ידיעות הנדל"ן

פתח דבר

העברת כספים מארנונה לקרן תמרוץ בנייה היא טעות יוסי אברהמי, יו"ר ובעלי קבוצת יוסי

צילום: גלב סמירנוב

אברהמי: "טיוטת חוק ההסדרים כוללת מספר סעיפים מבורכים לענף, אך גם כאלה שישיגו, לדעתי, את התוצאה ההפוכה מזו שאליה התכוון המשורר. ראשית יש לברך על הורדת הרוב הדרוש בחוק של דיירים כיום 80% מ־ 38 לקידום פרויקטי תמ"א , בדומה לפינוי־בינוי. צעד זה עשוי 66% ל־ לתת דחיפה משמעותית לתחום ולייצר היצע גדול של דירות לשוק. כמו כן הגב ־ לת היכולת של הרשויות המקומיות לעכב הוצאת היתרי בנייה והרחבת רפורמת הרי ־ שוי העצמי הם צעדים בכיוון הנכון. החוק גם מציע להגדיל את הסמכויות של הר ־ שויות לאשר פרויקטי בנייה קטנים ולפנות את הוועדות המחוזיות מהעיסוק בהן – וגם זה עשוי להביא לייעול מתן ההיתרים. סעיף מרכזי בטיוטה, שלדעתי, יש בו כדי לפגוע בשוק ולא להיטיב עימו – הוא הניסיון לה ־ פקיע מידי הרשויות את ההכנסות מגידול עתידי בארנונה מסחרית, והעברת הכספים להקמת קרן ממשלתית לתמרוץ נדל"ן למגורים. במקום להכניס יד לכיס ולתקצב רשויות מכספי המדינה, החוק מציע לקחת מהן את הכספים ולהעביר אותם לקרן של המדינה. אני לא מכיר ראשי ערים שיסכימו לכך, ולדעתי, זה לא יקרה". קיצור הליכי הרישוי "אתייחס רק לסעיף אחד הנוגע לקיצור הליכי הרישוי. חשיבות צמצום ההליך ברו ־ רה ואין צורך להרחיב בה. אך החוק מת ־ עלם מהסיבות האמיתיות לעיכוב בהוצאת היתרים. איגוד מהנדסי ואדריכלי הערים מבקש להציב חלופה חדשנית, שאינה מו ־ פיעה בחוק המוצע. לעמדתנו, חלופה זו הינה מהותית ועשויה לייעל את התהליכים, תוך מיצוי מקסימלי של כוח אדם לטובת קידום הליכי הרישוי. לאיגוד תוכנית משלו לקיצור ההליכים, ואלה הנקודות העיק ־ ריות מתוכה: הליך הרישוי בוועדה המקו ־ מית יסתיים עם החלטתה לאישור הבקשה ובכפוף לתשלומי אגרות והיטלים. גופים, כגון חברת החשמל, רשות הכבאות, רשות מקרקעי ישראל ועוד יהוו הליך חוץ רישויי ויהיו תנאי לתחילת עבודות ובאחריותו של עורך הבקשה. ככל שיידרשו שינויים המחייבים שינוי החלטה, יובא להחלטת ועדה מחודשת. דגש נוסף הוא שרישוי מהיר יתאפשר במקומות שבהם קיימת ודאות תכנונית ועיצובית גבוהה. לצורך זה יש חשיבות מהותית בפיתוח תוכניות בינוי/עיצוב/פיתוח מתחמיות ושכונתיות, המתכללות תיאום תשתיות, מערכות ועי ־ צוב המרחב בשכונות חדשות ומתחדשות. רישוי במרחב שבו קיימת תוכנית עיצוב ברקע, מתקצרת בחודשים רבים. נושא אחר שצריך לקבל התייחסות הוא התיאום בין מחלקות ואגפים הקשורים לתשתיות, בעיקר כשהמידע שנמצא ברשות המקומית אינו מספק, בפרט בערי הפריפריה. נדרש גיא דוננפלד, מנכ"ל איגוד מהנדסי ואד ־ ריכלי הערים ומה ־ נדס העיר דימונה:

קידום ההתחדשות העירונית. הריסת מבנים לקראת פרויקט פינוי־בינוי עלמא של קבוצת כנען בקריית אונו

נוי, כאשר יגיעו לפרויקט חדש ובו השכי ־ רות על שטחי המסחר עלולה להיות גבוהה יותר. המדינה אינה נותנת מענה לסוגיה כיום". חובה לכלול שמאים בגיבוש הצעות החוק לוקח בחשבון מגוון רחב של נושאים ומנסה להוביל לתיקון מסוים בשוק הנדל"ן. יחד עם זאת חשוב מאוד שתהיה הבנה, כי השמאי הוא גורם משמעותי בקביעת מדיניות ותכ ־ נון. העברת החוקים והתקנות מבלי להתייעץ עם שמאי מקרקעין היא טעות, מכיוון שברוב המקרים השמאי יכול לתכלל את ההתנהלות של גורמי המקצוע, ובכך להוביל למצב שבו יש הלימה בין התכנון לבין הכדאיות הכל ־ כלית בשטח. כיו"ר הלשכה הוצאתי מסמך מפורט למשרד האוצר ובו דוגמאות לסעיפים השונים שבהם יש צורך בהתערבות שמאית. כך למשל, בסעיף המדבר על קביעת מחי ־ רונים לייעודים שונים – הסעיף מתייחס בין היתר למחירון לשווי ערכי קרקע לפעילות נלווית למתקני תשתית. כיצד ניתן להוביל לשווי אמיתי מבלי לשתף את לשכת הש ־ מאים בהליך? חובה שיהיה נציג שמאי מט ־ עמנו במשותף עם השמאי הממשלתי. דוגמה נוספת היא נושא שותפות הממשלה והשלטון המקומי בפתרון משבר הדיור, המדברת על הצעת קרן לתמרוץ הגדלת היצע הדיור. גם במקרה הזה חייבים לכלול בין אנשי המקצוע שמאי מקרקעין, שכן בדיונים מסוג זה עו ־ לות תמיד סוגיות שמאיות, וראוי שיהיה איש מקצוע שיוכל לתת מענה מהיר. כנ"ל לגבי הקמת צוות בין־משרדי לייעול הליכי תכנון ורישוי בנייה, כשגם לצוות זה מומלץ להוסיף נחמה בוגין, יו"ר לשכת שמאי המקר ־ קעין: "חוק ההסדרים

