ידיעות הנדל"ן

64 גיליון מס'

- יום שישי, ט' בניסן תשפ"ג 31.03.23

מחפשים כיוון

ס פ

ח

ש

ג

ח

מ

ח

הדמוגרפיה לא עוצרת, הממשלה עסוקה בדברים אחרים, ועליית הריבית לבדה לא תסייע להשיב את ענף הנדל"ן לפסי השפיות. אנחנו מצויים בפרשת דרכים. זה הזמן להחליט לאן פונים ואילו פתרונות יובילו לחוף מבטחים, רגע לפני שמשבר הדיור ישוב אורי חודי ויתפוצץ לכולנו בפנים •

אלהמרחבים מהמציעים יישובי הצפון אורי חודי • והדרוםלאנשי המרכז?

בנייהלהשכרה הריביתמאיימתעל כלכליותהתחום. הילהציאון • מההפתרונות?

קריאתהשכמה איזהלקחעלינו ללמודמרעידת אורי חודי • האדמהבטורקיה?

פרויקט תמ " א 38/2 שרת 38 ת " א

>> לביקור באתר החברה לחצו כאן

מתענייניםבנדל"ן? חפשו אתהטור: נדל"ן בין השורות טורשבועי מאתאורי חודי, עורך מוסף ידיעותהנדל"ן, עםמגוון ניתוחים, טיפים וארגז כלים בגובהעיניים

תוכן

הענף משווע צניחה חופשית 16 לפתרונות מעשיים כאן ועכשיו

עיקרי דו"ח מבקר ביקורת בונה 68 המדינה על מוכנות לרעש אדמה

מדישישי בלוחהנדל"ןשל

לוח

איך מתמודדותשלוש הכי גדולות 72 הערים הגדולות עם הבנייה והפיתוח?

מה אומרים אנשי חוק ההסדרים 18 הענף על הרפורמות הגדולותשבדרך?

היתרונות והחידושים מחוץ למרכז 82 שלא הכרתם ביישובי הצפון והדרום

האם ההגרלות אפשר גם אחרת 28 הן השיטה הטובה ביותר לסיוע בדיור?

עירוב לא מזיזים את האוטו 90 שימושים תופס אחיזה בשטח

איך בצל הריבית העולה 42 מתמודדים עם היעדר היתכנות כלכלית בדיור להשכרה?

כל הטיפים והעצות לחדשאת הבית 98 החשובות לשיפוץ הבית או הדירה

סיוע לקהילה, עזרה עושים טוב 50 לנזקקים ויוזמות חיוביות בענף הנדל"ן

המבצעים החמים אסור לפספס 104 של חברות הנדל"ן לפני פסח

בענף שחם מה כל על ופרשנויות ניתוחים , ראיונות : וגם

מה צריכה ישראל למנוע את האסון 58 ללמוד מרעידת האדמה בטורקיה?

לאן הולך ענף מביטים קדימה 106 הנדל"ן ומאילו דברים אסור להתעלם

עמי לאור מנהל המגזין: ענתי גילעד // עריכה: אורי חודי // עורך המגזין: יפית יפרח // סמנכ"לית לוח ומוספיםמיוחדים: ז'נה גלצר // גרפיקה: יונת דביר // עורכת גרפית: נתן נוי, עדינה נביאן // מכירות : מנהלי // 03-6929228 ליצירת קשר חייגו: זוהרה זולברג ובטי כספי הפקה: אלי שריד // מנהל תפעול ולוגיסטיקה: גיא מורד איור השער: // shutterstock תמונות: ראשון לציון // 1 נח מוזס כתובת המערכת:

מחלקת מוספים מיוחדים

מבצעים לחג בשבירו רמלה מערב

במקום חד' 2.5 ₪ 1,790,000 | ₪ 1,890,000 במקום חד' ענקית 6 ₪ 2,700,000 | ₪ 2,820,000 דירות בלבד, לזמן מוגבל, בכפוף לתנאי החברה. 5- * המבצע ל דירות חדשות לאכלוס קרוב חד', 5 ו- 2.5 חד', דירות גן 6-2.5 מיני פנטהאוזים ופנטהאוזים מפוארים. לתיאום פגישה: , רמלה מערב 26 משרד מכירות, רח׳ משה לוי

* 3919

www. rami shb i ro . com

ההדמיה להמחשה בלבד

5 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | - יום שישי, ט' בניסן תשפ"ג 31.03.23

>> לביקור באתר החברה לחצו כאן

קבוצת כנען, מן החברות הראשונות והחלוצות בתחום ההתחדשות העירונית בישראל, הריסה 38- מתמחה ביזמות נדל"ן למגורים, לרבות מתחמי "פינוי-בינוי" ופרויקטי תמ"א יחידות דיור ביזמות והתחדשות עירונית. 4,000 ובנייה. הקבוצה מבצעת ומנהלת למעלה מ בונים מציאות חדשה קבוצת כנען -

w w w . c n a a n . o r g . i l 077-2702000 לפרטים:

מורשת שכונות הסביונים של אפריקה ישראל מגורים. הצלחה מדור לדור. סביונים

סביוני רעננה

קריית ביאליק | חלומות & סביונים

נתניה | מגדלי סביון סיטי

, גבעתיים 39 המעיין | סביוני העיר

סביוני גבעת שמואל

ראשל״צ | מתחמי הסביונים

FOR RENT | סביוני שהם

תל אביב | 39-41 בלוך

נס ציונה | סביוני נצר סירני

נס ציונה | סביון ואירוס

מותג המגורים הראשון בישראל, שהפך לשם נרדף של שכונות מגורים קהילתיות ואיכותיות ברחבי הארץ, גאה להוביל את תרבות המגורים כבר עשרות שנים. שכונות "סביונים" מייצגות דרך חיים המשלבת תכנון אופטימלי בסטנדרט גבוה, פיתוח סביבתי מושלם ושילוב משלים של שירותי מסחר ופנאי. עם ותק מקצועי, חדשנות וחוסן פיננסי, אנו נרגשים להמשיך ולהוביל את העתיד של הדורות הבאים, תוך התפתחות לאפיקים נוספים דוגמת פינוי בינוי והתחדשות עירונית ברחבי הארץ, מגורי יוקרה באזורי ביקוש, דיור להשכרה לטווח ארוך והרחבת תחום הנכסים המניבים.

ירושלים | סביוני קרית יובל

ירושלים | VIEW סביון

ירושלים | סביוני רמת שרת

ירושלים | סביוני קטמון החדשה

קרית אתא | נשר | נתניה | תל אביב | פתח תקווה | ירושלים בקרוב, הדורהבאשלשכונותהסביונים בישראל

* 3393 ההדמיות להמחשה בלבד. יתכנו שינויים לפי דרישת הרשויות ו/או החלטת החברה. פיתוח שטחים ציבוריים עשוי להשתנות בהתאם להחלטת הרשות המקומית. ביצוע הפיתוח בשטחים הציבוריים באחריות הרשות המקומית.

התחדשותעירונית

africa-israel.co.il/megurim >>> לביקור באתר החברה לחצו כאן

חיפה , ALMOGI HILLS

אלמוגים אור ים

NEW MOMENTS

, נשר RESERVE עמק הכרמל

הרב קוק נווה צדק

coming soon

חברת אלמוגים מאחלת חג אביב שמח, מלא השראה, רעננות, חדשנות והתחדשות.

ALUMA YAVNE

פתיחת השיווק בקרוב!

יבנה ,ALUMA YAVNE

שמנו לעצמנו יעד ליצור סביבות מגורים מתקדמות, פרוייקטים מלאי השראה עיצובית ובעיקר ליצור ערך עבור הלקוחות שלנו

בעולם הנדל"ן הדינאמי, אנו מקפידים תמיד לראות פני עתיד, לתכנן באופן מושכל וחכם את המחר ולהגיע לפסגות וליעדים שטרם כבשנו, זאת על מנת ליצור סביבות מגורים מתקדמות, איכותיות ומעוררות השראה, אשר יהפכו לשכונות איכותיות, בעלות אופי ייחודי התואם את חלומות המשפחה הישראלית. כל זאת כחלק מאסטרטגיית החברה וחזונה של החברה לשנים הבאות, לשמירה על סטנדרטים בלתי מתפשרים של איכות ביצוע מהטובות בארץ, תוך הקפדה על יצירת ערך מוסף עבור לקוחותינו.

תל אביב , TOMORROW

מתחם דניאל טרומפלדור בת -ים

אור ים שלב ב׳

אלמוגים רמת גן

* 5330 להרשמה מוקדמת ופרטים נוספים צרו קשר:

ההדמיות להמחשה בלבד WWW.ALMOGIM.CO.IL >>> לביקור באתר החברה לחצו כאן

חג אביב שמח

עכשיו בשיווק: - רעננה KENKO

- פתח תקווה SPHERA - באר יעקב MUNDO מעלות הנשיא - אלעד - ראש העין GD LEVY MAGAZINE APARTMENTS - ראש העין GD PREMIUM COLLECTION - נתניה GD TOWERS - ירושלים ARNONA COLLECTION

לביקור באתר החברה לחצו כאן g-dlevy.co.il

פתח דבר

זה הזמן

במציאות הנוכחית משבר הדיור הוא פצצת זמן. סדר העדיפות הלאומי לא מסייע לשוק הנדל"ן לענות על האתגר הגדול מכולם: ודאות לענף. גם רעידת אדמה עוצמתית מעבר לגבול לא מצליחה לסדוק את • אורי חודי האדישות וגרירת הרגליים. רגע לפני שיהיה מאוחר מדי, זה הזמן להפשיל שרוולים

"צולל חופשי ללא מצנח", כתב אחד היוצרים הגדולים בישראל לפני הרבה שנים בשיר שהפך לקלאסיקה.

