ידיעות הנדל"ן

איפה הגינה?

הדמיה: סנאפשאט & כהן

"מוצר נדיר". דירת גן בפרויקט אביסרור בשדרת הפארק, רמת השרון

עירית מעייני: "היות שבפרויקט קומות 6 עירוני, בין שמדובר בבניין בן , כמות דירות הגן תמיד תהיה 17 או מוגבלת ולא תעלה על שתיים־שלוש דירות, מדובר במוצר נדיר"

מי שמחפש מקומות עם היצע יחסית גדול של צמודי קרקע יצטרך לצאת מהמרכז. בין המקומות הבולטים בבנייה כזו נמצאת למשל באר שבע. שכונת הרקפות בעיר, שתוקם במסגרת הסכם הגג המעודכן של העירייה עם משרד השיכון והבינוי ורשות מקרקעי יש ־ ראל (רמ"י), ועתידה להיות שכונת הווילות הגדולה ביותר שתיבנה בשנים יחידות 4,000־ הקרובות בישראל. במסגרת השכונה, מתוכננות להיבנות כ 800־ יחידות בבנייה מדורגת וכ 750 , מהן בתים צמודי קרקע 2,600 , דיור יחידות בבנייה רוויה בדופן השכונה, על שדרות רגר בצפון העיר. דור לוין, בעלים ומנכ"ל משותף של חברת אנפה המנהלת ויוזמת פרויקטי צמודי קרקע ברחבי הארץ, מתייחס להיצע שניתן למצוא בדרום: "בניגוד להערכות, אני סבור כי צמודי הקרקע לא ייעלמו ויהיו איתנו עוד תקופה ארוכה. זאת מפני שהביקוש להם עדיין גבוה, והרבה ישראלים עדיין חול ־ מים לגור בבית פרטי עם חצר או גינה. אומנם באחוזים הבנייה של צמודי הקרקע מכלל התחלות הבנייה נמוכה יחסית, אך היא עדיין קיימת ותמשיך להיות – אם זה במכרזי רמ"י ליזמים או במכרזי 'בנה ביתך' לאנשים פרטיים, שפחות רגישים להיתכנות הכל ־ כלית של הפרויקט. באופקים, למשל, שמדורגת במקום השני בהתחלות יח"ד שהחלו 71 עם 2023 הבנייה של צמודי הקרקע ברבעון הראשון של יח"ד 7,300־ להיבנות, מוקמת בימים אלו שכונה חדשה, שמתוכננות בה כ יחידות כבר שווקו בהצלחה". 400 . מהן צמודות קרקע 485־ חדשות וכ אהוד מויאל, סמנכ"ל השיווק בחברת לאטי: "רבים מאוד חולמים על גינה פרטית צמודה, שאליה הם יוצאים עם כוס קפה בבוקר ומרגישים את הטבע לפני שיוצאים ליום אורבני פקוק. הגינה משמשת מקום משחק ליל ־ דים, לאירוח חברים, למנגל עם בירה קרה ביד, רק שהחלום הולך ומתרחק. בשנים האחרונות כמעט שאין מכרזים לבנייה של צמודי קרקע, בפרט בערים הגדולות. זה מוצר הולך ונעלם בנוף הנדל"ן הישראלי, לאור מגמת הציפוף של מינהל התכנון. כיום רוב הפרויקטים בעירוב שימושים הופכים את קומת הקרקע לקומת מסחר ובמגדלים החדשים בקומת הקרקע נבנים לובאים מפוארים עם שומר". עם זאת לדבריו, מחוץ למדינת תל אביב עוד ניתן למצוא את המוצר המבוקש: "בבת חפר למשל, יישוב קהילתי, בפרויקט שלנו, לאטי בת חפר, יש בכל בניין שתי דירות גן עם כניסות פרטיות, ומחירן נמוך בשיעור ניכר ממחירי בתים צמודי קרקע. דירת הגן הפכה לתחליף מבוקש בקרב רבים שידם אינה משגת לקנות בית צמוד קרקע". רוצים צמוד קרקע? צאו מהמרכז

