ידיעות הנדל"ן

עירוב שימושים

מספקת ליזמים עוגן כלכלי, שמאפשר להם להיכנס לפרויקטים עם יותר ביט ־ חון". באותה הנשימה מוסיף סלמן, כי יש מקום לשיפור: "לדעתי, עדיין קיים עיוות בקביעת תעריפי הארנונה, והפתרון הנכון הוא העלאת התעריף למגורים במהלך שי ־ כלול את הורדת נטל המס לאזרח בשלטון המרכזי. מדובר במהלך שיאפשר לרשויות המקומיות לתכנן ולפתח את הערים מתוך שיקולים תכנוניים ולא רק מאימת האיזון התקציבי השוטף". עו"ד ענת בירן, מומחית לתכנון ובנייה והתחדשות עירונית ובעלת משרד ענת בירן – עורכי דין, מציינת כי גם בעלי הנכסים כבר מתייחסים אחרת לשימושים המעורבים בבניין: "על־פי הגישה השוררת היום במוסדות התכנון, עירוב שימושים הוא דרך יעילה כדי לעודד עירוניות, לשפר את נראות הערים וגם את איכות החיים של התושבים. יש לציין, כי המדינה אישרה לפני כשנתיים בחוק ההסדרים הקודם תיקון לחוק, ואף הקימה ועדה ארצית לנושא עי ־ רוב השימושים, שתעסוק בשינויי ייעוד או הוספת שימושים למגורים, או בשינוי ייעוד של משרדים למגורים, אך באופן מפתיע, לא הגיעו לפתחה הרבה תוכניות, והשטח לא הביע עניין רב. עם זאת אני סבורה, שעי ־ רוב שימושים הוא מגמה תכנונית ארצית, שתלך ותתגבר עם השנים, במיוחד לנוכח הגדלת הצפיפות בערים והצורך במתן שי ־ רותים בקרבת המגורים. גם אצל בעלי הדי ־ רות נראה שינוי מגמה – כך שהיום אנחנו נתקלים בפחות התנגדויות מצד תושבים לתוכניות של עירוב שימושים. רבים מהם מבינים את היתרון שבהצמדה של משרדים ומסחר למקום המגורים". האדריכל גיל שנהב, שותף בכנען שנהב אד ־ , מציין: CTBUH ISRAEL ריכלים ויו"ר ה־ "בעבר עירוב השימושים לא היה מושכל או אחראי. אנשים היו גרים מעל תחנות דלק, מוסכים או בתי מלאכה. השילוב הזה הוביל להפרדה מוחלטת של מגורים, משרדים ומסחר. כיום ניתן לראות שישנה התייחסות אחרת לשימושים מעורבים, בצורה מתוחכ ־ מת יותר, מבוקרת ומושכלת. התכנון המוד ־ רני מוביל לכך שאין קונפליקטים בין הפו ־ נקציות השונות במגדל. תעשייה מזהמת או גורמת לריחות לא יכולה להיות מתחת לב ־ ניין מגורים. הפתרון בשילוב בא לידי ביטוי בבקרה, זיהוי מוקדם ותכנון אדריכלי חכם ומוקפד של כל האלמנטים שיכולים להוות מכשול בחיי הפרויקט עוד בשלב התכנון הראשוני. מה שלא נלקח בחשבון, יהיה בלתי אפשרי לתיקון אחר כך בשטח". בעתיד נראה את המגמה מתרחבת גם באור יהודה מכירים ביתרונות עירוב השימושים. "בכל מקום שבו אנחנו בונים, אנחנו דואגים לכך שישולב מסחר, אם זה בפ ־ רויקטים של התחדשות עירונית או בשכונות חדשות", מציינת ראש העיר ליאת שוחט. , פארק התעסוקה והמסחר OPARK "לצד שמוקם בעיר, חשוב לנו שיהיה מסחר זמין ויעיל בקרבת שטחי המגורים גם מתוך הצו ־ רך לספק מענה לתושבים בקרבת בתיהם, וגם מכיוון שאנו יודעים שהארנונה המניבה תא ־ פשר לנו לשמור על רמת השירותים הגבוהה שאנו מספקים כיום. אני חושבת שעירוב שי ־ מושים הוא חשוב ואף קריטי לכל רשות שמ ־ קימה פרויקטים חדשים או מחדשת במסגרת התחדשות עירונית משתי הסיבות הללו, ואין