בית, והיא משפיעה משמעותית על המצב בשוק; על מימון היזמים, על המשכנתאות של הרוכשים, על רכישות המשפרים וגם על סגירות של מכרזים. על פניו מדובר במגמה חיובית לכל מי שהמתין שדהירת מחירי הדירות תיפסק ולכל מי שהמתין לירידת מחיר. אבל יש בעיה. ככל שמע ח מיקים להביט בנתונים, ומנתחים את מה שקורה בשוק, מבינים שהריבית לבדה לא יכולה לחולל את השינוי. ואם המצב יימשך כפי שהוא, כולם יעצרו וימתינו, והשעון הדמוגרפי ימשיך בשלו, כמו מצעד המ ח תחתנים מחד והמתגרשים מנגד. מדובר בפצצת זמן. אנשים צריכים לגור איפשהו. כולם צריכים קורת גג, ואת זה הריבית לא משנה. היא לא יוצרת עוד דירות ולא בונה עוד בתים. לכן המילים "צולל חו ח פשי ללא מצנח" לא מתייחסות ליחידה

החדה בעסקאות. הן מתייחסות למדינה, ש"צוללת חופשי ללא מצנח", ללא מדי ח ניות מסודרת לענף הנדל"ן, ללא מהלכים הנדרשים כעת יותר מתמיד, וללא מנהיגים שמבינים, שאם לא יטפלו בבעיה הזו עכ ח שיו, היא תתפוצץ לכולנו בפנים. חודשים ארוכים מאז הממשלה החלה לעבוד, ונדמה שתחום הדיור נמצא הרחק מאחור בסדר העדיפויות שלה. דברים אחרים זוכים לת ח שומת לב מלאה, אינטנסיבית, של חלקים נרחבים בקואליציה, באופוזיציה ובציבור הרחב. כאילו כל השאר עומד מלכת. אז לא. שום דבר לא עוצר ושום דבר לא נרגע. מי שמתנחם היום בהאטה ובירידות מחיר נקודתיות, כדאי שיציץ בנתוני התחלות הבנייה. הם לא מעודדים - בלשון המעטה. ההיצע לא גדל, לא של קרקעות שנרכשו כדי לבנות בהמשך הדרך, ולא של קבל ח

נים ויזמים שמתחילים לבנות. וזה בדיוק הזמן לעודד את הגדלת ההיצע ולשמור את המומנטום שנוצר. להעמיס עוד יחידות דיור, עוד קרקעות, עוד בתים ועוד הטבות ותמרוצים ולא להעמיס עוד על המשכנתה של הרוכשים ועל הביקוש, שאם דברים יימשכו ככה – נראה שכמו בפעמים הקו ח דמות – יפרוץ וימשוך שוב את המחירים מעלה. זה הזמן של הממשלה לפעול בצורה משמעותית. זה הזמן של המנהיגים להוביל. זה הזמן לפתרונות חדשים ויצירתיים. אבל נכון לעכשיו – אנחנו בצלילה. וכדאי שמישהו או מישהי ייפתחו כבר את המצנח. קריאת השכמה בתחילת פברואר האחרון קיבלנו איתות משמעותי מלמטה, או מלמעלה, כל אחד

הוא ודאי לא התכוון לענף הנדל"ן ובטח . אבל ארבע 2023 או 2022 לא חזה את שנת המילים הללו מסכמות לא רע את ההרגשה של לא מעט ישראלים בחודשים האחרונים. כבר חודשים ארוכים, מאז אפריל אשתקד – כמעט שנה – היקפי העסקאות הולכים ויורדים בהיקפים משמעותיים. גם קצב עליית מחירי הדירות הולך ויורד מחודש לחודש. מדד מחירי הדירות של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה כבר נוגע באפס, ח � שינוי בחודשיים הא 0.1% כשהצביע על רונים, ובשטח אפשר כבר למצוא ירידות מחיר נקודתיות. שנה של שינוי מגמה מאז נגיד בנק ישראל החל להעלות את הרי ח

- יום שישי, ט' בניסן תשפ"ג 31.03.23 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 16

לפעול

יכול לבחור את הגורם המתאים לו. רעי ח דת האדמה החזקה בטורקיה על גבול סוריה, שהורגשה היטב גם בישראל, לא השאירה מקום לפרשנות. האזור מועד לפורענות, אזהרות נשמעות השכם וערב, אבל בשטח לא מבחינים בהבדל משמעותי. בטורקיה עדיין מתמודדים עם ההשלכות, וכאן נראה שכבר עבר ח נו הלאה. חוק ההסדרים אומנם מעניק התייחסות לתחום חיזוק המבנים ולתחום ההתחדשות העירונית, אבל לא בטוח שזה מספיק, וגם לא בטוח שזה הנתיב המרכזי או הנכון שיש לצעוד בו. גם דו"ח המבקר שפורסם לפני שבועות אחדים, ואת עיקריו תוכלו לקרוא כאן במוסף, מתריע שיש דרך ארוכה לעשות כדי להיות מוכנים. בעיקר במקומות בעלי הסיכון הגבוה להיפגע. רעידות אדמה גדולות בהיסטוריה הוכיחו מעל כל ספק שהכנה מוקדמת והשקעה מש ח מעותית במניעה משתלמות ביום שאחרי. מאות מיליונים במקום מיליארדים רבים. ל � קיבלה הח 2005 מדינת ישראל, שב ח טה על הפרטת חיזוק המבנים באמצעות

בממשלה, כבר עשתה 38 אישור תמ"א צעד אחורה לפני כמה שנים, כאשר הח ח ליטה לא להאריך את התוכנית לחיזוק מבנים. אבל מאז נראה שאין באמת קו אחיד לגבי ההמשך. מתווה שקד למשל, שהיה עובדה מוגמרת בממשלה הקודמת, אומנם עדיין על הפרק, אבל מעמדו לא ברור, ובענף עדיין לא ממש יודעים איך הוארכה, וכעת 38 לאכול אותו. תמ"א ככל הנראה תוארך שוב. בשורה התח ח תונה – היקפי המימוש של חיזוק המבנים לא מזהירים; לא של מבני המגורים ולא של מבני הציבור. יש עוד דרך ארוכה עד שלפחות הערים והיישובים שבסיכון גבוה לאורך קו השבר הסורי־אפריקאי יקבלו מענה, אבל לא נראה שיש מי שבאמת דוחף כדי שדברים יקרו. רעידת האדמה בטורקיה היא חתיכת קריאת השכמה. היא מגיעה אחרי קריאת ההשכמה שקיבלנו ברחוב סירלין בחולון, שם קרס מבנה ללא שהאדמה זזה. היא מגיעה גם אחרי שורה ארוכה של מבנים ברחבי הארץ, שפונו לאחר שהוכרזו כמ ח סוכנים. הקלישאה של הכתובת על הקיר

עיקר מדיניות הסיוע. בדקנו גם מה עושים בשלוש הערים הגדולות בתחומי הנדל"ן השונים, ומה ניתן ללמוד מהן. בדקנו גם מה צופן לנו העתיד, ואילו תרחישים עשויים להתממש. דיור בר השגה ודיור להשכרה ממשיך להיות נושא שאי אפשר בלעדיו, ובמוסף זה כתבה שמציפה את הצרכים והכיוונים להתמודדות גם בעולם של רי ח בית עולה. נושא נוסף שהתייחסנו אליו הוא עירוב השימושים וההבנה שכבר אי אפשר בלעדיו. בסדרת הכתבות על יישובי הצפון והדרום, שאנחנו כבר מסרבים לכ ח נותם פריפריה, הענקנו הפעם לרשויות המקומיות אפשרות להציב בפני הקוראים את היתרונות, שאולי לא רואים מכאן, אבל בהחלט רואים ועושים שם. עוד נקודה שראינו חובה להתייחס אליה, היא המחי ח רים הגבוהים וגם חג הפסח, שידוע כחג ההתחדשות, שמוביל בתקופה זו לעלייה בהיקפי השיפוצים. אז למי שיוצא לתהליך הלא פשוט הזה, גיבשנו מדריך מפורט איך לשפץ את הבית נכון עם מינימום תקלות. וכמובן, אי אפשר בלי המדור שמזכיר לכו ח לנו שיש גם רוח התנדבות ומעשים טובים.

כבר לא רלוונטית כאן. זו לא כתובת, יש לנו כבר שיר שלם. עוד לא מאוחר "הכול פתוח עוד לא מאוחר". גם זה ציטוט משיר מוכר, וזה הכיוון האופטימי לאמץ. אין ברירה. בזמן שנדמה שאין יד מכוונת, שאין מי שמוביל אותנו לחוף מבטחים, צריך לזכור שאחרי כל חורף מגיע האביב. ננסה לתת לשרים החדשים את הקרדיט, שעד היום הם ניצלו את החודשים הראשו ח נים ללמידה. מעכשיו והלאה אנחנו מצפים, וזקוקים, לעשייה משמעותית שתוציא את ענף הנדל"ן מהבוץ. וכמו תמיד, אנחנו ב"ידיעות הנדל"ן" מנ ח סים לשים דגש על הפתרונות ולא רק על הבעיות. להביא את הקולות מהשטח של אנשי המקצוע, שחיים את הענף מדי יום, ואת ההצעות שלהם לשיפור המצב. כך למשל, כתבה מרכזית במוסף הנוכחי מזכי ח רה לכולנו אילו תוכניות או מהלכים נעשו כאן פעם לעידוד הדיור, ומה כדאי לעשות לצד או במקום ההגרלות, שהן נכון להיום

17 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | - יום שישי, ט' בניסן תשפ"ג 31.03.23

פתח דבר

אנשי ענף הנדל"ן מגיבים לעיקרי חוק ההסדרים אחד המהלכים הגדולים בענף הנדל"ן שעו ־ מדים כעת על הפרק, הוא חוק ההסדרים. כמו לפני כל תקציב, חוק ההסדרים העצום כולל שורה של רפורמות לצד חוקים ותק ־ נות, המאושרים כמקשה אחת. גם הפעם כולל חוק ההסדרים פרקים שונים הקשורים לתחומי התכנון והבנייה, פיתוח, דיור לה ־ שכרה, מכרזים ותחומים נוספים. ביקשנו מבכירי הענף להתייחס לפרקים הקיימים בחוק, פרקים שהיו בעבר, פרקים שהוסרו, וגם מה היה צריך לקבל ביטוי בחוק ונעלם ממנו. עידוד רחב לבנייה באמצעות הטבות מיסוי נמצאים מול איום ארוך טווח על ענף הבנייה והתשתיות, וחוק ההסדרים הוא הזדמנות להתחיל שינוי. אנחנו קוראים לממשלה ולכ ד נסת לכלול בחוק הליך עידוד התחדשות עי ד , Tax Credit רונית בפריפריה, באמצעות עידוד בנייה בכל הארץ בהפחתת מס רכישה על הקרקע ותיקון חישוב היטל ההשבחה המונע בנייה כיום. כל אלה צריכים לבוא יחד עם זינוק בהיקף מכירת הקרקע לבנייה על ידי רמ"י, החלטה על הקמת עיר חדשה בנגב 70 והגעה להיקף התחלות בנייה של מעל אלף יחידות דיור בשנה בשוק החופשי. בנו ד סף יש לטפל בהפחתת חסמי בירוקרטיה על ידי קביעת מועדי מקסימום לאישור תוכניות לצד קנסות על גופים מאשרים ומייעצים שמעכבים מתן היתרים וטופסי אכלוס. 'כדור הכסף' הנחוץ ביותר בתחום הפחתת הבי ד רוקרטיה בתחום הבנייה הוא הגדרת חובה על רשות מקומית לאשר 'רישוי עצמי' של אדריכלים, שיחליף את הליך הוצאת היתר בנייה על ידי הרשות, מה שמוסיף שנים להליך הבנייה כיום ועולה עשרות עד מאות אלפי שקלים לרוכשי דירות ומיליארדי שק ד לים למשק בשנה". להאריך את 38 תמ"א "בחוק ההסדרים מקודמים שורה של צעדים לקידום ענף ההתחדשות העירונית. נתחיל בכך שעוד לפני התוכניות החדשות, לדעתי, במיוחד לנוכח 38 צריך להאריך את תמ"א הסיכון הגובר לרעידות אדמה. מעבר לתו ד כנית החלופית, חלופת שקד, ייצור באופן מיידי ואקום בשוק ההתחדשות העירונית כולו. הוועדות עוד לא הטמיעו את דרך הפ ד עולה של אישור תב"ע והיתר במקביל, מה גם שלבעלי הנכסים ייקח זמן להבין את החלופה ולחתום על הסכמים לפיה. אני חושב שצ ד ריך לייצר תקופת חפיפה בין שתי התוכניות באופן שיגרום למעבר חלק וללא עצירות. לגבי התארכות פרויקטים של פינוי בינוי אנו רואים, שבערים שבהן הוועדה המקומית מוסמכת לאשר פרויקטים, לוחות הזמנים מתקצרים באופן משמעותי, ולכן צריך לג ד רום לכך שתוכניות יאושרו ברמה המקומית. בנוסף כל הליך המו"מ מול בעלי הדירות ראול סרוגו, נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ: "אנחנו ירדן גילן, בעלים ומנכ"ל משותף בח ד ברת תנופה בעיר מקבוצת רם אדרת:

