ידיעות הנדל"ן

התחדשות עירונית

נדל"ן אחרת, אין מדובר בעסקה המונ ־ עת ממניעים כלכליים בלבד, אלא בעסקה המשלבת בתוכה רגשות, זכרונות וחוויות מבית, אשר משפיעים על כלל הפרויקט. לכן תפקיד היזמים בראש ובראשונה ליצר מערכת ארגונית, שמותאמת ותומ ־ כת ברגישויות ובחסמים בעסקה מסוג זה, ובד בבד מתייחסת לבעלי הזכויות באופן זהה להתייחסות לשותף מקצועי בעסקת נדל"ן רגילה ברמת המעורבות, השיתוף, השקיפות והעדכון באופן קבלת ההחלטות במהלך כל שלבי הפרויקט". עומרי דהן, סמנכ"ל פיתוח עסקי בחברת יעז התחדשות עירונית, מציין: "ההבנה כי בעלי הדירות הם שותפים מהותיים בפרויקט, קריטית להצלחתו. קבלת ההח ־ לטות בתהליך מתבצעת בחשיבה משות ־ פת שגורמת להם להבין שיש בצד השני מישהו שתמיד מקשיב להם, הם בעלי הקרקע, והאינטרס של כולם הוא להוציא פרויקט מעולה. יחד עם זאת צריך לזכור, כי קיים הבדל משמעותי בין בעלי דירות שאינם מתגוררים בהן אלא משכירים אותן ומחזיקים בהן כנכס להשקעה, ובין אלה שמתגוררים בבניין עשרות שנים ומתכוונים לחזור אליו. לבעלי דירות אלה אנו מסייעים ככל הניתן בתהליך עזיבת הדירה הישנה - מציאת דירה חלופית, אריזה, הובלה ופריקה של תכולת הדירה בנכס שאליו הם עוברים ועוד. מובן שיש ־ נם מקרים נוספים של בעלי יחידות מסחר, שהנסיבות שלהם שונות מבעלי דירות מגורים, והם זקוקים למענה ולפתרונות אחרים". בהקשר לפתרונות המסחר מציין דהן, כי "ישנם בעלי מסחר שמפעילים עסק ביחידת המסחר שלהם בקומת הרחוב של הבניין וזוהי פרנסתם. למשל מספרה שכונתית, ירקנייה, מכולת וכו'. במקרים הללו אנו עוזרים להם במציאת נכס מס ־ חרי והעתקת יחידת המסחר למיקום אחר באותה השכונה למשך תקופת הבנייה. זה כולל את הובלת הציוד, ביצוע עבו ־ דות התאמה לנכס השכור, עזרה בפרסום ושיווק החנות על מנת שקהל הלקוחות לא ייפגע ויכיר את מיקומו החדש של העסק ועוד. דויד קבסו, סמנכ"ל התחדשות עירונית בחברת ינוב, מתייחס לחשיבות המינהלות: "אנחנו כיזמים צריכים לתת לכל משפחה את המענה המתאים לה, תוך הבנה שהשי ־ נוי והמעבר קשה לחלק מהאנשים, בדגש על אוכלוסייה המבוגרת, שגרה לעיתים עשרות שנים באותה דירה. במקרים כאלה אנושיות והקשבה הן מילות המפתח, וכן גמישות ויעילות תכנונית. כיום מינהלות התחדשות עירונית בערים עוזרות במי ־ דה ניכרת לדיירים להבין טוב יותר את התהליך והמשמעויות שלו, כולל 'הבנת הרווח לדייר', ולעיתים הן אלה שגם דו ־ חפות אותם לקידום התהליך. גם נציגות בעלי הדירות עושה עבודה חשובה בתיווך התהליך לדיירים, מסייעת להם בהבנת חלוקת התמורות, והיא זו שמדברת בשמם מול היזם". "לסייע בתחזוקת הדירות הישנות" לצד הקידום הפרויקט והפעולות המקו ־ בלות מול בעלי הדירות, יש גם מקרים שבהם סיוע נוסף או חשיבה מחוץ לקו ־ פסה מייצרים ערך מוסף. ניב רום, מנכ"ל ובעלים קבוצת כנען, מרחיב בנושא:

צילום: עמי לאור

ברח' בר כוכבא בהרצליה ICR הליכי בנייה בפרויקט התחדשות עירונית הגפן של חברת

"המודל של קבוצת כנען לשיתוף הדיירים במתחמים של פינוי־בינוי משלב יצירת התכנון הרעיוני של המתחם, שיענה על צורכי הקהילה והדיירים הוותיקים ועד בניית חבילות שימור וסיוע ייחודיות כדי לגרום לאותם דיירים ותיקים להישאר בסביבת המגורים שבה גדלו וחיו במשך שנים. במשך הזמן, עד אשר מתבצע הפי ־ נוי, אנו עוזרים לדיירים הוותיקים לשמר ולתחזק את הבניינים הישנים. לאחר חז ־ רתם לבניין החדש אנו מייצרים עבורם מסלולים שונים שמסייעים להם". איתמר פיטל, סמנכ״ל התחדשות עירונית בחברת צרפתי צבי ובניו, אומר כי "אנ ־ חנו והדיירים שותפים לדרך ולתהליך לטוב ולרע, ואם לא נעבוד יחד, הפרויקט לא יוכל להתרומם. בכל פרויקט ממונה מנהל שנמצא עם הדיירים בקשר רציף. הליווי הוא מלא, ואנחנו זמינים לדיירים סביב השעון. מבחינת התהליך, הדיירים לא יקבלו מאיתנו לעולם הבטחות שלא ניתן לעמוד בהן, רק את האמת ותשובות מקצועיות. בשלב המרגש שבו צריך לחפש דיור חלופי לקראת הריסה, אנחנו מביאים צוות ייעודי ומסייעים ברמה האישית מול גופים ממשלתיים ועירוניים, צוות שיודע לעבוד בשפות שונות, כולל רוסית, אמה ־ רית וערבית, דבר חשוב שמסייע לדיירים בסבך הבירוקרטיה. אנחנו עוזרים למי שזקוק לכך למצוא דירה אחרת וגם הובלה, עד לרמה של דיירים שהלכנו איתם בפועל למצוא דירות". דניאל עירון, מנהל התחדשות עירונית באפי קפיטל, מציין: "יזם שייצא מנקו ־ דת הנחה כלכלית בלבד, ולא יבין שבמ ־ קביל מתרחש תהליך פסיכולוגי וחברתי, יפסיד פה בגדול. אם אין הבנה או הכלה של המהלך, יהיה קשה מאוד לעסוק בה ־ תחדשות עירונית, לא מדובר על משהו

נוי דותן: "ליזם בעל ניסיון מקצועי עשיר ואיתנות פיננסית יש יכולת 'לסנן' רעשים רבים, המקשים על הדיירים בקבלת ההחלטות, ועל ידי כך להתמקד בתהליך מדויק"

שקיפות הלכה למעשה

גם בעיריות מודעים לחשיבות ולמורכבות של הפרויקטים ולרגישות בעבודה מול בעלי הדירות. לצד היזמים שפועלים מצד אחד, גם לעירייה חלק חשוב במהלך. "קיים קושי מובנה לקדם פרויקט התחדשות עירונית, מכך שיש תלות בגורמים ושיקולים רבים – תכנוניים, משפטיים, כלכליים, קהילתיים, שלא תמיד מתואמים ולעיתים אף סותרים זה את זה", מסבירה ראש עיריית אור יהודה ליאת שוחט, "מצב זה גורם לכך שבעלי הדירות, שהם הגורם החשוב ביותר אך הכי פחות מאורגן והכי פחות מנוסה, מאבדים אמון בתהליך ומתקשים לראות את סופו". עוד על־פי שוחט, כדי להקל על הקושי הזה בעיריית אור יהודה מקדשים את החשיבות של אמינות ושקיפות מלאות כלפי הדיירים, ועושים זאת בעצמם, דרך מנגנוני העירייה – החל מראש העיר, דרך הנהלת העיר ועד מינהלת ההתחדשות העירונית – וגם דורשים ומצפים מהיזמים הפועלים בעיר לעשות כך. "שקיפות זו לא סיסמה", מסביר דובר העירייה אורן קורנפלד. "זה אומר שיש להזמין בעלי דירות לפגישות מקצועיות בכל הדרגים, לפרסם ולהפיץ סיכומי פגישות ומצגות, לערוך כנסי שיתוף ויידוע ציבור בכל מקום – החל מהכניסות לבתים וכלה בחדרי הישיבות בעירייה, וכמובן להפיץ מידע בכל אמצעי המדיה השונים - מפליירים בכניסות לבתים ובבתי הכנסת ועד פרסומי חוצות. המהות היא לדאוג לכך שכולם יידעו, גם אם קיימים פערי שפה או פערי ידע והבנה של התושבים במושגים החשובים כל כך".

- יום שישי, כ" ז בסיון תשפ"ג 16.06.23 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 52