ידיעות הנדל"ן

חלק ב' ׀ " י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן " במהד ו רת ח ג מ י ו חדת

חלק א' ׀ ידיעות הנדל"ן במהדורת חג מיוחדת

חלק ב' ׀ י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן במהד ו רת ח ג מ י ו חדת

66 גיליון מס'

- יום שישי, ז' בתשרי תשפ"ד 22.09.23

ה ב

ו ט

ה מ

י ת

ח

נדל"ן לאן

חלק א' ׀ ידיעות הנדל"ן במהדורת חג מיוחדת

- יום שישי, ז' בתשרי תשפ"ד 22.09.23

66 גיליון מס'

66 גיליון מס'

קחקלף ובדוק האםהריבית השתנתה דלג במסירתהדירות תשתיות תשתיות התחדשות עירונית משכנתה איךמקצרים אתלוחות הזמנים? על התור עדשראש רוציםפינוי בינוי? שנים 10 חכו לתורכם פתרונות מחוץ למרות משבר חמור ומתמשך בענף הנדל"ן למגורים, שהביא ל"ישיבה על הגדר" הן בקרב הרוכשים והן בקרב היזמים, הישראלים עדיין צריכים קורת גג, ופרויקטים האם נכון  הולכים ומוקמים מצפון ועד דרום בעת הזו להשקיע ברכישת דירה? ואם כן - מהי הדרך המושכלת לפעול? אורי חודי † לקופסה מה יחזיראת הרוכשים למשחק? משברמתמשך המהווהחסם משמעותי בבנייה שכונהחדשהבלי מדרכות ותאורה? קבלעיכוב חלום ירוק דירות הגן וצמודי הקרקע המבוקשים הולכים והופכים למוצר נדיר

- יום שישי, ז' בתשרי תשפ"ד 22.09.23

ח

י ת

ה מ

ט

ב ו

ה

משחק השנה החדשה מביאה איתה גם מציאות עליית הריבית, התייקרות † חדשה לענף הנדל"ן המשכנתה, הקיפאון בעסקאות, סימן השאלה הגדול סביב מחירי הדירות וגורמים נוספים מאלצים את שוק הנדל"ן הישראלי להתחיל מהם כללי המשחק החדשים, † להתנהל אחרת מה נדרש כדי לחזור לשגרה, ומה עתיד לקרות אורי חודי † ביום שאחרי? חדש כלהארץמנופים מקצרין ועד נתיבות - מיזמי הנדל"ן למגורים הנבנים בימים אלה

לאן

נדל"ן

- יום שישי, ז' בתשרי תשפ"ד 22.09.23

53 גיליון מס'

ח

י ת

ה מ

ו ט

ה ב

66 גיליון מס' לבחור נכון

נדל"ן לאן

הרשות יקבע מדיניות

דלג במסירתהדירות תשתיות תשתיות התחדשות עירונית משכנתה איךמקצרים אתלוחות הזמנים? חלום ירוק דירות הגן וצמודי הקרקע המבוקשים הולכים והופכים למוצר נדיר למרותמשברחמורומתמשךבענףהנדל"ןלמגורים, שהביא ל"ישיבה על הגדר" הן בקרב הרוכשים והן בקרב היזמים, הישראלים עדיין צריכים קורת גג,  ופרויקטים הולכים ומוקמים מצפון ועד דרום האם נכון בעת הזו להשקיע ברכישת דירה? ואם כן - מהי הדרך המושכלת לפעול? על התור רוציםפינוי בינוי? שנים 10 חכו לתורכם פתרונות מחוץ לקופסה מה יחזיראת הרוכשים למשחק? משברמתמשך המהווהחסם משמעותי בבנייה שכונהחדשהבלי מדרכות ותאורה? קבלעיכוב ע י ד י

בנייה: הדורהבא (בינה מלאכותית) ופיתוחים AI טכנולוגיים בשירות הענף

- יום שישי, ז' בתשרי תשפ"ד 22.09.23 חלק א' ׀ ידיעות הנדל"ן במהדורת חג מיוחדת

הגשת בקשה להיתר? המתן חמש שנים

חוזרים למשרדים שינוי כיוון בנדל"ן המניב אורי חודי

איךמציליםאת התחום, על רקעעלייה עקביתבריבית? הילהציאון שכירות

נדל"ן לאן? בכירי הענףמנסים לחזותאתהעתיד אורי חודי

?

זה סביר השפעתביטול עילתהסבירות

ת ו

ד נ

ל

"

ן

עלהענף גדליאור

חלק ב'

ח

י ת

ה מ

ו ט

ה ב

משחק חדש

חלק ב' ׀ י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן במהד ו רת ח ג מ י ו חדת ו ט ה מ י ת ח

קחקלף ובדוק האםהריבית השתנתה תשתיות תשתיות התחדשות עירונית משכנתה איךמקצרים אתלוחות הזמנים? דלג על התור עדשראש רוציםפינוי בינוי? שנים 10 חכו לתורכם פתרונות מחוץ לקופסה

הרשות יקבע מדיניות

עדשראש

השנה החדשה מביאה איתה גם מציאות עליית הריבית, התייקרות † חדשה לענף הנדל"ן המשכנתה, הקיפאון בעסקאות, סימן השאלה הגדול סביב מחירי הדירות וגורמים נוספים מאלצים את שוק הנדל"ן הישראלי להתחיל מהם כללי המשחק החדשים, † להתנהל אחרת מה נדרש כדי לחזור לשגרה, ומה עתיד לקרות אורי חודי † ביום שאחרי? כלהארץמנופים מקצרין ועד נתיבות - מיזמי הנדל"ן למגורים הנבנים בימים אלה

משברמתמשך המהווהחסם

קחקלף ובדוק האםהריבית השתנתה

בנייה: הדורהבא (בינה מלאכותית) ופיתוחים AI טכנולוגיים בשירות הענף

ה ב

הגשת בקשה להיתר? המתן חמש שנים

משמעותי בבנייה

חוזרים למשרדים שינוי כיוון בנדל"ן המניב אורי חודי

איךמציליםאת התחום, על רקעעלייה עקביתבריבית? הילהציאון שכירות

- יום שישי, ז' בתשרי תשפ"ד 22.09.23

נדל"ן לאן? בכירי הענףמנסים לחזותאתהעתיד אורי חודי

זה סביר השפעתביטול עילתהסבירות עלהענף גדליאור

?

66 גיליון מס'

משחק הגדול סביב מחירי הדירות וגורמים נוספים מאלצים את שוק הנדל"ן הישראלי להתחיל מהם כללי המשחק החדשים, † להתנהל אחרת מה נדרש כדי לחזור לשגרה, ומה עתיד לקרות אורי חודי † ביום שאחרי? חדש השנה החדשה מביאה איתה גם מציאות עליית הריבית, התייקרות † חדשה לענף הנדל"ן המשכנתה, הקיפאון בעסקאות, סימן השאלה

66 גיליון מס'

- יום שישי, ז' בתשרי תשפ"ד 22.09.23

ח

י ת

ה מ

ו ט

ה ב

מדרכות ותאורה? קבלעיכוב

במסירתהדירות

שכונהחדשהבלי

מה יחזיראת הרוכשים

למשחק?

למרות משבר חמור ומתמשך בענף הנדל"ן למגורים, שהביא ל"ישיבה על הגדר" הן בקרב הרוכשים והן בקרב היזמים, הישראלים עדיין צריכים קורת גג, ופרויקטים האם נכון  הולכים ומוקמים מצפון ועד דרום בעת הזו להשקיע ברכישת דירה? ואם כן - מהי הדרך המושכלת לפעול? אורי חודי †

הרשות יקבע מדיניות

?

נדל"ן לאן? בכירי הענףמנסים לחזותאתהעתיד אורי חודי

זה סביר השפעתביטול עילתהסבירות

איךמציליםאת התחום, על רקעעלייה עקביתבריבית? הילהציאון שכירות

הגשת בקשה להיתר? המתן חמש שנים

חוזרים למשרדים שינוי כיוון בנדל"ן המניב אורי חודי

עלהענף גדליאור

בנייה: הדורהבא (בינה מלאכותית) ופיתוחים AI טכנולוגיים בשירות הענף

חלום ירוק דירות הגן וצמודי הקרקע המבוקשים הולכים והופכים למוצר נדיר

כלהארץמנופים מקצרין ועד נתיבות - מיזמי הנדל"ן למגורים הנבנים בימים אלה

ת

ח

י

ה מ

ו ט

ה ב

למרות משבר חמור ומתמשך בענף הנדל"ן למגורים, שהביא ל"ישיבה על הגדר" הן בקרב הרוכשים והן בקרב היזמים, הישראלים עדיין צריכים קורת גג, ופרויקטים האם נכון  הולכים ומוקמים מצפון ועד דרום בעת הזו להשקיע ברכישת דירה? ואם כן - מהי הדרך המושכלת לפעול? אורי חודי †

כלהארץמנופים מקצרין ועד נתיבות - מיזמי הנדל"ן למגורים הנבנים בימים אלה

חלום ירוק דירות הגן וצמודי הקרקע המבוקשים הולכים והופכים למוצר נדיר

בנייה: הדורהבא (בינה מלאכותית) ופיתוחים AI טכנולוגיים בשירות הענף

פרוייקטים בשיווק ובביצוע

תודה על האמון שנתתם בנו גם השנה!

