ידיעות הנדל"ן

המטרו

אזורי תעסוקה על צירי רכבת. לדעתי, אחד האזורים הבולטים שיושפע מאוד בעתיד מקו המטרו שיעבור בקרבתו, הוא נחלת יצחק בתל אביב". רוני מזרחי, נשיא לשכת הקבלנים ובעלי קבוצת מזרחי ובניו, מסכים כי המהלכים לתכנון מוקדם וגם עצירה של חלק מהפ ה רויקטים הם מהלכים נכונים, אולם הם צרי ה כים להיות מוגבלים בזמן: "אני מודע לקול 38 הזעקה שנשמע בעקבות הקפאת תמ"א 70 בסמוך לתחנות המטרו ויצירת תמ"א במקומה, אבל בהחלט סבור שמבחינה אס ה טרטגית, מדובר בהחלטה נכונה ובתנאי 12 שההקפאה לא תהיה יותר משישה עד חודשים. מבדיקה שערכנו בלשכת הקבלנים, מתברר שבכל רחבי העולם קיים ביקוש רב ביותר הן לדיור והן לעסקים ברדיוס של עד מטר מתחנות מטרו במרכזי הערים ואף 500 בשכונות המרוחקות יותר. ישראל כבר היום היא אחת הצפופות בעולם, ומגמה זו תימשך ביתר שאת בעשרות השנים הקרובות עד כדי הכפלת האוכלוסייה. מהיכן יימצאו עתודות אלף התחלות בנייה ואף יותר 200 שיאפשרו מכך מדי שנה? ומדוע שקרקע יקרה מפז הממוקמת בפריים לוקיישן במרכזי הערים, , 38 ושסמוכה לתחנות, תתבזבז על תמ"א שכבודה במקומה מונח, אבל במיקומים אח ה רים, מרוחקים יותר מהתחנות". "יזמים ודיירים נאלצים להתמודד עם הרבה ספקות" כאמור, למטרו השפעה לא מבוטלת על תחום ההתחדשות העירונית. ערן אלטמן,

שויות. מאידך זו עוד גזירה אחת מיני רבות, שמקשה, מגבילה ומייצרת חוסר ודאות וחסמים ליזמים ולפרויקטים על התוואי. כשיזמים בוחנים פרויקטים בקרבת המטרו , 70 או הרכבת הקלה במסגרת תוכנית תמ"א אין להם שום כתובת ברשות המספקת מענה לצרכים המתעוררים ולתיאומים הנדרשים, ואין שום הסדרה או ודאות שמנחה כיצד לפ ה אומנם 70 עול ובלוחות זמנים סבירים. תמ"א הגדירה את הטווחים בתוואי, אך לא יצרה שום ודאות או מדיניות, אלא למעשה הוסיפה מכשול למכשולים הרבים שכבר קיימים". איל טישל, סמנכ"ל התחדשות עירונית בא ה זורים, מוסיף: "כמו בהרבה תהליכים שק ה שורים בהתחדשות עירונית, אנחנו רואים שאחד האתגרים של קידום פרויקטים בס ה ביבת המטרו הוא 'תקופת ההסתגלות' של הצדדים. מצד אחד ברור לכולם שמקומות שבהם יעבור קו המטרו, הם מקומות אט ה רקטיביים מאוד בטווח הרחוק והפוטנציאל לקדם שם התחדשות עירונית הוא גבוה. מצד שני יזמים ודיירים נאלצים להתמודד עם תקופת הביניים שיוצרת הרבה ספקות ורתיעה. למשל בשל חוסר הוודאות מבחי ה נת לוחות הזמנים הקשורים בתכנון וביצוע המטרו, ועל סמך ניסיון העבר, איננו יודעים מתי היא תתחיל לפעול. המדינה גם התחי ה לה לקדם חקיקה וכללים שונים בקשר עם האזורים הללו, כך למשל, בכל הקשור לתקן החניה שמצטמצם באופן משמעותי – אך בשלב זה, כאשר יש חוסר ודאות לגבי לוחות הזמנים, ייתכן מאוד שיזמים יידרשו לשווק דירות עם מעט מאוד מקומות חניה – שעה שעדיין המטרו אינה פעילה – ודבר שמהווה

