ירושלים 20.09.24

החנויות ‰ בזמן שרובנו מחפשים דירה להשקעה, אנשי העסקים בעיר כבר סימנו את המוצר הנדל"ני החדש ובתי העסקים שיוקמו במפלסים התחתונים של מיזמי ההתחדשות כבר זוכים להתעניינות וביקושים לפי גורמים בענף, להתמקמות בפרויקטים שיכילו מסות של דיירים יש פוטנציאל רווחי ענק ‰ מוגברים התחדשות עירונית: דירות למעלה, ירקות ופירות למטה

נדל"ן

שני מתחמי מסחר 'נחטפו' על ידי קונה אחד. 'שדרות הדמיה: | ' היובל 3DVISION

צילום: | כהן בנק ירושלים

איתן אילן

שני ויותר. זאת בניגוד לדירת מגורים נוספת להשקעה בה אחוז המימון יהיה , והוא יהיה גם פשוט 50% מוגבל ל ומהיר יותר מבחינה רגולטורית". עד כמה המחסור בשטחי מסחר ממשי? על כך עונה רון מזור, בעלי משרד שמאות מקרקעין. "יש ממוצע מקובל של שטחי מסחר לנפש בכל אזור ועיר מ"ר לנפש", אומר מזור 1.1 הנע סביב ששימש בעברו כשמאי הראשי של בנק לאומי, ועוקב אחר הפעילות הכלכלית בעיר. "אלא שכבר כמה שנים, הממוצע בירושלים הוא נמוך משמעותית מהש ממוצע הארצי. כמובן שצריכים לקחת בחשבון פונקציות של אופי אוכלוסיה ויכולות כלכליות של הסקטור הצרכני שלה, אבל בעיר בירה שעתידה להתפש תח, לקלוט אליה תושבים רבים ולרכז את פעילות הסקטור הציבורי במדינה, בהחלט יש מקום לפתח את הסגמנט המסחרי בה" . אבל למה צריך עוד שטחי מסחר ובפ־ רט בשכונות? רק ברובע הכניסה לעיר מיליון מ"ר לצורך זה. 1.2 מתוכננים "רובע העסקים הולך לרכז את עיקר הפעילות הכלכלית והעסקית של העיר וככזה הוא צריך שטחי מסחר משמעוש תיים לטווח הארוך", משיב מזור, "יחד עם זאת, נכון יהיה לפזר את שטחי המש סחר ביתר חלקי העיר, כגון תלפיות, גבעת שאול ובשכונות. גם בהם יהיה צורך בשטחים כאלו, שבנוסף ייצרו שיווי משקל לאותם ריכוזים מסיביים של מסחר בכניסה לעיר".

סקים והסוחרים שוכרים את חנויותיהם מבעלי הנכסים במרכזים המסחריים ובקניונים. אלא שלפי התוכניות, השכונות יתחש דשו בתוספת של שטחי מסחר בהיקפים משמעותיים, והחזון שכבר הולך ומוקם בחלקן לא נעלם מעיני מהקהילה העסש קית בעיר. רבים מהם כבר לוטשים עיש ניים לעבר המתחמים העתידיים שטוש מנים בחובם פוטנציאל רווחי לא מועט. "שטחי המסחר בעיר ובפרט במתחמי מגורים הפכו למוצר מבוקש במיוחד בתחום הנדל"ן בירושלים", טוען עו"ד יאיר קיט. "רק לאחרונה ליווינו לקוח ש � מ"ר ב 350 שרכש שטח מסחרי של כ - כונת קטמונים בסמוך למתחם מגורים והוא מעוניין לרכוש שטחים נוספים בתוך השכונות עם קונספט דומה, בצש מוד לבנייני מגורים". לדבריו של קיט, בשנה האחרונה עלה באופן משמעותי מספר המתעניינים על כל שטח מסחש רי בעיר, מה שמוביל לתחרות ולעלייה במחירים. "מי שרוכש שטח מסחרי נהנה מתשואה גבוהה ולאורך זמן", הוא מסש ביר, "הנכסים הללו משביחים את עצמם כל העת, ובנוסף, הסוחרים ששוכרים את החנויות נהנים מהיתרון הגדול של 'טראפיק' קבוע ממתחמי המגורים שנש מצאים מרחק נגיעה מהם. חשוב גם לזש כור שאין הרבה אלטרנטיבות כדאיות דומות בשוק, דבר שמגביר אף הוא את הביקוש לשטחי מסחר בעיר". גם בחברות היזמיות 'קדמת היובל' ו'קרסו' המקימות את פרויקט 'שדרות

