ידיעות הנדל"ן

מדיניות ממשלתית

ולספק להם שירותים. מצד שני הסכם הגג עם אלף 19 לפיתוח כ־ 2017 באר שבע נחתם ב־ יחידות דיור בעיר, ועל־פי דו"ח בנק ישראל, הוא לא יכביד על העיר מאחר שמדובר בתו ־ ספת זניחה של דירות ביחס לקיים, ומדובר בעירייה איתנה שנהנית מעודף תקציבי". רוט מסביר שלא די בחתימה על הסכם גג, יש גם לעשות זאת בצורה נכונה: "ללא חזון לערים שעימן נחתמו ההסכמים, ההסכם יישאר על הנייר. יש ערים שסובלות מהגירה שלילית, הן גרעוניות ומצליחות להתקיים בזכות הלוואות ומענקי איזון מהמדינה. ללא תוספת שטחי תעסוקה ומסחר אין תוחלת להסכמים בערים אלו. כדי שהציבור ייענה

חייבים עכשיו לעבור לשלב ב' של הסכמי הגג - ליצור מרכזי עיר תוססים, שיתייחסו גם למרכז הוותיק ולא רק לשכונות החדשות, שייצרו ערים גדולות ולא שתי ערים בעיר אחת. חייבים גם להתייחס לדירות להשכרה לצעירים ולהביא גם את האוכלוסיות האלה כחלק מהסכם הגג, ולא רק רוכשי דירות". "לתת מענה לתעסוקה ולתשתיות" לצד הבעיות, ויש לא מעט כאלו - יעידו על כך גם עתירות שונות שהוגשו לבג"צ עם השנים של רשויות נגד המדינה ולהיפך על רקע הסכמי הגג, יש גם מי שמציע פתרו ־

צילום: דוברות עיריית דימונה

שייקה נפחא: "אי אפשר לאשר תוכנית של הסכם גג ולהשאיר ־ מחלקות הנדסה בעיר עם שניים שלושה בודקי תוכניות. ייתכן שהתשובה היא ניהול ופיקוח חיצוני"

הסכם הגג בדימונה: "חלק מהכסף של שיווקי הקרקע הולך למוסדות הציבור לשכונה"

נות. שייקה נפחא, בעלים ומנכ"ל חברת יזום הנדל"ן סלעית, שקידם ובנה פרויקטים בשתי ערים שחתמו על הסכמי גג - באר שבע ואש ־ קלון – מתייחס לסוגיה: "במישור התכנון מי שמוביל את התב"ע זה רמ״י בהכוונת העי ־ רייה. אדריכל העיר חושב איך לבנות יפה, ולא תמיד חושב על תוכנית עסקית ועל צו ־ רכי הדיירים. כך למשל קרה בשכונת רמות באר שבע, ששם תוכננה בנייה מרקמית שלא מתאימה לאופי המקום, ולכן אף יזם לא ניגש למכרז". נפחא מציע לשלב בתכנון איש מק ־ צוע, שיגיד אם ניתן לבצע במחיר סביר ויל ־ ווה את התב"ע. "לא אחת אנו רואים תב"עות מאושרות עם טעויות, כמו בגבעת המטוס בירושלים, שבתב"ע המקורית יש שטחי שירות לדירה בשטח שלושה מ"ר, כשחייבים מ"ר, ואז צריך להוריד את 10 מינימום של השטח הזה מהמ"ר העיקרי. דוגמה נוספת שקשורה לתכנון היא דרישה לחניונים תת־ קרקעיים. יש ערי פריפריה, שברגע שאתה צריך לבנות בהן חניון תת־קרקעי, אתה הורג את הפרויקט, וגם את זה צריך לקחת בח ־ שבון". סוגיה נוספת שמעלה נפחא קשורה לליווי היזמים. "אי אפשר לאשר תוכנית של הסכם גג ולהשאיר מחלקות הנדסה בעיר עם שניים־שלושה בודקי תוכניות. ייתכן שה ־ תשובה לבעיה היא, שכחלק מהמימון צריך להוציא את כל הסכם הגג לחברת ניהול ופיקוח חיצונית. כמו כן ההסכמים נחתמים

לקריאה לבוא לנגב, צריך להראות לו שה ־ מדינה עומדת בהתחייבויותיה, ומה מתוכנן להיעשות על מנת לדאוג לאיכות חיים ולר ־ מת חיים נאותה. על הממשלה ליצור מנגנון לעידוד מעבר צעירים לפריפריה, תוך הקמת תשתיות תחבורה ותעסוקה וכן עידוד יזמים לבנות בה". בהמשך לדברי רוט, יצוין, שלפני מספר שנים התייחס גם משרד הפנים לתוכ ־ נית הסכמי הגג, ומנכ"ל המשרד הזהיר, כי יש לבחון שורה של פרמטרים בערים לפני שחו ־ תמים עימן, וזאת כדי לבדוק אם הן יכולות לעמוד בעומס הצפוי על התשתיות והתקציב השוטף. לולא כן, ערים עשויות לקרוס כל ־ כלית, מה שיחמיר את מצבן ולא יגדיל את היצע הדיור, שזו מטרת־העל של ההסכמים. אילן כהן, יו"ר תנועת אור ולשעבר מנכ"ל משרד ראש הממשלה, מעלה נקודה לטיפול: "הסכמי הגג מבורכים, כי הם מאפשרים את מסך 65% גדילת האוכלוסייה שאחראית ל־ ייצור המשרות, ומאפשרת לחברות טכנולו ־ גיה להגיע ולתת מגוון אנושי רחב. אבל לא יצרו כאן תוכנית־על אסטרטגית לרשויות, שקובעת יעדים גדולים הרבה יותר. למשל י � אלף יח 20 בדימונה דיברו על תוספת של דות דיור, במקום להציב כאן יעדי־על שיביאו כ � אלף תושבים. כמו כן תו 200 את העיר ל ־ ניות הסכמי הגג צריכות לראות לא רק כיצד מגרשי חניה צומחים לדירות, אלא גם איך בונים כאן קהילות, לא להסתכל רק על כמות,