גבעתיים ONLY

רמת גן EMPIRE TOWER

אאורה פיבקו בת ים

הרואה רמת גן

אאורה מברכת את בית ישראל בשנה טובה, שנה של התחדשות עירונית ואישית ומאחלת שנמצא את הדרך לצמוח יחד גם בשנה הבאה. שנה טובה, יעקב אטרקצ'י בעלים ומנכ"ל אאורה >> לביקור באתר החברה לחצו כאן

מע״ר לוד

אאורה סרלין חולון

370 חולון

האורן קריית אונו

CITY חדרה

ג׳ החדשה תל אביב

אאורה רמת השרון

אאורה בן שמן

אאורה הטייסים ת״א

אאורה רמת חן

1 מקום

* 5997

*הדמיות להמחשה בלבד

לביקור באתר החברה לחצו כאן «

<< לביקור באתר החברה לחצו כאן

תוכן

מתענייניםבנדל"ן? חפשו אתהטור: נדל"ן בין השורות טורשבועי מאתאורי חודי, עורך מוסף ידיעותהנדל"ן, עםמגוון ניתוחים, טיפים וארגז כלים בגובהעיניים

9 16 26 32 34

זו השאלה שמעסיקה להשקיע או לא להשקיע כיום את המעניינים לרכוש נדל"ן

דירות הגן וצמודי הקרקע הם מוצר איפה החצר? שהולך ונעלם מהמדף הנדל"ני

מדישישי בלוחהנדל"ןשל

לוח

) משתלבת AI הבינה המלאכותית ( בינה בבנייה בהדרגה בתחומי הענף השונים

ענף הנדל"ן פועל למען רווחתן של המתנדבים בעם אוכלוסיותשונות

הפרויקטים הנבנים בימים אלה הולכים וקמים מקצרין בצפון עד נתיבות בדרום

אורי חודי עורך המגזין: יפית יפרח // סמנכ"לית לוח ומוספיםמיוחדים: עמי לאור מנהל המגזין: ענתי גילעד // עריכה: נתן נוי, עדינה נביאן וחיים וינטה מכירות : מנהלי ז'נה גלצר גרפיקה: יונת דביר // עורכת גרפית: אלי שריד מנהל תפעול ולוגיסטיקה: 03-6929228 ליצירת קשר חייגו: זוהרה זולברג ובטי כספי הפקה: ראשון לציון 1 נח מוזס כתובת המערכת: יונת דביר עיבוד השער: // shutterstock תמונות:

מחלקת מוספים מיוחדים

בענף שחם מה כל על ופרשנויות ניתוחים , ראיונות : וגם

- יום שישי, ז ' בתשרי תשפ"ד 22 .09.23 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 8

פתח דבר

שנה וחצי של ריבית מטפסת נותנת אותותיה בשוק הנדל"ן למגורים, שמתאפיין כיום במיעוט עסקאות על מה נכון לעשות במצב שכזה - להמתין?  גבול הקיפאון להתמקח על התנאים? בכל מקרה - אין להתפתות אורי חודי  להבטחות ללא כיסוי לקנות לקנות? זאת השאלה או לא

שתי שאלות משמעותיות צפות כעת בכל שיחות הסלון. השא ־ לה הראשונה היא - האם נכון או כדאי לקנות היום דירה, האם זו נקודת הזמן הנכונה? השאלה הש ־

ויש מי שמדבר על שנים. המשמעות היא שה ־ ענף וגם הציבור הרחב חייבים להתחיל ללמוד איך מתמודדים עם סביבת ריבית גבוהה ומ ־ שתנה, מה שלא היה כאן שנים רבות. בעלי דירות צריכים לקחת בחשבון שההוצאה על המשכנתה עשויה עוד לעלות, רוכשי דירות או משפרי דיור צריכים להבין שתנאי המש ־ כנתה השתנו וגם הקבלנים והיזמים צריכים לחשב מסלול מחדש בכל הקשור לרכישות קרקע, מימון, מכרזים ועוד. אגב זה כבר קורה בשטח. מכרזים נכשלים או נסגרים עם הצעות נמוכות יותר, ויש הרבה פחות עסקאות. הכוח של הרוכשים גדל וכל זה מוביל אותנו לשאלה הראשונה – האם זה הזמן לקנות, ובמילים אחרות – מה יהיה על המחירים? זו שאלה מורכבת, ובמוסף שלפני ־ כם אנחנו מנסים להשיב עליה ומנסים גם לתת כיוון למי שרוצה להבין לאן נושבות הרוחות בענף הנדל"ן למגורים. נקודה חשובה נוספת שמקבלת מענה נרחב

נייה קשורה לריבית – האם היא צפויה להמשיך לעלות, אולי לרדת, וכיצד יתנהל הענף, ומה יהיה על המחירים במציאות החדשה של רי ־ בית גבוהה? מדובר בשאלות כבדות משקל עם משמעות רחבה גם לבעלי הדירות, רוכשים ומי שחפץ לרכוש דירה ולשפר או לצמצם דיור, וגם ליזמים וקבלנים ששוקלים כעת צעדים לעתיד. נתחיל דווקא בשאלה השנייה – זו שקשורה לריבית. בתחילת החודש החליט הנגיד להותיר אותה במקומה ולא להעלות אותה שוב. יחד עם זאת מי שבחן את ההחלטה עצמה נתקל בשורות הללו: "הפעילות הכלכלית במשק הישראלי מצויה ברמה גבוהה ומלווה בשוק עבודה הדוק, אם כי ישנה התמתנות מסוימת במספר אינדיקטורים. האינפלציה עודנה רו ־ חבית ומצויה ברמה גבוהה. עם זאת בחודשים האחרונים מסתמנת האטה באינפלציה. לכן הוועדה החליטה להותיר את הריבית על כנה, אך רואה היתכנות לא מבוטלת להמשך העלאה של הריבית בהחלטותיה הבאות, ככל שסבי ־ בת האינפלציה לא תמשיך להתמתן בהתאם למצופה". כלומר עליית הריבית נעצרה כרגע, אך אין שום ודאות שבחודשים הבאים היא לא תשוב לעלות. מה שכן אפשר להגיד במידה די סבירה של ודאות היא שכנראה לא נראה את הריבית יורדת בקרוב. יש מי שמדבר על שנה

במוסף, היא שאלת ההיצע. החשש הגדול ביותר ששב ועולה כבר שנים, הוא שאין מספיק דירות ולכן המחירים עולים. בחודשים האח ־ רונים ומאז החלה הריבית לטפס, נסגרו פחות מכרזים וגם התחלות הבנייה לא מתרוממות. אבל מי שמחפש היום לרכוש דירה, צריך לדעת שיש פרויקטים, יש דירות, והמנופים עוד לא פורקו ואופסנו. תמצאו כאן בהמשך רשימה מכובדת מאוד של פרויקטים בכל חלקי הארץ – ויש עוד נקודה חשובה שכדאי לזכור. ככל שהמכירות עדיין נמוכות, ככל שהנתונים ממשיכים להעיד על קיפאון והיקפי העסקאות שוברים שיאים שליליים של שנים, הכוח של הרוכשים נהיה גדול יותר. זה הזמן להתמקח

על כל שקל, כל ברז וכל מ"ר. אין סיבה שלא. זה שוק של קונים. ושוב נחזור לשאלה הגדולה מכולן - זה הזמן לקנות? האם המחירים עומדים שוב לעלות, או שאנחנו לפני ירידה משמעותית יותר? לאף אחד אין על כך תשובה, ומי שמנסה לתת תשובה החלטית וברורה עושה זאת מאינטרס מובהק. דבר אחד צריך להיות ברור – חובה על כולם לנהוג באחריות. לבחון היטב את המחיר, המשכנתה והתנאים הנלווים ולהיכנס לעסקה רק אם היא בעלת היגיון כלכלי למשק הבית. לא לקנות בכל מחיר וגם לא להתחייב להל ־ וואות ומימון כלשהו. ודבר חשוב נוסף: בתקופות כאלו תמיד עולים וצצים פתרונות יצירתיים – בין שמדובר בכל מיני קומבינות מימון או תשלומים, או בשיטות שמתיימרות לחסוך כסף, כמו קבוצות רכישה למשל. חשוב מאוד להבין היטב את כל אחת מההצעות הללו, את ההבטחה לצד הסיכון, את החלום לעומת המציאות. מה שנראה טוב על הנייר לא תמיד מספק את הסחורה גם בפועל. תמיד חשוב שיהיו ערבויות ובטחונות. קיראו  את האותיות הקטנות, ותדעו לבחור נכון.

בתקופות כאלו תמיד צצים פתרונות יצירתיים, אבל חשוב מאוד להבין כל אחד מהם - את ההבטחה לצד הסיכון, את החלום לעומת המציאות. מה שנראה טוב על הנייר, לא תמיד מספק את הסחורה

9 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | - יום שישי, ז ' בתשרי תשפ"ד 22 .09.23

השקעה נבונה

משבר או הזדמנות?

המשקיעים היו תמיד חלק בלתי נפרד מענף הנדל"ן, אך בחודשים האחרונים היקף פעילותם ירד משמעותית. לאן הם פנו? האם הם יחזרו להשקיע בנדל"ן או מצאו תחומי השקעה אחרים? איך מזהים היום את ההזדמנויות הבאות, כיצד • אורי חודי נכון לפעול ומה עדיף - דירה חדשה או יד שנייה? המלצות למשקיעים בימים של ריבית עולה

"על־פי נתוני הלמ"ס, העלאות הריבית של בנק ישראל מאז עשר פעמים ברצף 2022 אפריל י � , כמעט פי חמ 4.75% לרמה של שה מרמות הריבית שהיו נהוגות

ביוקר, ובכך גרמו לירידה בהיצע ולעלייה במ ־ חירי הדירות. ניסיון העבר הוכיח שהמלחמה במשקיעים עד היום לא הועילה ואף הזיקה. למ ־ רות שורת הצעדים נגדם מחירי הדירות לא רק שלא ירדו בעשור האחרון, אלא רק עלו. לעומת זאת צעדים אלה החישו את החלטתם להיפטר ממלאי הדירות שבידם, ויתרה מזו - הם מנעו רכישה של דירות חדשות. הנזק שנגרם, מעבר לירידה בהיצע הדירות ועליית המחירים, הוא אקוטי במיוחד לשוק השכירות. היעדרות של משקיעים בשוק גורמת למחסור בדירות להש ־ כרה לאלו שידם אינם משגת לרכוש. וכתוצאה

מכך ההיצע מצטמצם ומחירי השכירות רק מט ־ פסים. לכן צריך לעודד את המשקיעים לחזור לשוק הנדל"ן, ויפה שעת אחת קודם". גור מסכ ־ מת שלאחר תקופה כה ארוכה, זה דווקא זמן טוב עבור המשקיעים לחזור לשוק: "בתקופה של ריבית עולה ואינפלציה גבוהה, זה הזמן של המ ־ שקיעים לחזור ולקנות דירות. הרי ברור לכולם, שכאשר רמת הביקוש עולה על רמת ההיצע עם התייצבות העלאות הריבית, המחירים ימשיכו לעלות. זה הזמן לרכוש דירות בפרויקטים, שט ־ ווח הכניסה שלהם הוא בטווח הקרוב". יוני בראל, סמנכ"ל שיווק ומכירות באזורים, לא

ממהר להספיד את המשקיעים וסבור שהשינוי האמיתי ניכר יותר במחיר ובמיקום העסקה: "אפשר להגיד שהיקף פעילות המשקיעים הת ־ מתן, אך מצד שני צריך להבין שהם לא נעלמו מהמפה. הם שינו בתקופה הנוכחית את העדפו ־ תיהם. לא מעט משקיעים עברו לאזורים שבהם מיליון 1.5-2.5־ ניתן למצוא דירות סביב ה שקל, ולכן גם ראינו עלייה מסוימת באזורי הצ ־ פון, דוגמת חיפה ונהריה, והדרום. זאת לעומת אזורי היוקרה במרכז, שהביקוש בהם ירד בעת הנוכחית ולאור הריבית הגבוהה. המשקיעים מחפשים גם את המקומות שטומנים בחובם פו ־ טנציאל עתידי רב, ומזהים את השבחת הערך שתהיה לנכס בתוך כחמש שנים. לכן המשקיעים הנבונים מבצעים רכישות ביתר שאת בעת הזו, שבה מוצעות הטבות מימון והזדמנויות נוספות המשפרות את התשואה על ההון, שעל־פיה המ ־ שקיעים בוחרים את ההשקעה. הזדמנויות בשוק הנדל"ן תמיד היו, וכעת אף יותר עם מבצעי מי ־ מון והטבות נוספות, ומשקיעים רבים מזהים את היתרונות הרבים ברכישת דירה בעת הנוכחית". גם דדי אזולאי, סמנכ"ל שיווק ומכירות קבוצת