צילום: עמי לאור

אלף התחלות בנייה בשנה". שכונה חדשה בבנייה במרכז הארץ 70־ "יש להגיע ללמעלה מ

ולטפל בפערים בין ההיצע לביקוש ועליית המחירים. אחד החלקים המרכזיים מתייחס להעברת הסמכויות מהוועדות המחוזיות לוועדות המקומיות בכל הנוגע לאישור תוכניות בנייה. מדובר בטעות מרה, לדעתי, שכן הוועדות המקומיות הן הסיבה העיקרית היום לעיכוב הרב בקידום תהליכי הרישוי והתכנון, בפרט כשמדובר בתהליכי התח ד דשות עירונית. הוועדה המקומית והוועדה המחוזית אינן מתואמות ופועלות כבר שנים ממניעים שונים. בעוד הוועדה המחוזית פו ד עלת על־פי תוכניות עבודה לאומיות, שמ ד טרתן לאשר כמה שיותר יחידות דיור כדי להדביק את הביקושים, הוועדות המקומיות מסתכלות בעיקר על הצורך בתשתיות מס ד פיקות ומתאימות לכל פרויקט או מתחם שאמור להתרחב, אבל גם על שיקולי צפי ד פות, שמבחינתן תהיה כמה שיותר נמוכה, שכן מארנונה למגורים הרשות המקומית לא מרוויחה כסף, וכך הפרויקטים בעצם הופכים ללא רווחיים. אבל הוועדה המקומית מונעת גם מאינטרסים אישיים ולא עניינים, המכ ד תיבים חילופי מדיניות השכם והערב, ותוק ד עים לשנים רבות פרויקטים טובים שאמורים לחדש שכונות שלמות ואת הקהילות שבתו ד כן. חייבים להפוך את היוצרות במסגרת החוק ולהעניק את רוב האחריות לתוכניות, קטנות כגדולות, בידי הוועדה המחוזית, שלה ראייה פנורמית ואסטרטגית על תהליכי התכנון והבנייה ולא נקודתית ואינטרסנטית. אחרת תמשיך מסכת הייסורים של בעלי הדירות, האדריכלים והיזמים במסדרונות העירייה". התחדשות עירונית: מהלכים מבורכים לצד עירונית בארגון הקבלנים והבונים מחוז ת"א :Ybdi Group והמרכז ומנכ"ל ובעלים "בהתחדשות העירונית נראה, כי בוצעה מחשבה מאחורי חוק ההסדרים, לפחות בחלק מסעיפיו. למשל הכרזה ביוזמת יזם על מתחם יחידות. 24 פינוי־בינוי ככל שקיימת בשטח התיקון המוצע מבורך, וזאת מהסיבה הפשוטה הצעות בעייתיות יוסי בר דוד, יו"ר משו ד תף בוועדת התחדשות

מתקצר ברגע שיש תמורות מוגדרות, וזה גם מייצר ודאות גבוהה יותר לתוכנית. מסיבה זו ההתייחסות לנושאים אלה במס ד גרת חוק ההסדרים חשובה וחיונית לקידום פרויקטים".

שכיום חלק גדול מהרשויות מסרבות לתת את הסכמתן לתוכניות פינוי־בינוי משיקו ד לים של מאזני ארנונה. באמצעות התיקון תתאפשר דרך 'עוקפת' שתקדם תוכניות ותצמצם את התלות ברשויות המקומיות. בנושאים של תמורה כספית בפינוי־בינוי וקשישים חוק ההסדרים פועל בצורה נכו ד נה. הצמדת חלק גדול של ההטבות וההקלות 38 בתוכניות מתחמיות (פינוי־בינוי) לתמ"א הריסה ובנייה, כגון חוק הקשישים, תמורה כספית והורדת הרוב המיוחס, היא מהלך נכון ורצוי, וזאת לאור העובדה כי קיימים בניינים רבים 'כלואים', שלא ניתן לשלבם בתוכנית מתחמית. תיקון החוק יאפשר קידום קנייני מהיר יותר לבניינים אלו. אולם יש שני נושאים שבהם נראה כי החוק יוביל לעיכובים ולבעיות. הסעיף הראשון מדבר על מכירת פרויקט התחדשות עירונית מיזם ליזם. לפי התיקון המוצע, מכירה כזו תיחשב מכירת זכות במ ד קרקעין, גם אם טרם הגיע 'יום המכירה'. שווי המכירה לצורך קביעת המס יהיה בגובה שווי התמורה החוזית. מדובר בהחלטה שגויה מיסודה, לאור העו ד בדה כי מתחמים רבים בהתחדשות עירונית חתומים לחברות קטנות, אשר מחפשות שיתופי פעולה עם חברות גדולות לקידום וביצוע הפרויקט. החלטה זו ככל הנראה תג ד רום לדחיית ביצועים ועיכוב של שנים רבות לפרויקטים. הסעיף השני עוסק ביחס לבק ד שה להכרזה ביוזמת רשות מקומית ומציע לקבוע, כי יהיה ניתן להכריז על מתחם פי ד נוי־בינוי או עיבוי בינוי על־פי בקשת רשות יחידות 24 מקומית, גם אם יש בשטח פחות מ־ דיור, וזאת בתנאי שיש בשטח לפחות שמונה יחידות דיור שהן צמודות קרקע, ושמוצעת לגבי השטח תוכנית הכוללת לפחות מכפלת יחידות, לפי 70 מספר היחידות בחמש, או הגבוה. לצערי, רוב צמודי הקרקע בישראל נמצאים בחכירה ולא בבעלות פרטית, במצב כזה המינהל מבקש דמי היתר לשינוי סטטוס הקרקע מצמודי קרקע לבנייה רוויה, דבר המוריד משמעותית את הסיכוי לפרויקט. מלבד זאת לא סביר שהתמורה לבעלים תהיה ס � דירות בעסקת נטו, ולכן הרבה ע 2.5-3 בין קאות כאלו בכלל לא ייצאו לפועל".

הורדתשיעור הרוב הדרוש

תומר רייפמן, מנכ"ל חברת יעז התחדשות ד � עירונית "חוק ההס : רים עושה סדר בחלק

ניכר מתחום ההתחדשות העירונית. למשל , 38 דובר על הורדת הרוב הדרוש בתמ"א בדומה למה שנעשה בפינוי־בינוי. זהו מהלך חיובי, חשוב והגיוני מאוד. ראשית עצם השיח סביב הורדת הרוב הדרוש מוביל לכך שרוב הדיירים הסרבנים מבינים את הלך הרוח, מוותרים על דרישות לא הגיוניות ומגיעים לחתום על מנת להמשיך ולקדם את הפ ד רויקט. לרוב הדיירים הסרבנים רוצים לראות את הפרויקט קורם עור וגידים, אולם הם גם רוצים למקסם את התמורות שיוכלו לקבל. ברגע שהכוח היחסי של כל דייר יורד, גם הסרבנים מגיעים לחתום. שנית, יש מקרים שבהם ליזם קיים רוב של שני שליש, אבל מהחתימות, ברגע שהורדנו 80% עדיין אין לו את הרוב, מרבית הפרויקטים בעצם משתח ד ררים, ואפשר להתחיל לקדמם בהליכי הרי ד שוי השונים. לדעתי, זה יהווה זרז משמעותי רבים. עם זאת זה 38 לקידום פרויקטי תמ"א יכול להוביל לעומסים על הערכאות המשפ ד טיות, מכיוון שיהיו הרבה יותר תביעות על דיירים סרבנים. לכן חשוב במקביל שתהיה היערכות של המערכת המשפטית, שתדע לתת מענה מהיר ולא לעכב את התקדמות הפרויקט".

העברת סמכויות מוועדות מחוזיות לוועדות מקומיות איל הנדלר, יו"ר קבו ד צת כנען: "טיוטת חוק ההסדרים התייחסה

בהרחבה להאצת התכנון ומתן היתרי בנייה על מנת להתמודד עם המשבר בשוק הדיור

- יום שישי, ט' בניסן תשפ"ג 31.03.23 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 18

