ידיעות הנדל"ן

מי יממן ומי יבטח?

הקנייה של הציבור ירדה, והמקום היחידי שניתן לעשות התאמה לסביבה הכלכלית הוא דרך מחיר הקרקע, ורואים זאת במכ ־ רזים. יזמים שמחזיקים בקרקעות ישנות או כאלו שנרכשו בשיא, ייאלצו לקבל הח ־ לטות קשות – לחכות לימים טובים יותר, אם המימון מאפשר זאת, או לממש קרקעות ונכסים אחרים במחירי השוק הנוכחיים. בהתאם לשוק המסתמן והקושי הגובר בי ־ כולת רכישת הדירה, המדינה חייבת להציע חלופה באמצעות דיור להשכרה. לתפיסתי, המדינה חייבת לעודד את התחום בהקצאת קרקעות ייעודיות בהיקף גדול ולצפות לת ־ מחורן הראוי על ידי השוק. התאמות רגול ־ טיביות ופתרון לנושא האקוטי של המע"מ, שלא מאפשר ליזם הזדכות על מע"מ הת ־ שומות בעת הקמת פרויקטים לשכירות ארוכת טווח, יכולים לתרום רבות לשוק, שלהבנתנו, הוא מרכיב מהותי בגיוון שוק פתרונות הדיור בארץ". דניאלה פז ארז, מנכ"לית ובעלים של חברת פז כלכלה והנדסה, מסבירה אף היא שהמי ־ מון מושפע באופן חד מעליית הריבית, אך מוסיפה שיש תחומים בנדל"ן שמושפעים יותר, ויש שפחות: "הריבית היא אכן מר ־ כיב מכריע המשפיע באופן ניכר על עלויות המימון של פרויקטים. השפעתה באה לידי ביטוי בפרט בפרויקטים שהם 'צרכני אש ־ ראי' מובהקים – שבהם רכיב הקרקע גבוה מאוד ביחס לעלות הכוללת של הפרויקט, או פרויקטים שנבנים באחת ולא בשל ־ בים, ודורשים בתחילתם השקעות גבוהות הממומנות באשראי בנקאי או חוץ בנקאי. בפרויקטים כאלה סביבת הריבית הגבוהה עלולה להוביל לירידה ברווחיות היזמית. יש לזכור, שהריבית במימון נדל"ן קפצה בתוך כשנה בלבד, 6%-7% ל־ 2%-3% מ־ והיא מעמידה בספק את ההיתכנות הכלכ ־ לית של פרויקטים. מנגד פרויקטים אחרים מושפעים מכך פחות, למשל פרויקטים שיש בהם מכירות מוקדמות גבוהות, כמו 'מחיר למשתכן' או פרויקטי התחדשות עירונית שאין בהם מרכיב קרקע. בסוג הזה של הפ ־ רויקטים הוצאות המימון מורכבות בעיקר מעמלות או ערבויות חוק מכר וכדומה, ולכן הריבית הגבוהה אינה מסכנת את מימושם". "זינוק חד בגובה הפרמיה" כאמור, לצד ההשפעה המשמעותית של הריבית על שורה של תחומים וכלל השחק ־ נים בענף, לאחרונה מתמודדים הקבלנים עם בעיה נוספת הקשורה לתחום הביטוח. גור ־ מים בענף מדווחים על עלייה חדה בסעיף ההשתתפות העצמית בפרמיות הביטוח של הקבלנים, ואם זה לא מספיק – נראה שנכון להיום גם לא רואים אור בקצה המנהרה. שירי בכר מסאמי, סמנכ"לית ומנהלת אגפי תשתיות ובנייה חוזית בהתאחדות הקבלנים בוני הארץ, מסבירה ומדגימה: "ראינו עליית מדרגה גם בתחומים שהיה קל מאוד לבטח, כמו הבנייה לדיור. פנה אלינו קבלן שמבצע , וקיבל היתר לעלות על 38 פרויקט תמ"א הקרקע, הספיק לפנות את הדיירים ואף למ ־ כור את הדירות. אך לאחר הערכה מחודשת החליטה חברת הביטוח שסיפקה לו ביטוח, לבטל את הפוליסה, כי הפרויקט מורכב מדי. המשמעות הרת אסון עבור הפרויקט, הקבלן הדיירים והרוכשים החדשים". בענף מסבירים, כי מגוון סיבות הביאו לע ־ צירת הביטוחים בתחום הבנייה. אירועים גיאופוליטיים, שגרמו לעליית הפרמיה

