ידיעות הנדל"ן

שוק הדיור

כך מכינים דירה ישנה למכירה בימים שבהם מכירת מעט יותר בדירה הישנה לפני המכירה. ערן סיב, יו"ר התאח ־ דות קבלני השיפוצים, מסביר כיצד לעשות את זה נכון: "בהכנה של דירה יד שנייה למכירה יש כלל ברור. כמה שפחות השקעה כדי לקבל מקסימום רווח. לכן בשיפוצים של דירות יד שנייה בדרך כלל לא נכנסים לתשתיות כמו אינסטלציה וחשמל , בדרך דירה הפכה לקשה יותר, מתחדד הצורך להשקיע הקיימת של האמבטיה, השירו ־ תים, קירות סלון ופינת האוכל. החומרים הפופולריים הם טפטים, 1 , אבן ציפחה דקה בעובי Pvc מילימטר. זאת כי בחומרים אלו העבודה יחסית קלה, מהירה וז ־ ריזה, ללא החלפת התשתיות ורק בהדבקה על התשתית הקיימת". לגבי עלות העבודה וגם התועלת האפשרית במקרה של מכירה, אומר סיב: "שדרוג של דירה, כולל אמבטיה, שירותים וארונות, יכול אלף שקל. הערך 30־ להגיע עד כ המוסף מכל השדרוגים הללו יכול אלף שקל 100־ בקלות להגיע לכ תוספת במחיר הדירה, רווח אדיר יחסית להשקעה הקטנה". כלל עושים תיקונים של קוסמטיקה, כמו הדבקות וציפוי על הקירות והתשתית

הביקוש וההיצע לדירות יד שנייה במהלך השנה בפתח תקווה

חיפושים  מודעות  , ההנתונים מתייחסים לכלל חיפושי דירות יד שנייה למכירה שפורסמו בלוח באותו החודש 2 מקור: לוח יד

הליך פעיל של התקשרות עם יזם. כמעט בכל מודעת מכירה של דירה יד שנייה יש התייחסות ל'פוטנציאל להתחדשות עירו ־ נית', והמוכרים למעשה גובים פרמיה על האפשרות. בעסקאות שמבוצעות בבניינים שבהם יש הליך מתקדם של התחדשות, המ ־ חיר למ"ר עולה מאוד, ויש לא מעט מוכרים שמבקשים מחיר הגבוה ממחיר למ"ר של דירה חדשה. לכן גם כאן יש לבחון היטב את העסקה ולא לשלם על פוטנציאל שלא קיים או שיעד המימוש שלו רחוק מאוד. כמו כן יש לזכור את נושא היטל ההשבחה. אומנם לבדה אינה מייצרת חיוב בהיטל 38 תמ"א בתל אביב, 4 ו־ 3 השבחה, אבל ברובעים לדוגמה, שבהם יש תוכנית מאושרת על- , כבר נפסק שבעת 38 לתמ"א 23 פי סעיף

מת חוזה לרכישת דירה יד שנייה יש שורה של דברים שיש לתת עליהם את הדעת. "לפני רכישה של דירה מיד שנייה יש שלל בדיקות שנעשות בדרך כלל על ידי בעלי מקצוע, כמו עו"ד או שמאי, ויכולות להשפיע באופן ישיר על ההחלטה אם לר ־ כוש או לא לרכוש את הדירה. בין השיקו ־ לים שנלקחים בחשבון: שיקולי מס, עתידו התכנוני של האזור שבו נמצאת הדירה, היבטים משפטיים, כגון אופן רישום הז ־ כויות של הנכס והבעלות עליו, האם רי ־ שום הבעלות מוסדר, ואם כן, האם מדובר ברישום בטאבו או אולי בחברה משכנת", כך לדברי עו"ד מתן לאונוב ממחלקת הנדל"ן במשרד ש.פרידמן אברמזון ושות'. "תשובות לשאלות אלו יכולות להביא את

בסביבה הרלוונטית. במקביל שווה לבדוק כל העת במרכזי מידע שכונתיים, כמו מכולות, סופרים שכונתיים, מספרות וגם אצל בונות הציפורניים. הרכילות הטו ־ בה ביותר תמיד נמצאת במקומות הללו. אם מצאתם דירה שאתם אוהבים במחיר מתאים, חשוב להיעזר בשני אנשי מקצוע: שמאי מקרקעין ומהנדס בדק בית. מהנדס בדק בית יבדוק את השיפועים, האינס ־ טלציה, החשמל, האיטום ועמידת הדירה בתקנים הנדרשים. שמאי המקרקעין יב ־ דוק את הפן המשפטי, ההנדסי ואת ערכה  הממשי של הדירה".

ערן סיב, יו"ר התאחדות קבלני השיפוצים. צילום: ינאי דיטש

דיברו על זה בוועידת הנדל"ן

עו"ד דקלה מוסרי טל: "דירות שמוצעות במחיר הנמוך ממחיר השוק, הן כנראה דירות עם 'גיבנת' כלשהי, למשל דירות שנבנו ללא היתר'"

מכירת דירה, גם אם עוד לא התקדם הליך התחדשות בבניין, המוכרים מחויבים בהיטל השבחה על הפוטנציאל, ומדובר בסכום גבוה שמגיע לעיתים למאות אלפי שקלים. לכן על הצדדים להיות מודעים לעניין ולה ־ סדיר את השאלה מי נושא בתשלום בעת החתימה על ההסכם". "חפשו את ההזדמנות במספרה או אצל בונות הציפורניים" בזמן שהיקף העסקאות בירידה והריבית בנסיקה, יש מי שבכל זאת רוכש עכשיו דירה. לעומת רכישת דירה חדשה, בחתי ־

הרוכש הפוטנציאלי לחפש דירה אחרת. לחלופין הן יכולות להוות קלף מיקוח ואמצעי לשיפור עמדות במשא ומתן מול המוכר" . אביב הייט, בעלים ומנכ"ל פיננסים דונם נדל"ן, מזכיר כי ככל שהשוק מורכב יותר, כך חשוב למצוא את בעלי המקצוע המ ־ נוסים והמקצועיים יותר: "הדרך הנכונה לאתר דירה טובה באמת ולאתר הזדמ ־ נויות 'שוות', אם עדיין יש כאלו בשוק, היא דרך מתווכים מקצועיים ואמינים, שאותם מוצאים בעקבות המלצות של חברים ומשפחה. מתווכים אלו מכירים את השכונות וממוקצעים בכל מה שקורה

> פאנל שעסק במחירי הדירות בוועידת הנדל"ן של ידיעות אחרונות יעקב קוינט, מנהל רשות מקרקעי ישראל: "רואים ירידה בהיקפי ההצעות וגם בהצעות שניתנות במכרזים"; רפי אלמליח, מנכ"ל מינהל התכנון: "רוצה להגיע למצב שאין מחסור והמדפים מלאים גם בפריפריה וגם במרכז"; עו"ד כרמית יוליס, המשנה ליועצת המשפטית לממשלה: "אין פתרונות קסם. צריך לתכנן ולשווק. צריך שהמערכת תעבוד בצורה הכי טובה"; ראול סרוגו, נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ: "הגיע הזמן שביבי יוביל את העניין, יקים מטה דיור, יתכלל את העבודה".

- יום שישי, י"ט בשבט תשפ"ג 10.02 .23 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 4 6