בזמן שאפילו הרכבת הקלה מתעכבת, מעניין מה יעלה בגורל המטרו. הרק"ל בת"א

מיסוי המטרו תחת התקפה

אחד הנושאים השנויים במחלוקת בכל הקשור למטרו הוא סוגיית המיסוי המוטל כבר היום על הקבלנים, שנים לפני תחילת הביצוע של העבודות. הרעיון הואשמיסוי זה יסייע למדינה במימון הפרויקט. התאחדות הקבלנים והקרן לעידוד ופיתוח ענף הבנייה יחד עםשורהשל קבלנים עתרה לבית המשפט בדרישה לבטל את החוקשמטיל את המס סביב תחנות לחוק הרכבת התחתית, 19 מטרו. הקבלנים דורשים למעשה לבטל אתסעיף המוכר יותר כ"חוק המטרו", זאת בשל הטענה, כי "המדינה החליטה לגבותמס ייחודי, הגבוה בתחומו בישראל, על בסיסתוכנית המטרו בגוש דן, שכלל לא אוש ו רה וכי לא בטוח כלל שתאושר. המדינה החליטה לגבותמכל בעל דירהשימכור משווי 75% את דירתו או כל דירה חדשהשתקבל היתר באזור, מס בשיעור של ו � שנגבו עד היום באותו המקום". העותרים ד 45% ההשבחהשל הנכס, וזאתמול רשים מבית המשפט העליון לבטל, או במקרה הרע – להורות על צמצום הפגיעה הנובעתמהחוק. חיים פייגלין, סגן נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, התייחס לעתירה ואמר: "כל מי שגר כיום בבניין ישן באזור שבו אמורה לקום תחנתמטרו בגוש דן, עומד להפוך לשבוי של החלטה הזויה, שהסיכוי שהיא תאפשר את בניית המטרו הוא אפסי. מדובר בפרויקט לאומי, שאם מדינת ישראל תחליט לממשו של העברת PPP בסופו של דבר, יוכל לקום אך ורק במימון המגזר העסקי בשיטת הבעלות בו לגוף שיקים, יממן ויתפעל אתמערך המטרו לשנים ארוכות. ההחלטה על הטלת ״היטל מטרו״ איננה סבירה, ותהווה חסם משמעותי בפני פיתוח בכל גוש דן, כולל ביטול תוכניות לבניית עשרות אלפי דירות". גיא דוננפלד, מנכ"ל איגוד מהנדסי ואדריכלי הערים בישראל, מתייחס גם הוא למיסוי: "לטעמי, מדובר בהתנהלות לא נכונהשל המדינה. במקום לתקצב, לממן ולתמוך בפרויקט, מטילים מיסים על היזמים בסביבה, שלכאורה, אמורה לממן את הפרויקט. כבר מזמן היינו צריכים ויכולים להיות עם רכבתתחתית ורכבת קלה נוסעות. משבר התשתיות הוא לפתחנו, וההתניידות בכבישים הופכת לבלתי נסבלת נוכח העומסים". אורי חודי

אומנם 70 גל קסטל: "תמ"א הגדירה את הטווחים שבתוואי, אך לא יצרה שום ודאות או מדיניות ולמעשה הוסיפה מכשול למכשולים הרבים שכבר קיימים"

מנכ"ל קבוצת גלובלינקס, מספר כיצד פרויקט המטרו העתידי משפיע כבר היום על פרויקטים של החברה: "למטרו יש השלכות מכריעות על תחום ההתחדשות העירונית. לדוגמה אנחנו מקדמים פרויקט התחדשות בקריית אונו. לאחר שהחברה קידמה תב"ע והגישה בקשה להיתר בנייה, ה � , ש 77-78 יום בהיר אחד הופעלו סעיפים קפיאו את מימוש הזכויות עד להסדרת נושא תוואי המטרו. התוואי עבר בסמיכות למגרששלנו, אך משום מה, מטעמים שאינם ברורים, החליטו להסיט את התוואי לשטח הפרויקט, ולכן הטילו את הקפאת התכנון. היינו חייבים להתאים את התכנון לדרישות החדשות - תהליך ארוך, מייגע ויקר מאוד. המשמעות היא עיכוב של כשנה וחצי לפ ה מיליון שקל". 2 רויקט ועלות עודפת של כ־ גל קסטל, סמנכ"ל התחדשות עירונית באורון נדל"ן, מתייחס למציאות החדשה: "מצד אחד המדינה סוף סוף מקדמת את פרויקט תשתיות התחבורה הגדול מאז הקמ ה תה - המטרו והרכבת הקלה שאמורים להביא לפתרון הצפיפות והפקקים בערים. ככורח המציאות כל הפרויקטים הנדל"ניים בתוואי צריכים להיות מותאמים ומתואמים מול הר ה