היובל' ברחוב טהון שבקריית יובל, מדווחים כי השטחים המסחריים בשני המתמחים הראשונים בפרויקט בהיקף מ"ר כבר נרכשו על ידי 1,000 של גורם עסקי אחד, ושטח המסחר שנותר במתחם השלישי נמצא בתהליך שיווק מתקדם. לדבריהן, "השדרה המסחרית בפרויקט היא מוצר מנצח. יש בה ערך מוסף ממשי לדיירי הפרויקט שמגיעים אל מרכז קניות מגוון בלחיצת כפתור במעלית, והיא מהווה הזדמנות עסקית מצוינת בשל הפוטנציאל הרב של מסת הדיירים הגרים בצמוד, ובגלל הסמיכות לציר הרכבת הקלה שעתידה לעבור לאורך רחוב טהון בשנים הקרובות". הביקוש יגדל גם בענף הבנקאי מעידים על התוש פעה המתרחבת. לדברי מנהל סניף הבנקאות הפרטית של 'בנק ירושלים' בעיר, ליאור כהן מורגשת עלייה בהיקף העסקאות המיועדות לרכישת שטחי מסחר וחנויות לצורך שימוש עצמי או להשקעה. "מיעוט שטחי המסחר ביחס לגודל האוכלוסייה בירושלים מייצר הזדמנות עסקית לרכישת נדל"ן מסש חרי בעיר", מסביר כהן, "ובנוסף, התש שואה על המסחר תהיה לרוב גבוהה יותר מאשר התשואה על דירת מגורים. כמו כן, אחוז המימון שניתן לקבל בעש סקה מסחרית גבוה יותר ויכול להגיע מע"מ, גם כאשר מדובר בנכס + 75% ל־

ההתחדשות העירונית תביא עמה האם התחדשות גם בתחום העסקי? כידוע, ירושלים מובילה ארצית בתחום ההתחש דשות העירונית, כאשר לפי נתוני העיש 5,800 החלה בנייתן של 2023 רייה, ב- 7,500 דירות, וניתנו היתרי בנייה לכ דירות. בכיכר ספרא מעריכים שעד סוף 8,000 יינתנו היתרים ליותר מ- 2024 דירות, כשבשלוש השנים האחרונות אלף 20 ניתנו היתרים לבנייה של כ יחידות דיור חדשות בעיר. סקירה מהירה של מרבית התוכניות שאושרו או עדיין ממתינות בצנרת מראה מדיש ניות תכנון ברורה לפיה מבני המגורים מיועדים לעירוב שימושים והם כוללים שטחי מסחר נרחבים בקומות המסד. על פי רוב השכונות המתחדשות יתאפיינו בבנייה לגובה כשבמפלס הרחוב יהנו התושבים מחזיתות מסחריות ושדרות של בתי עסק ושירותים. מי שמעלי ומצדדי הוא הלקוח עד היום רוב החנויות והעסקים בעיר התרכזו בעיקר באזורי מסחר, תעשייה ותעסוקה שבמשך שנים לא התרחבו. למעשה האפשרות כיום לקנות שטחי מסחר קיימים ובטח בהיקפים גדולים היא מאוד מצומצמת, ורוב בעלי העש

צילום: | מזור פרטי

| עו"ד קיט צילום: פרטי

58

20.9.2024 ˆ ידיעות ירושלים