המהווה למעשה כפל ביטוח לביטוח שהמ ־ זמין כבר ערך". יוסי זגדנצקי, מנכ"ל מ.י. ישראלית העוסקת בייעוץ ביטוחי ומומחה לחברות קבלניות ומפעלי תעשייה, מו ־ סיף: "ללא ביטוח לעבודות קבלניות - לא תהיה בנייה. לא למגורים, לא למסחר ולא לתשתיות, והמשמעות ברורה. כבר היום ב � עם מ 38 מתקשים לבטח עבודות תמ"א נים לשימור. בפרויקטים שבהם קיימת סכנה של מי תהום, חברות הביטוח מצמצמות את הכיסוי בפוליסה באופן שקבלן סביר יימנע מנטילת סיכון כזה, ומתנים אף בהשתתפות עצמית של מאות אלפי שקלים". על־פי בדיקה שערך יועץ הביטוח עו"ד ארז קדם, יועץ אסטרטגי בביטוח לחברות וניהול סיכונים, שמלווה חברות נדל"ן גדולות, נרשם זינוק חד בשיעור של מאות אחוזים בגובה הפרמיה שמשלמים קבלנים בגין כיסוי ביטוחי לפרויקטים. לדבריו, "העלייה החלה לפני שלוש שנים, וכל שנה המחירים עולים וגם ההשתתפויות העצמיות במגמת עלייה. הנתונים מלמדים, כי כל פרויקט מעבר לס ־ מיליון שקל מחייב 100 כום עלות ביצוע של את המבטחות לבחון הצעות אצל מבטחי משנה, ובחלק מהפרויקטים פרמיית הביטוח ."1.35%– 1% מגיעה אף לשיעור של עו"ד ארז קדם מביא כמה דוגמאות להת ־ מודדות של לקוחותיו עם המצב הבעייתי: "מבוטח שהחל את העבודות הקבלניות י � וחווה עיכובים מכל מיני ס 2020 בשנת בות כולל הקורונה, והוא מבקש להאריך את הכיסוי הביטוח, נתקל כיום בשתי 'תקלות'. האחת - המבטחת הקפיצה את הפרמיה החודשים 42 אלף שקל ששילם ב־ 200 מ־ אלף שקל לארכה נוספת 750־ האחרונים, ל בת שנה. התקלה השנייה - עלייה בהש ־ .250%־ תתפויות העצמיות בשיעור של כ מבוטח נוסף, שחווה תביעות בהיקף של מיליון שקל - קיבל סירוב מהמבטחת 2 להאריך את הפרויקט, ורק אחרי לחצי הבנק הצלחנו להשיג לו ארכה לכיסוי בפרמיה והשתתפות עצמית בכל 1,000% נוספת של נזק של מיליון שקל. מבוטח אחר הפר הסכם מול דיירים, משום שלא הצליח להשיג בי ־ טוח להוספת מרפסות, ומבוטח נוסף 'מתג ־ לגל' בשוק ללא ביטוח להקמת שתי קומות נוספות מעל קניון פעיל". אם כל אלו לא מספיקים, עו"ד קדם מוסיף שגם בתחום ההשתתפות העצמית המצב נהיה גרוע יותר מבחינתם של הקבלנים: "מבחינת גובה ההשתתפות העצמית שנקובה בפוליסות הקבלנים, יש עלייה בשיעור חד. כך לדוגמה סכום ההשתתפות העצמית 2019 עד לשנת בפרק נזקי רכוש הגיע בטווח המרבי שלו אלף שקל, אולם כיום הוא עומד 100 עד ל־ אלף שקל ובמקרים מסוימים אף 500־ על כ מגיע למיליון שקל. בכל הנוגע לכיסוי צד ג' – הזינוק אף גבוה יותר: בעבר קבלנים נדר ־ שו לשלם במקרה של נזק השתתפות עצמית בתביעות שיבוב של המוסד לביטוח לאומי ס � אלף שקל, אולם כיום ה 50 בגובה של עד אלף שקל". 250־ כום יכול להגיע גם ל עו"ד ארז קדם מסכם: "אנו מטפלים במאות תיקים בשנה וערים לתנאי הביטוח שמתקש ־ חים, לצד עליות מחיר בפרמיות ובהשתתפות העצמית. בתיקים שבהם המבוטחים מבקשים ארכה לפוליסות, לפעמים בשל ריבוי תבי ־ עות נתקלים בסירוב של המבטחות, מה שיכול לגרום להם הפרת הסכם מול דיירים ומול בנקים בהסכמי ליווי. במקרים אחרים, גם אם מקבלים ארכה, משנים את תנאי הכי ־  סוי שלה".