פתח דבר

העברת כספים מארנונה לקרן תמרוץ בנייה היא טעות יוסי אברהמי, יו"ר ובעלי קבוצת יוסי

צילום: גלב סמירנוב

אברהמי: "טיוטת חוק ההסדרים כוללת מספר סעיפים מבורכים לענף, אך גם כאלה שישיגו, לדעתי, את התוצאה ההפוכה מזו שאליה התכוון המשורר. ראשית יש לברך על הורדת הרוב הדרוש בחוק של דיירים כיום 80% מ־ 38 לקידום פרויקטי תמ"א , בדומה לפינוי־בינוי. צעד זה עשוי 66% ל־ לתת דחיפה משמעותית לתחום ולייצר היצע גדול של דירות לשוק. כמו כן הגב ־ לת היכולת של הרשויות המקומיות לעכב הוצאת היתרי בנייה והרחבת רפורמת הרי ־ שוי העצמי הם צעדים בכיוון הנכון. החוק גם מציע להגדיל את הסמכויות של הר ־ שויות לאשר פרויקטי בנייה קטנים ולפנות את הוועדות המחוזיות מהעיסוק בהן – וגם זה עשוי להביא לייעול מתן ההיתרים. סעיף מרכזי בטיוטה, שלדעתי, יש בו כדי לפגוע בשוק ולא להיטיב עימו – הוא הניסיון לה ־ פקיע מידי הרשויות את ההכנסות מגידול עתידי בארנונה מסחרית, והעברת הכספים להקמת קרן ממשלתית לתמרוץ נדל"ן למגורים. במקום להכניס יד לכיס ולתקצב רשויות מכספי המדינה, החוק מציע לקחת מהן את הכספים ולהעביר אותם לקרן של המדינה. אני לא מכיר ראשי ערים שיסכימו לכך, ולדעתי, זה לא יקרה". קיצור הליכי הרישוי "אתייחס רק לסעיף אחד הנוגע לקיצור הליכי הרישוי. חשיבות צמצום ההליך ברו ־ רה ואין צורך להרחיב בה. אך החוק מת ־ עלם מהסיבות האמיתיות לעיכוב בהוצאת היתרים. איגוד מהנדסי ואדריכלי הערים מבקש להציב חלופה חדשנית, שאינה מו ־ פיעה בחוק המוצע. לעמדתנו, חלופה זו הינה מהותית ועשויה לייעל את התהליכים, תוך מיצוי מקסימלי של כוח אדם לטובת קידום הליכי הרישוי. לאיגוד תוכנית משלו לקיצור ההליכים, ואלה הנקודות העיק ־ ריות מתוכה: הליך הרישוי בוועדה המקו ־ מית יסתיים עם החלטתה לאישור הבקשה ובכפוף לתשלומי אגרות והיטלים. גופים, כגון חברת החשמל, רשות הכבאות, רשות מקרקעי ישראל ועוד יהוו הליך חוץ רישויי ויהיו תנאי לתחילת עבודות ובאחריותו של עורך הבקשה. ככל שיידרשו שינויים המחייבים שינוי החלטה, יובא להחלטת ועדה מחודשת. דגש נוסף הוא שרישוי מהיר יתאפשר במקומות שבהם קיימת ודאות תכנונית ועיצובית גבוהה. לצורך זה יש חשיבות מהותית בפיתוח תוכניות בינוי/עיצוב/פיתוח מתחמיות ושכונתיות, המתכללות תיאום תשתיות, מערכות ועי ־ צוב המרחב בשכונות חדשות ומתחדשות. רישוי במרחב שבו קיימת תוכנית עיצוב ברקע, מתקצרת בחודשים רבים. נושא אחר שצריך לקבל התייחסות הוא התיאום בין מחלקות ואגפים הקשורים לתשתיות, בעיקר כשהמידע שנמצא ברשות המקומית אינו מספק, בפרט בערי הפריפריה. נדרש גיא דוננפלד, מנכ"ל איגוד מהנדסי ואד ־ ריכלי הערים ומה ־ נדס העיר דימונה:

קידום ההתחדשות העירונית. הריסת מבנים לקראת פרויקט פינוי־בינוי עלמא של קבוצת כנען בקריית אונו

נוי, כאשר יגיעו לפרויקט חדש ובו השכי ־ רות על שטחי המסחר עלולה להיות גבוהה יותר. המדינה אינה נותנת מענה לסוגיה כיום". חובה לכלול שמאים בגיבוש הצעות החוק לוקח בחשבון מגוון רחב של נושאים ומנסה להוביל לתיקון מסוים בשוק הנדל"ן. יחד עם זאת חשוב מאוד שתהיה הבנה, כי השמאי הוא גורם משמעותי בקביעת מדיניות ותכ ־ נון. העברת החוקים והתקנות מבלי להתייעץ עם שמאי מקרקעין היא טעות, מכיוון שברוב המקרים השמאי יכול לתכלל את ההתנהלות של גורמי המקצוע, ובכך להוביל למצב שבו יש הלימה בין התכנון לבין הכדאיות הכל ־ כלית בשטח. כיו"ר הלשכה הוצאתי מסמך מפורט למשרד האוצר ובו דוגמאות לסעיפים השונים שבהם יש צורך בהתערבות שמאית. כך למשל, בסעיף המדבר על קביעת מחי ־ רונים לייעודים שונים – הסעיף מתייחס בין היתר למחירון לשווי ערכי קרקע לפעילות נלווית למתקני תשתית. כיצד ניתן להוביל לשווי אמיתי מבלי לשתף את לשכת הש ־ מאים בהליך? חובה שיהיה נציג שמאי מט ־ עמנו במשותף עם השמאי הממשלתי. דוגמה נוספת היא נושא שותפות הממשלה והשלטון המקומי בפתרון משבר הדיור, המדברת על הצעת קרן לתמרוץ הגדלת היצע הדיור. גם במקרה הזה חייבים לכלול בין אנשי המקצוע שמאי מקרקעין, שכן בדיונים מסוג זה עו ־ לות תמיד סוגיות שמאיות, וראוי שיהיה איש מקצוע שיוכל לתת מענה מהיר. כנ"ל לגבי הקמת צוות בין־משרדי לייעול הליכי תכנון ורישוי בנייה, כשגם לצוות זה מומלץ להוסיף נחמה בוגין, יו"ר לשכת שמאי המקר ־ קעין: "חוק ההסדרים

הוועדות המחוזיות. אולם מסופקני אם הדבר ישפיע באופן משמעותי, שכן הוועדות המ ־ קומיות סובלות ממחסור כרוני בכוח אדם מקצועי, מה שגורם לכך שבוועדות מקומיות רבות הליכי התכנון כיום ארוכים יותר מאשר בוועדות מחוזיות. בחוק ההסדרים קיימת סנקציה, שלפיה רשות רישוי מקומית שאינה ממלאת את תפקידה במתן היתר בנייה כראוי, תאבד את סמכותה, שתעבור על ידי שר הפנים לוועדת משנה של המועצה האר ־ צית. השאלה היא האם המנגנונים הקיימים במועצה הארצית מסוגלים להתמודד עם התפקיד הזה, כשיוטל עליהם". חסרה התייחסות למסחר רחוב ותיק בהתחדשות עירונית הבא של ההתחדשות העירונית טמון במ ־ תחמים שמשלבים מסחר ותיק. חוק ההסד ־ רים הקודם, שהביא בשורה אמיתית לתחום ההתחדשות, וחוק ההסדרים הנתון, אינם מתייחסים למתחמים שבהם קיים מסחר רחוב ותיק – המכולת או הספר השכונתי. במתחמים אלו עולה בעיה מהותית אל מול בעלי העסקים, והיא שאין מענה עבורם ועבור עסקיהם בתקופת הפינוי. תקופה, שבה הם עלולים להפסיד את הכנסותיהם ויותר מכך – את הלקוחות הוותיקים שלהם לאורך כל ההמתנה. לא בטוח שבמקום החדש שאליו יעברו, יצליחו להגיע לאותה כמות של לקוחות שממנה הם נהנו במתחם הישן, המיועד לפינוי־בינוי. אלה דורשים התייחסות מעמיקה כשאר הדיירים בפ ־ רויקטי פינוי־בינוי. מעבר לכך עולה גם השאלה מה יעשו בעלי העסקים אחרי הבי ־ איל טישל, סמנכ"ל התחדשות עירונית באזורים: "האתגר

לחזק משמעותית את מערכת תיאום התש ־ תיות העירוניות, על מנת לייצר מיפוי מלא של התשתיות הקיימות והמוצעות. ולבסוף, אבל חשוב מאוד – טיפול בנושא כוח האדם. חייבים להבין, שללא אנשי מקצוע, לא ניתן לקדם הליכי איכות". הגדלת הסמכויות של הוועדות המקומיות ובהתחדשות עירונית: "במסגרת טיוטת חוק ההסדרים שהציג משרד האוצר בתחילת הדרך, הוקדשו פרקים נבחרים לתפקיד הר ־ שויות המקומיות, זאת כדי לייעל את ההת ־ מודדות עם משבר הדיור. במציאות בשטח ראשי רשויות לא מתלהבים לאפשר התח ־ דשות עירונית, שמשמעותה הפיכת אזורים עירוניים לאתרי בנייה, מה שמעורר תסכול בקרב התושבים הוותיקים מסיבות שונות, בהן חוסר נוחות, הכבדה על תשתיות קיימות ועוד. ראשי הרשויות מעדיפים למשוך זמן כדי שלא יהיו תלונות מצד תושבים. יש לק ־ וות, שהסעיפים הנוגעים לרשויות המקומיות נראה 2024 יאושרו, כך שהחל מתחילת שנת שינוי יסודי בכל הקשור לשחרור הבירוק ־ רטיה לפחות במישור הזה. הוראות שיביאו לביטול חסמים ולקיצור הליכים הן חשובות ומבורכות. בין היתר, למשל, הצעה להגדיל את סמכות הוועדות המקומיות הרגילות, 15 כך שיוכלו לאשר תוכניות הכוללות עד מ"ר למגורים, ואת 1,500 יחידות דיור ועד סמכותן של ועדות מקומיות עצמאיות, כך י � יח 30 שיוכלו לאשר תוכניות הכוללות עד מ"ר למגורים. מטרת 3,000 דות דיור ועד התיקון לייעל את הליכי התכנון ולהקל על ישי רוט, סמנכ"ל שיווק ופיתוח עסקי בקבוצת שובל, העו ־ סקת ביזמות ובבנייה

- יום שישי, ט' בניסן תשפ"ג 31.03.23 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 2 0

מה הקטע של גן רש״ל הוא כבר יגלה לכם... תשאלו כל הרצלייני

שכונת המגורים הבאה של הרצליה. כבר כאן. לחיות בגן רש"ל זה לחוות את הכל דרך פילטר ירוק, ליהנות מחוויית מגורים מודרנית בסביבה כפרית בנייני בוטיק. 4 ופסטורלית. בצפון הרצליה, בין פארק הרצליה לפארק רעננה מקימה פרשקובסקי חד', דירות גן ופנטהאוזים עם נוף עוצר נשימה 3-5 לבחירתכם דירות