בעשור האחרון, הובילו לא רק לירידה בשיעור המכירה של דירות חדשות בשוק, אלא גם לי ־ ציאתם של משקיעי הנדל"ן מהשוק. לפי נתוני האוצר לחודש מרץ, רכישות המשקיעים בשוק ש � בהשוואה לתקופה המקבילה א 47% צנחו ב־ תקד", מסבירה מיכל גור, מנכ"לית אלמוגים. גור מוסיפה, כי מדובר בהמשך מגמה שהתחילה בגישה השלילית של המדינה כלפי המשקיעים: "במהלך העשור האחרון מנהלות ממשלות יש ־ ראל מלחמה במשקיעי הנדל"ן באמצעות שורה של צעדים, שנועדו להפוך את רכישת הדירה להשקעה לא כדאית עבורם, החל בהעלאות חו ־ זרות של מס הרכישה, דרך ביטול הטבות במס שבח ואמצעי מיסוי אחרים. המשקיעים נתפסים בעיניהן כאויבים של הזוגות הצעירים בדרכם להגשמת חלום רכישת דירה. הם אלו ששמו ידם על דירות שהיו מיועדות לזוגות הצעירים

מיכל גור: "הניסיון הוכיח שהמלחמה במשקיעים עד היום לא הועילה ואף הזיקה. למרות שורת הצעדים נגדם מחירי הדירות לא רק שלא ירדו בעשור האחרון, אלא רק עלו"

- יום שישי, ז ' בתשרי תשפ"ד 22 .09.23 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 10

השקעה נבונה

aidem devlove הדמיה:

אגמי הכרמל בנשר של אפריקה ישראל שיכון ובינוי נדלן וכלל נדלן

חנה שוורץ: "החוכמה עכשיו היא לחזור ולהשקיע לפני שהמחירים יעלו שוב ולחפש הזדמנויות במקומות שבהם פוטנציאל העלייה עדיין לא מומש במלואו"

לצד אי הוודאות בישראל והמצב הבעייתי בענף, יש מי שמעדיף לצאת החוצה, לחו"ל. ישראל, מספרת: JLL מור זיו, מנהלת מחלקת ההשקעות ב־ "המשקיעים הישראלים מגלים עניין רב בהשקעות ברחבי העולם ותופסים את התקופה המאתגרת שמאפיינת את שוק הנדל"ן כהזדמנות מצוינת להשקעה, בזמן שאחרים חווים אותה כמשבר עולמי. שוקי הנדל"ן הגלובליים מציעים למשקיעים הישראלים מגוון רחב של אפשרויות להשקעה, לצד חיבורים אסטרטגיים לשותפים מקומיים חזקים. ללא ספק אנחנו נמצאים בתקופה הדורשת יצירתיות, מבחינת מבנה העסקה, השגת מימון וכסף נזיל מצד משקיעים וכמובן, מציאת תמהיל השקעה אטרקטיבי. לאור הריבית העולה, נושא החוב מטריד יזמים וגופי השקעה רבים, אשר חווים גדילה משמעותית בחוב וירידה בשווי הנכסים". אמיר רוזנבלום, יועץ ניהול ואחזקת מבנים וניהול נכסי יוקרה למשקיעים, בעלי עידן ש.נ.י: "שוק המשקיעים מצוי כעת במשבר חסר תקדים. בפועל הרוב המכריע של משקיעי חו"ל נטשו את ישראל לטובת מדינות אחרות. , כששר האוצר דאז ליברמן החליט להגדיל את מס 2021־ מגמה זו החלה עוד ב הרכישה למשקיעים, והמגמה התחזקה עוד יותר במהלך השנה האחרונה, גם עקב אי היציבות הפוליטית והחברתית אצלנו. אותם מתי מעט שנותרו בשוק משקיעי הנדל"ן, הם ישראלים מחפשי 'מציאות' ובמיוחד דירות בפריפריה. על מנת להחזיר את המשקיעים הביתה, ובמיוחד משקיעים יהודים אוהבי ישראל, שומה על כל מקבלי ההחלטות בממשלה, ובמיוחד משרד האוצר, להוריד בהוראת שעה למינימום שבמינימום את המיסוי, ובמיוחד מס הרכישה המופרז, ובמקום זאת לחשוב על הטבות מיסוי ואחרות ולהעניק למשקיעים קבלת פנים מלכותית, בדיוק כפי שמדינות אחרות עושות". "מגלים עניין רב בהשקעות בעולם"

בראל, מציין כי המשקיעים לא נעלמו מהשוק, ומ ־ סכים כי מה שהשתנה יותר הוא האזור הגיאוגרפי שבו מתבצעות העסקאות. "המשקיעים ממתינים ליום שבו הריבית במשק תשנה כיוון ותתחיל לרדת בהדרגה והביקושים יתגברו. עם זאת אנ ־ חנו מזהים שינוי באזור הגאוגרפי שבו פועלים המשקיעים, ולאור עליית המחירים והעלאת מס הרכישה, הם מתמקדים בדירות שמחירן נע סביב מיליון שקל בעיקר באזורי הפריפריה. הרבה 1.5 מהעסקאות שמתבצעות היום בשלבי הפריסייל בפרויקטים שלנו באופקים ובנוף הגליל, מתב ־ צעות על ידי משקיעים שמעריכים שהתשואות בגין השכירות עשויות לעלות לאור עליית מחירי השכירות והירידה בבנייה להשכרה ארוכת טווח". ממתינים לשער כושר על־פי שלום שטרית, מנכ"ל ובעלי קבוצת שתית, הטענה שלפיה כל משקיעי הנדל"ן ברחו מהשוק איננה מדויקת: "על־פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, כמחצית מהמשקיעים שהיו לפני שנתיים-שלוש נותרו בשוק. כמו כן העובדה שבמהלך החודשים האחרונים חלה עלייה יחסית בנטילת משכנתאות, יש מי שסבור שניתן לייחס אותה בעיקר למשקיעים שחזרו בהדרגה לשוק. התעניינות משקיעים מורגשת במיוחד באזור חיפה והצפון, שם המחירים הם כשליש בלבד לעומת אזורים מבוקשים בתל אביב". גם מאור אוחנה, מנכ"ל רשת דרכנו לייעוץ מש ־ כנתאות, מציין שהמשקיעים עדיין בסביבה – אך ממתינים לשעת כושר: "המשקיעים לא נעל ־ מו מהשוק והם עדיין מבצעים עסקאות, כאשר כיום בשל עליית מחירי השכירות יש מקומות שבהם התשואה משכירות נמצאת במגמת עלייה. יש משקיעים שרואים בתקופה הנוכחית הזד ־ מנות להשקעה וצופים גם עלייה בתשואה בגין עליית ערך, כתוצאה מצוואר הבקבוק שנוצר בשוק והערכה שהביקוש יתפרץ ברגע שהרי ־ בית תתחיל לרדת ויגרום שוב לעליית מחירים. המשקיעים מחפשים עסקאות שבהן המוכרים

נמצאים בלחץ למכור; לעיתים מדובר במשפרי דיור, שכבר רכשו דירה מקבלן וחייבים למכור את הדירה שלהם ומוכנים להתפשר על המחיר, או יזמים בשלבי הפריסייל, שמציעים דירות במ ־ חירים אטרקטיביים כדי להציג רף מכירות לבנק או לגוף הפיננסי שמלווה את הפרויקט". עו"ד שיר טורם, ממתגת ערים ונדל"ן: "למרות עליות המחירים הגדולות שאפיינו את שוק ז � , ישנן עדיין לא מעט ה 2006 הדיור מאז שנת דמנויות, ובמיוחד בערי ויישובי הפריפריה, שם רמות המחירים נמוכות פי שלושה ויותר לעומת 'מדינת תל אביב'. הבעיה העיקרית אצל הרוכ ־ שים הפוטנציאליים, חלקם הגדול זוגות צעירים זכאי משרד השיכון, היא פסיכולוגית. איך זה לעבור לגור בפריפריה? האם תהיה לי עבודה בקרבת מקום? איך ייראו חיי החברה שלי? והאם ילדיי יזכו למערכת חינוך כפי שיש במרכז? כל אלה הן שאלות טובות וחשובות. לשמחתי, יותר ויותר ראשי ערים ונציגי עיריות בפריפ ־ ריה הבינו את גודל השעה, וניתן לראות שינוי, מה שמייצר במיוחד בשנה-שנתיים האחרונות תנועה הדרגתית, אבל עקבית, לעבר ערי הפ ־ ריפריה המתחדשות". "שם המשחק היום - תנאי מימון" צחי סופרין, בעל השליטה וסגן יו"ר דירקטו ־ ריון קבוצת סופרין, מסביר שהמימון היום הוא העניין המרכזי: "את קבוצת משקיעי הנדל"ן בישראל, שרוכשים ומתעניינים כיום ברכישת

דירה, ניתן לחלק לשניים: משקיעים קטנים המחפשים דירה אחת להשקעה, ובדרך כלל מטרתם היא שתשמש את ילדיהם ובני משפ ־ חתם בעתיד, ולצידם משקיעים הרוכשים מספר רב של דירות, ומחפשים הזדמנויות לרכישת נכסים במחיר זול ממחיר השוק לטובת השבחת ההשקעה בעתיד. בשני המקרים חוששים המש ־

קיעים מנושא הריבית ובעצם ממתינים לקבל הצעה שקשה לסרב לה. שם המשחק היום הוא תנאי מימון. אם חברה יכולה להציע עסקה, שבה ההון העצמי עבור המשקיע הוא נמוך וכל יתר התשלומים נדחים למועד המסירה, אז זו עסקה שמעניינת משקיעים, שכן יש בה סבירות גבוהה לתשואה גבוהה על ההון המושקע בעקבות צפי לעליית מחירים". יוסי אברהמי, יו"ר ובעלים של קבוצת יוסי אב ־ רהמי, מדווח על מה שנשמע כמו חזרה הדרגתית של המשקיעים: "למרות התקופה המאתגרת בשוק הנדל"ן ולמרות ההגבלות הרבות שה ־ מדינה מטילה על משקיעי הנדל"ן, אנו רואים בתקופה האחרונה התעוררות מחודשת מצידם. אמנם היקף הפעילות מצומצם מבעבר, אבל אנו בהחלט רואים חזרה של התעניינות של משקי ־ עים מהארץ ומחו"ל. אחת הערים שמושכת את

יוני בראל: "אפשר להגיד שהיקף פעילות המשקיעים התמתן, אך מצד שני צריך להבין שהם לא נעלמו מהמפה. הם שינו בתקופה הנוכחית את העדפותיהם"

- יום שישי, ז ' בתשרי תשפ"ד 22 .09.23 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 12

דירותאחרונות לאכלוסקרוב בבאר יעקב!

