ידיעות הנדל"ן

איפה הגינה?

עשינו בפרויקט שאנו בונים בשכונת נאות הדרים החדשה בבאר שבע. יצרנו מוצר חדש בעיר ובאזור הדרום בכלל, שיכול לענות על צורך של רוכשים רבים - מדובר במרפסות גן תלויות בפרויקטים, המאפשרות לדיירים ליהנות מהטבע והצמחייה גם ממרומי המגדל. בגינות התלויות ניתן לשתול צמחייה בעזרת מערכות מותאמות ששילבנו, ובכך להפעיל גינה של ממש במסגרת יחידת הדיור. פתרון מסוג זה נותן מענה מסוים לביקוש לדירות גן אל מול המחסור בשוק". במקביל גם צמודי הקרקע הופכים ליקרים יותר. לדברי חנה אויריק, סמנכ"לית השיווק של קבוצת שתית, "העובדה שבמהלך העשור האחרון התמעט והלך אחוז צמודי הקרקע ברח ב בי הארץ בכלל ובמטרופולין חיפה בפרט, נוצרו ביקושים כבושים, שהחלו 2023 החל מראשית לצאת מן הכוח אל הפועל, ובמיוחד לאחר שנ ב גיד בנק ישראל עצר בחודש יולי האחרון את העלאות הריבית. אויריק מעניקה כדוגמה את ב � צמודי קרקע וש 14 פרויקט אורנית, המכיל עה פנטהאוזים, הממוקם בשכונת בצל אורנים 3.5־ בקריית טבעון. לדבריה, "המחירים נסקו ל י � מ 3.3 מיליון שקל לקוטג'ים צמודי קרקע ו ב ליון לפנטהאוזים". חגית לאניאדו, יועצת לשיווק ואסטרטגיה: "בעידן הקורונה אנשים הבינו את החשיבות של בית מרווח, העבודה מהבית תפסה תאוצה, צריך ספייס, צריך סביבת עבודה נוחה ורצוי מאוד גם גינה. דירות הגן הפכו למוצר מבו ב קש ובמקביל לביקושים שזינקו, גם המחירים המריאו. דירות הגן - מעין הכלאה של הדירות הרגילות עם הבתים צמודי הקרקע - הן מוצר שונה וייחודי, שהופך לנדיר ונכחד בהדרגה. עדיין חשוב לציין, שיש גם חסרונות בדירות הגן - חסרון בפרטיות, כי בכל זאת, אתה גר בבניין ויש רעשים מהרחוב. התנהלות של הש ב כנים מהקומות העליונות משפיעה מאוד, וכן עלויות התחזוקה גבוהות משמעותית מדירות רגילות. בעבר ראינו מגמה שבה דירות הגן נשארו אחרונות במלאי הפרויקטים ובמחיר נמוך יותר למ"ר. כיום, לעומת זאת, ניתן לזהות ביקושים גדולים יותר לדירות הגן שעדיין יש במלאי, ובהתאם גם מחירן". לאניאדו מתייחסת גם להבדל במחיר בין דירות גן לצמודי קרקע, שגם התחזק בשל הקורונה: "אנשים לא יכלו לקנות צמודי קרקע וחיפשו פתרון זול יותר, לעיתים בהבדל של מיליוני שקלים, בהתאם לאזור. בינתיים הערך הלך ועלה. דירות הגן עדיין רחוקות מלהתקרב למחירי צמודי הק ב רקע, אבל הן פתחו פער אדיר מהדירות הרגי ב לות בשל המבנה הייחודי שלהן. ברוב המקומות מדירה 35% עד 25%־ דירת גן תהיה יקרה ב רגילה בבניין, תלוי כמובן בשטח הגינה ובפ ב רמטרים נוספים. במרכז הפער יהיה גבוה יותר מאשר בפריפריה. צריך עדיין למתוח קו ברור בין שוק דירות הגן ובין צמודי הקרקע. אלה שני מוצרים שונים. שוק דירות הקרקע ימשיך להיות ייחודי, ומחירו לא יירד. שוק דירות הגן מושפע יותר מדירות רגילות, מעליות הריבית ומההכנסה הפנויה, שישפיעו על האפשרות בבחירת דירה יקרה יותר. בצמודי הקרקע הסי ב פור שונה - או שיש לך יכולת כלכלית או שלא. עיריית תל אביב־יפו, למשל, כמדיניות כבר לא מאפשרת הצמדת גינות במרבית האזורים בעיר, מה שמזניק דרמטית את ערך הדירות שיש להן