בתנאי תשלום נוחים חד׳ 3 ₪ 2,990,000 החל מ-

משפחת פרשקובסקי

> לביקור באתר החברה לחצו כאן

פרשקובסקי בגן רש"ל הרצליה

*החברה רשאית להפסיק המבצע בכל עת. ההדמיות להמחשה בלבד

פתח דבר

100 מיליון שקל, המיועדת לבנייה של 100 ב־ דירות, כאשר את העסקה מימן באמצעות הל ד מיליון שקל, ומימון כלל הפרויקט 80 וואה של מיליון שקל. בהנחה שהריבית 160 עומד על כ־ בממוצע, הוא יצטרך לספוג 3% התייקרה בכ־ את עליית הריבית על מימון הקרקע במשך שלוש שנים בממוצע, ואת עליית הריבית על כלל הפרויקט במשך כשנתיים בממוצע, אז 100 סך ההתייקרות ליחידת דיור יעמוד על כ־ אלף שקל רק בשל מרכיב התייקרות הריבית. כרגע, כאשר הביקושים ירדו ועליית מחירי הדירות נעצרה, עליית הריבית יכולה לייצר סיכון ולצמצם את ההשתתפות במכרזים, ולכן המהלך חיובי". רוזנטל, שותפה במשרד עו"ד עפר טויסטר ושות', העוסק בדיני התכנון והב ד נייה "הטיוטה של חוק ההסדרים כוללת הוראות שונות, שמטרתן לזרז ולייעל את הליכי התכנון והרישוי. אין ספק כי החס ד מים הרבים בקידום הליכי התכנון והרי ד שוי בארץ מהווים את אחד המכשולים הגדולים כיום בהאצת הבנייה ובהורדת מחירי הדיור. ברבות מהרשויות קידום תוכניות והיתרים אורך שנים ארוכות וכרוך באינספור הליכים ודרישות, אשר מביאים לעיכוב משמעותי במימוש פוט ד נציאל הבנייה. אחד השינויים המשמעו ד תיים המוצעים בטיוטת חוק ההסדרים הינו הוראה, שלפיה מוסד תכנון לא יהיה רשאי לקבוע תנאי בתוכנית, בהיתר או בכל דרך אחרת, שמשמעותם חיוב יזם בביצוע או מימון עבודות פיתוח על חשבונו, אלא אם הדבר נקבע במפורש בחוק. מדובר בשינוי דרמטי, מאחר שבמצב הנוהג כיום רובן המוחלט של התוכניות המקודמות במרכז הארץ כוללות 'מטלות ציבוריות' כאלה ואחרות, שיכולות לבוא לידי ביטוי בהפ ד רשת שטחים מבונים לצורכי ציבור בתוך הבניין, בביצוע מטלה חיצונית למבנה המ ד בוקש (לדוגמה שימור מבנה, פיתוח שטח ציבורי כלשהו וכו') או בכל דרך אחרת. לרוב התוכנית אינה קובעת כי היזם הוא שיידרש לקיים את המטלה, אולם מאחר שהיא מתלה את הוצאת ההיתר בביצוע המטלה, ברור לכול מי הוא זה שיידרש לבצע את המטלה על חשבונו. חוק ההס ד דרים המוצע מבקש לבטל נוהג זה. התיקון נועד להוריד חסם מקידום הליכי התכנון והבנייה, ולמנוע מרשויות מקומיות לה ד טיל חיובים כספיים בניגוד להוראות הדין, ולעניין זה מדובר בתיקון מבורך. עם זאת הנוסח הכללי המופיע בטיוטה, מותיר פתח נרחב לדיונים באשר למטלות שיבואו בגדר האיסור הקבוע בטיוטת החוק, ואלה שלא יבואו בגדרו, ולפיכך מן הראוי לדייק את הניסוח ולהבהיר את גבולות האיסור הקבוע בו. קושי נוסף נובע מהעובדה שאין חולק שרשויות מקומיות רבות נמצאות בחסר של שטחים ציבוריים, בוודאי לאור המגמה להעצים את הבנייה למגורים. בנ ד סיבות אלה התיקון המוצע עלול ליצור קושי בקרב רשויות מקומיות לתת מענה לצורכי הציבור הנדרשים, וכתוצאה מכך עלול להוות תמריץ שלילי לקידום תוכ ד  ניות לתוספת מגורים. ביטול הנוהג המחייב יזם בביצוע או במימון עבודות פיתוח עו"ד מיטל טויסטר־

צילום: דיאגו מיטלברג

האם יעברו סמכויות נוספות לוועדות המקומיות? שכונת הפארק החדשה בבאר שבע

אבל כמו שאנחנו יודעים, חלק גדול מהר ד שויות המקומיות לא תמיד מעודדות בנייה למגורים, ונשאלת השאלה האם היצע הדי ד רות ייצא נשכר מהשינוי הזה. עד שלא יפתרו את המאזן של הכדאיות הכלכלית, ראשי הערים ימשיכו לבנות במשורה. הבעיה של מצוקת הדיור היא לא של ראשי הערים ולא לפתחם לפתור זאת, האחריות שלהם היא לנהל את העיר ולדאוג לתושביה הקיימים. לפיכך הוועדות המקומיות מאשרות מעט ומעדיפות גידול מדוד וטבעי של המגורים לצד המסחר והתעסוקה, ובמקרה שלא ניתן להגדיל את המסחר והתעסוקה, הן לא יאפ ד שרו גידול משמעותי במגורים. אומנם אנח ד נו רגילים לשמוע סיפורים על מצוקת כוח אדם בוועדות שמובילה לעיכוב, אבל בסוף לא זאת הבעיה, אלא חוסר רצון של ראשי הערים. אנחנו רואים שבערים שרוצות לקדם בניית מגורים והתחדשות עירונית, ירושלים לדוגמה, הם עושים זאת במהירות ובהיקפים גדולים. כל עוד המאזן הכלכלי לא ייפתר, ולצידו גם בניית תשתיות שיאפשרו גידול של האוכלוסייה, השינוי הנוכחי יישאר בגדר מס שפתיים". תשלומיםבמכרזי רמ"י יעזרו להתגבר על עליית הריבית ליזמים לרכוש קרקע מרמ"י בתשלומים כדי להקל על המימון - זה מהלך נכון וכך גם כל תהליך שמעודד התחלת בנייה של דירות חד ד שות, ולא פחות חשוב סיום הבנייה בפרק זמן מהיר ככל שאפשר. ראוי לציין, שכבר כיום אנו עדים לא פעם לכישלון מכרזים, בעיקר בפ ד ריפריה. לעליית הריבית ישנה השפעה מש ד מעותית על עלויות המימון של הפרויקטים, ולכן היזמים נוקטים כיום משנה זהירות בה ד תמודדות במכרזים. אם למשל יזם רכש קרקע שמוליק כהן, שמאי SK מקרקעין מחברת שמאות "מתן אפשרות

הגשת עררים יוצרת תמריץ להגשת עררי סרק, מה שיתבטל כעת". האם העברת תוכניות למועצה הארצית היא מהלך נכון? מכויות של הוועדה המקומית על חשבון הוועדה המחוזית, מטיוטת חוק ההסד ד רים עולה, כי ניכר שהממשלה לא מרוצה מהתפקוד של הוועדות המחוזיות. מחד חוק ההסדרים מציע להעביר סמכויות מהוועדות המחוזיות למקומיות, ומאידך הוא קובע מקרים שבהם יעברו סמכויות למועצה הארצית. לדוגמה נקבע, שאם יחידות דיור 100 תוכניות הכוללות מעל מ � חודש בוועדה ה 18 התעכבו למעלה מ ד חוזית, אפשר להעביר אותן לדיון בוועדת משנה שתקום במועצה הארצית. זה אומנם היה קיים בחוק, אבל לא השתמשו בזה, כי זה היה תלוי בדרישת היזם, וכעת היזם יצטרך לנמק מדוע לא להעביר למועצה הארצית. השאלה הגדולה היא האם המועצה הארצית אכן תביא לקיצור הליכים? לדעתי, מוטב היה לזרז את עבודת הוועדות המחוזיות באמצעות תגבור כוח אדם מקצועי, במקום באמצעות סנקציות והעברת סמכויות". האם העברת עו"ד צבי שוב, שותף במשרד שוב ושות' "בנושא הגדלת הס ד

נציג של לשכת השמאים. בהקשר להתחד ד שות עירונית, סעיף מוצע מדבר על הקמת צוות לבחירת פתרונות לקידום התחדשות בשטחים עם בנייה צמודת קרקע. במקרה הזה חייבים לכלול בצוות שמאי מקרקעין, אשר יודע לתת מענה כולל לתחום. זאת כדי למ ד נוע מצב, שבו יש הסכמה מסוימת ואז רואים בשטח שאין לכך שום היגיון או כדאיות כל ד כלית".

טיפול בהגשת עררי סרק חגית לאניאדו, יוע ד צת לשיווק ואסטר ד ד � טגיה: "חוק ההס רים מציע לחזק את

סמכויות הרשויות המקומיות וזה מבורך, אך יחד עם זאת ללא הגדלה משמעותית של כמות התקנים בוועדות ושינוי רדיק ד לי באופן התכנון והרישוי, לא ניתן לראות איך במבחן המציאות הרשויות המקומיות יוכלו להתמודד עם העומס שייווצר. כך, אם יוגדלו הסמכויות ללא תוספת תקנים, התו ד צאה תהיה הפוכה וגרועה עוד יותר מהמצב הנוכחי, עיכובים ממושכים בעבודה אף יותר מאלה להם אנו עדים כעת. עוד מוצע בחוק ההסדרים להטיל סנקציה על ועדות שלא מאשרות תוכנית בזמן שנקבע, כך שהתוכ ד ניות יעברו לטיפול ועדת המשנה של המו ד עצה הארצית. תיקון זה עשוי להוות מנוף לחץ על ועדות מקומיות להתייעל ולשפר את הליכי התכנון, אולם יחד עם זאת קיים ספק רב עד כמה המנגנונים הקיימים במוע ד צה הארצית מסוגלים להתמודד עם הטיפול הנדרש בתהליכים להוצאת היתרים. הצעה נוספת בחוק ההסדרים מתייחסת להתנג ד דויות והגשת תוכניות של פרויקטים גדו ד דירות) ולקבוע, כי הגשת 30 לים (למעלה מ־ ערר תהיה חייבת את אישור יו"ר הוועדה המחוזית. תיקון זה מבורך וחשוב, שכן הע ד צירה המיידית של מתן היתרי הבנייה עם

תוכניות לוועדות המקומיות תסייע או תכשיל הגדלת היצע? דן קצ'נובסקי, מנכ"ל

70% ובעלי מרכז הנדל"ן "הכוונה להעביר מתוכניות המגורים לוועדות המקומיות כדרך להפחית עומס ולקדם תהליכי תכנון מהירים מעלה סימן שאלה. אומנם המטרה היא להפחית עומס מהוועדות המחוזיות,

- יום שישי, ט' בניסן תשפ"ג 31.03.23 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 22

המלחמה על הבית

נאות שמיר רמלה. צילום: עמי לאור

מדינה שסובלת ממחסור ענק של היצע דירות, חייבת לעודד מכירה בכל דרך בהיקף הנדרש אנחנו, יזמים וקבלנים, חייבים להיות חלק מהפתרון ˆ לשוק, ואסור לממשלה לעצור זאת מאת: רוני בריק, נשיא הכבוד של התאחדות הקבלנים בוני הארץ

