ידיעות הנדל"ן

עירוב שימושים

עירוב השימושים מתאים במיוחד לערים ולמקומות שבהם עתודות הקרקע אוזלות. כמו כן לאחר הקורונה ותקופה ארוכה שבה אנשים שהו בביתם, עבדו ממנו וניהלו אורח חיים מצומצם בניידותו, נראה כי אנשים מיצו את העבודה מהבית, ומעדיפים לצאת בבוקר מהבית ולחזור לעבודה במשרד עם אנשים". יוסי לאטי, בעלי קבוצת לאטי, מתייחס אף הוא למגמה: "עירוב שימושים הוא תופעה ברוכה במרכזי ערים, הנותן מענה לצפיפות עירונית ומאפשר אורח חיים החוסך את התלות בתחבורה וההתמודדות עם מצוקת חניה". במקביל מוסיף לאטי, כי לעיתים מרכז מסחרי שכונתי מגוון בסמיכות למגו ־ רים הוא פתרון עדיף על פני עירוב שימושים ברחוב: "יש מי שמעדיף איכות חיים 'שקטה', נקייה, ללא בעיות חניה ולחצי תנועה, רי ־ חות, רעשים, אשפה מוגברת ופעילות לילית, שעשויים להיגרם על ידי עסקים, מסעדות, מרכולים וכו'". "ביקושים גבוהים מצד חברות וגם משקיעים" איציק תשובה, יו"ר ובעלים קבוצת איציק תשובה, מעיד כי עירוב השימושים נמצא כבר בפרויקטים בשטח, ולמגמה התכנו ־ נית הזו ישנם לא מעט יתרונות: "מגמת עירוב השימושים תופסת כבר כיום נתח נכבד מפרויקטי הבנייה בישראל, ובפרט במתחמים שלמים. כמעט בכל תוכנית המגיעה לאישור נכלל עירוב בין שימושי תעסוקה, מסחר וגם מגורים. העיריות וגם מוסדות התכנון הבינו שאם ברצונם לשפר את נראות הערים מחד, ולייצר מתחמים שוקקים ופעילים מאידך, עליהם לאפשר ליזמים לבנות את כל השימושים האלה במתחם אחד, כדי להגדיל את הכדאיות הכלכלית עבור היזמים, וגם למשוך תא ־ גידים מובילים לעריהם. בצורה זו המדינה גם לא תצטרך לפרוץ תקציבים ולהשקיע כספים, והעלות תוטל על המגזר העס ־ קי בתמורה לזכויות בנייה. בפרויקטים שלנו הכוללים עירוב שימושים של מגו ־ רים, משרדים ומסחר, אנו מזהים ביקושים גבוהים מצד חברות וגם משקיעים. החב ־ רות מבינות כי העבודה מהבית או במודל היברידי מייתרת את הצורך להישאר בתל אביב ולשלם את המחירים האסטרונומיים שם, וכי בהחלט ניתן להתרחק לטבעת הש ־ נייה או השלישית ולהשיג סביבת עבודה נוחה, טובה וזולה. מצד המשקיעים אנו רואים גם פעילות ערה בשוק המשרדים והמסחר כאפיק השקעה אטרקטיבי, לאור מחירי הדיור הגבוהים, עליית הריבית והמיסוי הגבוה על דירות. העיריות מצידן מקבלות מענה לאזורי בילוי, מסחר ותע ־ סוקה, נהנות מהארנונה הגבוהה בהם, וגם יכולות להציע לתושביהן פתרונות דיור בבניינים החדשים בדמות מיקרו דירות, הרלוונטיות לדרישה מצד זוגות צעירים, סטודנטים ורווקים, שפחות זקוקים למו ־ סדות חינוך וכו'. כך ניתן גם למנוע עומס על התשתיות הקיימות". במקביל נשאלת השאלה האם מכרזים צרי ־ כים לכלול כבר מהרגע הראשון אפשרויות לעירוב שימושים, מה שירחיב בסוף את היישום בשטח. צחי סופרין, בעל שליטה וסגן יו"ר דירקטוריון בקבוצת סופרין, סבור שהתשובה לכך חיובית: "מכרזים חייבים לכלול עירוב שימושים וזאת כדי לאפשר הכנסה חיובית מארנונה. אני מז ־