*הדמיה להמחשה

, הפרויקט המצליח בבאר יעקב מתקרב לסיומו ואתם מוזמנים להצטרף להצלחה. Live צרפתי בהטבות שלא יחזרו: ׳ חד 4-5 אל תפספסו את ההזדמנות לדירת

20/80 בחתימה 20% והיתרה באכלוס

פטור מהצמדה למדד

כולל יועץ משכנתאות ללא תשלום

פטור מתשלום ד " ט עו " שכ פרויקט

לאתר החברה לחצו כאן >

השקעה נבונה

צילום: ערן לביא

הזדמנויות בפריפריה. פרויקט צהלה בנגב בבאר שבע של קבוצת שובל

משקיעי הנדל"ן היא אילת, שבה הם רוכשים דירה להשקעה, דירת נופש או יחידה מלונאית. עבור המשקיעים מחו"ל, הטריגר הוא רכישת דירה במחירים ריאליים נמוכים יותר בגלל הת ־ חזקות הדולר והיורו. עבור המשקיעים מהארץ, הכדאיות בהשקעה בדירות באילת נובעת מהבי ־ קוש הגדול ופוטנציאל ההשבחה של הנכס. אילת היא כמובן גם עיר התיירות הנצחית של ישראל, ועובדה זו בפני עצמה מושכת משקיעים". "להשקיע לפני שהמחירים יעלו" לדעת גורמים בענף, ולאור המשפט הידוע: כל משבר לאחד הוא הזדמנות לאחר, נראה שהת ־ קופה הנוכחית היא הזמן הנכון עבור המשקי ־ עים לחזור לשוק. חנה שוורץ, סמנכ"לית שיווק ומכירות קבוצת אבני דרך: "בשנים האחרונות המדינה הערי ־ מה קשיים על שוק המשקיעים וגרמה לקיטון בהיקף הדירות השכורות שעומדות לרשות אותו ציבור, שידו אינו משגת לרכוש דירה, לזינוק במחירי השכירות ויתרה מזו, לאובדן הכנסות ממיסים למדינה, ולכן צריך לעודד את המשקיעים לחזור. בהסתכלות ריאלית, הביקוש לנדל"ן למגורים ימשיך לעלות וזאת על רקע הגידול הדמוגרפי באוכלוסייה ביש ־ ראל. יתרה מזו, עדיין השקעה בנדל"ן נחשבת בטוחה ביותר, במיוחד בתקופות בהן שוק ההון רושם טלטלות, ואפיקי השקעה סולידיים אף הם הופכים להיות מסוכנים. החוכמה עכשיו לחזור ולהשקיע, לפני שהמחירים יעלו שוב, ולחפש הזדמנויות במקומות שבהם פוטנציאל העלייה עדיין לא מומש במלואו, כך שהכניסה אליהם תהיה בזמן הנכון". טלי שרון, סמנכ"לית השיווק והמכירות בקבוצת רם אדרת: "המשקיעים לא התנדפו מענף הנדל"ן, הם פשוט בוררים את העס ־ קאות בקפדנות יותר מבעבר, על רקע הרי ־ בית הגואה והאינפלציה. אך בסופו של דבר, השקעה בנדל"ן מוכיחה את עצמה, פעם אחר פעם. המשחק הוא למצוא את ההזדמנות הרל ־ וונטית עבורך והממון שבידיך, וזה יכול לקחת זמן, להבדיל מקנייה עבור שימוש עצמי, שבה לעיתים הפן הפסיכולוגי נותן משקל יותר כבד מהפיננסי. יתרון בולט שקיים בהשקעה בנדל"ן הוא האפשרות למכור את הנכס בשעת הצורך, בין שהכוונה היא להשתדרג נדל"נית או להפוך את הנכס לכסף נזיל. זאת לעומת השקעות באפיקים, כגון שוק ההון או מטבע חוץ, המגבילים את המשקיע ולרוב לא ניתנות

למימוש בכל עת. בתום החזר המשכנתה או ההלוואה שנלקחו לצורך הקנייה, הרוכש יכול ליהנות מתשואה חודשית משמעותית בשוק שקרנו ממשיכה לעלות שנה אחר שנה. כמו כן ישנו שוק של 'משקיעים רגשיים', הורים שרו ־ כשים עבור ילדיהם ורוצים לדאוג להם מבעוד מועד. ולכן במקום הזה אין התייחסות לריבית כמשפיעה על ההחלטות, אלא הון עצמי וכושר

שיר טורם: "הבעיה אצל הרוכשים היא פסיכולוגית; איך זה לעבור לפריפריה? לשמחתי, יותר ראשי ערים הבינו את גודל השעה, ונראית תנועה הדרגתית, אך עקבית, לעבר הפריפריה המתחדשת"

שיעור ריבית בנק ישראל

מקור: ריבית בנק ישראל

החזר של ילדיהם". מני מנשה, בעלים משותף בחברת שמאות המ ־ קרקעין מנשה־ליבוביץ: "למשקיעים עם הכסף הנזיל אני ממליץ לחפש מציאות. קיימות היום בשוק הזדמנויות מצוינות להשקעה, וניתן להוריד מחירים בשל הקושי הקיים היום לבצע

עסקאות מכירה. כמו כן ניתן לאתר קרקעות חקלאיות למכירה, המסומנות בתוכניות המי ־ תאר המחוזיות כמיועדות למגורים בעתיד, ולרכוש אותן. עם זאת חשוב להתייעץ עם שמאי מקרקעין בנושא, כדי לוודא שאכן הק ־ רקע תופשר בסופו של דבר למגורים".

לדברי יוסי ברק, מנכ"ל ובעלים קבוצת ברק פיננסים, עדיפה עכשיו דווקא השקעה עקיפה בנדל"ן: "בתקופה זו של חוסר ודאות ושווקים תנודתיים גם בעולמות הנדל"ן מוטב להשקיע בקרנות השקעה חזקות, שמחזיקות בפורטפו ־ ליו פרויקטים נדל"ניים בשלבים מתקדמים ולא על הנייר. אחד המכשירים הרלוונטיים היום הוא קרנות להשקעות בנדל"ן, שמגייסות כסף מהציבור ומשקיעות בפרויקטים. חשוב להגיד שיש להיכנס לפרויקטים כאלה רק אם המשקיע מקבל את הביטחון שהבנק מקבל, את הריבית האופטימלית ואת הריבית בדמות שעבודים על הזכויות, כגון רישום שעבוד משכון ברשם התאגידים בגובה ההשקעה. הש ־ עבוד הינו בדרגה ראשונה על מלוא הכספים והזכויות שהגיעו או יגיעו לקרן מהיזם".

טלי שרון: "יתרון בולט שקיים בהשקעה בנדל"ן הוא האפשרות למכור את הנכס בשעת הצורך, בין שהכוונה היא להשתדרג נדל"נית או להפוך את הנכס לכסף נזיל"

- יום שישי, ז ' בתשרי תשפ"ד 22 .09.23 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 14

Ai AFRIDAR IS BUILDING i SRAEL

שנה טובה וחג שמח!

אפרידר מאחלת לכם

שנות ניסיון בנדל״ן סטנדרט איכות בנייה גבוה 72

כתובתאחת לדיירים

התמחותבהתחדשותעירונית

>> לביקור באתר החברה לחצו כאן

www.afridar.co.il

איפה הגינה?

דירות גן וגם צמודי קרקע בתוך העיר היו פעם מוצר מדף שכיח, אך בשנים האחרונות קשה יותר ויותר למצוא אותם. מדוע הם נעלמו, איפה ניתן עדיין למצוא אותם, איזו השפעה יש למחסור על מחירם של בתים מסוג זה שעדיין מוצעים בשוק, ומה • אורי חודי הסיכוי לשינוי המגמה? זן

נדיר

"כולנו זוכרים איך כשהיינו יל ־ דים שיחקנו בגינה מתחת לב ־ ניין. כמעט לכל בניין הייתה חצר משותפת, שהילדים נאספו ושיחקו בה והדיירים נהגו לבנות בה מדי

לא באמת נעלם, ואף שמחירי הבתים הפרטיים וצמודי הקרקע אינם נגישים לרוב הציבור, אין זה אומר שצריך לוותר על החלום, כשדירות הגן הן הדבר הקרוב ביותר לבית פרטי. הפערים יכולים : באשקלון לדוגמה דירת 30% להגיע ליותר מ־ גן בשטח ממוצע בפרויקט חדש תעלה בממוצע מ � מיליון שקל, לעומת בית צמוד קרקע ש 2.5 כ־ חירו יהיה גבוה ביותר ממיליון שקל". בשל הבי ־ קוש הקשיח מספרת דקל־הניג, כי בפרויקט של החברה הוחלט לשנות תכנון במיוחד: "כשהבנו שיש כאן מוצר מבוקש מאוד, ביצענו בפרויקט שאנו בונים כיום בשכונת אגמים באשקלון שינוי תכנוני, כך שיתאפשר להוסיף לו גם דירות גן, דבר שלא היה בתכנון המקורי". יפה סדן, סמנכ"לית שיווק ומכירות בקבוצת יוסי אברהמי, מעניקה הסבר נוסף להיעלמותן של דירות הגן מהנוף: "בשנים האחרונות גוברת המגמה התכנונית של מבנים מעורבי שימוש, כך שבפרויקטים רבים קומת הקרקע מיועדת למס ־ חר. בנוסף היזמים נדרשים לפיתוח שטחי ציבור בקומות הקרקע, וניתנים הרבה פחות אישורים לדירות גן. לכן אין ספק שמדובר בזן נכחד של דירות, שלא עולה בקנה אחד עם הביקוש הגבוה להן מצד הקהל הישראלי. יתרה מזאת, הביקוש למוצרים אלה התגבר מאז משבר הקורונה. הרו ־

שנה סוכה משותפת. כיום יש פחות ופחות חצ ־ רות משותפות בבניינים, וכל שטח קומת הקרקע, ככל שקיים, הופך לחניון או לכניסה לחניון. גם דירות הגן הפכו למוצר נדיר בערים הגדולות בעיקר בשל מגמת הבנייה לגובה", כך מסבירה רקפת להב, סמנכ"לית שיווק בקבוצת אלמוג. "במגדלים לא מתכננים כמעט דירות גן, לרוב כי אין אפשרות לייצר אותן, מפני שמרבית הש ־ טחים בקרקע נדרשים לטובת הפיתוח הסביבתי ומערכות הבניין. כיוון שמרבית התב"עות החד ־ שות כיום הן לבניית מגדלים, נראה פחות ופחות פרויקטים הכוללים דירות גן". יעל דקל־הניג, סמנכ"ל שיווק בחברת אפגד, מסכימה אף היא שמדובר בזן נדיר: "בשנים האחרונות דירות הגן הולכות ונעלמות. זה קורה בעיקר בשל הסיבה התכנונית: התב"עות החד ־ 13 שות כמעט אינן מאפשרות בנייה של פחות מ־ קומות, שזהו התנאי לתכנון דירות גן, וכתוצאה מכך הביקושים עולים במידה משמעותית והמ ־ חירים בהתאם. אני חושבת שחלום הבית הפרטי