רוני בריק, נשיא הכבוד של התאחדות הקבלנים בוני הארץ. צילום: פרטי

לסיסמאות. וכשהציבור יושב על הגדר, גם הקבלנים יושבים על הגדר, והיצע הדירות מצטמצם מאוד. לקבלנים יש אינטרס אחד לשמור על העסקים שלהם ועל עובדיהם. אין לנו עניין במחירי דירות יקרים, זה מקשה עלינו בכל ההיבטים. שוק של עליות וירידות מייצר אי ודאות, והענף שלנו חייב ודאות. לא צריך להיות כלכלן כדי להבין שהקפאת השוק תגרום לפיק הבאשל עליית מחירים – שיבוא, להערכתי, . יש האומרים שאף מוקדם יותר. לנו - 2024 בתחילת קבלנים ויזמים, אין עניין בעליית מחירים. נוח לנו לקבל פרויקטים מהגופים המממנים במחירי דיור נמוכים יותר. נוח לנו למכור דירות לזכאים ולשוק החופשי במחירים זולים יותר. הענף משווע ליציבות – שאינה. וכן, אם מישהו חושב שהעלאת הריבית תתרום לפתרון המשבר, טעות בידו. התייקרות הריבית הסבה נזק כלכלי לאוכלוסייה מסוימת, שתתקשה לעמוד בהחזרי המשכנתה, ופגעה קשה גם בשוק השכירות. זה רק מעמיק את המשבר ויהיה קשה לצאת ממנו שנים רבות. אז מה הממשלה צריכה לעשות היום? היא חייבת לקבל החלטהבהוראתשעהלזמןקבועלצמצוםרגולציהמיותרת שמעכבת התחלות בנייה. עליה לשחרר חסמים ולתמרץ בתכנון נכון של מיסוי את הרשויות המקומיות, היזמים משיווקהקרקעות 30% ובעלי קרקעות. עליה גם להכריז על לסקטור הפרטי לצורך דיור להשכרה באמצעות הקלות מס, לחייב את הרשויות ברישוי עצמי, מה שיקל את העומס בוועדות התכנון והוועדות המקומיות, לקדם בתמריצים את ההתחדשות העירונית בכל הארץ, עם מלוא הסמכויות והתמריציםלרשויותהמקומיות, לרבותבפריפריה, שםאנו צופים אסון שהמדינה לא תוכל לעמוד בו. הצענו פתרון שעובדבכלהעולםעל ידי הקלותמסבדרך , אבל איש לא הרים את הכפפה. Tax Credit של משרד האוצר חייב לקבוע חלוקה, שבה מיליארדי שקלים יחזרו מהכנסותמנדל"ן לרשויותהמקומיות, כדי לתמרץ אותן באישורי תוכניות ובגיוס בודקי תוכניות וכוח אדם משמעותי נוסף לאגפי ההנדסה והרישוי, יח"ד שתקועות בתכנון ברשויות 180,000 לשם שחרור המקומיות ובוועדות. מדובר בהזיה. רק כך השוק יהיה נכון להיערך למצב החדש, ובטוחני שייצור פתרון נכון למשבר הקיים. יש לנו עניין להיות שותפים לפתרון המשבר, אך לצערי לא הכול בידינו. הממשלה צריכה לקבל החלטה ומהר. ¿ הכתבה מטעם לי־רן ייזום והשקעות בבנייה בע"מ

צמיחה הכרחית למדינה. בל נשכח שיזמי וקבלני ענף הבנייה והתשתיות עמדו משך שניםרבות בכל האתגרים והמשימות הלאומיות שהטילה עליהם המדינה. בתקופות קשות ובמשברים קיצוניים ענף הבנייה היה והינו המפתח לפתרון, לצד הממשלה. אם המדינה תרצה, זה יקרה. הכול בידיים שלה. ממכירת 2022 מיליארד שקל הן הכנסות המדינה ב־ 35 קרקע בשוק החופשי. רק זה היה יכול לפתור את משבר הדיור. הכנסות המדינה ממיסים הגיעו לפי שלושה מהצפוי. האוצר והממשלה היום ובעבר רואים את ענף הנדל"ן כפרה חולבת לטובת הכנסות המדינה, הציבור משלם, וזה לא באמת מעניין איש בירושלים. ומה בכל זאת יקרה? בעת כהונתי כנשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, בתקופת שר האוצר משה כחלון, הוביל השר את תוכנית הדגל שלו, "מחיר למשתכן". באותם ימים כמעט לא שווקו קרקעות לשוק החופשי, ורוב הקרקע נמכרה לדירות עבור זכאי התוכנית. אמרנו אז ואני חוזר על כך היום: אסור לממשלה לעצור את השוק. מדינה שבה מחסור ענק של היצע דירות, חייבת לעודד בכל דרך מכירת דירות רבות בהיקף שהשוק דורש, כלומר כולם: גם זכאים שמהווים פחות מרבע מהרוכשים, גם משפרי דיור וגם משקיעים שמייצרים פתרונות שכירות. הקפאה של מכירת הדירות בשוק החופשי הסבה 14% את הנזק הכי גדול לציבור, גרמה לזינוק של מעל במחירים בתקופת הקפאת השוק החופשי ושיווק של קרקע רק לזכאי מחיר למשתכן, ויצרה את עיקר הבסיס למשבר הדיור, מה שהביא להיצע מצומצם במחירי הדירות 20% בשוק ולמעשה, לעלייה נוספת של בממשלה הקודמת, עקב הפער הגדול בין ההיצע לביקוש. לאור זאת, ככל שהמדינה תשווק קרקע בשוק ותייצר הצפתקרקע - אין לי ספק 2019 החופשי במחירי שהשוק יתאפס ויחזור לשפיות. אולם ספק גדול שזה יקרה. למקבלי ההחלטות קשה לחשוב על זה. מעשים במקום הכרזות הממשלה הנוכחית, ככל שתכריז הכרזות, תבטיח הבטחות ותשמר את אפס העשייה לקידום בנייה המונית לכולם, תמיט את הקטסטרופה הבאה על שוק הדיור. הציבור שבע מהבטחות וכבר לא מאמין

כיזם וקבלן ותיק, ראיתי תקופות טובות וגם משברים קשים בענף שלנו. אולם כעת אין ספק שאנחנו נמצאים במשבר מסוג חדש,

והדרך שבהאנחנו, היזמים והקבלנים, מנהליםכיוםאת עסקינו, מצריכה טיפול אחר מזה שהציעו הממשלות המתחלפות בעשור האחרון. תמונת המצב בענף הבנייה לא מאפשרת לקובעי המדיניות להתעלם ממשבר הדיור והתשתיות. המשק וענף הבנייה במצב רע - כלכלית וחברתית. ואף ש"על הנייר" בנייה היא בנייה – והיא נדרשת כל הזמן, יש לאווירה הקשה השוררת בארץ השפעה רעה מאוד ועצומה על היקפה. הדרך לפתרון משבר הדיור היא הגדלת ההיצע ועצירת עליות מחירי הקרקע. כבר עכשיו אבהיר: אפשר לפתור את המשבר. הדרכים מגוונות, אך כדי להגיע להיקף השפעה גדול באמת על הענף והמשק, לא צריך לחפש כלים - הם הוגשו על ידינו ונמצאים על שולחן מקבלי ההחלטות. מדרון חלק ומסוכן כבר בשנה שעברה התאחדות הקבלנים בוני הארץ הציעה לממשלה "עסקת חבילה", שבה יהיו שותפים הממשלה, השלטון המקומי והקבלנים, כשכל אחד מהם יתחייב לתרום את חלקו להצלחתה. לפי ההצעה – אם אלף יח"ד 300 הממשלה תתחייב למכור את הקרקע ל־ שהיא מחזיקה על המדף, תחתוך את מחירי הקרקע ותקפיא אותם לשלוש שנים, העיריות 2019 למחירי יתחייבו לעמוד בלוחות זמנים קצרים לאישור תוכניות והוצאת היתרי בנייה, והקבלנים יסכימו להתחייב להקפאת מחירי הדיור לשלוש שנים. התוצאה הברורה תשפיע עלינו הרבה מעבר לשלוש השנים האלה. זו קריאה אחרונה לפני גלישת הענף למדרון חלק ומסוכן מאוד. אנחנו רואים עשרה חודשים רצופים של ירידה בהתחלות הבנייה, ובחודשיים האחרונים חיתוך עמוק בהיקף הקרקע שמצליחה המדינה למכור. מכרזי קרקע שנכשלים צריכים להוות נורה אדומה אצל כל מקבלי ההחלטות בכל הדרגים. בסוף הם יצטרכו לתת את הדין, והציבור יישלם את המחיר. ענף הבנייה והתשתיות הוא הקטר המניע את המשק ומושך אחריו תעשייה ענקית, שמייצרת פתרונות דיור למאה אלף משפחות בכל רגע נתון ומעסיקה רבע מיליון עובדים. ההשקעות בבנייה ובתחבורה מייצרות

באזורי הביקוש ובמחיר שפוי! מתקדמים לדירה חדשה מקבוצת אבני דרך

משלמים רק

ואת היתרה באכלוס

g

צמוד לתחנת הרכבת קדמת ניר צבי -

דקות מירושלים 25 רק בית אל -

רק חמש דקות מכפר סבא אלפי מנשה -

באכלוס

1 , 515 , 000 ₪ חדרים 5 החל מ

2 , 790 , 000 ₪ דירת גן החל מ חג פסח כשר ושמח

2 , 290 , 000 ₪ חדרים 5 החל מ-

ההדמיות להמחשה בלבד

>> לביקור באתר החברה לחצו כאן

077-9971086 Avney-Derech.co.il חפשו אותנו בגוגל

ט.ל.ח | החברה רשאית להפסיק את ההטבה בכל עת. כפוף לתקנון החברה | ע"י לקיחת משכנתא. ריבית בגין ההשלמה ע"ח החברה 15% השלמה ל

מחזירים את הענף למסלול

לזוגות הסיוע צעירים ברכישת דירה הפך מחיוני לפופוליסטי

בחצי השנה האחרונה, מאז הריבית החלה לעלות, היקפי עסקאות הנדל"ן בצניחה, אבל מה באשר למ ־ חירי הדירות? אלה טרם מעידים על ירידה משמעו ־ תית. עליות המחירים של השנים האחרונות הציבו את דירות המגורים ברף כה גבוהה, שיותר ויותר זוגות צעירים או משקי בית מתקשים לגייס הון עצמי לרכישת דירה. בעוד פתרונות דיור בר השגה הם נכון להיום נקודתיים ולא מספקים, שני הנתיבים המ ־ שמעותיים שבהם בחרה המדינה להתמקד הם דיור להשכרה ודירות מוזלות לזכאים, במסגרת מחיר למשתכן, מחיר מופחת, מחיר מטרה ודירה בהנחה. אומנם דיור להשכרה קיבל דחיפה משמעותית בשנים האחרונות, כשקרנות ריט נכנסו לפעילות וגם יותר יזמים וקבלנים החליטו לגשת למכרזים או לרכוש דירות ולהשכירן, אבל מאז החלה הריבית לטפס באפריל האחרון, מתווה הדיור להשכרה נקלע לבעיה, והביקוש מצד הקבלנים והיזמים הולך ויורד. גם היום היקפי הדירות המיועדות להשכרה ארוכת טווח אינם מספיקים מול הביקוש המש ־ מעותי – ומחירי השכירות בשמיים. בכל הקשור לדירות המוזלות לרכישה במסגרת התוכניות הממשלתיות, אומנם הממשלה הנוכחית תוכניות הדיור הממשלתיות בשנים האחרונות לא באמת מצליחות לממש את הבטחתן עבור חסרי הדיור הזכאים, והמציאות מוכיחה פעם אחר פעם, שההגרלות יצרו כיצד • למעשה שוק של משקיעים ניתן להחזיר את פעילות הנדל"ן למגורים למסלול הגיוני, שיניב את אורי חודי • התוצאה המבוקשת?

