ידיעות הנדל"ן

לשכור או לקנות

ל

מ

ה

ח

ד

ש

ו

שכירות ארוכת טווח תלך ותגדל בעתיד הקרוב, הן בשל עליית הריבית הנוכחית והן בעקבות עליית המודעות בקרב הצי ו בור. ישראל, כמיקרו קוסמוס של ארצות הברית והתנהגות הצרכנים בה, חשופה יותר לתרבות של השכרה ולא בהכרח רכישה והשקעה של מרבית הונם בארבעה קירות". בילט מעניקה דוגמה ליתרונות בשכירות ארוכת טווח מהפרויקט שבנתה חברת אביב: "בפרויקט 'אביב שלי' ברמת דירות המשמשות לתקוו 281 השרון ישנן שנים. מדובר 10 פת שכירות ארוכה של כו בפתרון חכם, ללא השתעבדות למשכנתה, למשך תקופת שכירות ארוכה המאפשרת לגור בדירה חדשה ובראש שקט. דמי הש ו כירות יציבים יחסית, ובמסגרת ההסכם, קיימת אפשרות יציאה בכל שנה". גם ברשויות המקומיות נראה שמבינים את החשיבות של פרויקטים להשכרה, לצד הגדלת היצע של דירות למכירה. "אני מאמינה מאוד בשכירות ארוכת טווח, והפ ו רויקט להשכרה בשכונת בית בפארק בעיר מוכיח את עצמו", מציינת ליאת שוחט, ראש עיריית אור יהודה. "הוא פותח אפש ו רות משמעותית עבור תושבים שלנו, שרו ו צים להמשיך ולהתגורר בעיר ומעוניינים לגור בדירות חדשות ולזכות ביציבות. מעבר לכך התושבים שעזבו את הבניינים שנהרסו בפרויקט פינויובינוי הכלנית, הצליחו להישאר בעיר בזכות פרויקט win השכירות הזה, ובהיבט הזה מדובר בו לכל הצדדים". win נציין כי בשכונת בית בפארק קודם פרויקט להשכרה, ששווק באמצעות 'אזורים ליווינג'. "העירייה הבינה את הפוטנציאל של שוק השכירות", כך מסבירים באור יהודה, "ולכן הגדרנו נתח מתוך השכונה שיהיה מיועד עבור שכירות לשנים ארו ו כות. מהלך דומה מקודם גם בשכונת נווה איילון, המוקמת בימים אלו, וגם בה מקו ו דמות יחידות דיור רבות לטובת שכירות ארוכת טווח, שמהווה גם שם פתרון מצוין עבור מקום מגורים זמני לדיירים המתפנים מדירות שנהרסות בפרוייקטי פינויובינוי". "המיסוי מעודד מכירה ולא השכרה" עו"ד אמיר שוהם, מנכ"ל חברת "יוניון ליב" מקבוצת יוניון, המקדמת פרויקטים לש ו כירות ארוכת טווח למגורים מסביר מדוע המוצר "דירה להשכרה" יתפוס תאוצה בש ו נים הקרובות כאחד הפתרונות המובילים צפויה ישראל 2030 למשבר הדיור. "בשנת להיות מהמדינות הצפופות בעולם. עקב הצפיפות הזו, לצד מחסור בקרקעות זמינות לבנייה, מחירי הדירות ככל הנראה ימשיכו לעלות בטווח הארוך. במקביל עליית הרי ו בית מובילה למצב שלא מעט משקי בית לא 40% יוכלו לעמוד בהוצאות. נזכיר כי כו