48 צילום: סטודיו

"החלום הישראלי הוא עדיין בית עם גינה". דירת גן באלמוגי הילס, חיפה

כבר גינה מוצמדת. כמו כן ניתן לראות לרוב כי עיריית תל אביב־יפו מספחת שטחים בקומות הקרקע לטובת מבני ציבור". ערן לוי, מנכ"ל ובעלים של חברת השיווק י � : "אין ספק שישנה מגמת יר white label דה בכמות צמודי הקרקע בעשור האחרון. הירידה היא עד לכדי מאות בודדות שיוצאות לשוק מדי שנה, וגם הן במסגרת הרחבות של

קרקע וגם תוכניות המיתאר המקומיות מאפ ב שרות זאת. לדוגמה תוכנית ההתחדשות העי ב רונית של חולון מעניקה לצמודי קרקע ישנים ברחובות הראשיים של העיר זכויות המאפש ב קומות. 12 עד 10 רות להפוך אותם לבניינים של בנוסף ייתכן שבשנים הקרובות בנייה חדשה של צמודי הקרקע תיעלם גם מהקיבוצים והמוש ב בים. לאחרונה פורסם שמינהל התכנון מקדם מתווה להגדלת הצפיפות במרחב הכפרי, כאשר צפיפות הבנייה ביישובים תיקבע לפי גודלם ומיקומם הגיאוגרפי. ביישובים קטנים תנוע הצפיפות המותרת בין חמש לשבע יחידות דיור לדונם במרכז הארץ, לשלוש-ארבע יחידות דיור לדונם בפריפריה. ביישובים גדולים תנוע הצפיפות המותרת בין יחידות דיור לדונם, לפי מיקומם 10 ארבע ל־ הגיאוגרפי. כלומר מדובר בצפיפות שתחייב בעיקר בנייה רוויה נמוכה. בנוגע לדירות הגן מציינת עו"ד מוסרי טל, שגם הן הופכות למוצר נדיר בעיקר במרכזי הערים הגדולות ממספר סיבות. בר ב שויות רבות כמו תל אביב, רמת גן וגבעתיים, יש הנחיה שמחייבת להשאיר את חזית הבניינים כמרחב פתוח עם 'זיקת הנאה' לרחוב, לעיתים

המגורים של הדורות הבאים לאור הגידול הצ ב פוי באוכלוסייה, ברור שבנייה של צמודי קרקע היום מהווה בזבוז של משאב הקרקע. התוכניות החדשות כיום כמעט שאינן כוללות צמודי קרקע, בעיקר לא כאלה הממוקמים על מגר ב שים שלמים. לכן צמודי קרקע שמוצעים למ ב כירה, אם באמצעות יזמים, בשוק יד שנייה או בשיווק קרקעות לבנייה עצמית על ידי רמ"י, זוכים לביקושים גבוהים גם בתקופה הזאת. לאחרונה שמענו על כישלונם של מכרזים רבים של רמ"י לבנייה רוויה, אולם המכרזים לבנייה צמודת קרקע בבנייה עצמית זוכים לביקושים רבים גם בפריפריה, בערים כמו דימונה או אילת". "מוצר הולך ונעלם" עו"ד דקלה מוסרי טל, יו"ר ועדת הערר מחוז חיפה לשעבר והיום בעלת משרד מוסרי, טל - עורכי דין, מציינת כי הירידה בבניית צמודי קרקע נובעת ממגמה ברורה של ועדות התכ ב נון להגדיל את הצפיפות בישראל באמצעות בנייה רוויה. מוסרי טל אינה אופטימית וסבורה שהמגמה צפויה להחריף. "חלק מצמודי הקרקע