כשים מחפשים כיום דירות גדולות ומרווחות יותר, שיאפשרו מרחב חיצוני וחללים ייעודיים וכן עבודה מרחוק". עו"ד ענת בירן, מומחית לתכנון ובנייה ובע ־ לת משרד ענת בירן – עורכי דין, מסבירה כי הסיבה היא לא פעם תכנונית: "משרדנו מייצג תיקים רבים בנוגע למחלוקות סביב דירות הגן. אנו יכולים לומר, כי יש מגמה במוסדות התכנון שלא לאפשר דירות גן בפרויקטים של פינוי־ בינוי ובתוכניות חדשות. ועדות רבות מגבילות מאוד את האפשרות לאשר לבעלי דירות קרקע יציאות לחצרות, ודורשות כי חצרות הבניין, או חלק מהן, יירשמו כרכוש משותף. כך, בהנחיות מרחביות רבות נקבע, כי לא תותר בניית דירות גן בחזית הנכס, אלא רק בעורף, ובאחרות נקבע, כי לדירות בקרקע כלל לא תהיה יציאה לחצר. קיימת שאלה משפטית אם יש לוועדות התכ ־

נון סמכות לכפות רישום קנייני, והשאלה תלויה ועומדת בפני ועדת הערר בתל אביב. המשמעות של עמדת מוסדות התכנון היא כי הבניין המשו ־ תף יצטרך לתחזק את החצרות, וכי דירות בקומת הקרקע כבר לא ייהנו מחצר צמודה ואף לא מי ־ ציאה לחצר המשותפת. רק ימים יגידו אם מגמה זו תביא לתחזוקה טובה ולשיפור איכות החיים של הדיירים בבניין המשותף, או דווקא להזנחה של החצרות ולהשתלטות של בעלי דירות על חצרות אלה, גם אם הן אינן חלק מהרכוש המשו ־ תף, כפי שקורה בבניינים ישנים רבים". עינב כהן, סמנכ"לית השיווק והמכירות באפי קפיטל נדל"ן, מסבירה גם היא שהתכנון של היום גורע דירות גן מההיצע: "בשנים האחרונות אנו רואים שינוי בכמות היחסית של דירות הגן ולא בכמות הכללית. אם בעבר תכנון הבניינים כלל בנייה מרקמית של שש-שמונה קומות עם שלוש

יעל דקל־הניג: "דירות הגן נעלמות בעיקר מהסיבה התכנונית. התב"עות החדשות כמעט לא מאפשרות בנייה קומות שזהו התנאי 13 של פחות מ־ לתכנון דירות גן"

- יום שישי, ז ' בתשרי תשפ"ד 22 .09.23 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 16

דירת גן בפרויקט לאטי בת חפר. הדמיה: אול אין

או ארבע דירות גן בקומת הקרקע, כיום בונים מגדלים עם עשרות רבות של קומות, כאשר כמות דירות הגן נשארת זהה. לכן בתחושה הכ ־ ללית נוצרה הרגשה של מוצר שהולך ונעלם. לצד המגמה הזו, בערים רבות ובמיוחד באזורי הביקוש ועדות התכנון החלו לקדם פרויקטים בעירוב שימושים, שמנצלים את קומת הקרקע כקומת מסחר על חשבון דירות הגן. כך למשל בפרויקט מגורים שלנו ברמלה יש שלושה מגד ־ יחידות 200 לים בעירוב שימושים עם למעלה מ־ דיור ובלי דירת גן אחת". אורי פליישמן, סמנכ"ל שיווק ומכירות בקבוצת לוינשטין: "צמודי הקרקע וגם דירות הגן אכן הפכו למוצר יחסית נדיר בשוק הנדל"ן היש ־ ראלי, לאור מצוקת הקרקעות לבנייה, והעובדה שהמדינה מעודדת בעיקר בנייה רוויה וציפוף במרכזי ערים. במרכז הארץ כמעט ולא ניתן למ ־

במרכז התחלף בשנים האחרונות בדירת גן. עידן הקורונה חולל מהפכה של ממש בכך שהחזיר עטרה ליושנה בתחום דירות הגן, וכתוצאה מכך הגדיל את הביקושים למוצר. בעידן שבו רובנו עברנו לעבודה מהבית, אנשים הכירו בחשיבות של בית מרווח, שמחד יכול לאפשר עבודה מה ־ בית בפרטיות, ומאידך עונה על הצורך של דיירי הבית בשטח להתאווררות. במיוחד כשמדובר בגינה. תחושה של לצאת מהבית, אבל להישאר בו. בשונה מהמגדלים רבי הקומות שנבנים בא ־ זור תל אביב רבתי, שבהם כמעט לא מתוכננות דירות גן, הרי שמרבית הפרויקטים שנבנים בטבעות השנייה והשלישית של גוש דן, כוללים דירות גן. הן נבנות מסביב לכל מפלס הכניסה, ממחיר 25%-20%־ ומחירן גבוה בדרך כלל ב דירה רגילה דומה בבניין, היות שהן נחשבות ליוקרתיות יותר. דירות הגן כוללות גינה, שחלק

יפה סדן: "בשנים האחרונות גוברת המגמה התכנונית של מבנים מעורבי שימוש, כך שבפרויקטים רבים קומת הקרקע מיועדת למסחר וניתנים הרבה פחות אישורים לדירות גן".

צוא דירות חדשות כאלה, וככל שעוברות השנים הן הולכות ונעלמות גם מיתר האזורים במדינה". "דירות גן זמינות יותר מחוץ למרכז" בזמן שבמרכז הארץ בשל אילוצי תכנון או בנייה לגובה קשה למצוא את דירות הגן, במעגלי הבי ־

קוש החיצוניים יותר עדיין רואים היצע. ליאת דנינו, משנה למנכ"לית אלמוגים: "מאז ומת ־ מיד להיות הבעלים של בית פרטי עם גינה היה משאת נפשם של ישראלים רבים. אולם במציאות הנדל"נית המשוועת לקרקעות, בית פרטי עם גינה הוא חלום שיכול להתגשם רק אם מתרח ־ קים לאזורי הפריפריה. ולכן החלום על וילה יפה

17 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | - יום שישי, ז ' בתשרי תשפ"ד 22 .09.23

איפה הגינה?

צילום: סנאפשוט כהן

צרות של עשירים מה עדיף - דירת גן או צמוד קרקע? • הטיפים של סיוון היללי, סמנכ"לית שיווק ומכירות בחברת שבירו לרכישת דירה יש השלכות על כל תחומי החיים כמעט, ורבים מנסים להגשים חלום בחיפוש אחר הבית המושלם. פרט לחלל המגורים העיקרי, שעונה על צורכי בני הבית, יש ערך מוסף גבוה בגינה פרטית מרווחת, שבה הילדים יכולים לשחק ואפשר לארח בשלווה בסביבה ירוקה. דירת גן או קוטג' צמוד קרקע יכולים לענות היטב על הצורך, ולמרות הדמיון ביניהם ישנם הבדלים משמעותיים. לכל בחירה יתרונות וחסרונות, שחשוב לשקלל כדי לקבל החלטה מושכלת, התואמת את הצרכים והשאיפות של המשפחה. להלן מספר דגשים חשובים טרום הרכישה: - צמודי קרקע הפכו למוצר נדיר בישראל, מכיוון שרשויות התכנון מחירים מובילות מדיניות של ציפוף כדי למקסם את יחידות הדיור בתא שטח. מי שנוסע בכבישי הארץ, יכול לראות מגדלים חדשים שהולכים וקמים, ומציעים מגוון של תמהילי דירות. באופן טבעי, ההיצע של דירות הגן גדול יותר ונמצא בפריסה ארצית רחבה לעומת קוטג'ים באזורי הביקוש, לכן מחיריהן יהיו בדרך כלל אטרקטיביים יותר, בהתאם לגודל, למיקום ולמפרט. במקרים רבים הן יכולות לעלות מאות אלפי שקלים פחות מקוטג'ים באותה העיר. - דירות גן הן חלק מבניין שלם ושכונה, ולכן לרוב מסייעות קהילתיות לטפח תחושת קהילה חזקה בקרב התושבים והשכנים. השטחים המשותפים כוללים פעמים רבות חדר כושר, מועדון ועוד, המעודדים מפגשים בין הדיירים. - בדירות גן יש שטחים משותפים רבים של הבניין, שמקנים עלות תחזוקה יתרון משמעותי בהפחתת עומס התחזוקה על דירה בודדת, שכן בכך מטפלת לרוב חברת ניהול מקצועית. לעומת זאת בצמודי קרקע העלויות והזמן המו ־ שקעים בתחזוקה משמעותיים והם באחריותו המלאה של הבעלים. - דירות גן אין מבודדות, ויש להן גישה ללובי הבניין עם דלת ראשית ביטחון נעולה, לעומת בתים פרטיים, החשופים ממספר כיוונים ופעמים רבות ממוקמים בפאתי השכונות, מחוץ למרכזי הערים. - דירות גן נוטות להיות ממוקמות קרוב יותר למרכזים שירותים עירוניים עירוניים, ומציעות גישה נוחה לשירותים, תחבורה ציבורית, בתי ספר, פנאי ותרבות, לעומת קוטג'ים שממוקמים לרוב בשכונות נפרדות. - וילות הן שם נרדף לשפע ולמרחב והן משרתות הרוכשים המחפשים יוקרה אורח חיים יוקרתי; החלל הגדול מאפשר עיצוב פנים יצירתי, התאמה אישית ואפשרות ליצור את בית החלומות עם תקציב בהתאם.

