ידיעות הנדל"ן

מחזירים את הענף למסלול

ממשיכה לנגן את אותו התקליט, אבל גם כאן ההיצע לא מספיק מול הביקוש. האם הפתרונות הללו מספקים? האם הגרלות שבהן זוכים רק ברי מזל הן הפתרון היעיל ביותר לזכאי הדיור? איך ניתן לסייע לזכאים גם ברכישת דירות יד שנייה? מה היתרונות והחסרונות בכל פתרון? האם מלבד הגרלה, צריך לאפשר לזכאים מענקי ממשלה לעידוד התיישבות בפריפריה? איך השפיעו ההגר ־ לות על שוק הנדל"ן בשנים האחרונות, והאם המצב יכול להימשך, או שנדרש שינוי כיוון? אנשי הענף מציעים פתרונות ודרכים חדשות לטיפול בבעיה. לחזור למה שניתן בעבר עמדה בסימן של סערה וטלטלה 2022 "שנת הן בכלכלה העולמית והן בישראל. מחי ־ רי הדירות נסקו והושפעו בעיקר משיעור , 5% האינפלציה שטיפס לקצב של למעלה מ־ ומסדרת העלאות ריבית שנועדה לרסנה, מה שהכביד על נוטלי המשכנתאות והרוכשים הפוטנציאליים בשל התייקרות ההחזרים. גורמים אלו השפיעו רבות על הרוכשים מחד ועל החברות היזמיות והקבלנים מאידך", פו ־ תחת ומסבירה ליאת דנינו, סמנכ"לית שיכון ובינוי. "הביקוש הגבוה לעומת ההיצע המ ־ צומצם, בשילוב עם עליית הריבית, משפי ־ עים עמוקות גם על שוק השכירות. רוכשים פוטנציאליים שוכרים דירות במקום לקנות, אם מחוסר יכולת להתחייב להחזרים גבוהים במשכנתה או בשל המתנה להתבהרות המצב. בנוסף פרויקטים של פינוי־בינוי גורמים להתווספות של שוכרים לשוק, מה שמביא להעלאת דמי השכירות. ההטבות שניתנו במסגרת התוכניות הממשלתיות סיפקו מענה לא שוויוני לחלק קטן מהאוכלוסייה לרכישת דירות חדשות בלבד, ולכן במקום לצנן את שוק הדיור הפכו אותו לתפוח אדמה לוהט. כמו כן הזוכים הפכו לשוק של 'משקיעים', מתוך המחשבה על ההכרח לרכוש דירה, אבל לא בהכרח לגור בה. אומנם ההטבות גרמו להגדלת היצע של דירות חדשות במ ־ חיר מוזל, אך מנגד הן גרמו לזינוק במחירי הדירות בשוק החופשי ותרמו לכך ששוק דירות יד שנייה ידשדש". דנינו מזכירה מה היה בעבר, ותוהה האם לא נכון לחזור לתו ־ כניות שהוכיחו עצמן: "הטבת הזכאות שנ ־ שנה 20 תנה המדינה לזוגות צעירים לפני אלף שקל, 72 - שכללה משכנתה בסך של אלף שקל, לפי מסלול 41 ולרווקים בסך של בשנה 4% הצמדה למדד בריבית של 80% של שנה - אפשרה להם לרכוש 25 לתקופה של דירה חדשה או יד שנייה לבחירתם, מה שיצר ביקושים בשני השווקים בהתאמה. הממשלה מחויבת בהרחבת היקף הזכאים, מבלי שת ־ גביל את הזכאות של אוכלוסייה מסוימת לתוכנית זו על פני אחרת. הענקת הטבה כספית אחידה לזכאים היא אחד מהפתרונות שיכולים לסייע בהגדלת ההיצע. על המדי ־ נה לאפשר לזכאים לקבל הלוואה שוויונית, שתהווה עבורם בסיס ראשוני לבחירת אזור המגורים וסוג הדירה - חדשה או דירה יד שנייה; הטבה שתיתן בידם את אפשרות הב ־ חירה, מה שיניע את כוחות השוק לפעול". חיים פייגלין, מנכ"ל קבוצת צמח המרמן וסגן נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ: "הסיוע לזוגות צעירים ברכישת דירה הפך מנושא חיוני לנושא פופוליסטי, שתכליתו להוריד את מחירי הדירות החדשות באופן מלאכותי ופיקטיבי. משקלם האמיתי של הזוגות הצ ־

הגרלת הדירות המוזלות במסגרת תוכנית "דירה בהנחה" של משרד הבינוי והשיכון. צילום: משרד הבינוי והשיכון