- יום שישי, ט' בניסן תשפ"ג 31.03.23 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 28

Ronena&Co

Ronena&Co

כוכב הצפון אשקלון

כוכב הצפון אשקלון

רמת אדרת אריאל

רמת אדרת אריאל

My Aderet קרית גת

My Aderet קרית גת

אדרת ניר צבי

אדרת ניר צבי

הרוגי מלכות תל אביב

הרוגי מלכות תל אביב

בגני איילון אחיסמך בגנ י אי ילו ן אדרת

בגני איילון אחיסמך בגנ י אי ילו ן אדרת

הַלְלוּיָהּ! הַל ְוּי ָ!

קבוצת רם אדרת, זוכת פרס המצויינות בבניה, גאה להציג את קולקציית הפרויקטים החמים של – ולאחל לכלל עם ישראל חג אביב שמח ופסח כשר. 2023 אביב בואו להתרשם מסטנדרט הבניה הגבוה, המשלב עיצוב עדכני מעורר השראה. זה הזמן להתקדם עסקה טובה סוגרים עכשיו! לדירה איכותית מתוכננת בקפידה המעניקה חווית מגורים מרגשת – כי קבוצת רם אדרת, זוכת פרס המצויינות בבניה, גאה ל ציג את קולקציית הפרויקטים החמים של – ולאחל לכלל עם ישראל חג אביב שמח ופסח כשר. 2023 אביב בואו להתרשם מסטנדרט הבני הגבוה, המשלב עיצוב עדכני מעורר השראה. ז הזמן להתקדם עסקה טובה סוגרים עכשיו! לדירה איכותית מ וכננת בקפידה המעניקה חווית מגורים מרגשת – כי

* 8063

* 8063

in

in

www.ram-aderet.co.il

ww.ram-aderet.co.il

מחזירים את הענף למסלול

ממשיכה לנגן את אותו התקליט, אבל גם כאן ההיצע לא מספיק מול הביקוש. האם הפתרונות הללו מספקים? האם הגרלות שבהן זוכים רק ברי מזל הן הפתרון היעיל ביותר לזכאי הדיור? איך ניתן לסייע לזכאים גם ברכישת דירות יד שנייה? מה היתרונות והחסרונות בכל פתרון? האם מלבד הגרלה, צריך לאפשר לזכאים מענקי ממשלה לעידוד התיישבות בפריפריה? איך השפיעו ההגר ־ לות על שוק הנדל"ן בשנים האחרונות, והאם המצב יכול להימשך, או שנדרש שינוי כיוון? אנשי הענף מציעים פתרונות ודרכים חדשות לטיפול בבעיה. לחזור למה שניתן בעבר עמדה בסימן של סערה וטלטלה 2022 "שנת הן בכלכלה העולמית והן בישראל. מחי ־ רי הדירות נסקו והושפעו בעיקר משיעור , 5% האינפלציה שטיפס לקצב של למעלה מ־ ומסדרת העלאות ריבית שנועדה לרסנה, מה שהכביד על נוטלי המשכנתאות והרוכשים הפוטנציאליים בשל התייקרות ההחזרים. גורמים אלו השפיעו רבות על הרוכשים מחד ועל החברות היזמיות והקבלנים מאידך", פו ־ תחת ומסבירה ליאת דנינו, סמנכ"לית שיכון ובינוי. "הביקוש הגבוה לעומת ההיצע המ ־ צומצם, בשילוב עם עליית הריבית, משפי ־ עים עמוקות גם על שוק השכירות. רוכשים פוטנציאליים שוכרים דירות במקום לקנות, אם מחוסר יכולת להתחייב להחזרים גבוהים במשכנתה או בשל המתנה להתבהרות המצב. בנוסף פרויקטים של פינוי־בינוי גורמים להתווספות של שוכרים לשוק, מה שמביא להעלאת דמי השכירות. ההטבות שניתנו במסגרת התוכניות הממשלתיות סיפקו מענה לא שוויוני לחלק קטן מהאוכלוסייה לרכישת דירות חדשות בלבד, ולכן במקום לצנן את שוק הדיור הפכו אותו לתפוח אדמה לוהט. כמו כן הזוכים הפכו לשוק של 'משקיעים', מתוך המחשבה על ההכרח לרכוש דירה, אבל לא בהכרח לגור בה. אומנם ההטבות גרמו להגדלת היצע של דירות חדשות במ ־ חיר מוזל, אך מנגד הן גרמו לזינוק במחירי הדירות בשוק החופשי ותרמו לכך ששוק דירות יד שנייה ידשדש". דנינו מזכירה מה היה בעבר, ותוהה האם לא נכון לחזור לתו ־ כניות שהוכיחו עצמן: "הטבת הזכאות שנ ־ שנה 20 תנה המדינה לזוגות צעירים לפני אלף שקל, 72 - שכללה משכנתה בסך של אלף שקל, לפי מסלול 41 ולרווקים בסך של בשנה 4% הצמדה למדד בריבית של 80% של שנה - אפשרה להם לרכוש 25 לתקופה של דירה חדשה או יד שנייה לבחירתם, מה שיצר ביקושים בשני השווקים בהתאמה. הממשלה מחויבת בהרחבת היקף הזכאים, מבלי שת ־ גביל את הזכאות של אוכלוסייה מסוימת לתוכנית זו על פני אחרת. הענקת הטבה כספית אחידה לזכאים היא אחד מהפתרונות שיכולים לסייע בהגדלת ההיצע. על המדי ־ נה לאפשר לזכאים לקבל הלוואה שוויונית, שתהווה עבורם בסיס ראשוני לבחירת אזור המגורים וסוג הדירה - חדשה או דירה יד שנייה; הטבה שתיתן בידם את אפשרות הב ־ חירה, מה שיניע את כוחות השוק לפעול". חיים פייגלין, מנכ"ל קבוצת צמח המרמן וסגן נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ: "הסיוע לזוגות צעירים ברכישת דירה הפך מנושא חיוני לנושא פופוליסטי, שתכליתו להוריד את מחירי הדירות החדשות באופן מלאכותי ופיקטיבי. משקלם האמיתי של הזוגות הצ ־

הגרלת הדירות המוזלות במסגרת תוכנית "דירה בהנחה" של משרד הבינוי והשיכון. צילום: משרד הבינוי והשיכון

"די להגרלות - יש לעצור את הקזינו" יותר ויותר גורמים בענף רואים את הנעשה בשנים האחרונות ואת ההשפעה של תוכניות הדיור הממשלתיות, וסבורים שזו לא הדרך הנכונה. "יש צורך לשנות כיוון", כך לדברי רוני כהן, מנכ"ל אלדר שיווק, "עלינו לשאול את עצמנו האם הקזינו בדמות הגרלה לזכאים באמת תורם לשוק הדיור? לדעתי, לא בדרך הזאת. התוכניות הביאו לתוצאה הפוכה. למשל לאחר שנים של הרעבת היזמים בשל מכרזים מעטים לשוק החופשי, הם עטו על המכרזים 50%-30% הבודדים, דבר שהביא לעליית מחירים בשוק זה. אומנם לאחר מכן יצאו מכרזים, שבהם מחיר למשתכן היווה רק מהפרויקט, אבל גם זה הניב תוצאה הפוכה. כדי לסבסד את החלק של המשתכן היזמים נאלצו להעלות מחירים בדירות ששווקו לשוק החופשי, שבחלק מהמקרים גם היו רק דירות גדולות בשל הוראות המכרז או אילוצי תב"ע. סבסוד מחיר למשתכן עלה הון עתק של מיליארדים רבים למדינה. את הכסף הזה היה ניתן לנצל טוב יותר". גם עו"ד דורון אריאל, מייסד פירמת דורון אריאל ושות', מסכים: "לתפיסתי, ההגרלות הן סוג של קזינו. עם כל הכבוד, מדינה היא לא קזינו, ודירה היא לא ז׳יטון. ההגרלות הממשלתיות הן לא יותר מאחיזת עיניים מצד המדינה, שרק תרמה לעליית שזכו בדירה מסובסדת. למרבה 2%־ מהזכאים נותרו מאוכזבים, לעומת כ 98%־־ מחירי הדירות בשנים האחרונות. בפועל כ הצער, גם מרבית הזוכים לא ממש 'זכו', היות שחלק גדול מהם אולצו לרכוש דירות במקומות שבהם הם אינם מתכוונים לגור, בזמן שאחרים שכן רוצים, זכו דווקא במקום אחר. נוצר מעין עולם הפוך, שבו הביקושים רק גדלו, והקבלנים נאלצים להעלות מחירים ביתר הדירות בפרויקטים שלא מיועדות להגרלות בקזינו, כדי לממן את ההנחה למעטים. אין לכך כל הצדקה, לא בהיבט המוסרי וגם לא מבחינה מעשית. המדינה יוצרת 'קסטות' של מחזיקי נדל"ן או 'מגרילי נדל"ן'. מדינה מתוקנת צריכה להציע פתרונות דיור לכלל האוכלוסייה ולאפשר לכל מי שרוצה ויכול לקנות דירה במקום שבו הוא מעוניין לגור, ולסייע לאלה שצריכים סיוע. די להגרלות - יש לעצור את הקזינו". רוני בריק, יזם ולשעבר נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, מוסיף: "את ההגרלות כדאי להשאיר ללאס וגאס - בשום פנים ואופן לא להשתמש בו כפתרון למאות אלפי משפחות, שרוצות לעשות את אחד הצעדים הגדולים בחייהן. החיסרון בשיטה זו הוא בולט ומובהק - הסיכויים 'לזכות' בדירה נמוכים, ויותר מזה, פשוט לא הוגנים. בנוסף אנו עדים לאלפי משפחות, שעל אף שזכו בדירה, הן מחכות שנים עד שהיא תיבנה או שיוכלו בכלל להיכנס אליה. זה חייב להיפסק. הממשלה חייבת לאפשר לזכאי דיור מענקי עידוד להתיישבות בפריפריה, לצד הנחות משמעותיות בערים מרכזיות; ברשות הממשלה יש אדמות בשווי מיליוני שקלים, שאותן היא יכולה להפשיר ולהעניק למשפחות שכה צריכות את הסיוע הזה". ניצן פלדמן, סמנכ"לית ומנהלת אגף יזמות ובנייה בהתאחדות הקבלנים בוני הארץ, תוקפת אף היא את מוסד ההגרלות: "תוכנית מחיר מטרה מתיימרת להיות דיור בר השגה, אולם בפועל מדובר בהוצאות ממשלה על תוכניות דיור מיליארד מקופת המדינה. אלה מוענקים לזוכים שפעמים רבות אינם זקוקים לכל 50־ פופוליסטיות, שמגיעות לכדי כ סיוע, וזאת במקום להשקיע את אותם הכספים בדיור בר השגה אמיתי. כולנו כמובן תומכים בדיור בהישג יד, אבל מבצעי ההגרלות, שהם רוב המכרזים של רמ"י לבנייה למגורים, הפכו הרבה מאוד משפחות שאינן נזקקות למיליונריות על חשבון הציבור, כשבינתיים מפקירה המדינה אוכלוסייה שבאמת צריכה סיוע. ההגרלות משבשות את שוק הדירות החופשי, משום שהמדינה מורידה באופן מלאכותי את היקף הביקושים, שכן אלפי נרשמים ממתינים לזכייה או לדירה שתיבנה בתוך שנתיים-שלוש, כאשר ידוע לכול שבישראל לא ניתן להשלים תכנון פרויקט, הוצאת היתר בנייה ובנייה בזמן כה קצר. בעיה נוספת בתוכניות הדיור היא שהמדינה לקחה על עצמה להיות יזם של מיזמי בנייה ללא כל ניסיון, הכשרה או ידע. כך נוצר מצב בו היא משווקת פרויקטים עם בעיות רבות ללא כל תיאום עם הרשות המקומית, היזם נתקע בין רמ"י, הרשות המקומית ומשרד הבינוי והשיכון – כשלכל אחד דרישות משלו, ולא פעם דרישות סותרות, והרוכשים נותרים 'על הגדר', ללא דירה וללא אופק. באחריות הממשלה לדאוג לדיור בר השגה אמיתי, ולפתרונות עבור האזרחים שאינם יכולים לרכוש או לשכור דירה". אורי חודי