ק

ב

נ

ה

צילום: אביעד בר־נס

ערן ענבים, Living מנכ"ל קרן הריט אזורים

משבר הדיור מחייב עידוד השקעה בהשכרה לטווח ארוך הגדירה המדינה יעד שעמד 2022 בשנת דירות לשיווק המיועדות 10,000 על לשכירות ארוכות טווח, אבל בפועל הצליחה המדינה לשווק בשנה החולפת יחידות דיור. כעתתנאי 6,000־ רק כ הריבית בשוק מציבים אתגרים נוספים על שוק השכירות המוסדית ועלולים לצמצם באופן משמעותי אתמלאי הדיור להשכרה השנה. בטווח הקצר הביקוש לשכירות צפוי לעלות כתוצאה מהתייקרות עלות הדירות והמשכנתאות, ומנגד ההיצע בשוק השכירות צפוי לרדת כתוצאה מיציאת המשקיעים ומהאטה הצפויה בקצב התחלות הבנייה. בטווח הארוך, ללא קשר לתמורות בשוק הנדל"ן לשכירות, הביקושצפוי להמשיך לעלות בשל ההבנהשרכישת דירה אינה בהישג ידםשל רבים. בראייה ארוכת טווח המשבר בשוק הדיור הינו בגדר "פצצה מתקתקת". יש להכיר בעובדה, כי בעוד אין הקלה בהחזרי המשכנתאות ומחירי הדיור, הדבר מוביל לדחיקתםשל הרוכשים באופן טבעי לעבר שוק השכירות. רוכשים יכולים להמתין ולהתלבט באפשרותשל רכישת דירה על פני שנים, אבל בכל מקרה בכל התקופה הזאת הם זקוקים למגורים. אם הביקוש בשוק השכירות לא יפגושהיצע הולם, המסקנה המתבקשת היאשאנחנו בפתחו של משבר דיור לאומי חריף. לאור זאת, עולה החשיבות בהמשך התפתחותו של שוק השכירותמוסדי וביצירת יציבות בשוק השכירויות. שכירות ארוכת טווח מעניקה ביטחון לתקופה ארוכה עם עליותמדודות וידועותמראש במחירי השכירות. בתנאי השוק הנוכחיים ישחשיבות ביצירת כדאיות כלכלית ומתן תמריצים להמשך הגדלתמלאי הדירות בשוק הקונצרני. חלופות כאלה יכולות להיות פתרונות פיננסיים להתמודדות עם העלייה החדה בריבית, למשל דחייה בתשלום המע"מ, שתאפשר לשפר את התשואה ולהגדיל את האטרקטיביות של קרנות הריט, או הגדלת זכויות בפרויקטים, ובכך גם להביא להרחבת כמות יחידות הדיור להשכרה. פתרונות כאלה ונוספים יכולים לעודד אתשוק השכירות המוסדי בטווח הקצר-בינוני.

שכירות ארוכת טווח של חברת אזורים בשכונת בית בפארק באור יהודה living פרויקט

כשהילדים גדלים ועוזבים את הקן המשפ ו חתי - מרווח לנו, איכשהו אנחנו תמיד לא בדיוק בגודל הנכון של הדירה. ניתן לפתור את הבעיה באמצעות פרויקטים מקצועניים ומנוהלים של קומפלקסים סגורים, הכוללים דירות להשכרה ארוכת טווח", כך אומר אד ו ריכל גיל שנהב, שותף בכנען שנהב אדרי ו כלים. "היתרון בא לידי ביטוי בכך שאני גר במקום שאני הכי רוצה לגור בו – הכי קרוב לי לעבודה, לבילויים, למוסדות החינוך, למ ו רכז העיר ועוד, ובגודל דירה המתאים למצב הנוכחי שלי. בתור רווק אני יכול לשכור דירת סטודיו, כשאני בזוגיות אני עובר לדירת שני חדרים, כשנולדים ילדים אני עובר לדירה עם חדר נוסף, הילדים עוזבים את הבית אני יכול לצמצם בחזרה את כמות החדרים, וכל זאת באותו קומפלקס עם עשרות או מאות דירות. התאמת הדירה היא לפי הצרכים המשת ו נים שלי במרוצת השנים. בהשוואה לדירות בבעלות, כל מהלך של מכירה וקניית דירה חדשה יכול להגיע למאות אלפי שקלים, ולכן ככל שנשכיל לפתח מתחמי דירות להשכרה ארוכת טווח איכותיים מאוד עם הרבה פונק ו ציות, מתקנים לספורט, תרבות, פנאי, עבודה וכו', WeWork מהבית, כדוגמת מתחמי כך יתאפשר לדיירים השונים לעבור באותו המתחם לדירה שמתאימה להם, לחסוך כסף וליהנות מאיכות חיים והתאמה לצרכים המ ו שתנים לאורך שנים". "התפיסה משתנה בלית ברירה" סער פלד, שמאי מקרקעין, לשעבר סגן יו"ר לשכת השמאים, סבור שהשינוי בתפיסה מגיע בעיקר בשל העובדה שרבים אינם יכולים להרשות לעצמם להתקדם לרכישה: "התפיסה משתנה אצל הישראלים בלית ברירה, שכן למרות הרצון הרב, הם פשוט אינם מסוגלים לרכוש דירה ובפרט באזו ו רי הביקוש. לכן שכירות עבורם היא פת ו רון יעיל ונוח. הבעיה היא שכיום רוב שוק השכירות הוא שוק של אנשים פרטיים, לכן לשוכר הפוטנציאלי אין ודאות לשכירות ארוכת טווח. הקמת פרויקטים של שכירות ארוכת טווח עם ודאות בתשלום דמי שכי ו רות, הוא בהחלט פתרון ראוי לשוק הדיור, במיוחד לאוכלוסייה חסרת ההון הכלכלי הראשוני הנדרש לרכישת דירה, אבל המש ו  תכרת די כדי לשכור דירה".