עירוב שימושים: רבותיי, ההיסטוריה חוזרת "התכנון העירוני שמעודד עירוב שימושים מאפשר לא רק גיוון שימושים וחיי רחוב תוססים, אלא גם מאפשר לאוכלוסיות שונות ממגוון השכבות והתרבויות השונות להיות חלק מהמרחב הציבורי, הנגיש להולכי רגל", כך מסבירה האדריכלית הראשית של משרד הבינוי והשיכון, אדר' ורד סולומון ממן. "אנו במשרד הבינוי והשיכון עברנו מתכנון לפי אזורים לתכנון מעורב, ומעודדים את המתכננים והאדריכלים בארץ לייצר סביבות מגורים מעוררות עניין, המכילות עסקים ופעילויות חברתיות בין הבניינים ובתוכם". אדר' מלכה שניאור, סגנית אדריכלית ראשית במשרד, מוסיפה: "עירוב שימושים אינו דבר חדש, העיר ההיסטורית הייתה מעורבת שימושים; הרחובות התוססים כללו מגורים, מסחר ושימושים נוספים ללא הפרדה, וככל שהעיר גדלה, נוספו בה כיכרות ובהן מוקדי המשיכה, המסחר, מוקדי שלטון, תרבות ודת. העיר שינתה פניה במידה רבה עקב העיור והתיעוש המואצים, אשר הביאו לעומס, צפיפות יתר, זיהום ומחלות. בתחילת המאה 19־ במאה ה ', אשר מציעה להפריד ולייצר שכונות לוויין מוקפות ברצועות ירוקות, The Garden City' , נוצרת תנועה 20־ ה ' על שום הרחקתן מהמפעלים Smokeless City' ' ואף Garden City' הכוללות חקלאות וגנים. שכונות אלו נקראו

ומארובותיהם. בהמשך התפתח התכנון העירוני באופן המגדיר 'אזור', כלומר קביעת אזורים שונים לתפקודים שונים, מגורים בנפרד, תעשייה בנפרד וכו', אלא שהתפתחות זו מבוססת על יכולת התנועה של תושבי הערים מאזור אחד למשנהו באמצעות הרכבים הפרטיים. במהלך התפשטות הפרברים נוצרו בפועל ערי שינה, המנותקות מלב החיים השוקקים בעיר, כאשר את הרחובות בערי שינה אלה מאכלסים בעיקר כלי רכב ותשתיות. בישראל ישנן שכונות שהוקמו בעבר, וחלקן עדיין מוקמות על־פי תוכניות מעשורים קודמים, הכוללות מגדלי מגורים ופארקים, אך מנותקות לא רק מאזורי התעסוקה, אלא גם מהשירותים היומיומיים והמסחר. דיירי שכונות אלו תלויים לחלוטין בתחבורה פרטית או ציבורית. לעומת