עירוב שימושים גם בקריות. פרויקט אפ־טאון בקריית ביאליק. הדמיה: אבנר ישר אדריכלים

בן, את הכנסות הרשויות. כבר כיום רבות מהוועדות המקומיות מעודדות עירוב שי ־ מושים, בעיקר בתחום ההתחדשות העירו ־ נית, וטוב תעשה המדינה אם תדרוש זאת כבר בתנאי המכרזים, זאת בתנאי שיערכו קודם לכן דו"ח כדאיות כלכלית". שיר סלומון, מנהלת שיווק אמירי זכ ־ רון יעקב המקימה את מגדלי המשרדים בחדרה, מוסיפה: "בשל UNITOWERS מיעוט בקרקעות אין באמת מקום להפרדה בין מתחמי תעסוקה למסחר ומגורים, ואנו רואים תוכניות ויישום של מתחמי עירוב שימושים, שחורגים מהמתכונת של מגו ־ רים-מסחר ותעסוקה וכוללים אפילו מלו ־ נאות או השכרה ארוכת טווח, כפי שמתו ־ כנן בפרויקט שאנו מקימים כיום". נייר מדיניות להסדרת התחום גם בעיריות מבינים את התועלות הטמונות בעירוב השימושים. ניסים סלמן, מנכ"ל ה.ל.ר, החברה לפיתוח לרחובות, מציין כי העובדה שבניית יחידות דיור למגורים מייצרת גירעון כספי לרשות המקומית, יוצרת עיוותים בעולם התכנון. "ראשי הערים מעוניינים בבניית אזורי תעסוקה בשל הארנונה הגבוהה, אולם יש חוסר ודאות לגבי הצלחתם, כי הביקושים לשט ־ חי מגורים ושטחי תעסוקה אינם מאוזנים. אחד הפתרונות שאנחנו מיישמים היום ברחובות הוא עירוב שימושים באזורי תע ־ סוקה באמצעות של שילוב שטחי מגורים, שכולל בעיקר דירות קטנות המיועדות לצעירים ולסטודנטים. בימים אלו אנחנו עובדים על נייר מדיניות שיקבע באיזה אזורי תעסוקה בעיר נאפשר שילוב מגו ־ רים ובאילו מינונים ותמהילים. יש למהלך שני יתרונות מרכזיים, הראשון - עירוב השימושים מייצר עירוניות תוססת יותר באזורי התעסוקה מעבר לשעות העבודה ומאפשר יצירת מתחמי חדשנות ושיתו ־ פי פעולה עם המוסדות האקדמיים בעיר. והשני - שילוב של שטחי מגורים מהווה תמריץ ליזמים לבנות באזורי התעסוקה בעיקר בתקופות של חוסר ודאות וסביבת ריבית גבוהה. האפשרות לבנות למגורים

רחלי בריזל: "חייבים לתת התייחסות לעירוב שימושים בשיכוני הרכבת שייהרסו לטובת פרויקטים חדשים, כשהתפיסה היא שהכול נמצא במרחק של עד חצי שעה מהבית"

לעירוב שימושים, צריך להתרכז במתח ־ 2040 מים של התחדשות עירונית. עד שנת מיליון 15 המדינה תכפיל עצמה ונהיה כ־ תושבים, כך שיהיו חייבים לתת התייחסות לעירוב שימושים בשיכוני הרכבת הישנים שייהרסו לטובת פרויקטים חדשים, ולספק עוד בתי חולים, מרפאות, בתי ספר וגם משרדים, בילויים ותעסוקה, כשהתפיסה היא שהכול נמצא במרחק של עד חצי שעה ממקום המגורים - הכול קרוב לבית. הת ־ פיסה המיושנת של המודל האמריקאי של ערי השינה לא יכולה להתקיים פה, מה גם שהיא תפיסה מאוד לא מקיימת. איך עו ־ שים את זה נכון ומה המודל? לדעתי, כדי שהפרויקטים יהיו כדאיים כלכלית עבור היזם, היחס למגורים צריך להיות גדול יותר, והשימושים האחרים לא יכולים לבוא כחלף על כמות התמורה של יחי ־ דות הדיור, אלא נוסף עליהן. הכוונה היא שהפרויקטים צריכים להחזיק את עצמם ברמת המגורים, ונוסף על הזכויות האלו לאפשר זכויות נוספות משלימות". מני מנשה, בעלים משותף של חברת שמאות המקרקעין, מנשה־ליבוביץ, מתייחס אף הוא לשילוב הדרי ־ שה לעירוב שימושים כבר

כיר שההכנסה העיקרית ממיסים לרשות המקומית באה מנדל"ן מניב, ולכן כמה שיותר ישלבו מסחר ותעסוקה עם מגורים, כך הכדאיות של המכרז תגדל. נושא נוסף שכדאי לתת עליו את הדעת בתכנון המ ־ קומי הוא הצורך להיפטר מה'רעה החולה' של ערי תעסוקה אל מול ערי שינה. כיום יש עדיין הפרדה ברורה, בעיקר בגוש דן. תוספת משמעותית של שטחים לתעסוקה ומסחר בערים המוגדרות כערי שינה ומצד שני הגדלת זכויות באזורי תעסוקה ותי ־ קים לצורך מגורים, דיור מוגן וחדרי מלון, יאזנו בין שתי הפרדיגמות. כמו כן התכנון הזה עשוי לפתור לא מעט בעיות תחבו ־ רתיות ולסייע בפתרון העומס בכבישים. חלוקה שכזו גם משפרת את יכולת הרשות המקומית להשאיר את הכסף בתוך העיר, כשמדובר בערים שהיו ערי שינה, שכן כעת יש להן יותר שטחי

מסחר ותעסוקה, והתוש ־ בים לא יוצאים מהעיר רוב שעות היום". "להתרכז במתחמים של התחדשות עירונית" רחלי בריזל, סמנכ"לית שיווק ומכירות של חברת אשדר מקבוצת אשטרום, סבורה שעירוב השימושים צריך להתייחס גם להתחדשות העירונית: "בסופו של דבר למדינת ישראל יש אוצר

בשלב המכרז: "הגידול באוכלוסייה וציפוף מבני המגורים מחייבים מתן פתרונות שיאפשרו לכל תושב את השירותים הד ־ רושים לו במרחק הליכה. הרחבת עירוב השימו ־ שים יכולה אף להגדיל את הכדאיות הכלכלית של הפרויקטים וכמו ־

מוגבל של קרקעות פנויות, על כן כדי לייצר תמהיל טוב

- יום שישי, ט' בניסן תשפ"ג 31.03.23 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 94