ידיעות הנדל"ן

מי יממן ומי יבטח?

מדד

מימון

ביטוח

ריבית

בעוד ענף הנדל"ן והציבור הרחב מתמודדים עם התייקרות המשכנתה ומיעוט עסקאות, גורמים בענף כבר מתריעים מפני המשבר הבא. עליית הריבית ושינויים נוספים גוררים מצוקת מימון קשה לפרויקטים מחד, ומנגד מחירי הביטוח של הקבלנים נסקו משמעותית. מדובר בחדשות רעות, שמאיימות על הגדלת ההיצע • אורי חודי והמשך פעילות תקינה של שוק זה קבלנים במלכוד

בזמן שעיקר השיח הציבורי על תחום הנדל"ן מתמקד במחירי הדירות והשפעת הריבית על המשכנתאות, מסתמן שהמשבר הבא כבר

שהמממנים בודקים יותר לעומק ובצו ־ רה מדוקדקת את ההיתכנות העסקית של עסקאות נדל"ן חדשות שהיזמים מבקשים לממן, ואת ההנחות והתחזיות העומדות בבסיסן. זאת כדי להבין טוב יותר עד כמה הפרויקט יציב בתקופה זו של חוסר ודאות בענף. קל לייצר קובץ אקסל, שמראה על רווח נאה מפרויקט עבור המממן, אבל צריך להבין מה ההנחות שעומדות בבסיסו וכמה הן שמרניות ומעוגנות במציאות, כי בסוף את ההלוואה מחזירים מתזרים על מכירת דירות, ולא ממספרים שכתובים באקסל, בעוד הדירות נמצאות על המדף". לתפיסתו של לוי, השחקנים בשוק הנדל"ן המקומי נדרשים להפנים, שאחרי שנים ארוכות התנאים השתנו, והתקופה החדשה צפויה להיות מאתגרת יותר: "היום יזמים מבינים שעיכובים בפרויקטים עולים הרבה יותר כסף, ודירות שיושבות על המדף עו ־ לות הרבה יותר כסף, ומי שהניח שמחירי הדיור ימשיכו לעלות בקצב הולך וגובר, צריך להתרגל למציאות עסקית חדשה. אם בעבר היינו רואים הסתערות על מכרזים בכל מחיר, כעת, כאשר לכסף יש מחיר גבוה, שיקולי הכדאיות השתנו. אגב, מי שנהג כמונו והיה שמרן גם בימים שבהם

מיליון שקל. שנתיים זה 30 עומדת על כ־ מיליון שקל. המשמעות היא שעל 60 כבר ו � אלף שקל לדירה, בת 120 דירות זה 50 0 אלף שקל. נוסיף 140 ספת מע"מ זה כבר 165 אחוז, זה כבר 18% לכך רווח יזמי של אלף שקל התייקרות לדירה ממוצעת. וכל זה רק בגין המימון. ואם נוסיף מחירי דירות , קיבלתם פרויקטים 10%־ שירדו נניח ב שלא מרוויחים ואף מפסידים כסף". "המממנים בודקים יותר לעומק" איתן לוי, שותף מנהל באילה אגם, מציין שלצד הקושי במימון עצמו והעמדת הון עצמי, גם גופי המימון השונים לקחו צעד אחורה ומתנהלים אחרת היום: "עליית הריבית בשנה האחרונה הובילה לשינוי משמעותי בכללי המשחק בשוק הנדל"ן, והיא משפיעה באופן ניכר על כל הענף. המדובר בהשפעה רוחבית על מיזמי הב ־ נייה: גם על פרויקטים למגורים, שבהם עליית הריבית הובילה לעצירת קצב העסקאות וקצב עליית מחירי הדיור, וגם על נדל"ן מניב, שבו הערכות השווי של הפרויקטים השונים מושפעות בצורה חדה משיעור הריבית במשק. אנו רואים