צילום: ארכיון דוד רובינגר

זאת ישנן גם ערים עתיקות, ערים ושכונות היסטוריות, שבהן רקמת הרחובות צפופה ועשירה בשימושים למסחר ושירותים. רחובות אלו הם השוקקים ביותר, והם חלק מההשראה לתפיסת התכנון המתגבשת מחדש בשני העשורים האחרונים, והרואה בחזרה לעירוב שימושים איכות עירונית הכרחית". אחד האתגרים בעירוב שימושים, לטענת שניאור, הוא המינון הפרוגרמטי של שטחי המסחר והתעסוקה. "מחד אנו שואפים ליצור דופן רחוב תוסס עם חזיתות מסחריות, מצד שני ישנם שימושים מסחריים ותעסוקתיים המצריכים היקף סף וכן תשתית פיזית מתאימה ליישום שלא בדופן הרחוב, אלא במרכזים בהיקפים שונים. מאחר שהיבטים כלכליים אינם צפויים, וכן חלים שינויים לאורך חיי השכונות והערים, יש מקום לתכנן תב"עות בגמישות, המאפשרת המרה בין שימושים, בהתאם לצורך בעת הקמת המבנה או השימוש בו - בין מגורים ובין שימושים נוספים, כגון שירותי ציבור, גני ילדים, מסחר וכו", היא מסבירה ומוסיפה שבמשרד הבינוי והשיכון רואים בעירוב שימושים תכנון נכון כבר שנים וכעת הצורך רק מתעצם. "כיום בולטים הקולות התומכים בעירוב שימושים ומנחים זאת כתפיסת איכות לא רק במשרד הבינוי והשיכון, אלא גם במינהל התכנון, ולא פחות מכך בציבור עצמו", היא אומרת. "השינויים בתפיסות מושפעים בין השאר מהתעצמות כמויות כלי הרכב, עלויות אחזקתם ותפעולם, הזמן היקר האובד לציבור בנסיעות ובפקקים ועוד. לכך מתווספים השינויים שחלו בעולם התעסוקה, שנות הקורונה שיצרו שינוי בהרגלי העבודה מרחוק (ועוד מוקדם לבחון את השפעתם ארוכת הטווח), וכן שינויים בעולם התעסוקה והייצור, המאפשרים הפחתת זיהום ולכן שילוב מתחמי תעסוקה מסוגים שונים בסמיכות מסוימת למגורים", היא מסכמת. 80־ עירוב שימושים בתל אביב בשנות ה

לשטחי תעסוקה עדיין משמעותי מאוד". חיים פייגלין, סגן נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, מסביר מדוע יש צורך עז במ ־ דיניות סדורה של שילוב עירוב שימושים: "התכנון הישן של גופי התכנון גרם לתלות התושבים בתחבורה כדי לצאת בבוקר לע ־ בודה ולחזור בערב הביתה, וכפועל יוצא גבר הגודש בכבישים. מעבר לכך התכנון המיושן והנפרד הביא לכך שבשעות היום

אזורי המגורים התרוקנו מתושבים, ובלי ־ לה התרוקנו מהם אזורי התעסוקה. התופעה הביאה לעלייה בשיעור הפשיעה גם בשעות היום באזורי המגורים וגם בשעות הלילה באזורי התעסוקה. כיום המגמה היא לתכנן אזורים עירוניים צפופים ומעורבי שימו ־ שים. אלה מפחיתים את התלות בתחבורה בכלל וברכב פרטית בפרט, כך שהתושבים יכולים לגור, לעבוד ולקנות ולצרוך את מרבית המוצרים והשירותים בסביבת הבית ואף לבלות, להתאמן בספורט ולנפוש. עיקר זכויות הבנייה חייב להיות למגורים, מאחר שבעת החדשה והעירונית אדם גר מ״ר 4 מ״ר, עובד בממוצע ב־ 30 בממוצע ב־ (בהתחשב שלא כולם בגיל העבודה) וצורך מ״ר. גם שטחי הציבור 1 מסחר בממוצע ב־ והשטחים הירוקים צריכים להיות מותאמים לצפיפות, כאשר הציבור מעדיף פארקים  קטנים יותר, אך תוססים".

לי ספק שגם בעתיד נראה את המגמה מתר ־ חבת". עוד על־פי שוחט: "אם מישהו חשש, אגב, שבעקבות הקורונה או המשבר הכלכלי שמידפק על דלתנו נראה ירידה בביקושים בשוק הנדל"ן המסחרי, הרי שההיפך הוא הנ ־ , למשל, יצא כבר בשני הליכי OPARK כון. שיווק גדולים ובשניהם היו לא מעט יזמים שלא רק גילו התעניינות, אלא הגישו הצעות כספיות גבוהות מאוד שהוכיחו כי הביקוש

יוסי לאטי: "עירוב שימושים הוא תופעה ברוכה במרכזי ערים, שנותנת מענה לצפיפות וחוסכת את התלות בתחבורה והתמודדות עם מצוקת חניה"

- יום שישי, ט' בניסן תשפ"ג 31.03.23 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 9 6