דירת גן בגן רש"ל, הרצליה, יזם: חברת פרשקובסקי

עינב כהן: "כיום בונים מגדלים עם עשרות רבות של קומות, כשכמות דירות הגן נשארת זהה. לכן בתחושה הכללית נוצרה הרגשה של מוצר שהולך ונעלם"

הארי שלה הוא ביציאה מהסלון ולא מסביב למבנה, כך שניתן לנצל יותר שטח לכל מטרה. כיום אף ניתן למצוא דירות גן בנות שישה חדרים, המתפרסות על פני שתיים ואף שלוש קומות. וכשמדובר בדופלקס עם גינה, המחירים הרבה יותר גבוהים". חנה שוורץ, סמנכ"לית שיווק ומכירות קבוצת אבני דרך, מוסיפה: "בשנים האחרונות, ובמיוחד לאור העלייה החדה במחירי הנדל"ן בישראל, השתנתה תדמיתן של דירות הגן בקרב הקהל הישראלי והן הפכו עבורו למוצר אטרקטיבי שלא נופל בערכו מבתים צמודי קרקע. ככל שהבנייה לגובה הפכה לנפוצה יותר בגוש דן ומחוצה לו, כך גם עלה ההיצע של דירות הגן שעושות קאמבק ומהוות כיום חלופה זמינה וזו י לה יותר לצמודי הקרקע. החיפוש אחר איכות חיים במחיר שפוי הוביל לכך שזוגות צעירים ומשפחות עם ילדים, שעדיין חולמים על דירה עם גינה, מחליטים להתרחק מהמרכז ולגור בדירת גן שמציעה להם קרקע עם גינה פרטית בבניין משותף. להיות בלי ולהרגיש עם. כיום כמעט בכל הפרויקטים החדשים שקמים מחוץ לגוש דן, מתוכננות דירות גן יוקרתיות, שהן בניגוד מוחלט לדירות הגן הראשונות שנבנו י � . הן עברו במהלך השנים ש 90 באמצע שנות ה י נויים ושדרוגים ניכרים, הודות לתכנון הנדסי מוקפד וחדשני התואם את רוח התקופה, ולכן הביקוש למוצר זה הוא בסימן עלייה מתמשכת". לדברי אלי ביתן, סמנכ"ל שיווק בחברת פרץ בוני הנגב, "אכן דירות גן וצמודי קרקע הם

מוצר שרואים כיום פחות ופחות בנוף הנדל"ן הישראלי, כתוצאה ממדיניות הציפוף של מינהל התכנון והצורך לנצל במידה הגבוהה ביותר את משאב הקרקע. בפרויקטים שבהם ניתן למצוא דירות גן, לרוב מדובר בדירות גדולות ומר י ווחות המציעות מרחב פתוח במסגרת יחידת הדיור. באשקלון, למשל, דירות הגן שאנו בונים זוכות לביקושים גבוהים בקרב משפחות מש י פרי דיור וזוגות צעירים, הבאים לעיר, הודות לתנופת הפיתוח העצומה שהיא עוברת, שהפכה אותה למבוקשת מאוד למגורים. רק בשנה האח י דירות ויש תוכניות 2,000 רונה נוספו לה כמעט לעוד אלפי דירות בשנים הקרובות". "דירה מיוחדת ויקרה יותר" העובדה שיש מעט דירות גן הופכת אותן למו י צר מבוקש ויקר יותר, אולם גם ללא הביקוש המתגבר, העובדה שמדובר בדירה מיוחדת הופ י כת אותה ליקרה יותר מדירה סטנדרטית. חיים קראדי, מנכ"ל פרשקובסקי מניבים, מסביר: "מאז ומתמיד דירות גן בפרויקטים חדשים היו אטרקטיביות. משבר הקורונה שהכניס אנשים הביתה לסגר ובידודים לעיתים תכופות, העלה את הרצון והצורך למרחב פרטי מרווח ואישי, כך שהביקושים לדירות גן רק עלו. בלא מעט פרויקטים חדשים יש דירות גן, רק שבכל בניין יש מספר מועט מהן, כך שההיצע קטן מאוד, דבר המקפיץ את מחירן. אני ממליץ למי שרוצה לר י כוש דירות גן בפרויקטים חדשים, להגיע כבר

- וילות מציעות פרטיות רבה יותר וסביבת פרטיות מגורים שלווה, הרחק מהמולת השכונות הצפופות. האקסקלוסיביות הזו אטרקטיבית לאלו המחפשים רמה גבוהה של פרטיות ושקט. - צמודי קרקע הם פוטנציאל הכנסה משכירות הזדמנות להפיק הכנסה נוספת משכירות ביחידת דיור בעלת כניסה פרטית, המופרדת מהחלל הראשי. ההכנסה הנוספת אטרקטיבית בעיקר עבור משפרי דיור רבים, שלמרות הצורך להג ־ דיל את המשכנתה, הם צופים כי ההכנסה הנו ־ ספת תאפשר לעמוד בגידול בהחזר החודשי. לסיכום, דירות גן וצמודי קרקע מתאימים למי שמחפשים חוויית מגורים ייחודית עם אפש ־ רות להתחבר לאדמה, לשתול צמחייה וליהנות משלווה בתוך העיר. הגינה הרחבה מזמינה במ ־ לוא מובן המילה את אוהבי האירוח, כך שהיא המקום האולטימטיבי לארח והרבה.

חנה אויריק: "במהלך העשור האחרון התמעט והלך אחוז צמודי הקרקע ברחבי הארץ בכלל, ובמטרופולין חיפה נוצרו 2023 בפרט, והחל מראשית שנת ביקושים כבושים"

צילום: רז רוגובסקי

- יום שישי, ז ' בתשרי תשפ"ד 22 .09.23 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 18

איפה הגינה?

הדמיה: סנאפשאט & כהן

"מוצר נדיר". דירת גן בפרויקט אביסרור בשדרת הפארק, רמת השרון

עירית מעייני: "היות שבפרויקט קומות 6 עירוני, בין שמדובר בבניין בן , כמות דירות הגן תמיד תהיה 17 או מוגבלת ולא תעלה על שתיים־שלוש דירות, מדובר במוצר נדיר"

מי שמחפש מקומות עם היצע יחסית גדול של צמודי קרקע יצטרך לצאת מהמרכז. בין המקומות הבולטים בבנייה כזו נמצאת למשל באר שבע. שכונת הרקפות בעיר, שתוקם במסגרת הסכם הגג המעודכן של העירייה עם משרד השיכון והבינוי ורשות מקרקעי יש ־ ראל (רמ"י), ועתידה להיות שכונת הווילות הגדולה ביותר שתיבנה בשנים יחידות 4,000־ הקרובות בישראל. במסגרת השכונה, מתוכננות להיבנות כ 800־ יחידות בבנייה מדורגת וכ 750 , מהן בתים צמודי קרקע 2,600 , דיור יחידות בבנייה רוויה בדופן השכונה, על שדרות רגר בצפון העיר. דור לוין, בעלים ומנכ"ל משותף של חברת אנפה המנהלת ויוזמת פרויקטי צמודי קרקע ברחבי הארץ, מתייחס להיצע שניתן למצוא בדרום: "בניגוד להערכות, אני סבור כי צמודי הקרקע לא ייעלמו ויהיו איתנו עוד תקופה ארוכה. זאת מפני שהביקוש להם עדיין גבוה, והרבה ישראלים עדיין חול ־ מים לגור בבית פרטי עם חצר או גינה. אומנם באחוזים הבנייה של צמודי הקרקע מכלל התחלות הבנייה נמוכה יחסית, אך היא עדיין קיימת ותמשיך להיות – אם זה במכרזי רמ"י ליזמים או במכרזי 'בנה ביתך' לאנשים פרטיים, שפחות רגישים להיתכנות הכל ־ כלית של הפרויקט. באופקים, למשל, שמדורגת במקום השני בהתחלות יח"ד שהחלו 71 עם 2023 הבנייה של צמודי הקרקע ברבעון הראשון של יח"ד 7,300־ להיבנות, מוקמת בימים אלו שכונה חדשה, שמתוכננות בה כ יחידות כבר שווקו בהצלחה". 400 . מהן צמודות קרקע 485־ חדשות וכ אהוד מויאל, סמנכ"ל השיווק בחברת לאטי: "רבים מאוד חולמים על גינה פרטית צמודה, שאליה הם יוצאים עם כוס קפה בבוקר ומרגישים את הטבע לפני שיוצאים ליום אורבני פקוק. הגינה משמשת מקום משחק ליל ־ דים, לאירוח חברים, למנגל עם בירה קרה ביד, רק שהחלום הולך ומתרחק. בשנים האחרונות כמעט שאין מכרזים לבנייה של צמודי קרקע, בפרט בערים הגדולות. זה מוצר הולך ונעלם בנוף הנדל"ן הישראלי, לאור מגמת הציפוף של מינהל התכנון. כיום רוב הפרויקטים בעירוב שימושים הופכים את קומת הקרקע לקומת מסחר ובמגדלים החדשים בקומת הקרקע נבנים לובאים מפוארים עם שומר". עם זאת לדבריו, מחוץ למדינת תל אביב עוד ניתן למצוא את המוצר המבוקש: "בבת חפר למשל, יישוב קהילתי, בפרויקט שלנו, לאטי בת חפר, יש בכל בניין שתי דירות גן עם כניסות פרטיות, ומחירן נמוך בשיעור ניכר ממחירי בתים צמודי קרקע. דירת הגן הפכה לתחליף מבוקש בקרב רבים שידם אינה משגת לקנות בית צמוד קרקע". רוצים צמוד קרקע? צאו מהמרכז

בתחילת שיווק של הפרויקט, כדי לשריין את הדירות הללו לפני שהן נחטפות". עירית מעייני, מנהלת שיווק ומכירות בחברת בית וגג, אומרת, כי "דירות גן הן מוצר נדיר, אבל לא כזה שנעלם מהעולם. יש לו ביקוש רב וצריך לשמרו. מאז תקופת הקורונה הזוהר של דירות הגן נשאר בעינו, הרוכשים מחפשים, נוסף על דירה חדשה, גם ליהנות מגינה פר ־ טית בתוך המרחב האורבני. היות שבפרויקט קומות או בן 6 עירוני, בין שמדובר בבניין בן , כמות דירות הגן תמיד תהיה מוגבלת ולא 17 תעלה על שתיים־שלוש דירות, ולכן בהגדרה מדובר במוצר נדיר באופן יחסי. ברוב המקרים דירות הגן העירוניות נמכרות מהר יחסית, בדו ־ מה לפנטהאוזים המבוקשים". מבחינת הרוכשים האופייניים של דירת גן אומרת מעייני: "דירות גן יכולות לנוע בטווח רחב שבין דירות שני מ"ר, ולכן קהל היעד 150 חדרים לדירות של כ־ מאוד מגוון. מה שכן מאחד בין כלל הרוכשים של דירות גן הוא שרובם קונים למטרת מגורים, זה מוצר שפחות מדבר למשקיעים". לדברי מאיר חרש, מנהל פיתוח עסקי ושמאי בחברת גרופית, "דירת גן היא שילוב בין בית עם גינה פרטית ובין חיים בבניין עירוני משו ־ תף. יש ערים שבהן המוצר הזה מאוד מבוקש ויש אחרות שבהן פחות. היתרונות ברורים – ניתן לארח בחצר, לגדל עצי פרי, להוסיף מתקנים לילדים כמו בריכה ומגלשה, להקים מחסן, לגדל חיות מחמד ועוד. בצד החסרונות

נמצאים בעיקר השכנים; לעיתים יש בעיה של פרטיות, יש אנשים שחוששים ממזיקים, וגם עלויות התחזוקה של גינה גדולה יכולות להיות גבוהות. ועדיין מדובר בפשרה טובה עבור מי שרוצים דירה עם גינה ולא יכולים להרשות לעצמם לרכוש בית פרטי, או שחשוב להם לגור במרכז העיר. מבחינת תמחור, מדו ־ בר בדירה מיוחדת לכל דבר. בדרך כלל המחיר שלה למ"ר גבוה ביחס לדירות הרגילות, והיא זוכה למפרט הגבוה ביותר שיש, כמו שאר די ־ רות הפרימיום". טלי שרון, סמנכ"לית השיווק והמכירות בקבו ־ צת רם אדרת: "דירות הגן מהוות פתרון מצוין עבור משפחות שידן אינה משגת רכישת בית פרטי, ומעניקות להן תחושה של בית פרטי, מרחב וגם גישה ישירה ונוחה לדירה, ללא צורך להיעזר במעלית או במדרגות. במהלך השנים הן הוכיחו את עצמן כמוצר מבוקש וכדאי, שכן דירת הגן מאפשרת יצירת מרחב פתוח למשח ־ קים, אירוח ולא פחות חשוב גידול בעלי חיים וגינון. עם השנים אלו נעלמו לטובת מסחר וכל התוכניות לעירוב שימושים, לצד המחסור בק ־ רקעות והצורך בבנייה צפופה. אך יש לא מעט בניינים שמתוכננים כך שלדירת הגן תהיה פר ־ טיות וניתוק מהשכנים בקומות שמעל, בעזרת קירוי ומרפסת של הקומה השנייה. המחיר כמו ־ בן אטרקטיבי לעומת בית פרטי, אך המחסור בשוק נותן את אותותיו ואנו מניחים כי המחיר יזנק בעתיד הנראה לעין".

