ידיעות הנדל"ן

ניהול מטרופולין

תי לתוספת משמעותית של יחידות דיור לעיר - ההתקדמות איטית. "אתן כדוגמה - מדובר ברובע עירוני 3700 את תוכנית דונם באזור 1,900 שייבנה על שטח של הגוש הגדול בצפון־מערב העיר. זוהי ללא ספק אחת מחטיבות הקרקע האטרקטיביות 12 בישראל, והיא תוסיף לאזור יותר מ־ אלף יחידות דיור. אולם אף שהתוכנית , אחרי כמה עשורים 2015 אושרה כבר ב־ שהתגלגלה בהליכי תכנון – היא עוד רחו ־ קה מלצאת לפועל, וכבר למעלה משנתיים ממתינים לתיקון טבלאות האיזון והחלו ־ קה, שיחלקו את הזכויות בין בעלי הקרקע השונים". לדבריה משום שמדובר בקרקע מרובת בעלים פרטיים, הרי שגם אחרי הק ־ צאת הזכויות, ובמידה שבעלי הקרקע לא התאגדו יחד טרם החלוקה, ייתכן שמימוש התוכנית לא יהיה מיידי. חיפה: "הכרח להבטיח מענה תחבורתי ותשתיתי לגידול" בחיפה - השלישית בגודלה בישראל - אתגרים שונים מבערים הגדולות האח ־ רות, אך גם אלו אינם נופלים במורכבותם. גם במקרה הזה שאלנו את העירייה ורא ־ שת העיר כיצד מתמודדת העיר עם האת ־ גרים. "היקף תוספת האוכלוסייה במסגרת התחדשות עירונית הינה מאסיבית, וקיים הכרח להבטיח מענה תחבורתי ותשתיתי", אומרים בעיריית חיפה ומתייחסים לפ ־ רויקטי תשתית גדולים, "העירייה מקד ־ מת יחד עם משרד התחבורה תוכנית לת ־ חבורה ייחודית לנושא זה באזור שכונות החוף, שתחדד את הצורך במימוש הת ־ שתיות התחבורתיות והירתמות המדינה לקידומן בפועל". עוד מוסיפים בעירייה, כי בעקבות היקפי ההתחדשות העירונית הגדולים העירייה מתמודדות עם דרי ־

חיפה. "בעלת הפוטנציאל הגדול ביותר להתחדשות"

קומית משקיעה מאמצים בתחומים אלה. חיפה אינה מצטיינת בקידום הנושאים אלה, ולכן מגמת הנטישה מהעיר ומסבי ־ בותיה נמשכת. עיר ללא מרכזי תעסוקה, מסחר ומלונאות היא עיר נטולת הכנסות. עיר ללא בנייה היא עיר בנסיגה. חיפה, שלדעתי, מנוהלת בצורה לא נכונה, גו ־ רמת לכך שצעיריה נוטשים אותה והעיר מזדקנת. לחיפה אין חזית ים עירונית, שדה התעופה שלה מושבת, הכניסה אל נמל הים שבשטחה לא ראויה, טרמינל הנוסעים בלתי נגיש ואיצטדיון סמי עופר, מתקן מדהים הכולל שטחי מסחר אטומים בבלוקים, לא מקיים בשטחו הופעות או קונצרטים גדולים, להבדיל מאיצטדיון בלומפילד בתל אביב. כל אלה מעידים על כך, שחיפה היא עיר עם פוטנציאל אדיר לא ממומש. חיפה צריכה להביט בירושלים שהנהיגה פטור מהיטל השבחה על פינוי־בינוי, ועל תל אביב ובאר שבע, וללמוד מהו ניהול. העיר התברכה בחוף ים מרהיב, אבל אין לה מרינה. אני ממליץ למקבלי ההחלטות בעיר לעשות קפיצה קטנה ליוון, טורקיה וקפריסין ולהבין כיצד חופיה של חיפה צריכים להיראות ולהתנהל. גם לשלום שטרית, בעלי חברת שתית, ביקורת על העירייה בהקשר של ההתחד ־ שות העירונית והיערכות לרעידות אדמה: "אני זועק את זעקתי וחושש שהזעקה תי ־ גמר ביום שבו נשמע את זעקות האנשים מתוך ההריסות בעקבות רעידת אדמה. אני חושש לשלומם של תושבי חיפה, משום שהעירייה מערימה קשיים בלתי הגיוניים. אנחנו למשל לא מקבלים היתר בנייה כדי להרוס מבנה מסוכן בעיר ובמקומו לבנות בניין חדש ובטיחותי. אין טעם להעביר במילים כמה חשוב לפנות דירות ודיירים מבניינים לא מוגנים. בחיפה יש בניינים

רייה פתרונות לדיור להשכרה או דיור בר השגה, ומה הייתה שמחה לקבל מהמדינה בתחום זה. "בעיר חיפה מקודמים מתחמי דירה להשכיר ומחיר למשתכן בהיקפים של אלפי יחידות דיור. מימוש הפרויקטים תלוי בתשתיות־על שבאחריות המדי ־ נה". לשאלה האם נכון להעניק לערים הגדולות סמכויות נוספות משיבים בחיפה