אתגר כלכלי ושיווקי במכירות מול רוכ ה שים פוטנציאליים. לכך יש להוסיף גם את חוק המטרו, שיצר כללי מיסוי חדשים מתוך כוונה שתהיה העצמת זכויות וכדי לעודד תחבורה ציבורית. אך החוק, שנמתחה עליו ביקורת קשה, יצר מצב שבמתכונתו הנו ה כחית הוא מעיב על ההיתכנות הכלכלית של הפרויקטים, או לחילופין יחייב העצמת זכויות בלתי סבירה שתעמיס על התשתיות העירוניות. שוב אנו רואים התנגשות בין הרצון של השלטון המרכזי עם היכולת של השלטון המקומי לתמוך בפרויקטים כאלה". "לקדם צעדים רגולטוריים שיסירו את החסמים" גם רונית אשד לוי, מנכ"לית אפריקה הת ה חדשות עירונית, סבורה כי פרויקט המטרו יועיל להתחדשות: "הפרויקט צפוי להוות מכפיל כוח להליך ההתחדשות העירונית המואץ המתחולל במדינה. האוכלוסייה הולכת וגדלה ויש צורך אמיתי במערכת מקיפה וראויה להסעת המונים מהפריפריה למרכז, למוקדי התעסוקה ולמרכזי הבילוי. יש לקדם צעדים רגולטוריים שיסירו את

החסמים סביב פרויקטים הנמצאים בסמוך למטרו, בדגש על פרויקטים רחבי היקף. כמו כן יש ליצור ודאות עבור הרשויות המקו ה מיות בהיבט התכנוני, כך שאלו יוכלו לספק ודאות גם ליזם, ובהירות בנושא היטלי ההשבחה״. עו"ד זיו כספי, שותף מייסד במשרד עו ה , 70 רכי הדין גינדי כספי ושות': "תמ"א שבאה להתוות את עקרונות התכנון בס ה ביבת תוואי המטרו ובפרט בסביבת הת ה חנות המתכוננות, חייבת לכלול החלטות קשות וכואבות, בפרט משום שהמטרו נכנס לטבורי הערים בגוש דן ולא פועל מהווה 70 בחלל ריק. אני לא סבור שתמ"א חסם למימוש פרויקטים, וניתן לבצע תו ה כניות רחבות היקף גם להתחדשות עירו ה נית בתוואי המטרו, תוכניות עם חשיבה

רחבה, שמביאות בחשבון גם את שיקולי הקרבה לרכבת, ולקדמן בשנים הקרובות, אגב, חברת דירה להשכיר כבר עושה זאת בערים רבות. לגבי פרויקטים שעדיין לא התקדמו אני סבור שההקפאה הכרחית, כפי שקובעת התמ"א". דניאלה פז ארז, מנכ"לית ובעלים של חברת פז כלכלה והנדסה: "פרויקט המטרו טומן בחובו אי ודאות גדולה בקרב יזמים בכל הקשור להיטלי ההשבחה. שוב הם מוצאים עצמם בחוסר ודאות לגבי גובה ההיטל בא ה זורי ההשפעה של המטרו. אי הוודאות הזאת גורמת לחלקם להאיץ את תהליכי התכנון כדי לקבע את שיעור היטל ההשבחה שנקבע במתחם, ואחרים מעדיפים להמתין ולראות אולי המצב בעתיד ייטיב עימם. על הרשויות  מצידן לדאוג לצמצום חוסר הוודאות".

- יום שישי, י"ט בשבט תשפ"ג 10.02 .23 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 24