בתחילת שיווק של הפרויקט, כדי לשריין את הדירות הללו לפני שהן נחטפות". עירית מעייני, מנהלת שיווק ומכירות בחברת בית וגג, אומרת, כי "דירות גן הן מוצר נדיר, אבל לא כזה שנעלם מהעולם. יש לו ביקוש רב וצריך לשמרו. מאז תקופת הקורונה הזוהר של דירות הגן נשאר בעינו, הרוכשים מחפשים, נוסף על דירה חדשה, גם ליהנות מגינה פר ־ טית בתוך המרחב האורבני. היות שבפרויקט קומות או בן 6 עירוני, בין שמדובר בבניין בן , כמות דירות הגן תמיד תהיה מוגבלת ולא 17 תעלה על שתיים־שלוש דירות, ולכן בהגדרה מדובר במוצר נדיר באופן יחסי. ברוב המקרים דירות הגן העירוניות נמכרות מהר יחסית, בדו ־ מה לפנטהאוזים המבוקשים". מבחינת הרוכשים האופייניים של דירת גן אומרת מעייני: "דירות גן יכולות לנוע בטווח רחב שבין דירות שני מ"ר, ולכן קהל היעד 150 חדרים לדירות של כ־ מאוד מגוון. מה שכן מאחד בין כלל הרוכשים של דירות גן הוא שרובם קונים למטרת מגורים, זה מוצר שפחות מדבר למשקיעים". לדברי מאיר חרש, מנהל פיתוח עסקי ושמאי בחברת גרופית, "דירת גן היא שילוב בין בית עם גינה פרטית ובין חיים בבניין עירוני משו ־ תף. יש ערים שבהן המוצר הזה מאוד מבוקש ויש אחרות שבהן פחות. היתרונות ברורים – ניתן לארח בחצר, לגדל עצי פרי, להוסיף מתקנים לילדים כמו בריכה ומגלשה, להקים מחסן, לגדל חיות מחמד ועוד. בצד החסרונות

נמצאים בעיקר השכנים; לעיתים יש בעיה של פרטיות, יש אנשים שחוששים ממזיקים, וגם עלויות התחזוקה של גינה גדולה יכולות להיות גבוהות. ועדיין מדובר בפשרה טובה עבור מי שרוצים דירה עם גינה ולא יכולים להרשות לעצמם לרכוש בית פרטי, או שחשוב להם לגור במרכז העיר. מבחינת תמחור, מדו ־ בר בדירה מיוחדת לכל דבר. בדרך כלל המחיר שלה למ"ר גבוה ביחס לדירות הרגילות, והיא זוכה למפרט הגבוה ביותר שיש, כמו שאר די ־ רות הפרימיום". טלי שרון, סמנכ"לית השיווק והמכירות בקבו ־ צת רם אדרת: "דירות הגן מהוות פתרון מצוין עבור משפחות שידן אינה משגת רכישת בית פרטי, ומעניקות להן תחושה של בית פרטי, מרחב וגם גישה ישירה ונוחה לדירה, ללא צורך להיעזר במעלית או במדרגות. במהלך השנים הן הוכיחו את עצמן כמוצר מבוקש וכדאי, שכן דירת הגן מאפשרת יצירת מרחב פתוח למשח ־ קים, אירוח ולא פחות חשוב גידול בעלי חיים וגינון. עם השנים אלו נעלמו לטובת מסחר וכל התוכניות לעירוב שימושים, לצד המחסור בק ־ רקעות והצורך בבנייה צפופה. אך יש לא מעט בניינים שמתוכננים כך שלדירת הגן תהיה פר ־ טיות וניתוק מהשכנים בקומות שמעל, בעזרת קירוי ומרפסת של הקומה השנייה. המחיר כמו ־ בן אטרקטיבי לעומת בית פרטי, אך המחסור בשוק נותן את אותותיו ואנו מניחים כי המחיר יזנק בעתיד הנראה לעין".

אהוד מויאל: "בשנים האחרונות כמעט שאין מכרזים לבנייה של צמודי קרקע, בפרט בערים הגדולות. זה מוצר הולך ונעלם בנוף הנדל"ן הישראלי, לאור מגמת הציפוף של מינהל התכנון"

רויקטים חדשים. הסיבה המרכזית היא מדי ־ ניות מינהל התכנון לצופף את הבנייה ולנצל במידה מקסימלית את הקרקעות הפנויות לב ־ נייה רוויה. המחסור בדירות גן ובצמודי קרקע מן הסתם מביא לעליית מחירים של יח"ד מסוג זה, היות שהביקוש עדיין גבוה. כדי להתג ־ בר על המחסור נדרשת חשיבה יצירתית, וכך

"מוצר נדיר בנוף הנדל"ן הישראלי" מלבד דירות הגן, נראה שגם צמודי קרקע נהיו נדירים יותר. יורם אביסרור, סמנכ"ל שיווק ומכירות בחברת אביסרור משה ובניו: "וילות ובתים פרטיים עם חצר וגינה אכן הפכו למוצר נדיר בישראל, וגם דירות הגן מתמעטות בפ ־

- יום שישי, ז ' בתשרי תשפ"ד 22 .09.23 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 2 0