מסוכנים, התוכניות מוכנות, עברנו ועדות, והעירייה מערימה קשיים חדשים בכל פעם, עם בקשות לא סבירות במטרה לעכב עוד ועוד את התהליך. חמש שנים מובילים את החברה בתלאות על תלאות. רק כדי לסבר את האוזן מבחינת מספרים, בבניינים שבהם יש לנו תוכניות מסודרות, מדובר בפינוי דירות לטובת בניית יותר מאלף 500 של כ־ חדשות". רקפת להב, סמנכ"ל שיווק בקבוצת אל ־ מוג, הבונה את פרויקט אלמוג כרמל מערב בחיפה, סבורה כי לעיר פוטנציאל עצום: "מבין הערים הגדולות, חיפה היא העיר בעלת הפוטנציאל הגדול ביותר, יש בה שכונות ותיקות שהן גם מרכזיות וקרובות לצירי תחבורה ציבורית ופרטית, המשוועות להתחדשות. בעוד בערים רבות השכונות הישנות הן רחוקות ואולי פחות נגישות, בחיפה מדובר בשכונות מרכזיות. יתרון נוסף שתורם לפוטנציאל הוא שהרבה מהשכונות הישנות פחות צפופות יחסית, כלומר פרויקטים של התחדשות עירונית יכולים לפעול בתאי שטח גדולים שמא ־ פשרים בניית מגדלים משמעותיים, פיתוח סביבתי, גינות ועוד, כפי שנעשה בימים אלה בפרויקט אלמוג כרמל מערב הנבנה דונם. 16 בשכונת נווה דוד על שטח של כ־ חיפה סבלה במשך שנים מהגירה שלילית של צעירים. התחדשות עירונית תוכל להשאירם בעיר על ידי כך שתיתן מענה לזוגות ומשפחות עם בנייה חדשה לצד פי ־ תוח תשתיות נוספות של בתי ספר, מקומות בילוי ותרבות שימשכו עוד תושבים. חיפה היא עיר חוף משגעת, עם מוסדות השכלה גבוהה ותחבורה ציבורית נוחה - מטרונית, כרמלית, רכבל - שפעילה אף בשבת. היא בהחלט יכולה להיות עיר שצעירים ירצו להישאר בה, בייחוד שמחירי הנדל"ן בה  עוד רחוקים משיאי המרכז".

מריו זוזל: "עיר ללא מרכזי תעסוקה, מסחר ומלונאות היא עיר נטולת הכנסות. עיר ללא בנייה היא עיר בנסיגה. חיפה, שלדעתי, מנוהלת לא נכון, גורמת לנטישת צעיריה"

שות וצרכים נוספים: "בתכנון למתחמים נכללת פרוגרמה מקפת לצורכי ציבור, שבמסגרתה מתוכננים בין היתר גנים, מעונות ומועדונים בקומות הקרקע של המבנים וכן קיימת התייחסות לתוספת השירותים הציבוריים הנדרשים במגרשים תחומים בשכונות. בכל התוכניות מושם דגש על תכנון כבישים חדשים לפי צורך וניתוח עומסים צפויים, הרחבת כבישים וחובה לבניית חניונים תת-קרקעיים מתחת למבנים. העיר חתמה על הסכם מסגרת עם הרשות הממשלתית, על-פיו תקבל תקצוב לבניית תשתיות במתח ־ מי ההתחדשות העירונית, עם התקדמות הוצאת ההיתרים במתחמים אלו". גם בחיפה עלו מחירי הדירות. אומנם לא כמו במרכז הארץ ולא כמו בתל אביב, אבל גם לזוגות הצעירים בעיר קשה יותר היום למצוא דירה. שאלנו איך מקדמת העי ־

כי: "עיקר האתגר במענה לצורכי הדיור הינו בערים הגדולות, ועל כן יש להבטיח כי ייעשה באחריות תוך מענה לצורכי המקום". "פוטנציאל אדיר לא ממומש" "הגורמים החשובים ביותר להתפתחות אורבנית הם קיומן של תשתיות עירו ־ ניות, מוסדות חינוך וחיבור תחבורתי פנים ובין־עירוני קל וזמין. בהיעדרם של אלה לא ניתן לפתח מוקדי תעסוקה, משרדים ושטחי מסחר, היות שמיסי האר ־ נונה בגינם מהווים את העוגן התקציבי של הרשות המקומית", מסביר מריו זוזל, בעלים משותפים ויו"ר אלמוגים ומוסיף, "בנוסף, היעדרם יגרום לכך שהון אנושי איכותי וחזק יחפש אחר תעסוקה, חינוך וחיי קהילה במקומות שבהם הרשות המ ־

צילומים: גיא יחיאלי, ראובן קופיצ'נסקי, לילך רז, ענבל מרמרי, יח"צ

- יום שישי, ט' בניסן תשפ"ג 31.03.23 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 8 0