ידיעות הנדל"ן

פתח דבר

100 מיליון שקל, המיועדת לבנייה של 100 ב־ דירות, כאשר את העסקה מימן באמצעות הל ד מיליון שקל, ומימון כלל הפרויקט 80 וואה של מיליון שקל. בהנחה שהריבית 160 עומד על כ־ בממוצע, הוא יצטרך לספוג 3% התייקרה בכ־ את עליית הריבית על מימון הקרקע במשך שלוש שנים בממוצע, ואת עליית הריבית על כלל הפרויקט במשך כשנתיים בממוצע, אז 100 סך ההתייקרות ליחידת דיור יעמוד על כ־ אלף שקל רק בשל מרכיב התייקרות הריבית. כרגע, כאשר הביקושים ירדו ועליית מחירי הדירות נעצרה, עליית הריבית יכולה לייצר סיכון ולצמצם את ההשתתפות במכרזים, ולכן המהלך חיובי". רוזנטל, שותפה במשרד עו"ד עפר טויסטר ושות', העוסק בדיני התכנון והב ד נייה "הטיוטה של חוק ההסדרים כוללת הוראות שונות, שמטרתן לזרז ולייעל את הליכי התכנון והרישוי. אין ספק כי החס ד מים הרבים בקידום הליכי התכנון והרי ד שוי בארץ מהווים את אחד המכשולים הגדולים כיום בהאצת הבנייה ובהורדת מחירי הדיור. ברבות מהרשויות קידום תוכניות והיתרים אורך שנים ארוכות וכרוך באינספור הליכים ודרישות, אשר מביאים לעיכוב משמעותי במימוש פוט ד נציאל הבנייה. אחד השינויים המשמעו ד תיים המוצעים בטיוטת חוק ההסדרים הינו הוראה, שלפיה מוסד תכנון לא יהיה רשאי לקבוע תנאי בתוכנית, בהיתר או בכל דרך אחרת, שמשמעותם חיוב יזם בביצוע או מימון עבודות פיתוח על חשבונו, אלא אם הדבר נקבע במפורש בחוק. מדובר בשינוי דרמטי, מאחר שבמצב הנוהג כיום רובן המוחלט של התוכניות המקודמות במרכז הארץ כוללות 'מטלות ציבוריות' כאלה ואחרות, שיכולות לבוא לידי ביטוי בהפ ד רשת שטחים מבונים לצורכי ציבור בתוך הבניין, בביצוע מטלה חיצונית למבנה המ ד בוקש (לדוגמה שימור מבנה, פיתוח שטח ציבורי כלשהו וכו') או בכל דרך אחרת. לרוב התוכנית אינה קובעת כי היזם הוא שיידרש לקיים את המטלה, אולם מאחר שהיא מתלה את הוצאת ההיתר בביצוע המטלה, ברור לכול מי הוא זה שיידרש לבצע את המטלה על חשבונו. חוק ההס ד דרים המוצע מבקש לבטל נוהג זה. התיקון נועד להוריד חסם מקידום הליכי התכנון והבנייה, ולמנוע מרשויות מקומיות לה ד טיל חיובים כספיים בניגוד להוראות הדין, ולעניין זה מדובר בתיקון מבורך. עם זאת הנוסח הכללי המופיע בטיוטה, מותיר פתח נרחב לדיונים באשר למטלות שיבואו בגדר האיסור הקבוע בטיוטת החוק, ואלה שלא יבואו בגדרו, ולפיכך מן הראוי לדייק את הניסוח ולהבהיר את גבולות האיסור הקבוע בו. קושי נוסף נובע מהעובדה שאין חולק שרשויות מקומיות רבות נמצאות בחסר של שטחים ציבוריים, בוודאי לאור המגמה להעצים את הבנייה למגורים. בנ ד סיבות אלה התיקון המוצע עלול ליצור קושי בקרב רשויות מקומיות לתת מענה לצורכי הציבור הנדרשים, וכתוצאה מכך עלול להוות תמריץ שלילי לקידום תוכ ד  ניות לתוספת מגורים. ביטול הנוהג המחייב יזם בביצוע או במימון עבודות פיתוח עו"ד מיטל טויסטר־