אהוד מויאל: "בשנים האחרונות כמעט שאין מכרזים לבנייה של צמודי קרקע, בפרט בערים הגדולות. זה מוצר הולך ונעלם בנוף הנדל"ן הישראלי, לאור מגמת הציפוף של מינהל התכנון"

רויקטים חדשים. הסיבה המרכזית היא מדי ־ ניות מינהל התכנון לצופף את הבנייה ולנצל במידה מקסימלית את הקרקעות הפנויות לב ־ נייה רוויה. המחסור בדירות גן ובצמודי קרקע מן הסתם מביא לעליית מחירים של יח"ד מסוג זה, היות שהביקוש עדיין גבוה. כדי להתג ־ בר על המחסור נדרשת חשיבה יצירתית, וכך

"מוצר נדיר בנוף הנדל"ן הישראלי" מלבד דירות הגן, נראה שגם צמודי קרקע נהיו נדירים יותר. יורם אביסרור, סמנכ"ל שיווק ומכירות בחברת אביסרור משה ובניו: "וילות ובתים פרטיים עם חצר וגינה אכן הפכו למוצר נדיר בישראל, וגם דירות הגן מתמעטות בפ ־

- יום שישי, ז ' בתשרי תשפ"ד 22 .09.23 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 2 0

איפה הגינה?

עשינו בפרויקט שאנו בונים בשכונת נאות הדרים החדשה בבאר שבע. יצרנו מוצר חדש בעיר ובאזור הדרום בכלל, שיכול לענות על צורך של רוכשים רבים - מדובר במרפסות גן תלויות בפרויקטים, המאפשרות לדיירים ליהנות מהטבע והצמחייה גם ממרומי המגדל. בגינות התלויות ניתן לשתול צמחייה בעזרת מערכות מותאמות ששילבנו, ובכך להפעיל גינה של ממש במסגרת יחידת הדיור. פתרון מסוג זה נותן מענה מסוים לביקוש לדירות גן אל מול המחסור בשוק". במקביל גם צמודי הקרקע הופכים ליקרים יותר. לדברי חנה אויריק, סמנכ"לית השיווק של קבוצת שתית, "העובדה שבמהלך העשור האחרון התמעט והלך אחוז צמודי הקרקע ברח ב בי הארץ בכלל ובמטרופולין חיפה בפרט, נוצרו ביקושים כבושים, שהחלו 2023 החל מראשית לצאת מן הכוח אל הפועל, ובמיוחד לאחר שנ ב גיד בנק ישראל עצר בחודש יולי האחרון את העלאות הריבית. אויריק מעניקה כדוגמה את ב � צמודי קרקע וש 14 פרויקט אורנית, המכיל עה פנטהאוזים, הממוקם בשכונת בצל אורנים 3.5־ בקריית טבעון. לדבריה, "המחירים נסקו ל י � מ 3.3 מיליון שקל לקוטג'ים צמודי קרקע ו ב ליון לפנטהאוזים". חגית לאניאדו, יועצת לשיווק ואסטרטגיה: "בעידן הקורונה אנשים הבינו את החשיבות של בית מרווח, העבודה מהבית תפסה תאוצה, צריך ספייס, צריך סביבת עבודה נוחה ורצוי מאוד גם גינה. דירות הגן הפכו למוצר מבו ב קש ובמקביל לביקושים שזינקו, גם המחירים המריאו. דירות הגן - מעין הכלאה של הדירות הרגילות עם הבתים צמודי הקרקע - הן מוצר שונה וייחודי, שהופך לנדיר ונכחד בהדרגה. עדיין חשוב לציין, שיש גם חסרונות בדירות הגן - חסרון בפרטיות, כי בכל זאת, אתה גר בבניין ויש רעשים מהרחוב. התנהלות של הש ב כנים מהקומות העליונות משפיעה מאוד, וכן עלויות התחזוקה גבוהות משמעותית מדירות רגילות. בעבר ראינו מגמה שבה דירות הגן נשארו אחרונות במלאי הפרויקטים ובמחיר נמוך יותר למ"ר. כיום, לעומת זאת, ניתן לזהות ביקושים גדולים יותר לדירות הגן שעדיין יש במלאי, ובהתאם גם מחירן". לאניאדו מתייחסת גם להבדל במחיר בין דירות גן לצמודי קרקע, שגם התחזק בשל הקורונה: "אנשים לא יכלו לקנות צמודי קרקע וחיפשו פתרון זול יותר, לעיתים בהבדל של מיליוני שקלים, בהתאם לאזור. בינתיים הערך הלך ועלה. דירות הגן עדיין רחוקות מלהתקרב למחירי צמודי הק ב רקע, אבל הן פתחו פער אדיר מהדירות הרגי ב לות בשל המבנה הייחודי שלהן. ברוב המקומות מדירה 35% עד 25%־ דירת גן תהיה יקרה ב רגילה בבניין, תלוי כמובן בשטח הגינה ובפ ב רמטרים נוספים. במרכז הפער יהיה גבוה יותר מאשר בפריפריה. צריך עדיין למתוח קו ברור בין שוק דירות הגן ובין צמודי הקרקע. אלה שני מוצרים שונים. שוק דירות הקרקע ימשיך להיות ייחודי, ומחירו לא יירד. שוק דירות הגן מושפע יותר מדירות רגילות, מעליות הריבית ומההכנסה הפנויה, שישפיעו על האפשרות בבחירת דירה יקרה יותר. בצמודי הקרקע הסי ב פור שונה - או שיש לך יכולת כלכלית או שלא. עיריית תל אביב־יפו, למשל, כמדיניות כבר לא מאפשרת הצמדת גינות במרבית האזורים בעיר, מה שמזניק דרמטית את ערך הדירות שיש להן

48 צילום: סטודיו

"החלום הישראלי הוא עדיין בית עם גינה". דירת גן באלמוגי הילס, חיפה

כבר גינה מוצמדת. כמו כן ניתן לראות לרוב כי עיריית תל אביב־יפו מספחת שטחים בקומות הקרקע לטובת מבני ציבור". ערן לוי, מנכ"ל ובעלים של חברת השיווק י � : "אין ספק שישנה מגמת יר white label דה בכמות צמודי הקרקע בעשור האחרון. הירידה היא עד לכדי מאות בודדות שיוצאות לשוק מדי שנה, וגם הן במסגרת הרחבות של

קרקע וגם תוכניות המיתאר המקומיות מאפ ב שרות זאת. לדוגמה תוכנית ההתחדשות העי ב רונית של חולון מעניקה לצמודי קרקע ישנים ברחובות הראשיים של העיר זכויות המאפש ב קומות. 12 עד 10 רות להפוך אותם לבניינים של בנוסף ייתכן שבשנים הקרובות בנייה חדשה של צמודי הקרקע תיעלם גם מהקיבוצים והמוש ב בים. לאחרונה פורסם שמינהל התכנון מקדם מתווה להגדלת הצפיפות במרחב הכפרי, כאשר צפיפות הבנייה ביישובים תיקבע לפי גודלם ומיקומם הגיאוגרפי. ביישובים קטנים תנוע הצפיפות המותרת בין חמש לשבע יחידות דיור לדונם במרכז הארץ, לשלוש-ארבע יחידות דיור לדונם בפריפריה. ביישובים גדולים תנוע הצפיפות המותרת בין יחידות דיור לדונם, לפי מיקומם 10 ארבע ל־ הגיאוגרפי. כלומר מדובר בצפיפות שתחייב בעיקר בנייה רוויה נמוכה. בנוגע לדירות הגן מציינת עו"ד מוסרי טל, שגם הן הופכות למוצר נדיר בעיקר במרכזי הערים הגדולות ממספר סיבות. בר ב שויות רבות כמו תל אביב, רמת גן וגבעתיים, יש הנחיה שמחייבת להשאיר את חזית הבניינים כמרחב פתוח עם 'זיקת הנאה' לרחוב, לעיתים

המגורים של הדורות הבאים לאור הגידול הצ ב פוי באוכלוסייה, ברור שבנייה של צמודי קרקע היום מהווה בזבוז של משאב הקרקע. התוכניות החדשות כיום כמעט שאינן כוללות צמודי קרקע, בעיקר לא כאלה הממוקמים על מגר ב שים שלמים. לכן צמודי קרקע שמוצעים למ ב כירה, אם באמצעות יזמים, בשוק יד שנייה או בשיווק קרקעות לבנייה עצמית על ידי רמ"י, זוכים לביקושים גבוהים גם בתקופה הזאת. לאחרונה שמענו על כישלונם של מכרזים רבים של רמ"י לבנייה רוויה, אולם המכרזים לבנייה צמודת קרקע בבנייה עצמית זוכים לביקושים רבים גם בפריפריה, בערים כמו דימונה או אילת". "מוצר הולך ונעלם" עו"ד דקלה מוסרי טל, יו"ר ועדת הערר מחוז חיפה לשעבר והיום בעלת משרד מוסרי, טל - עורכי דין, מציינת כי הירידה בבניית צמודי קרקע נובעת ממגמה ברורה של ועדות התכ ב נון להגדיל את הצפיפות בישראל באמצעות בנייה רוויה. מוסרי טל אינה אופטימית וסבורה שהמגמה צפויה להחריף. "חלק מצמודי הקרקע

יורם אביסרור: "המחסור בדירות גן מביא לעליית מחיר של יח"ד מסוג זה, היות שהביקוש עדיין גבוה. כדי להתגבר על המחסור, נדרשת חשיבה יצירתית"