יורם אביסרור: "המחסור בדירות גן מביא לעליית מחיר של יח"ד מסוג זה, היות שהביקוש עדיין גבוה. כדי להתגבר על המחסור, נדרשת חשיבה יצירתית"

קיבוצים, מושבים או 'בנה ביתך', וכמעט שלא בערים הגדולות במרכז. על אף הירידה בהיצע חלום הבית הפרטי או צמוד הקרקע לא דעך, והוא עדיין נמצא בליבם של רוב הישראלים, כך שהביקוש בא לידי ביטוי במחירים הגבוהים. בחלל שבו החלום הפך להיות כמעט בלתי אפ ב שרי להשגה - נכנסו דירות הגן, שהן הדבר הק ב רוב ביותר למימוש החלום. בהתאם אנו רואים עלייה בביקוש לדירות מהסוג הזה. ניתן לומר שהמדינה בהחלטה אסטרטגית מעודדת מגמת הצטופפות ובנייה לגובה, ומשכך כמעט שלא משווקות קרקעות לבנייה עצמית או עבור שכונות של צמודי קרקע גם ביישובים הפריפ ב ריאליים. אני צופה שבטווח הבינוני והארוך של שנים קדימה צמודי קרקע יהפוך למוצר נדיר יותר. ובכל זאת מי שלא רוצה לוותר על החלום, יכול למצוא צמודי קרקע ביחידות בודדות שיוצאות בפרויקטים חדשים כחלק מפרויקט גדול יותר, או בשכונות שמתוכננות בבנייה משולבת - רוויה וצמודי קרקע". גם אוהד אסרף, מנכ"ל ארי מגורים העוסקת בשיווק פרויקטים חדשים, מספר כי הביקוש לצמודי קרקע עולה על ההיצע. "החלום היש ב ראלי הוא עדיין בית עם גינה, אולם מדובר במוצר שהולך ונעלם לאור מדיניות הציפוף של מינהל התכנון. כאשר בוחנים את צורכי

חגית לאניאדו: "בעת הקורונה אנשים הבינו את החשיבות של בית מרווח. העבודה מהבית הואצה. דירות הגן הפכו למוצר מבוקש ובמקביל לביקושים שזינקו, גם המחירים המריאו"

שנבנים היום הם תולדה של תוכניות בניין עיר ישנות, ובתוכניות החדשות, בעיקר בערים וב ב מרכז הארץ, נמעט לראות בנייה צמודת קרקע. זאת ועוד, ועדות התכנון משנות לעיתים תוכ ב ניות קיימות ודורשות להגדיל את הצפיפות גם באזורים המיועדים לבניית צמודי קרקע. לאחרונה אנחנו רואים גם תוכניות שמעודדות התחדשות של צמודי קרקע ישנים והפיכתם לבנייה רוויה. בטיוטת חוק ההסדרים כבר דובר על מתן אפשרות לקדם פינוי־בינוי בצמודי

עם חזית מסחרית, ולכן לא ניתן לתכנן דירות גן הפונות אל הרחוב. כך שמספר דירות הגן מצט ב מצם לאחת או שתיים לבניין. כמו כן הצורך לב ב נות חניונים תת־קרקעיים מתחת לבניין מקשה על תכנון דירות גן, שכן השימושים מוגבלים, כך למשל הגינון מוגבל בגלל עומק האדמה, ולא ניתן לחפור בריכה בחצר. לכן הציבור שמעוניין לגור בצמודי קרקע או דירות גן במרכז בעיקר, צריך להבין שזה מוצר הולך ונעלם שמחירו ימ ב שיך כנראה לעלות".

- יום שישי, ז ' בתשרי תשפ"ד 22 .09.23 | י ד י ע ו ת ה נ ד ל " ן | 22