אתר בנייה בת"א. "הריבית מרכיב מכריע המשפיע באופן ניכר על עלויות המימון"

חי הבנייה בישראל. "מבטחי המשנה בחו"ל, שהם למעשה חברות הביטוח הבינלאומיות שמספקות את הגב הכלכלי לחברות הבי ־ טוח הישראליות, שינו גישה באופן דרמטי", מסביר סימון, "בעקבות הפסדים רבים שספ ־ , 2019 גו בשנים האחרונות, והגיעו לשיא ב־ התקבלה בקרב מבטחי המשנה החלטה להציג תוכניות ברורות של מעבר לרווח וצמצום הפסדים". סימון מדגיש, כי "בעוד התופעה

בעולם היו ההתחלה, ורגולציה מקומית יש ־ ראלית מחמירה הוסיפה למדורה שמן חדש ולעיתים אף מאיינת את היכולת לקבל בי ־ טוח כלל, ובכך מסכלת או מעכבת מימוש של פרויקטים הנדסיים. נציגי הקבלנים בהתאחדות אומרים כיום, שהמצב מחייב התערבות מיידית של הרגולטור, ושילוב של מגוון פתרונות. מסמי בכר מוסיפה: "השלכות ייקור הבי ־

שירי בכר מסאמי: "העלויות המשמעותיות מכרסמות ביכולת הביצועית הקבלנית בכלל, הן בשוק הפרטי והן בפרויקטים ציבוריים רבים המתנהלים ברחבי הארץ"

טוח הן רחבות היקף, מרווחי קבלן הביצוע הם נמוכים ממילא, הפרמיות קפצו בעשרות ולעיתים במאות אחוזים, תנאי כניסה לכי ־ סוי ביטוחי הוחמרו, ההשתתפות העצמית גדלה לבלי הכר, ובסוגי פרויקטים הנחשבים כבעלי סיכון מיוחד, קיים לעיתים קרובות קושי ממשי להנפיק פוליסת ביטוח. הדברים נכונים ביתר שאת לגבי פרויקטים המוגד ־ רים מראש כעתירי סיכון, כמו מיזמים מור ־ כבים של התחדשות עירונית, חדירה למפלס מי תהום, פרויקטים בתחום שימור מבנים ובאופן ניכר פרויקטים בתחום התשתיות. העלויות המשמעותיות מכרסמות ביכולת הביצועית הקבלנית בכלל, הן בשוק הפרטי והן בפרויקטים ציבוריים רבים המתנהלים בארץ. ברור מהי המשמעות של סטגנציה בענף הביצוע, המשליכה על המשק כולו". איציק סימון, מנכ"ל־מייסד סוכנות הביטוח שנה בביטוחי 30 איציק סימון המתמחה מעל בנייה, מדגיש, כי מהלך משמעותי נוסף הוא שינוי התפיסה של מבטחי המשנה בחו"ל, דבר הכולל השלכות רוחביות ועמוקות על ביטו ־

הורגשה בביטוחי הבנייה בכל העולם, היא נוכחת מאוד בשוק הישראלי, המתאפיין בפ ־ רמטרים ייחודיים, כמו ריבוי תאונות עבודה ומעורבות המוסד לביטוח הלאומי". "ללא ביטוח - לא תהיה בנייה" בהתאחדות הקבלנים מדגישים נקודה נוס ־ פת בהקשר הביטוחי: "מזמיני עבודה מהמג ־ זר הציבורי ומהמגזר הפרטי עורכים לעיתים קרובות ביטוח עבודות קבלניות בעצמם, אך יחד עם זאת, במסגרת מכרזי עבודות הביצוע שלהם, דורשים מקבלן הביצוע הנבחר ביטוחים משלימים בלבד של חבות מוצר ואחריות מקצועית. ההשלכה על כך בשטח היא שהקבלן הופך למסורב ביטוח או מחויב ו'לכוד' ברכישת ביטוח ספציפי לפרויקט באותה חברת ביטוח, שבה מזמין העבודה ביטח את הפרויקט שלו. הדבר יוצר קושי בניהול הסיכון, שכן לא הגיוני לחדש פוליסות ספציפיות לאורך שנים, ולעיתים הוא נאלץ לרכוש ביטוח עבודות קבלניות,

צילומים: נירי גתמון, גיא אקטיב ברנדינג

- יום שישי, כ" ז בסיון תשפ"ג 16.06.23 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 72