קיבוצים, מושבים או 'בנה ביתך', וכמעט שלא בערים הגדולות במרכז. על אף הירידה בהיצע חלום הבית הפרטי או צמוד הקרקע לא דעך, והוא עדיין נמצא בליבם של רוב הישראלים, כך שהביקוש בא לידי ביטוי במחירים הגבוהים. בחלל שבו החלום הפך להיות כמעט בלתי אפ ב שרי להשגה - נכנסו דירות הגן, שהן הדבר הק ב רוב ביותר למימוש החלום. בהתאם אנו רואים עלייה בביקוש לדירות מהסוג הזה. ניתן לומר שהמדינה בהחלטה אסטרטגית מעודדת מגמת הצטופפות ובנייה לגובה, ומשכך כמעט שלא משווקות קרקעות לבנייה עצמית או עבור שכונות של צמודי קרקע גם ביישובים הפריפ ב ריאליים. אני צופה שבטווח הבינוני והארוך של שנים קדימה צמודי קרקע יהפוך למוצר נדיר יותר. ובכל זאת מי שלא רוצה לוותר על החלום, יכול למצוא צמודי קרקע ביחידות בודדות שיוצאות בפרויקטים חדשים כחלק מפרויקט גדול יותר, או בשכונות שמתוכננות בבנייה משולבת - רוויה וצמודי קרקע". גם אוהד אסרף, מנכ"ל ארי מגורים העוסקת בשיווק פרויקטים חדשים, מספר כי הביקוש לצמודי קרקע עולה על ההיצע. "החלום היש ב ראלי הוא עדיין בית עם גינה, אולם מדובר במוצר שהולך ונעלם לאור מדיניות הציפוף של מינהל התכנון. כאשר בוחנים את צורכי

חגית לאניאדו: "בעת הקורונה אנשים הבינו את החשיבות של בית מרווח. העבודה מהבית הואצה. דירות הגן הפכו למוצר מבוקש ובמקביל לביקושים שזינקו, גם המחירים המריאו"

שנבנים היום הם תולדה של תוכניות בניין עיר ישנות, ובתוכניות החדשות, בעיקר בערים וב ב מרכז הארץ, נמעט לראות בנייה צמודת קרקע. זאת ועוד, ועדות התכנון משנות לעיתים תוכ ב ניות קיימות ודורשות להגדיל את הצפיפות גם באזורים המיועדים לבניית צמודי קרקע. לאחרונה אנחנו רואים גם תוכניות שמעודדות התחדשות של צמודי קרקע ישנים והפיכתם לבנייה רוויה. בטיוטת חוק ההסדרים כבר דובר על מתן אפשרות לקדם פינוי־בינוי בצמודי

עם חזית מסחרית, ולכן לא ניתן לתכנן דירות גן הפונות אל הרחוב. כך שמספר דירות הגן מצט ב מצם לאחת או שתיים לבניין. כמו כן הצורך לב ב נות חניונים תת־קרקעיים מתחת לבניין מקשה על תכנון דירות גן, שכן השימושים מוגבלים, כך למשל הגינון מוגבל בגלל עומק האדמה, ולא ניתן לחפור בריכה בחצר. לכן הציבור שמעוניין לגור בצמודי קרקע או דירות גן במרכז בעיקר, צריך להבין שזה מוצר הולך ונעלם שמחירו ימ ב שיך כנראה לעלות".

- יום שישי, ז ' בתשרי תשפ"ד 22 .09.23 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 22

הטבה שתגרום לכם לקפוץ עד הגג וקבלו ג'קוזי במתנה* ₪ 200,000 רכשו פנטהאוז בהנחה של עד

תנאי תשלום בהתאמה אישית

חדרים באחד מבנייני הבוטיק של חברת אפגד בשכונת אגמים, אשקלון. 3-6 בואו לגור בדירות אגמים היא שכונה יפהפייה ושוקקת חיים עם מוסדות חינוך, שירותים קהילתיים מפותחים ומתקני ספורט. לצד כל אלה תמצאו פארק גדול ובמרכזו אגם מרהיב, המוקף שבילי אופניים ופינות צל, שבו תבלו עם המשפחה בשעות הפנאי.

>> לביקור באתר החברה לחצו כאן

* 9522

הדמיה להמחשה בלבד | *בכפוף לתקנון המבצע. ט.ל.ח

התקבל היתר!

TEL AVIV התחנה הבאה כיכר המדינה!

כיכר המדינה

רח׳ ז'בוטינסקי

ויצמן

רח׳ זכרון יעקוב

הקו הסגול

רח׳ ארלוזורוב

ההדמיה להמחשה בלבד

קומות 9 בואו לגור בפרויקט בוטיק בן במרחק הליכה מכיכר המדינה והקו הסגול

לפרטים התקשרו או סרקו: *2206 התחדשות עירונית נתנאל

שנה טובה ומתוקה לכל בית ישראל

חדרים עם מפרט מפנק, דירות גן ופנטהאוז מרהיב. 6-5-4 לבחירתכם מגוון דירות

טכנולוגיה

מייצרת עניין רב בכל תחומי החיים וגם בענף הנדל”ן. זה הזמן לבדוק האם תחום AI ה־ הבנייה מצליח לשלב טכנולוגיה מתקדמת, באילו ענפים זה נפוץ יותר או פחות, ומה הפיתוחים החדשים ביותר. במקביל נשאלת השאלה האם טכנולוגיה יכולה גם לתרום לפתרון בעיות הענף, והאם כבר נעשה שימוש בבינה מלאכותית כדי לייעל ולהוזיל את • אורי חודי הבנייה או לשמור על בטיחות העובדים "יכולות בינה מלאכותית כבר משנות את פני הענף"

: בעזרת כלים מתקדמים, חברות analysis בנייה יכולות לנתח נתונים ממספר רב של מקורות, כולל מידע מכלי העבודה, מנופים, מזג אויר, תוכניות ביצוע, שרשרות אספקה ועוד. בעזרת בינה מלאכותית ניתן לראות את התמונה הגדולה ולייצר הקשרים, שבאופן מסורתי קשה מאוד לעשות. התובנות יכולות לעזור למנהלי הפרויקטים לצפות עיכובים, בעיות או טעויות, ולקבל החלטות שימנעו את התקלות מבעוד מועד. בנוסף חברות הבנייה יוכלו למזער סיכונים, לתאם אספקה וספקים ולשפר את לוחות הזמנים שלהם. טכנולוגיות בינה מלאכותית הן העתיד הקרוב והרחוק של ענף הבנייה והתשתיות, הן יעצבו מחדש שיטות בנייה, ישפרו את יכולות הקבלנים,

"כמו בסקטורים רבים אחרים, גם בענף הבנייה והתשתיות יכולות בינה מלאכותית משנות את פני הענף ומובילות לשיפור

יעילות העבודה, קיצור לוחות זמנים, יוזילו מחירים, יגבירו את בטיחות העובדים ויביאו לבנייה ירוקה יותר". גם גבי קמינסקי, מנכ"ל מעבדת החדשנות סיטיזון שבפארק עתידים תל אביב, מסביר כיצד שילוב הטכנולוגיה בענף כבר החל: "ענף הנדל"ן שמרני יחסית, אלא שבשנים האחרונות החלו לצוץ עוד ועוד טכנולוגיות חדשות, שמסייעות לייעל ולהוזיל עלויות. במעבדת החדשנות סיטיזון שבפארק עתידים תל אביב, בבעלות עיריית תל אביב ואוניברסיטת תל אביב, מפתחים מספר טכנולוגיות רלוונטיות; כך למשל מפתחת טכנולוגיית בינה QBiq חברת מלאכותית, המסייעת בתכנון מבנים. החברה

מתמקדת בעיקר בשוק המשרדים, כאשר היא מאפשרת לפתור את אחד מצווארי הבקבוק המשמעותיים ביותר בכל נכס - הזמן שלוקח לאדריכל להציע כמה הצעות ראשוניות לחלוקת השטח. כאשר מגיע לקוח, הוא רואה שטח פנוי ומנסה לדמיין איך זה ייראה אחרי ההתאמות הנדרשות לצרכיו. הוא מגדיר לבעל הנכס או לאדריכל את הצרכים, והאדריכל נדרש להכין כמה חלופות שונות בצורה יחסית מהירה, עדיין לא תכנון מפורט מדי, כדי להראות ללקוח ולשכנע אותו לקחת את הנכס. התכנון הראשוני לוקח בדרך כלל ימים עד מספר שבועות, ובזמן הזה הלקוח כבר הלך וראה מקומות אחרים, ואולי אף סגר עם אחד מהם. הטכנולוגיה של קיוביק מאפשרת לקחת את תיחום הקומה או המבנה הנתון מצד אחד, ואת דרישות הלקוח מצד שני, ולייצר בדיקת היתכנות לחלוקה פנימית של הקומה, באופן שנותן מענה מיטבי לדרישות הלקוח והרגולציה בתוך שניות ספורות. המערכת גם יודעת לייצר סרטון הדמיה תלת ממדי, שימחיש כיצד הקומה תיראה. טכנולוגיה נוספת המפותחת במעבדת הסיטיזון היא , שמספקת שירותי Tupaia של חברת מיקום מדויק. החברה פותרת בעיה שכולנו

ביעילות, קיימות ובטיחות העובדים", כך פותח ואומר עומר ברנד, מנכ"ל קונטק ), בתשובה לשאלה האם ענף Contech( הנדל"ן מאמץ טכנולוגיות חדשות. קונטק היא חממה טכנולוגית הפועלת לשלב טכנולוגיות וחדשנות באתרי הבנייה. חלק מפעילות אנשי החממה מתבטאת בליווי סטארט־אפים מובילים מישראל, כך שקבלנים רבים מישראל ומהעולם יאמצו אותם ויתמכו בהם כלכלית. ברנד מעניק שורה כבר נמצאת עמוק AI של דוגמאות כיצד במחשבה לייעול ושיפור ענף הבנייה: "אחד התחומים שישלב בינה מלאכותית יהיה ציוד בנייה אוטונומי, כגון מנופים, רכבים כבדים, רצפים ועוד. ציוד כזה יכול לעבוד מסביב לשעון וברמת דיוק גבוהה, ומסוגל להעלות את הפרודוקטיביות באתרי הבנייה ובד בבד לשפר בהם את הבטיחות ולחסוך בחומרי בנייה, פליטות פחמן והכי חשוב – בחיי אדם. עוד תחום בענף שעובר מהפכה בעקבות predictive שימוש בבינה מלאכותית הוא

גבי קמינסקי: "ענף הנדל"ן הוא ענף שמרני יחסית, אלא שבשנים האחרונות החלו לצוץ עוד ועוד טכנולוגיות חדשות, שמסייעות לייעל ולהוזיל עלויות"

- יום שישי, ז ' בתשרי תשפ"ד 22 .09.23 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 26