הוועדות המחוזיות. אולם מסופקני אם הדבר ישפיע באופן משמעותי, שכן הוועדות המ ־ קומיות סובלות ממחסור כרוני בכוח אדם מקצועי, מה שגורם לכך שבוועדות מקומיות רבות הליכי התכנון כיום ארוכים יותר מאשר בוועדות מחוזיות. בחוק ההסדרים קיימת סנקציה, שלפיה רשות רישוי מקומית שאינה ממלאת את תפקידה במתן היתר בנייה כראוי, תאבד את סמכותה, שתעבור על ידי שר הפנים לוועדת משנה של המועצה האר ־ צית. השאלה היא האם המנגנונים הקיימים במועצה הארצית מסוגלים להתמודד עם התפקיד הזה, כשיוטל עליהם". חסרה התייחסות למסחר רחוב ותיק בהתחדשות עירונית הבא של ההתחדשות העירונית טמון במ ־ תחמים שמשלבים מסחר ותיק. חוק ההסד ־ רים הקודם, שהביא בשורה אמיתית לתחום ההתחדשות, וחוק ההסדרים הנתון, אינם מתייחסים למתחמים שבהם קיים מסחר רחוב ותיק – המכולת או הספר השכונתי. במתחמים אלו עולה בעיה מהותית אל מול בעלי העסקים, והיא שאין מענה עבורם ועבור עסקיהם בתקופת הפינוי. תקופה, שבה הם עלולים להפסיד את הכנסותיהם ויותר מכך – את הלקוחות הוותיקים שלהם לאורך כל ההמתנה. לא בטוח שבמקום החדש שאליו יעברו, יצליחו להגיע לאותה כמות של לקוחות שממנה הם נהנו במתחם הישן, המיועד לפינוי־בינוי. אלה דורשים התייחסות מעמיקה כשאר הדיירים בפ ־ רויקטי פינוי־בינוי. מעבר לכך עולה גם השאלה מה יעשו בעלי העסקים אחרי הבי ־ איל טישל, סמנכ"ל התחדשות עירונית באזורים: "האתגר

לחזק משמעותית את מערכת תיאום התש ־ תיות העירוניות, על מנת לייצר מיפוי מלא של התשתיות הקיימות והמוצעות. ולבסוף, אבל חשוב מאוד – טיפול בנושא כוח האדם. חייבים להבין, שללא אנשי מקצוע, לא ניתן לקדם הליכי איכות". הגדלת הסמכויות של הוועדות המקומיות ובהתחדשות עירונית: "במסגרת טיוטת חוק ההסדרים שהציג משרד האוצר בתחילת הדרך, הוקדשו פרקים נבחרים לתפקיד הר ־ שויות המקומיות, זאת כדי לייעל את ההת ־ מודדות עם משבר הדיור. במציאות בשטח ראשי רשויות לא מתלהבים לאפשר התח ־ דשות עירונית, שמשמעותה הפיכת אזורים עירוניים לאתרי בנייה, מה שמעורר תסכול בקרב התושבים הוותיקים מסיבות שונות, בהן חוסר נוחות, הכבדה על תשתיות קיימות ועוד. ראשי הרשויות מעדיפים למשוך זמן כדי שלא יהיו תלונות מצד תושבים. יש לק ־ וות, שהסעיפים הנוגעים לרשויות המקומיות נראה 2024 יאושרו, כך שהחל מתחילת שנת שינוי יסודי בכל הקשור לשחרור הבירוק ־ רטיה לפחות במישור הזה. הוראות שיביאו לביטול חסמים ולקיצור הליכים הן חשובות ומבורכות. בין היתר, למשל, הצעה להגדיל את סמכות הוועדות המקומיות הרגילות, 15 כך שיוכלו לאשר תוכניות הכוללות עד מ"ר למגורים, ואת 1,500 יחידות דיור ועד סמכותן של ועדות מקומיות עצמאיות, כך י � יח 30 שיוכלו לאשר תוכניות הכוללות עד מ"ר למגורים. מטרת 3,000 דות דיור ועד התיקון לייעל את הליכי התכנון ולהקל על ישי רוט, סמנכ"ל שיווק ופיתוח עסקי בקבוצת שובל, העו ־ סקת ביזמות ובבנייה

- יום שישי, ט' בניסן תשפ"ג 31.03.23 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 2 0