המימון ניתן בנדיבות רבה יותר, ולא הניח תחזיות ורודות ומנותקות, קוצר כעת את פירות השמרנות, ויכול להיכנס לעסקאות חדשות ובתמיכת גורמי המימון". במחירי 50% "צניחה של מעל הקרקעות להשכרה" תחום נוסף שמושפע משמעותית מעליית הריבית הוא דיור להשכרה, בעיקר מכ ־ רזי המדינה. שמעון ג'יני, מנכ"ל חברת גולדן ארט מסביר: "הריבית יצרה אפקט משולש בשוק הנדל"ן – היא ייקרה לרוכ ־ שים את המשכנתאות - וכמות העסקאות ירדה משמעותית, היא ייקרה ליזמים את עלויות המימון – וחלקם עצרו התחלות בפרויקטים חדשים או חדלו מלרכוש קר ־ קעות, והאפקט השלישי שנגזר מהשניים הראשונים הוא ירידה במחירי הקרקעות. באשר לקרקעות להשכרה לטווח ארוך, אני סבור שהיה בשנתיים האחרונות חוסר סבירות בתמחור שלהן והסתמכות גדולה מדי על סביבת ריבית ואינפלציה אפסית וגורמים אחרים, לא בהכרח כלכליים, שתרמו למגמה זו. במכרזים האחרונים במחירי 50% אנו רואים צניחה של מעל הקרקעות להשכרה, ולתפיסתי המחירים חוזרים לסביבה הנכונה, המשקפת נכון יותר את תנאי השוק וניהול הסיכונים לטווח הארוך". לצד ההשפעה על הדיור להשכרה, מוסיף ג'יני שגם נדל"ן מסו ־ רתי למגורים ומחירי הקרקע מושפעים: "לדעתי, אותם תנאי שוק וכלכלה דוח ־ פים מטה גם את מחירי הקרקעות לב ־ נייה רוויה למכירה. זאת מפני שעלויות הביצוע לא השתנו משמעותית, יכולת

מעבר לפינה. גורמים שונים בענף הנדל"ן מתריעים, כי לצד המיעוט בעסקאות והקושי של משקי הבית לרכוש דירות, הענף עומד נכון להיום בפני שתי בעיות משמעותיות נוספות המאיימות להעיב על המשך הפעילות התקינה של הקבל ־ נים. מצד אחד הריבית הופכת את המימון לכמעט בלתי אפשרי, ומצד שני גם ביטוח הקבלנים בפרויקטים נהפך בהדרגה למ ־ שימה כמעט בלתי אפשרית. חשוב להבין שככל שקבלנים לא יכולים למצוא ביטוח, או שהביטוח יקר מאוד, וככל שקשה יותר להשיג מימון לבנייה או לרכישת קרקע – הבסיס לפעילות התקינה של הענף, קרי הגדלת ההיצע, נמצא בבעיה. "הדלק של הענף זו הריבית הנמוכה, והאש שפרצה בענף באה מהריבית הג ־ בוהה - בסוף, הכול זה הריבית", כך מסביר יקי רייסנר, מנכ"ל רייסדור יזמות. "משק ריבית, עובר 1.8%־ שהיה רגיל להלוואות ב , פי ארבעה, וזה לא פשוט. 7.5%־ להתרגל ל מיליון ריבית בשנה, 20 חברה ששילמה מיליון. אם האירוע הזה 80 משלמת היום יימשך שנתיים, תוספת הריבית תעלה מיליון שקל. צריך להבין שזה 120 לחברה משמעותי מאוד. ניקח למשל חברה בינו ־ יח"ד, כאשר 500־ נית, שמחזיקה קרקע ל מיליון שקל. 1 כל יח"ד עלתה לה בממוצע מיליון שקל בדוגמה הזו לקחה 500־ על כ מימון, שזה סביר, והבנקים 80% החברה אפשרו זאת לפני שנה. הריבית השנתית

איתן לוי: "עליית הריבית בשנה האחרונה הובילה לשינוי משמעותי בכללי המשחק בשוק הנדל"ן, והיא משפיעה באופן ניכר על כל הענף"

- יום שישי, כ" ז בסיון תשפ"ג 16.06.23 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 70