אתגר נוסף בהסכמי הגג: תשתיות מים זה שני עשורים עוברת ישראל מהפכת תשתיות, כזו שכוללת פיתוח מואץ של תשתיות תחבורה בפריפריה ובמרכזי הערים, לצד הקמת שכו ־

נות, מוסדות ציבור והקצאת שטחים ירוקים. אחד התנאים להבשלת תוכניות אלו והיכולת לפתח את הסכמי הגג מחייב בין השאר תוספת של תשתיות מים ושפכים, ולו בשל העובדה שאותם משקי בית או אזורי תעשייה לא יוכלו לקיים חיים בלי מים. במילים אחרות כל תוכנית הדיור הלאומית, כל הסכם גג שקראתם עליו, כל מתחם תעשייה שצפוי לקום וכל כביש שיחבר עיר חדשה בהכרח יחויב לכלול בתוכו התייחסות לתשתיות המים. "ישראל נהנית מגידול טבעי באוכלוסייה, אליו מצטרפת שורת הסכמי גג ותוכניות לפיתוח עירוני. כמי שאחראית על מערכת הולכת מים ברמה הארצית, 'מקו ־ רות' נדרשת להתאמה מרבית של משק המים לשורת גופים שונים, מחברות תשתית ועד עיריות ומועצות מקומיות, כזו שתחייב פיתוח של תשתיות מים, כיוון שבלעדיהן לא ניתן יהיה להקים שכונות חדשות", מסביר אבי מלול, סמנכ"ל הפיתוח והלקוחות בחברת המים הלאומית. מלול מחדד שתוכנית הפיתוח של החברה היא רב־שנתית, והיא מתקיימת בפועל מדן ועד אילת, וכוללת: שדרוג וחידוש מערך אספקת המים המתבסס על מקורות המים הטבעיים והמלאכותיים (מתקני התפלה) בישראל, שדרוג מערך ההולכה של מי הקולחין, שמפתח את החקלאות בנגב ובעמקים, וגם מענה להיבטים גיאו־ פוליטיים אזוריים עם אספקת מים לממלכת ירדן, לרצועת עזה ולפלסטינים ביהודה ושומרון. "תוכניות פיתוח הנובעות מהסכמי הגג של הרשויות, תוכניות הותמ״ל ואפילו הקמת מערכות הסעת ההמונים דוגמת המטרו, יחייבו שיתופי פעולה בין הזרועות השונות, ולכן המטרה שלנו היא לייעל את העבודה של כולם תוך שיתוף הציבור ובעלי עניין אחרים", מוסיף מלול, "וכדי לעמוד באתגר החלטנו להקים יחידה חדשה לקשרי לקוחות, כזו שתייצא את הסינרגיה הנדרשת עם הלקוחות וחברות שונות מול רשויות מקומיות ותאגידי מים עירוניים וגם מול חברות תשתית שונות בתחומי החשמל והתקשורת". מלול מסכם ששיטת העבודה הזו תחייב את החברה לקיים תיאום וסנכרון בין "מקורות" לשאר הגופים – תאגיד, הרשות המקומית או חברת תשתית ממשלתית – מה שיאפשר לכולם להיערך כראוי לקליטת כמות מסוימת של מים, בהתאם לתוכניות. "נרצה לבנות הליך תיאום מוסדר מול הרשויות במטרה לקדם פיתוח תשתיות מים, זאת בצד הסרת חסמים בהיבטים שונים, כגון מקרקעין, סטטוטוריקה והיתרי בנייה. נשמח לקדם הקמת גוף על־תכנוני, כזה שישקלל בשטח את עבודות התשתית השונות, מהלך שיחסוך כסף וזמן בדרך להשל ־ מת פרויקטים". אורי חודי

אבי מלול, סמנכ"ל פיתוח ולקוחות במקורות. צילום: מיקי לנגנטל

נדב אהרוני: "אחד הדברים החשובים בבסיס ההצלחה של הסכמי הגג זה לדעת איך לעשות זאת בצורה נכונה. לדאוג למערך שלם שיכיל את הרוכש"

לעיתים בערי פריפריה, שם המשמעות של יח"ד היא 7,500 הקמת שכונות חדשות עם למעשה הקמת עיר חדשה. כחלק מההסכם צריכה העירייה תקציב שיווק לשכונה כדי  למתגה גם למקומיים וגם לגורמי חוץ".

אלא גם על איכות. לבנות כבר היום תשתיות תחבורה ציבורית במבט קדימה, וכל זה לא קורה בהסכמים. בשורה התחתונה יצרו הסכם מעולה על הנייר, אבל את התשתיות המר ־ כזיות שמייצרות את איכות החיים לא עשו.

- יום שישי, י"ט בשבט תשפ"ג 10.02 .23 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 76