יום ירושלים

59 ירושלים חוגגת

מדובר בעירייה שמבינה לעומק את החשיבות האסטרטגית של התחדשות עירונית עבור עתיד העיר, ופועלת באופן ממוקד ועקבי לקידום פרויקטים. ניתן לראות ריכוז גבוה של אנשי מקצוע, לצד תהליכים יעילים יותר באופן יחסי – הן באישור תוכניות והן בהוצאת היתרי בנייה, מה שמקצר משמעותית את לו ־ חות הזמנים בהשוואה לערים אחרות בארץ". לצד הירתמות העירייה לנושא, ינאי מוסיף סיבה נוספת להאצת המיזמים, והיא היעדר קרקע לבנייה יזמית רגילה, מה שהופך את ההתחדשות העירונית לרלוונטית הרבה יותר. "ירושלים היא העיר הגדולה בישראל הסובלת ממחסור חמור בעתודות קרקע זמינות לבנייה, ובמקביל מתמודדת עם גידול אוכלוסייה מתמשך. במציאות כזו ההתחדשות העירונית אינה רק פתרון, אלא הכרח". ישראל אבוחצירא, מנכ"ל משותף בחברת נתיבים, מעניק עוד סיבה שתומכת בהיקפי הבנייה הגדולים, הפעם מצד ההסכמים שבין היזמים לבעלי הדירות: "ירושלים מצליחה להוביל בהתחלות הבנייה בהתחדשות עירו ־ נית, בזכות שילוב נדיר של מדיניות תכנון תומכת וסביבה יזמית מאפשרת. מצד אחד העירייה מקיימת שיח פתוח ושיתוף פעולה אמיתי עם יזמים, לצד הקצאת משאבים וכוח אדם שמאפשרים לקדם פרויקטים בקצב. מצד שני קיימת ראייה תכנונית רחבה וארוכת־ טווח, שמקדמת בנייה לגובה באופן נכון, כזה שמייצר היתכנות כלכלית לפרויקטים ומאפשר גם השבת שטחים איכותיים לצי ־ בור. בנוסף ירושלים בולטת בהיבט התמורות 21 לדיירים – הוועדה המקומית מכירה בתקן מ"ר לדירה, כמעט כפול 25 בתמורה של כ־ מערים רבות אחרות, מה שמקל את קידום ההסכמות עם בעלי הדירות. לבסוף חשוב להבין, שהביקוש לדיור בעיר נותר יציב ואף קשיח גם בתקופות של עליית ריבית. זאת, בין היתר, בזכות תנופת הפיתוח בעיר, הרחבה של רשת הרכבת הקלה והביקושים מצד תושבי חוץ. כל אלה יחד יוצרים ודאות גבוהה יותר ליזמים ומאפשרים להוציא פרויקטים מהכוח אל הפועל". אלון פסו, מנהל מחלקת התחדשות עירונית בחברת גיא ודורון לוי, מסכם הנושא: "השיא בהתחלות הבנייה בהתחדשות עירונית בירו ־ הוא פרי של מדיניות עירונית 2025 שלים ב־ ברורה. העירייה חילקה את האזורים לאזורי עדיפות, ובשכונות הזכאיות נהנים פרויקטי פינוי־בינוי מפטור מהיטל השבחה - צעד שיצר ודאות כלכלית, המאפשרת ליזמים להוציא פרויקטים לפועל, לתת לדיירים תמורות ראויות ולשמור על כדאיות. עירייה שמורידה את הנטל המיסויי על התחדשות עירונית מראה רצינות אמיתית — היא לא רק מצהירה על תמיכה בתהליך, אלא מוכיחה את אמונתה בו דרך כלים כלכליים קונ ־ קרטיים. המהלך הוכיח את עצמו, והמשך שלו הוא ההזדמנות של ירושלים לבסס את מעמדה כעיר מובילה בהתחדשות עירונית לשנים הבאות". "קצב המימוש עדיין מתון" עד כמה שנתוני התחלות הבנייה גבוהים, יש גם מי שסבור שהם עוד יכולים

נ ה ש צ

פרויקט פינוי־בינוי, שמקדמת צ.פ בשכונת גילה בירושלים. evolve media הדמיה:

יזם מנוסה, שמכיר את הנהלים והדרישות הרגולטוריות, יידע להוביל לתכנון נכון. בי ־ רושלים, יותר מבכל עיר אחרת, ההתחדשות העירונית אינה נתפסת בעיני הציבור, על כל גווניו, רק כהזדמנות כלכלית, אלא גם כסיכון וכהחלטה בלתי הפיכה. בניית האמון מול בעלי הדירות היא תהליך ארוך, מדוד, שדורש שקיפות מלאה ונוכחות לאורך שנים, הרבה לפני שמוגשת תוכנית אחת לוועדה. הקו המנחה אותנו הוא ראייה שמתחילה הרבה לפני שלב התכנון. כל פרויקט מקבל הסתכלות מותאמת לשטח, לאופי השכונה ותושביה ול ־ צורכיהם הייחודיים. אנחנו שואלים לא רק מה נבנה, אלא מה יצמח סביב הפרויקט, כדוגמת שטחי ציבור, חזיתות מסחריות שמזמינות חיי שכונה, מרחבים ירוקים שמעניקים נשימה לרקמה העירונית הצפופה, ואלו המדדים להצלחה. בסוף המטרה היא לא רק כדאיות כלכלית, אלא שדרוג אמיתי של פני העיר, לצד שיפור איכות חייהם של התושבים". זוהר שריקי, שותף ומנהל מרחב ירושלים במא ־ גמה שיווק נדל"ן, מתייחס אף הוא לאתגרים: "ירושלים מציבה אתגרים ייחודיים שאין להם מקבילה בערים אחרות; הטופוגרפיה ההררית, השיפועים, חיפוי האבן המחייב ורגישות קו הרקיע - כל אלה הופכים כל פרויקט בבירה למשימה הנדסית ותכנונית מורכבת. אישור למגדלים עובר בזכוכית מגדלת, כדי לא לפגוע בנראות ההיסטורית של העיר. האתגר הוא להגיע לציפוף שמייצר אסתטיקה וריענון, תוך שמירה על הצביון האורבני המיוחד של ירושלים". שריקי מסכם ואומר: "לבנות כאן זה לא רק לצקת בטון - זה משא ומתן מתמיד בין העבר המפואר לצרכים המודרניים של התושבים. "ירושלים נמצאת כעת בשיא. הפסיפס האנושי הייחודי של העיר, לצד תנופת ההתחדשות העירונית, יוצרים יחד תנופה חסרת תקדים - ושמים את בירת ישראל בראש טבלת התחלות  הבנייה".

רואים היקפים הולכים וגדלים של פרויקטים שמבשילים לביצוע. בסופו של דבר הצלחת ההתחדשות בירושלים תלויה בראייה ארוכת־ טווח, שמצליחה לחבר בין המורשת והזהות הייחודית של העיר ובין הצורך בהצערתה

הנתונים של הלמ״ס מצביעים על מגמה חיובית בהתחלות 8.8%־ בירושלים, עם גידול של כ הבנייה במסגרת התחדשות עירונית והגעה מכלל התחלות הבנייה בעיר – נתון 20%־ לכ שמעיד על התבססות התחום גם בעיר מור ־ כבת כמו ירושלים. עם זאת, בהשוואה למחוז המרכז ולמחוז תל אביב, שבו למעלה ממחצית מהבנייה כבר מתבצעת במסגרת התחדשות, קצב המימוש בירושלים עדיין מתון יותר. ירושלים היא לא עוד זירת התחדשות עירונית, אלא מרחב שבו כל פרויקט נדרש לאזן בין קידמה ובין זהות עמוקה ושורשית. האתגרים הייחודיים – מורכבות תכנונית, ריבוי בעלי קרקע, שיקולי שימור והליכי רישוי ממושכים – מחייבים התאמה מדויקת של כל פרויקט למרקם המקומי. כל אלה מאריכים את משך קידום הפרויקטים ומייצרים אי־ודאות גבוהה יותר ליזמים ולדיירים". באותה הנשימה מציין אזר את המקומות שבהם ההתחדשות העירונית מתקדמת ביתר שאת: "ניתן לזהות מוקדי פעילות מובהקים בשכו ־ נות הוותיקות, כמו קריית יובל, גילה, פסגת זאב ונווה יעקב ותלפיות, שבהן ההתחדשות צוברת תאוצה. בשכונות אלו אנחנו

ובהגדלת היצע הדיור". "מורכבות יזמית"

משה רגוביי, מנהל מחלקת התחדשות עירונית ר � , מדבר על המו BY בקבוצת בית ירושלמי כבות המשמעותית בבנייה בבירה: "ירושלים עם שיא של כל הזמנים 2025 סגרה את שנת יח"ד חדשות, מתוכן 8,500־ בהיתרי בנייה, כ כמעט מחצית במסגרת התחדשות עירונית בלבד. אחת הסיבות העיקריות לכך היא יוזמה ברוכה של העירייה, שמקדמת הליכי התחדשות עירונית ענפים בכל רחבי העיר. גאים להיות BY אנחנו בקבוצת בית ירושלמי חלק מהמהפכה הזו, אך מי שמכיר את השטח יודע שמאחורי המספרים המרשימים מסתתרת מורכבות יזמית שאין לה אח ורע בשום עיר אחרת בישראל. האתגר הראשון הוא מבני־ תכנוני. בשונה מערים אחרות, כאן כמעט כל מגרש ספוג בשכבות של רגישות שי ־ מור היסטורי, ערכי נוף, שטחים פתוחים ורצף קהילתי. בשכונות ההיסטוריות ההתחדשות דורשת רגישות תכנונית גבוהה, ידע בתהליכים מורכבים של שילוב בין בנייה חדשה לסביבה טעונה בערכים תרבותיים וציבוריים. יזם שאינו מגיע עם הבנה עמוקה של ההקשר המקומי, יכול להיתקע בשלב מוקדם מאוד". עוד על־פי רוגביי: "האתגר השני הוא מקצועי כלכלי. היזם צריך לנווט בין מספר מוסדות תכנון במקביל, כדוגמת ועדה מקומית, ועדה מחוזית וועדות שימור, כאשר לכל אחת שיקולים ומדיניות משלה.

ואולי אף צריכים לעלות עוד יותר. יונתן אזר, סמנכ"ל התחדשות עירונית בקבוצת י.ד. ברזאני מסביר, כי: "

מימין: זוהר שריקי, יונתן אזר

צילומים: ליאנה ברנסקי, ניב קנטור

2026 מאי | יום ירושלים | 42