מבעלי דירות הם בעלי משכנתאות. לצד הקשיים, חשוב לציין שגם תפיסת העולם משתנה. המונח זמישות (זמינות וגמישות) הפך לשגור גם בנושא הדיור. קבוצות גדו ו לות באוכלוסייה - בעיקר בקרב הדורות החדשים - מעוניינות בפתרון שיאפשר גמישות וזמינות של מקום המגורים בה ו תאם לצורך. זו בדיוק ההזדמנות להאיץ פרויקטים להשכרה. ברחבי העולם התפתחו פרויקטים ב'בעלות אחודה', המיועדים אך

מירב בילט: "היום עדיין אין היצע מספיק משמעותי של קרקעות לדיור להשכרה בתנאים אטרקטיביים ליזמים, כדי לייצר חלופה כדאית חלף רכישת דירה"

ורק לשכירות ולא למכירה. פרויקטים אלו 'מפצים' על הוויתור של הבעלות, באמצעות תכנון ואבזור מוקפדים ויעילים של הדירות וברמת שירותים, ניהול ותחזוקה גבוהים. כל הסיבות הללו יגרמו למשקי הבית בי ו שראל לראות בשכירות דירה כמוצר הנכון והטוב ביותר עבורם". אבל בזמן שהציבור הרחב יהיה מוכן לעבור למגורים בשכירות על פני מגורים בבעלות, אם מבחירה ואם מחוסר ברירה, עו"ד שוהם מסביר, כי הגדלת היצע הדיור להשכרה בישראל עומדת נכון להיום בפני מספר אתגרים משמעותיים: "נכון להיום קיימים שלושה אתגרים רגו ו לטוריים, שמעיבים על הניסיון לפתח שוק שכירות משוכלל. המיסוי הקיים מעודד היעדר ייעוד 'שכירות' מכירה ולא השכרה; בחוק התכנון והבנייה; ומחירי הקרקעות במכרזים להשכרה, שלא תואמים להצהרות הממשלה בדבר כוונתה לפתור את המשבר בשוק הדיור, בין היתר באמצעות שכירות ארוכת טווח". במקביל לצורך שעליו עונה הדיור להשכרה, יש מי שגם מדגיש את היתרונות של מגורים בשכירות לעומת רכישת דירה ומסביר שאין לראות בהם ברירת מחדל: "חצי מהחיים שלנו אנחנו גרים בדירה שלא מתאימה לנו. כש ו נולד לנו ילד, פתאום הבית קטן מדי וצפוף,

צילומים: אסף ברנר, ליאור גרונדמן, יונתן בלום

- יום שישי, כ" ז בסיון תשפ"ג 16.06.23 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 6 8

Made with FlippingBook Digital Publishing Software