"די להגרלות - יש לעצור את הקזינו" יותר ויותר גורמים בענף רואים את הנעשה בשנים האחרונות ואת ההשפעה של תוכניות הדיור הממשלתיות, וסבורים שזו לא הדרך הנכונה. "יש צורך לשנות כיוון", כך לדברי רוני כהן, מנכ"ל אלדר שיווק, "עלינו לשאול את עצמנו האם הקזינו בדמות הגרלה לזכאים באמת תורם לשוק הדיור? לדעתי, לא בדרך הזאת. התוכניות הביאו לתוצאה הפוכה. למשל לאחר שנים של הרעבת היזמים בשל מכרזים מעטים לשוק החופשי, הם עטו על המכרזים 50%-30% הבודדים, דבר שהביא לעליית מחירים בשוק זה. אומנם לאחר מכן יצאו מכרזים, שבהם מחיר למשתכן היווה רק מהפרויקט, אבל גם זה הניב תוצאה הפוכה. כדי לסבסד את החלק של המשתכן היזמים נאלצו להעלות מחירים בדירות ששווקו לשוק החופשי, שבחלק מהמקרים גם היו רק דירות גדולות בשל הוראות המכרז או אילוצי תב"ע. סבסוד מחיר למשתכן עלה הון עתק של מיליארדים רבים למדינה. את הכסף הזה היה ניתן לנצל טוב יותר". גם עו"ד דורון אריאל, מייסד פירמת דורון אריאל ושות', מסכים: "לתפיסתי, ההגרלות הן סוג של קזינו. עם כל הכבוד, מדינה היא לא קזינו, ודירה היא לא ז׳יטון. ההגרלות הממשלתיות הן לא יותר מאחיזת עיניים מצד המדינה, שרק תרמה לעליית שזכו בדירה מסובסדת. למרבה 2%־ מהזכאים נותרו מאוכזבים, לעומת כ 98%־־ מחירי הדירות בשנים האחרונות. בפועל כ הצער, גם מרבית הזוכים לא ממש 'זכו', היות שחלק גדול מהם אולצו לרכוש דירות במקומות שבהם הם אינם מתכוונים לגור, בזמן שאחרים שכן רוצים, זכו דווקא במקום אחר. נוצר מעין עולם הפוך, שבו הביקושים רק גדלו, והקבלנים נאלצים להעלות מחירים ביתר הדירות בפרויקטים שלא מיועדות להגרלות בקזינו, כדי לממן את ההנחה למעטים. אין לכך כל הצדקה, לא בהיבט המוסרי וגם לא מבחינה מעשית. המדינה יוצרת 'קסטות' של מחזיקי נדל"ן או 'מגרילי נדל"ן'. מדינה מתוקנת צריכה להציע פתרונות דיור לכלל האוכלוסייה ולאפשר לכל מי שרוצה ויכול לקנות דירה במקום שבו הוא מעוניין לגור, ולסייע לאלה שצריכים סיוע. די להגרלות - יש לעצור את הקזינו". רוני בריק, יזם ולשעבר נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, מוסיף: "את ההגרלות כדאי להשאיר ללאס וגאס - בשום פנים ואופן לא להשתמש בו כפתרון למאות אלפי משפחות, שרוצות לעשות את אחד הצעדים הגדולים בחייהן. החיסרון בשיטה זו הוא בולט ומובהק - הסיכויים 'לזכות' בדירה נמוכים, ויותר מזה, פשוט לא הוגנים. בנוסף אנו עדים לאלפי משפחות, שעל אף שזכו בדירה, הן מחכות שנים עד שהיא תיבנה או שיוכלו בכלל להיכנס אליה. זה חייב להיפסק. הממשלה חייבת לאפשר לזכאי דיור מענקי עידוד להתיישבות בפריפריה, לצד הנחות משמעותיות בערים מרכזיות; ברשות הממשלה יש אדמות בשווי מיליוני שקלים, שאותן היא יכולה להפשיר ולהעניק למשפחות שכה צריכות את הסיוע הזה". ניצן פלדמן, סמנכ"לית ומנהלת אגף יזמות ובנייה בהתאחדות הקבלנים בוני הארץ, תוקפת אף היא את מוסד ההגרלות: "תוכנית מחיר מטרה מתיימרת להיות דיור בר השגה, אולם בפועל מדובר בהוצאות ממשלה על תוכניות דיור מיליארד מקופת המדינה. אלה מוענקים לזוכים שפעמים רבות אינם זקוקים לכל 50־ פופוליסטיות, שמגיעות לכדי כ סיוע, וזאת במקום להשקיע את אותם הכספים בדיור בר השגה אמיתי. כולנו כמובן תומכים בדיור בהישג יד, אבל מבצעי ההגרלות, שהם רוב המכרזים של רמ"י לבנייה למגורים, הפכו הרבה מאוד משפחות שאינן נזקקות למיליונריות על חשבון הציבור, כשבינתיים מפקירה המדינה אוכלוסייה שבאמת צריכה סיוע. ההגרלות משבשות את שוק הדירות החופשי, משום שהמדינה מורידה באופן מלאכותי את היקף הביקושים, שכן אלפי נרשמים ממתינים לזכייה או לדירה שתיבנה בתוך שנתיים-שלוש, כאשר ידוע לכול שבישראל לא ניתן להשלים תכנון פרויקט, הוצאת היתר בנייה ובנייה בזמן כה קצר. בעיה נוספת בתוכניות הדיור היא שהמדינה לקחה על עצמה להיות יזם של מיזמי בנייה ללא כל ניסיון, הכשרה או ידע. כך נוצר מצב בו היא משווקת פרויקטים עם בעיות רבות ללא כל תיאום עם הרשות המקומית, היזם נתקע בין רמ"י, הרשות המקומית ומשרד הבינוי והשיכון – כשלכל אחד דרישות משלו, ולא פעם דרישות סותרות, והרוכשים נותרים 'על הגדר', ללא דירה וללא אופק. באחריות הממשלה לדאוג לדיור בר השגה אמיתי, ולפתרונות עבור האזרחים שאינם יכולים לרכוש או לשכור דירה". אורי חודי

- יום שישי, ט' בניסן תשפ"ג 31.03.23 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 3 0