- יום שישי, ט' בניסן תשפ"ג 31.03.23 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 3 0

שנה 50 בונים את תל־אביב כבר

פ ר ו י ק ט י ם ב ש י ו ו ק :

32-34 מרים החשמונאית

6 ברנדיס

10 מטמון כהן

8 מטמון כהן

שנה שאנו ביעז מתכננים, יוזמים ובונים את תל אביב: 50 כבר פרויקטים למגורים, התחדשות עירונית, בתי ספר ותשתיות. אנחנו גאים להיות חלק מהמרקם העירוני של העיר ונמשיך לעשות זאת גם בעשורים הבאים.

* 5670

>> לביקור באתר החברה לחצו כאן

מחזירים את הענף למסלול

בלבד, כאשר 3% עירים בשוק הדיור הוא כ־ לא כולם יכולים או מעוניינים לרכוש דירה חדשה, בעוד במכרזי הקרקע של רמ"י מו ־ מהדירות החדשות. אם 80% קצים להם כ־ המדינה הייתה חפצה לעודד זוגות צעירים לרכוש דווקא דירות חדשות ולא דירות יד שנייה או שכירות, היא הייתה יכולה להקצות מהקרקע במכרזי 15%-10% לפלח השוק הזה רמ״י, וגם בכך הייתה 'אפליה מתקנת' משמ ־ עותית. אלא שלמרבה הצער, כל תכליתן של תוכניות ה'מחיר' הממשלתיות היא לשבש את שוק המגורים החופשי כדי לכפות את הורדת מחירי הדיור באופן מלאכותי בליווי גימיק פופוליסטי - ההגרלות. הניסיון מראה שלא זו בלבד שתוכניות ה'מחיר' הממשלתיות לא מועילות בהורדת מחירי הדירות, להיפך - מחיריהן בשוק החופשי עלו בחדות במקביל לתוכנית ההגרלות הממשלתית, וכיום הדי ־ רות המסובסדות אף מעכבות את ההתייצבות במחירי הדירות החדשות. יש להגביל תוכ ־ משוק מכרזי הקרקע של 15% ניות אלו לעד רמ״י ולקבוע קריטריונים ברורים לזכאים. ישנם כמה צעדים שיכולה המדינה לנקוט על מנת לעזור באמת לזוגות הצעירים: היא יכולה להקצות מענק קבוע לכל זוג צעיר על־פי דרגת זכאותו לצורך רכישת דירה חדשה או יד שנייה. מעבר לכך יכולה המדינה ליזום פרויקטים לזכאים, שבהם משלמים רק על הבנייה ללא הקרקע, כאשר לזוג הזכאי האפשרות לרכוש בהמשך את רכיב הקרקע ישירות מרמ"י, אך עד אז איש איננו יכול לפנות אותו מדירתו. ביום שברצונו למכור את הדירה, הוא רשאי לעשות זאת לזכאי אחר ללא רכיב הקרקע, או לשלם על רכיב הקרקע ולמכור בשוק החופשי. בכך ייווצר סיוע משמעותי בהרבה לזוגות הצעירים כולם, ללא צורך בהגרלות הפופוליסטיות. בכל מקרה הסיוע צריך להינתן רק בפריפ ־ ריה הגיאוגרפית או החברתית ולא באזורי הביקוש הלוהטים". יורם אביסרור, סמנכ"ל שיווק ומכירות בחברת אביסרור משה ובניו, תוקף אף הוא את התוכניות הממשלתיות: "כל תוכניות המחיר למיניהן של הממשלה צריכות לע ־

שכונה חדשה של מחיר למשתכן בנתיבות. צילום: איל טגר וליאור פתאל

לחפש הזדמנויות במרכז – שם הם בונים על עליית ערך בשווי הדירה וגם כי המיקום מו ־ עדף עליהם. אך אם המדינה תציע סל הטבות לצעירים, הכוללות מענקים כספיים, הטבות במס ושאר תמריצים – זה עשוי להוות עבורם גורם מכריע בהחלטה אם לעבור. לערוך הג ־ רלה מדי כמה שנים לכמה עשרות דירות – זה לבדו לא יספיק". אוהד אסרף, מנכ"ל חברת השיווק ארי מגו ־ רים, סבור כי יש להחליט על תוכנית אחת קבועה שתייצר הנחה סבירה לזכאים ולד ־ בריו, "לא תאפשר רכישת דירות בהנחות של מיליון שקל ויותר", ואף הוא מתייחס לצורך בחיבור ההטבות לפריפריה: "חשוב לתת מענקים ספציפיים לפריפריה ולהשת ־ מש בכלי הזה לפיזור נכון של האוכלוסייה, ולא לחלק מתנות גדולות יותר למי שקונה דירות במרכז".

ומעלה, בעוד רוכשים בפריפריה קופחו וזכו בהטבות נמוכות במאות אלפי שקלים, זאת על אף הבטחות הממשלה לצמצום הפערים בין האזורים. על המדינה להציף את השוק בדירות, לתמרץ צעירים לעבור לפריפריה בעזרת מענקים כספיים וחיזוק השירותים לתושב, ובמקביל להגביר את קצב שיווקי הקרקעות, להעניק ליזמים סיוע כספי או זכויות בנייה, שיאפשרו להם לבנות בפרי ־ פריה ובאמת להציע מחירים נמוכים יותר". סיוע גם ברכישת יד שנייה בזמן שכל התוכניותהממשלתיותמתייחסות כבר שנים רק לדירות חדשות, נשאלת השאלה מדוע לא בחרה המדינה לנסות ולסייע גם ברכישת דירות יד שנייה, שהן רוב השוק. "הפתרונות שמקדמת המדינה

לקשור בין הטבות לעידוד הפריפריה

יוסי פרשקובסקי, יו"ר חברת פרשקובסקי, סבור שהפתרון קשור למענקים, אבל חשוב שיהיה קשור גם לפריפריה, "על הממשלה לנקוט מעשה אקטיבי כדי לעודד זוגות צעירים וזכאים לדיור להגיע לפריפריה, אם במענקים מיוחדים או בהנחות משמעותיות

ליאת דנינו: "הטבה כספית אחידה לזכאים יכולה לסייע בהגדלת ההיצע. יש לאפשר לזכאים לקבל הלוואה שוויונית כבסיס ראשוני לבחירת אזור המגורים וסוג הדירה"

רוני בריק: "את ההגרלות כדאי להשאיר ללאס וגאס - בשום אופן לא להשתמש בהן כפתרון למאות אלפי משפחות, שרוצות לעשות את אחד הצעדים הגדולים בחייהן"

במיסים לרכישת דירות באזורים אלו. ההג ־ רלות מאפשרות רק לחלק מהזכאים לקנות דירה, כך שזה לא פתרון אמיתי לטווח ארוך, אלא פלסטר נקודתי. עד שהמדינה לא תעניק הנחות משמעותיות ומענקים לזכאים, לא תיפתר בעיית הדיור האמיתית של מי שבא ־ מת זקוק לה". גם ורד צרפתי, מנכ"לית משותפת בחברת צרפתי שמעון, מייחסת משקל משמעותי למיקום הרכישות וההטבות: "ההגרלות אינן מספיקות כדי לעודד התיישבות בפריפריה. בעבר ניתנו מענקים לרוכשי דירות בפרי ־ פריה, גם היום יש צורך בצעדים משלימים מצד המדינה שיסייעו לצעירים להחליט לעבור מהמרכז לפריפריה. מה שקורה היום, הוא שמרבית הזוגות הצעירים מעדיפים

בור מן העולם. הן לא הוכיחו עצמן במאבק נגד משבר הדיור, ואפילו גרמו להידרדרות ולהעמקתו. תוכניות כאלה רק מחייבות את הקבלנים להציע לזכאים דירות במחיר מסובסד, אך כדי לעשות זאת מבלי להפסיד וללא סיוע ממשלתי, לא נותרת לקבלנים ברירה אלא להעלות את מחירי הדירות בשוק החופשי, והתוצאה היא שהשוק עולה ולא יורד כפי שהמדינה רוצה. במקום לחייב את הקבלנים לספוג את ההנחות בעצמם, המדינה צריכה להכניס את היד לכיס כדי לאפשר לקבלנים באמת להציע מחירים נמוכים יותר, ואז לממן בעצמה מענקים לזו ־ גות הצעירים ולמשפחות, או לתמרץ אותם להעתיק מגוריהם לפריפריה תמורת סיוע כלכלי ממוקד וכדומה".

בעשור האחרון במטרה להתמודד עם משבר הדיור - ועיקרם סבסוד קרקעות לזכאים והגברת שיווקי הקרקע ללא הגבלה על מחיר הקרקע - לא רק שנמצאו לא יעילים, אלא גרמו ליציאת שוק הנדל"ן מאיזון כל ־ כלי, לעלייה במחירי הדיור ולהגדלת התס ־ כול וחוסר השוויון", כך מיכל גור, מנכ"לית אלמוגים, "התוכניות הממשלתיות לדיור

אירית הופר, מנכ"לית ובעלים של חברת אינהאוס שיווק פרויקטים למגורים, מסבי ־ רה שהתוכניות הנוכחיות מפלות לרעה את הזוכים מחוץ למרכז ולאזורי הביקוש: "חשוב להבין כי ההבדל בגובה ההטבה משתנה מא ־ זור לאזור - הזוכים בהגרלה באזורים, כמו גליל ים, יהוד פינת סביון וראשון לציון, הב ־ טיחו לעצמם הטבות בגובה של כמיליון שקל

- יום שישי, ט' בניסן תשפ"ג 31.03.23 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 32