיבות בתכנון מוקדם של המטרו, הכולל גם החלטה על הקפאת היתרי בנייה למס ־ לולי התחדשות עירונית מסוימים בסמי ־ כות לתחנות המתוכננות. נזכיר, כי על־פי החלטה שהתקבלה לפני מספר חודשים, שטרם 38 פרויקטים במסגרת תמ"א קיבלו היתר בנייה, לא יוכלו להתקדם בסמיכות לתחנות, זאת לעומת מיזמי פי ־ נוי־בינוי הכוללים מתחמים שלמים. עוד חשוב לציין, כי ההחלטה שהתקבלה בסופו

אליעזר במברגר: "הרשות רואה עדיפות לתכנון מתחמי רחב בתוכניות סביב תחנות המטרו, המאפשרות תכנון מחדש של כל המרחב, על פני טיפול בבניין בודד"

ניות סביב תחנות המטרו, אשר מאפשרות תכנון מחדש של כל המרחב, על פני טי ־ פול בבניין בודד במסגרת פרויקט מסוג . עם זאת הרשות סברה, כי יש 38 תמ"א מקום לצמצם ככל הניתן את ההגבלה על מ � שמקודמים כיום ב 38 פרויקטי תמ"א רחב המטרו, מקום שבו הם אינם פוגעים מהותית ביכולת לקדם תכנון מתחמי, כא ־ מור. לשם כך קידמה הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מתווה שיאפשר המשך ההתחדשות של בניינים יחידים בסביבת המטרו, לצד 38 במסגרת תמ"א קידום מתחמי פינו־בינוי נרחבים. המתווה נוצר לאחר בחינה מקיפה של כלל הפ ־ רויקטים מסוג זה המקודמים כיום במרחב,

זכויות בפרויקטים. הפרויקטים הללו גם יממנו בסוף את המטרו בעקבות גבייה של היטל השבחה נרחב יותר. פרויקטים של תמ"א הם נקודתיים וקטנים יחסית, ולא יכולים לשאת את הזכויות הנרחבות. לדעתי, יש היגיון להמתין עם התמ"א ולאפשר קידום מיזמי פינוי־בינוי גדולים, שיכולים לקלוט את הזכויות הנרחבות יותר. אבל פרט לכך יש כאן בעיה אחרת, כשמשאירים הרבה פרויקטים באוויר בלי לדעת אם תהיה מטרו או לא, מדברים על עשר שנים לפחות, אבל בישראל זה ג � או לא להיות בכלל. ול 20 יכול להיות בות היום את המיסוי על פרויקט עתידי זו בעיה שיוצרת אי ודאות גדולה, ויש אף מי

- יום שישי, י"ט בשבט תשפ"ג 10.02 .23 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 22