צילום: דיאגו מיטלברג

האם יעברו סמכויות נוספות לוועדות המקומיות? שכונת הפארק החדשה בבאר שבע

אבל כמו שאנחנו יודעים, חלק גדול מהר ד שויות המקומיות לא תמיד מעודדות בנייה למגורים, ונשאלת השאלה האם היצע הדי ד רות ייצא נשכר מהשינוי הזה. עד שלא יפתרו את המאזן של הכדאיות הכלכלית, ראשי הערים ימשיכו לבנות במשורה. הבעיה של מצוקת הדיור היא לא של ראשי הערים ולא לפתחם לפתור זאת, האחריות שלהם היא לנהל את העיר ולדאוג לתושביה הקיימים. לפיכך הוועדות המקומיות מאשרות מעט ומעדיפות גידול מדוד וטבעי של המגורים לצד המסחר והתעסוקה, ובמקרה שלא ניתן להגדיל את המסחר והתעסוקה, הן לא יאפ ד שרו גידול משמעותי במגורים. אומנם אנח ד נו רגילים לשמוע סיפורים על מצוקת כוח אדם בוועדות שמובילה לעיכוב, אבל בסוף לא זאת הבעיה, אלא חוסר רצון של ראשי הערים. אנחנו רואים שבערים שרוצות לקדם בניית מגורים והתחדשות עירונית, ירושלים לדוגמה, הם עושים זאת במהירות ובהיקפים גדולים. כל עוד המאזן הכלכלי לא ייפתר, ולצידו גם בניית תשתיות שיאפשרו גידול של האוכלוסייה, השינוי הנוכחי יישאר בגדר מס שפתיים". תשלומיםבמכרזי רמ"י יעזרו להתגבר על עליית הריבית ליזמים לרכוש קרקע מרמ"י בתשלומים כדי להקל על המימון - זה מהלך נכון וכך גם כל תהליך שמעודד התחלת בנייה של דירות חד ד שות, ולא פחות חשוב סיום הבנייה בפרק זמן מהיר ככל שאפשר. ראוי לציין, שכבר כיום אנו עדים לא פעם לכישלון מכרזים, בעיקר בפ ד ריפריה. לעליית הריבית ישנה השפעה מש ד מעותית על עלויות המימון של הפרויקטים, ולכן היזמים נוקטים כיום משנה זהירות בה ד תמודדות במכרזים. אם למשל יזם רכש קרקע שמוליק כהן, שמאי SK מקרקעין מחברת שמאות "מתן אפשרות

הגשת עררים יוצרת תמריץ להגשת עררי סרק, מה שיתבטל כעת". האם העברת תוכניות למועצה הארצית היא מהלך נכון? מכויות של הוועדה המקומית על חשבון הוועדה המחוזית, מטיוטת חוק ההסד ד רים עולה, כי ניכר שהממשלה לא מרוצה מהתפקוד של הוועדות המחוזיות. מחד חוק ההסדרים מציע להעביר סמכויות מהוועדות המחוזיות למקומיות, ומאידך הוא קובע מקרים שבהם יעברו סמכויות למועצה הארצית. לדוגמה נקבע, שאם יחידות דיור 100 תוכניות הכוללות מעל מ � חודש בוועדה ה 18 התעכבו למעלה מ ד חוזית, אפשר להעביר אותן לדיון בוועדת משנה שתקום במועצה הארצית. זה אומנם היה קיים בחוק, אבל לא השתמשו בזה, כי זה היה תלוי בדרישת היזם, וכעת היזם יצטרך לנמק מדוע לא להעביר למועצה הארצית. השאלה הגדולה היא האם המועצה הארצית אכן תביא לקיצור הליכים? לדעתי, מוטב היה לזרז את עבודת הוועדות המחוזיות באמצעות תגבור כוח אדם מקצועי, במקום באמצעות סנקציות והעברת סמכויות". האם העברת עו"ד צבי שוב, שותף במשרד שוב ושות' "בנושא הגדלת הס ד

נציג של לשכת השמאים. בהקשר להתחד ד שות עירונית, סעיף מוצע מדבר על הקמת צוות לבחירת פתרונות לקידום התחדשות בשטחים עם בנייה צמודת קרקע. במקרה הזה חייבים לכלול בצוות שמאי מקרקעין, אשר יודע לתת מענה כולל לתחום. זאת כדי למ ד נוע מצב, שבו יש הסכמה מסוימת ואז רואים בשטח שאין לכך שום היגיון או כדאיות כל ד כלית".

טיפול בהגשת עררי סרק חגית לאניאדו, יוע ד צת לשיווק ואסטר ד ד � טגיה: "חוק ההס רים מציע לחזק את

סמכויות הרשויות המקומיות וזה מבורך, אך יחד עם זאת ללא הגדלה משמעותית של כמות התקנים בוועדות ושינוי רדיק ד לי באופן התכנון והרישוי, לא ניתן לראות איך במבחן המציאות הרשויות המקומיות יוכלו להתמודד עם העומס שייווצר. כך, אם יוגדלו הסמכויות ללא תוספת תקנים, התו ד צאה תהיה הפוכה וגרועה עוד יותר מהמצב הנוכחי, עיכובים ממושכים בעבודה אף יותר מאלה להם אנו עדים כעת. עוד מוצע בחוק ההסדרים להטיל סנקציה על ועדות שלא מאשרות תוכנית בזמן שנקבע, כך שהתוכ ד ניות יעברו לטיפול ועדת המשנה של המו ד עצה הארצית. תיקון זה עשוי להוות מנוף לחץ על ועדות מקומיות להתייעל ולשפר את הליכי התכנון, אולם יחד עם זאת קיים ספק רב עד כמה המנגנונים הקיימים במוע ד צה הארצית מסוגלים להתמודד עם הטיפול הנדרש בתהליכים להוצאת היתרים. הצעה נוספת בחוק ההסדרים מתייחסת להתנג ד דויות והגשת תוכניות של פרויקטים גדו ד דירות) ולקבוע, כי הגשת 30 לים (למעלה מ־ ערר תהיה חייבת את אישור יו"ר הוועדה המחוזית. תיקון זה מבורך וחשוב, שכן הע ד צירה המיידית של מתן היתרי הבנייה עם

תוכניות לוועדות המקומיות תסייע או תכשיל הגדלת היצע? דן קצ'נובסקי, מנכ"ל

70% ובעלי מרכז הנדל"ן "הכוונה להעביר מתוכניות המגורים לוועדות המקומיות כדרך להפחית עומס ולקדם תהליכי תכנון מהירים מעלה סימן שאלה. אומנם המטרה היא להפחית עומס מהוועדות המחוזיות,

- יום שישי, ט' בניסן תשפ"ג 31.03.23 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 22